الجوانب القانونية لعقود البناء المستدامة والخضراء

مدونات المباني المحلية وقوانين التزود

وهناك العديد من البلديات التي تدمج الآن متطلبات البناء الأخضر مباشرة في رموزها، وعلى سبيل المثال، المدن مثل سان فرانسيسكو وسياتل ونيويورك، التي تحدد فيها شروط استخدام الطاقة، أو كفاءة المياه، أو تجسد حدود الكربون، ويجب على المتعاقدين أن يكفلوا اتساق التزامات الاستدامة التعاقدية مع المدونات المحلية ولا تتعارض مع القوانين المحلية، ولا يكفي شرط يقتضي الامتثال ل " جميع القوانين المنطبقة " ، وينبغي أن يتضمن العقد قائمة صريحة بالمراسيم ذات الصلة وأن يخصص المسؤولية عن الحصول على التصاريح أو الفروق أو المكافآت.

المقتطفات الأساسية

ويتطلب صياغة عقد بناء أخضر الانتقال إلى ما هو أبعد من لغة البناء الموحدة، ويقتضي الفريد من أهداف الاستدامة الدقة في تحديد ما يعنيه " الخضر " ، وكيفية قياس الأداء، وما يحدث إذا فوت الأهداف.

تحديد أهداف الاستدامة

فاللغة المزروعة مثل " المواد الضارة بالبيئة " تدعو إلى المنازعات، بل ينبغي أن تتضمن العقود معايير كمية: النسب المئوية الدنيا للمحتوى المعاد تدويرها، أو مستويات الحد الأقصى من المركب العضوي المتقلب، أو أهداف محددة لكثافة استخدام الطاقة، وينبغي أن يحدد العقد أيضاً أي طرف يتحمل تكلفة الاختبار أو التحقق من طرف ثالث، مثل التقارير التي يصدر بها تكليف أو شهادات مادية.

مقاييس الأداء والتحقق

وتقتضي الشروط القائمة على الأداء معايير قابلة للقياس وبروتوكول للتحقق، وتشمل القياسات المشتركة ] تقدير النجوم للطاقة ، خفض استهلاك المياه ، [، عتبات نوعية الهواء المغلقة ، و[معدلات الصرف: 6]

المسؤوليات

ويضم التصديق بموجب القانون الخاص بالعمالة، أو برامج مماثلة أطرافاً كثيرة: المالك، أو المهندس المعماري، أو المقاول، أو وكيل المفوض، وأحياناً مستشار لشؤون الاستدامة، ويجب أن يسند العقد بوضوح المسؤولية عن كل عنصر: تقديم الوثائق، والرسوم، وإدارة عملية تفسير الائتمان، وتناول الطعون، ويترك عبء العمل المشترك مسؤولية التصديق دون توقيع، مما يؤدي إلى تحديد الأصابع عند تخلف الائتمانات، وأفضل الممارسات هي إدراج جدول زمني لكل ائتمان مستهدف.

المسؤولية وسبل الانتصاف من عدم الامتثال

فمشاريع البناء الأخضر تنطوي على مخاطر فريدة من حيث المسؤولية، فعلى سبيل المثال، قد تفشل حديقة سقف " غرين " بسبب ضعف الصرف، مما يتسبب في تطفل في المياه، وينبغي أن يتناول العقد ما يلي:

• Defined Non-Compliance:] What specifically constitutes failure: missing a certification level, falling short of a performance guarantee, or using a banned material?
• Cure Periods:] Reasonable time to remedy defects before penalties apply.
• Damages Caps:] whether damages for green failures are subject to a separate cap or fall under the general construction liability limit.
• Indemnity:] who indemnifies whom if a third party (e.g., a material suppliers) provides a product that later fails to meet green claims.

وقد نشرت الرابطة وثائق توجيهية مثل D503] (دليل المشاريع المستدامة) و]B214] [الشكل الأساسي لخدمات المحفوظات: التصميم المستدام) التي توفر لغة نموذجية، إذ يرى العديد من أصحاب هذه النماذج ومصممي تصميمها شهادة بداية مفيدة، ولكنها تتطلب اعتماداً محدداً للمشاريع.

إدارة المخاطر والتأمين

وتُحدث عقود البناء الأخضر مخاطر قد لا تغطيها سياسات المقاولة الموحدة للمخاطر أو المسؤولية العامة تغطية كاملة، فبدون تخصيص المخاطر على النحو المناسب، يمكن أن يؤدي وجود عيب في النظام الأخضر إلى خسائر غير مكتشفة وإلى تقاضي.

سياسات التأمين على المباني الخضراء

ويقدم عدد من شركات التأمين الآن إقرارات أو سياسات قائمة بذاتها لمخاطر البناء الأخضر، وقد تشمل هذه السياسات ما يلي:

• Loss of certification value] - compensation if the building loses its green credential due to a covered loss.
• زيادة تكاليف الاستبدال ] - دفع تكاليف المواد والنظم الخضراء التي ستستعاض عنها بمنتجات خضراء معادلة، وليس فقط المنتجات التقليدية.
• Commissioning and testing] - costs to re-commission systems after a loss to restore energy performance.

وينبغي أن يطلب المالكون من المتعاقدين أن يُحملوا هذه التغطية أو يشترونها بأنفسهم، وينبغي أن يحدد العقد الحد الأدنى من التغطية بالنسبة للمخاطر المتصلة بالأخضر، وبالإضافة إلى ذلك، يتطلب العديد من السياسات تقييمات المخاطر قبل الخسارة وتوثيق السمات الخضراء؛ وينبغي أن يُسند العقد المسؤولية عن الاحتفاظ بتلك الوثائق.

Force Majeure and Unforeseen Environmental Issues

وكثيرا ما يعتمد البناء الأخضر على التكنولوجيات أو المواد غير المحظورة التي قد تصبح غير متاحة أو تفشل أو تؤدي بطريقة مختلفة عن المتوقع، وينبغي أن يتناول شرط القوة القاهرة صراحة حالات تعطيل سلاسل الإمداد للمواد المستدامة المصدق عليها، وكذلك التغييرات في القوانين التي تستحدث عقبات غير متوقعة تسمح باستخدام مزيج محدد من المواد المنخفضة الكربون والتي تصبح غير متاحة بسبب إغلاق المصنع، ينبغي أن يوفر العقد آلية للأداء فيما يتعلق بمواد بديلة.

اتجاهات تسوية المنازعات ومقاضاة مرتكبيها

وكثيراً ما تدور المنازعات في مشاريع البناء الأخضر حول حالات عدم التصديق، ومطالبات الأداء، ولغات العقود الغامضة، وتتطور المشهد القانوني مع تزايد تفسير المحاكم لشروط العقد الأخضر.

الوساطة والتحكيم

وتشمل معظم عقود البناء الأخضر شروطا بديلة لتسوية المنازعات، نظرا للتعقيد التقني لمصفوفات الاستدامة، وتشجع الوساطة في وقت مبكر على السماح للخبراء المعنيين بمسألة الموضوع بتفسير شروط التصديق، وكثيرا ما يفضل التحكيم على التقاضي لأن الأطراف يمكنها اختيار محكّمين ذوي خبرة في مجال البناء الأخضر (مثلا، برامجيات التدريب على التنمية المستدامة أو نماذج الطاقة) وينبغي أن يحدد العقد القواعد (مثل قرار التحكيم بشأن إجراءات التحكيم، وقرار التحكيم بشأن إجراءات التخفيف الملائمة وطنيا، وما إذا كان الأداء محددا.

أمثلة حديثة على قانون السوابق القضائية

وهناك حالات قليلة بارزة تبرز أوجه القصور المعتادة:

• ]Shaw Development v. Southern Builders (2017):] The owner sued after the building failed to achieve LEED Silver, claiming the contractors’s energy model was flawed. The court upheld the contract’s integration clause, finding that the contractors’s guarantee was limited to the written performance specifications, not the certification promise in marketing materials.
• City of Seattle v. Green Contracting Co. (2021):] The city sought penalties under its green building ordinance for failure to meet mandated energy performance. The contractors argued the ordinance was preempted by state building codes, but the court ruled local ordinances could impose stricter requirements if the contract explicitly incorporated them.

وتؤكد هذه الحالات أهمية مواءمة لغة العقد مع مقاييس الأداء الفعلية، ووضوح الوعود الملزمة.

الاعتبارات المستقبلية

ويتواصل تطور الإطار القانوني للعقود المستدامة، وسيشكل العديد من الاتجاهات الاتفاقات المقبلة: