الجوانب القانونية لمشروع التشييد

مقدمة: المحركات العليا للبناء

وفي صناعة البناء، لا يقتصر الوقت على مجرد التكرير على التزام تعاقدي، إذ إن كل مشروع، من تجديد صغير للإقامة إلى تطوير بنية أساسية متعددة البلايين، يتوقف على جدول مدروس بعناية يحدد متى تصل المواد، وعندما يعمل المتعاقدون من الباطن، وعندما يكون بمقدور المالك الحيازة، فإن الآثار المالية والقانونية يمكن أن تكون شديدة، كما لو كانت الحال بالنسبة لمقدمي مشاريع التمديد، يمكن أن تؤدي إلى حدوث أضرار في إطار العقد.

المؤسسة القانونية لتشييدينغ

جدول أعمال البناء أكثر من أداة تخطيطية، وهو وثيقة قابلة للإنفاذ قانونياً بمجرد أن تُدرج في العقد، تعامل المحاكم والمحكمون الجدول الزمني على أنه خط الأساس الذي يقاس عليه الأداء، ويعرف الجدول التزام المقاول بإتمام العمل بحلول تاريخ محدد، وأي انحراف قد يشكل خرقاً ما لم يُعفى من العقد أو القانون.

الجدول الزمني لأسلوب المسار الحرج

وتتطلب معظم مشاريع الأعمال التجارية والعامة الكبيرة من المتعاقد تقديم جدول زمني لأسلوب المسار الحرج، ويحدد البرنامج أطول سلسلة من الأنشطة المعالــة التي تحدد مدة المشروع عموما، ولا توجد أنشطة على الطريق الحاسم تطفو )سدود(، أي تأخير يؤخر إنجاز المشروع مباشرة، ويكتسي فهم المسار الحاسم أهمية أساسية لإثبات الحق في تمديد الوقت، لأن التأخيرات التي تؤثر على المسار الحاسم في تاريخ إتمام إجراءات الاستئناف.

الدمج التعاقدي للجدول الزمني

وتشمل عقود التشييد عادة أحكاما تقتضي من المتعاقد إعداد واستكمال وتقديم جداول للموافقة عليها، ويمكن أن تشير هذه المواصفات إلى معايير الصناعة مثل وثائق المعهد الأمريكي للمحفوظات أو جناح توافق الآراء، فعلى سبيل المثال، فإن الوثيقة AIA Document A201-2017، الفرع 3-10، تقضي بأن يقوم المتعاقد بصياغة جدول زمني للعمل وأن يستكملها شهريا.

العقود الرئيسية التي تُعلقها غوفيرن شيدولينغ و التأخيرات

ويتضمن كل عقد بناء أحكاما أساسية تحدد حقوق الأطراف والتزاماتها عند حدوث تأخيرات، ويعتبر فهم هذه الأحكام أمرا حاسما في تجنب المنازعات وحماية المواقف القانونية.

وقت الإنجاز

ويحدد هذا البند التاريخ الذي يجب أن يتحقق فيه إنجاز كبير، وقد يشمل مواعيد الإنجاز المرحلي، ويستخدم بعض العقود حكماً يتعلق ب " الوقت هو جوهر " ، ويعني أن الالتزام الصارم بالالجدول الزمني هو فترة مادية، وإذا لم يستوف المتعاقد تاريخ الإنجاز دون تمديد صحيح، يجوز للمالك إنهاء العقد أو وقف الدفع أو تقييم الأضرار المصفَّاة.

الأضرار السائلة

وبدلاً من مطالبة المالك بإثبات الأضرار الفعلية الناجمة عن التأخير، تحدد عقود كثيرة مبلغ يومي أو أسبوعي كتعويضات مصفورة، ويجب أن تكون هذه الخسائر متوقعة بدرجة معقولة من خسائر المالك وقت التعاقد - لا عقوبة، وتسقط المحاكم تعويضات مصفّاة عالية بدرجة غير معقولة، ففي [الشرط رقم 0] فيما يتعلق بشركة الهندسة الجنوبية الغربية ضد الولايات المتحدة [الحالة المالية: 1]، أيدت المحكمة الضرر.

تمديد فترات زمنية (التوقيت)

وتوفر معظم العقود آلية للمتعاقد لطلب وقت إضافي عندما تكون التأخيرات خارج نطاق سيطرته، وتشمل حالات التأخير التي يمكن عادة أن تُحتمل أفعال الرب والحروب والإضرابات وظروف المواقع غير المتوقعة، وسيحدد هذا الشرط شروط الإشعار وشكل الطلب ونوع الأدلة المطلوبة، ومن الناحية الجوهرية، يجب على المتعاقد أن يمتثل بدقة لهذه المتطلبات الإجرائية؛ وكثيرا ما يؤدي عدم تقديم إخطار خطي في الوقت المناسب إلى التنازل عن الحق في التمديد.

لا توجد ألعاب للقتل

وتتضمن بعض العقود حكماً قاسياً يقضي بأن يكون للمتعاقد حق تمديد الوقت وليس في التعويض النقدي عن التأخير حتى وإن كان التأخير ناجماً عن المالك أو وكلائه، وهذه الشروط غير مطعون فيها في العديد من الولايات القضائية، وكثيراً ما تفسر تفسيراً دقيقاً ضد المحرر، ولا تطبقها بعض الدول، مثل نيويورك ونيو جيرسي، إلا إذا كانت صيغة العقد واضحة وغير واضحة، أو غير واضحة.

فئات التأخير والآثار القانونية

ولا يعامل جميع التأخيرات على قدم المساواة، ويميز القانون بين التأخيرات القابلة للتداول، وغير القابلة للتداول، والتأخر في التعويض، والتصنيف السليم، وهو أمر أساسي لتحديد الحق في تمديد الوقت، أو التعويض الإضافي، أو التعويض المصفوف.

حالات التأخير غير القابلة للاشتراك

حالات التأخير المحتملة هي أحداث تتجاوز سيطرة المتعاقد، وأن العقد يعترف بأنها أسباب وجيهة للتمديد، وتشمل الأمثلة المشتركة الطقس الشديد (إذا ما تجاوز المعيار الموسمي)، والإضرابات العمالية التي لا تنطوي على قوة عمل المتعاقد، والتغييرات التي يوجهها المالك. قد تنشأ حالات تأخير يمكن تحملها

حالات التأخير غير القابلة للتعليق

وحتى إذا كان التأخير قابلاً للنقض، يجوز أن يحد العقد من سبيل الانتصاف إلى تمديد زمني فقط (غير قابل للتعويض) أو أن يمنح المقاول أيضاً حق استرداد تكاليف إضافية (قابلة للتعويض) حالات التأخير القابلة للتعليق عادة ما تكون تلك التي يتسبب فيها المالك - مثل عدم توفير إمكانية الوصول أو تأخير الموافقة أو التغييرات الشديدة في النطاق.

التأخيرات الجارية

وعندما يسهم كل من المالك والمتعاقد في تأخير خلال نفس الفترة، يكون التأخير متزامنا، وفي معظم الولايات القضائية للولايات المتحدة، إذا كان بإمكان المقاول إثبات أن التأخير الذي يتسبب فيه المالك قد تداخل مع تأخيره في المذنب، يجوز للمتعاقد أن يحصل على تمديد زمني ولكن لا يؤخر الأضرار، والسبب المنطقي هو أنه لا يمكن لأي طرف أن يدعي التأخير الذي تسبب في تأخير المشروع في تاريخ الانتهاء من المشروع، غير أن التحليل يتطلب فعلا تحديد هوية صاحب المشروع.

الشروط الإجرائية لتمديد الوقت

ولا يكون الحصول على تمديد زمني تلقائيا، بل يجب على المتعاقد أن يتبع الإجراءات التعاقدية بدقة للحفاظ على حقوقه.

متطلبات الإشعار

ويقتضي كل عقد بناء تقريبا من المتعاقد تقديم إشعار خطي بالتأخر في غضون فترة محددة، تتراوح بين 7 و 14 يوما بعد وقوع الحدث، وينبغي أن يصف الإشعار السبب والأثر المتوقع على الجدول الزمني، والمدة المتوقعة للتأخير، وكثيرا ما يستخدم المالكون الامتثال للتنبيه كخط دفاع أول؛ ويمكن أن يمنع الإشعار المتأخر المطالبة بالتمديد كليا، حتى وإن كان التأخير قابلا للنقض.

الوثائق والأدلة

ويجب على المقاول أن يدعم طلب التمديد بوثائق مؤقتة: التقارير اليومية، وسجلات الطقس، والمراسلات، والصور، والجداول المستكملة لآليات الوقاية من الكوارث، وشرح وصف مفصل لكيفية تأثير التأخير على أنشطة المسارات الحرجة، وأفضل الممارسات هي تقديم تحليل " الشبكة " - مخطط صغير للمركبات الكيميائية يبين المنطق المبني في الفترة المتأثرة، وبدون وجود أدلة تثبت أن المصمم أو المهندسين قد يرفضون هذا التمديد.

تحليل الأثر الزمني

وتحتاج معظم العقود المتطورة إلى تحليل رسمي لتأثير الوقت، وتدرج الرابطة الحدث المتأخر في آخر جدول زمني معتمد، وتعيد حساب تاريخ الإنجاز، والفرق بين تاريخ الإنجاز الأصلي وتاريخ إعادة الحساب هو عدد الأيام التي ستضاف، وتفضل المحاكم وأفرقة التحكيم هذه الطريقة لأنها تستخدم نهجا تحليليا سليما.

عملية الموافقة والمنازعات

وبعد تقديم الطلب، يكون لممثل المالك فترة محددة (مثلا 30 يوما) لاستعراض الطلب والموافقة عليه أو تعديله أو رفضه، وإذا تأخر المالك بصورة غير معقولة الموافقة عليه أو رفض مطالبة تستحق الاستحقاق، يجوز للمتعاقد أن يلتمس مطالبة بموجب شرط تسوية المنازعات المنصوص عليه في العقد، ويقتضي العديد من العقود الوساطة قبل التحكيم أو التقاضي.

المخاطر القانونية واستراتيجيات تسوية المنازعات

وعلى الرغم من بذل أفضل الجهود، فإن المنازعات على الجدول الزمني وتمديد الوقت أمر شائع، ففهم المشهد القانوني والإعداد وفقا لذلك يمكن أن يقلل من خطر نشوب معارك قانونية مطولة.

حقوق المطالبة المحتفظ بها من خلال الوثائق

والعامل الوحيد الأكثر أهمية في حل المنازعات المتعلقة بالتأخير هو نوعية سجلات مشروع المقاول، وكما ذكر القاضي جون ر. " جاك " جيم. ويست في إحدى الحالات: " يفوز الطرف الذي لديه أفضل الوثائق " .

آليات تسوية المنازعات

وتقضي معظم عقود البناء بعملية متعددة المستويات لتسوية المنازعات:

• Negotiation:] Project-level discussions between the contractors’s project manager and the owner’s representative.
• Mediation:] A neutral mediator facilitates settlement. It is non —binding but often successful.
• Arbitration or Litigation:] Final binding resolution. Arbitration is generally faster and less formal than court, but discovery is limited. Some contracts specifically require arbitration under the Construction Industry Arbitration Rules of the American Arbitration Association.

النظام الأساسي للتقادم والجبر

وتخضع تمديدات الوقت والمطالبات بالتأخير لنظامين أساسيين للتقادم يختلفان حسب الدولة، ومن الناحية النموذجية، يجب على المتعاقد رفع دعوى قضائية في غضون سنوات قليلة من الإخلال أو في غضون فترة قانونية بعد إنجاز المشروع، كما أن لدى بعض الدول نظامين أساسيين للنقض يطالبان بعدد من السنوات بعد إتمام مرحلة الإنجاز، ويجب أن يكون المتعاقدون على علم بهذه المواعيد النهائية، وأن يحافظوا على المطالبات عند الاقتضاء عن طريق تقديم طلبات مبكرة أو بالاتفاق.

أفضل الممارسات لمالكي المشاريع والمتعاقدين

ويمكن للطرفين الاستفادة من الإدارة الاستباقية للبرمجة ومن فهم واضح للحقوق القانونية.

بالنسبة للمالكين: صياغة عقود واضحة وعادلة

وينبغي أن يشمل أصحاب الممتلكات متطلبات محددة جيداً لتحديد الجدولة، والأضرار الواقعية المصفّاة التي تعكس التعرض الفعلي، وعملية تمديد الوقت بشكل عادل، واللغة المتعثرة تدعو إلى نشوب منازعات، ومن الحكمة أيضاً أن يُطلب إلى المتعاقد أن يحتفظ بجدول زمني مفصل للآلية وأن يعقد اجتماعات استعراضية منتظمة، وينبغي للمالكين أن يتجنبوا الشروط التي قد تكون غير قابلة للتنفيذ في بعض الولايات، وهكذا يمكن أن يُستهلوا.

بالنسبة للمتعاقدين: إدارة الجدول الزمني الاستباقي

وينبغي للمتعاقدين أن يكلفوا مبرمجا مؤهلا لوضع واستكمال الجدول الزمني للآلية، وأن يقدموا جميع المعلومات المطلوبة في الوقت المناسب وأن يوثقوا كل حدث تأخير على الفور وأن يرسلوا إشعارا بأي تأخير محتمل أو فعلي في غضون الفترة التعاقدية، وعندما يحدث تغيير يوجهه المالك، ينبغي للمتعاقد أن يطلب في وقت واحد تمديدا زمنيا، وأن يطلب تقديرا للتكاليف - حتى وإن كان التغيير طفيفا، وإذا لم يطلب الوقت الذي يصدر فيه تغيير، يمكن تفسيره لاحقا على أنه تنازل عن الحق.

التقييم الحيادي المبكر

وعندما ينشأ نزاع معقد بشأن التأخير، ينبغي للطرفين النظر في تعيين خبير محايد في الجدولة لإجراء تحليل مستقل في وقت مبكر من العملية، مما يمكن أن يساعد الطرفين على فهم مواقفهما وتيسير التسوية وتضييق المسائل المتعلقة بالمقاضاة عند الضرورة.

خاتمة

وينظم جدول أعمال التشييد وتمديدها الزمني نظاماً من أحكام العقود ومبادئ القانون العام والممارسات الصناعية، ويتوقف النجاح بالنسبة للمالكين والمتعاقدين على حد سواء على الاعتراف بأن الجدول الزمني التزام قانوني ملزم - وليس مبدأ توجيهيا مرنا، فالتأخر أمر لا مفر منه، ولكن يمكن إدارة عواقبه القانونية عن طريق التخطيط الملتزم، والوثائق الدقيقة، والالتزام الصارم بمتطلبات الإشعار التعاقدي والإثبات.

For further reading, consult the AIA A201-2017 General Conditions] and the ConsensusDocs contract library. The US Army Corps of Engineers’ Contracting Guidance requirements] also provides useful insights into delay analysis