ما هي إعادة الاستخدام الإيجابي والتحويلات التاريخية؟

فالاستعمال الإيجابي هو ممارسة إعادة فتح مبنى قائم لوظيفة جديدة، كثيرا ما تختلف كثيرا عن استخدامها الأصلي، ومن الأمثلة التقليدية تحويل مطحن منسوجات سابقة إلى شقق سكنية أو مستودع إلى متحف، كما أن تحويلات البناء التاريخية هي مجموعة فرعية من إعادة الاستخدام التكييفية التي كثيرا ما تركز على الحفاظ على الطابع الأصلي للهيكل ومواده وروحه التقليدية وفقا لمعايير الحفظ.

لماذا تقدير التكلفة هو تحدي وحيد

وتختلف تقديرات التكاليف لإعادة الاستخدام التكييفي والتحويلات التاريخية عن البناء البري بعدة طرق أساسية، أولا، إن الهيكل الحالي متغير وليس معطى، ولا يمكن أن تفترض أن المبنى سليم، بل يجب أن تحقق في مسائل خفية مثل النظم الكهربائية القديمة، والأسبستوس، والطلاءات، والضرر النملي، والتسوية التأسيسية، أو الأخشاب المتناوبة، وثانيا، أن الكثير من هذه المشاريع لا يمكن أن يفرض رقابة تنظيمية من مكاتب الحفظ التاريخية.

العوامل الرئيسية التي تدفع التكاليف

حالات التكييف في المباني وأوجه النقص في المباني

وأهم متغير هو الحالة المادية للمبنى وقت الاقتناء، إذ يمكن أن يستهلك أحد المهندسين الهيكليين تقييما شاملا قبل الشراء أو قبل البناء، وخبيرا في البيئة، ومهندسا تاريخيا، مسائل أساسية، ومن قبيل الماشية المتدهورة، وشعاعات الفولاذ المتآكلة، أو السقف المهين، جزءا كبيرا من الميزانية، ومن الأخطار البيئية مثل العفن، والرصاص، أو إضافة التكاليف إلى ذلك.

متطلبات التسميات والحفظ التاريخية

وعندما يُدرج مبنى في السجل الوطني للمواقع التاريخية أو يقع في منطقة تاريخية معينة، يمكن أن يخضع نطاق العمل للاستعراض من قبل لجنة حفظ، وقد يتطلب إصلاح النوافذ الأصلية بدلا من استبدالها، أو أن تظل التعاقبات الخارجية دون تغيير، أو أن تكون الإضافات الحديثة واضحة بصرامة ومع ذلك متوافقة مع ذلك، وفي كثير من الأحيان، يمكن أن تكون المواد المناسبة لفترة زمنية مثل الطوبات المستردة أو المطاحن أو معدات الاستنساخ.

نطاق العمل ومتطلبات البرنامج

ويقضي الاستخدام الجديد المقصود للمبنى بأن يخصص الكثير من الميزانية، إذ أن تحويل مدرسة سابقة إلى واقيات، يتطلب وجود نظم واسعة النطاق للتسخير والكهرباء والتوزيع في منطقة المحيط الهادي، وقد يتطلب فتح خطط طابقية لحيز مكتبي حديث أو تجزئة، هدم انتقائي وتعزيز هيكلي، كما أن إضافة المصاعد وتحسين الحماية من الحرائق وتلبية المدونات الحالية المتعلقة بإمكانية الوصول (مثل الامتثال للمؤسسة الإنمائية) هي نفقات مشتركة لا يمكن ترجمتها.

أماكن العمل وظروف السوق

وتختلف معدلات العمالة الإقليمية وتوافر المهارة وتكاليف المواد اختلافا كبيرا، ومن الطبيعي أن تكون المشاريع الحضرية في المناطق المرتفعة التكلفة مثل نيويورك أو سان فرانسيسكو تقديرات أعلى من تقديرات المشاريع المماثلة في الغرب الأوسط، كما أن توافر المقاولين الذين جرت محاولتهم أعمال التجديد التاريخي يمكن أن يكون محدودا، مما قد يدفع أسعار العطاءات، كما أن مدونات البناء المحلية قد اعتمدت أيضا رموزا حديثة للطاقة تنطبق على التجديدات، بينما تقدم بلدان أخرى استثناءات للهياكل التاريخية.

المواد والحرف اليدوية

وباستخدام المواد الحديثة التي تعتبر تاريخية ضئيلة أحياناً، ولكن بالنسبة لمشاريع الائتمان الضريبي أو لعقود الحفظ، قد يلزم توفير مواد حقيقية، ويمكن أن يتطلب الأمر اختباراً واستعادة طلاءاً أو استصلاحاً للزجاج أو إرضاعاً للطلبات المتخصصة التي تكون معدلاتها مرتفعة والجدول الزمني، كما أن تطابق أبعاد الهاون القائمة، أو سندات الكوكب، أو أنواع الخشب، حتى عندما يسمح بتعديل معامل الإنشاءات الحديثة،

عملية تقدير التكاليف في الممارسة العملية

التقديرات الأولية أو المفاهيمية

وفي المرحلة الأولى من هذا المبنى، غالباً ما يحتاج المتخلفون إلى رقم قياسي للغطاءات لتقييم الجدوى، وهذه التقديرات تعتمد على بيانات التكلفة التاريخية من مشاريع مماثلة، ومعايير تقدير التكاليف على أساس كل قدم مربع، وتعديلات للأحوال والموقع، ولأن التقديرات الأولية غير معروفة، فإنها تشمل عادة نطاق واسع (مثلاً 30 في المائة)، وهي مفيدة في القرارات المتعلقة بالعقد المشترك والمناقشات التمويلية الأولية، ولكن ينبغي ألا تستخدم أبداً.

تقديرات وضع التصميم

ومع قيام المهندسين المعماريين والمهندسين بوضع تصميمات مخططية، يصبح التقدير أكثر صقلا، وتشمل هذه المرحلة تحديد نظم محددة يتعين تحديثها، والمناطق التي ستهدم، والعناصر التي ستعاد، وقد تصبح عمليات التصفية الكمية أكثر تفصيلا، ويمكن التماس مدخلات من المتعاقدين من الباطن من أجل المتاجر الكبرى، وعادة ما تكون الحالات في نطاق يتراوح بين ١٥ و ٢٠ في المائة في هذه المرحلة، ويستخدم التقدير لتوجيه قرارات التصميم، وتأكيد بقاء المشروع.

التقديرات التفصيلية أو النهائية

وعندما تقترب وثائق التشييد من الانتهاء، يعد المشرف تقديرا مفصلا للبندين، ويشمل ذلك اقتباسات ثابتة من الموردين، والعطاءات من الباطن، والبدلات الخاصة بالمواد التي لم يتم اختيارها بعد، ويمكن تخفيض الاحتياطي إلى ٥-١٠ في المائة للظروف المعروفة، ولكن كثيرا ما يجري الاحتفاظ ب " احتياطي إصلاح " منفصل لأي مواد خطرة تكتشف أثناء التشييد، ويصبح هذا التقدير النهائي الأساس لميزانية التشييد، وغالبا ما يكون السعر الأقصى المضمون.

تخطيط الطوارئ وإدارة المخاطر

ونظرا لعدم إمكانية التنبؤ بالمباني القائمة، فإن خطة طوارئ قوية غير قابلة للتفاوض، إذ يوصي العديد من المتصورين الموسمين بإجراء طوارئ من مستويين: حالة طوارئ تصميم (لتغيير النطاق) وطارئ للبناء (لشروط المواقع غير المتوقعة) ويكفل الإبلاغ الأسبوعي أو الشهري عن التكاليف أن الفريق على علم بكيفية استهلاك الأموال الطارئة، بحيث يمكن اتخاذ إجراءات تصحيحية قبل أن تصبح التجاوزات كارثية.

التحديات الرئيسية وكيفية التصدي لها

المسائل المتعلقة بالهياكل الأساسية والنظم

وحتى أكثر التحقيقات شمولا قبل البناء لا يمكن أن تكشف عن كل عيب خفي، فحالما تفتح الجدران، يمكن للفريق أن يكتشف الأنابيب المتآكلة، والأسلاك المتقادمة التي لم تعد مسموحا بها بموجب القانون، أو العناصر الهيكلية التي تعرضت للخطر بسبب تسلل المياه إلى الخارج، وأفضل وسيلة دفاع هي استراتيجية تحقيق شاملة: فتحات استكشافية، وأشعة تحت الحمراء، وإجراء اختبارات مفصلة ينبغي أن تكون جزءا من مرحلة التصميم، وليس من مرحلة التشييد المؤجلة.

الامتثال التنظيمي والتأخير

وكثيرا ما تتطلب المقاطعات التاريخية شهادة الموافقة على مراعاة الأصول، التي يمكن أن تستغرق أشهرا، وفي الوقت نفسه، يجوز لموظفي البناء المحليين تفسير الرموز الحديثة بدقة عندما يتعلق الأمر بالخروج، وفصل الحرائق، وأداة الطاقة، ويمكن أن تؤدي هذه الاستعراضات الموازية إلى إعادة تصميمها وتصاعد التكاليف، كما أن فرق المشاريع الناجحة تشرك خبراء في مجال حفظ النظام في وقت مبكر، ويجب على القائم بالتقييم أن يدمج تكاليف إعادة التصميم المحتملة والجدول الزمني الممتد في ميزانية خط الأساس.

المواد الحامضة والصحافة

وقد زاد الطلب على المواد التاريخية، مما يجعلها أكثر تكلفة وأكثر صعوبة في الحصول عليها، وقد يتطلب استرداد الطوب المسترد والخيار الأثري والتجهيزات المزيفة شهورا من التعاقد، وإذا كان المشروع يتطلب استنساخاً معدّلاً محدداً (مثل النوافذ التي تتطابق مع النبذ الأصلية بالضبط)، فإن وقت قيادة المصنع يمكن أن يدفع الجدول الزمني، وينبغي أن يشمل التقدير " بدل شراء مادي " وتحليلاً للمخاطر حسب الجدول الزمني، وذلك من أجل حساب هذه التأخيرات.

التنسيق بين التجارة

وكثيرا ما تنطوي مشاريع إعادة الاستخدام التكيفية على رقصة معقدة بين الهدم، والتقوية الهيكلية، والمتوسط )الميكانيكي، والكهربائي، والسباكة( والإعادة التاريخية، ولا يمكن للرسام أن يبدأ إلا بعد علاج الطبق؛ وقد يحتاج متعهد الفولاذ إلى الانتظار لأفرقة التخفيض، ويمكن أن تؤدي هذه المعالين المتسلسلة إلى حدوث أوجه قصور وتكاليف ساعات العمل الإضافية.

أفضل الممارسات للتقديرات الدقيقة

  • ] إشراك فريق ذي خبرة تاريخية في المشروع - المتعاقدون العامون والمهندسون المعماريون، ومصممو التكاليف الذين قاموا بهذا العمل قبل ذلك، سينتجون أعداداً أكثر موثوقية ويتوقعون حدوث ثغرات.
  • Perform a phased discovery process] — rather than one big investigation, spread exploratory work across design phases so that decisions can be made incrementally and estimates updated accordingly.
  • استخدام أساليب تقدير متعددة ] - البارامترات (تكلفة القدم المربع) مع اتباع نهج مفصلة (مقبولة الكمية) للتحقق من الدقة.
  • Build robust but reality contingencies - Base emergency percentages on an actual risk assessment (e.g., high risk = 20 -25%, moderate = 15%, low = 10%).
  • Include soft costs] - always budget for architectural fees, engineering, special testing, permits, legal costs, and financing.
  • تعقب البيانات التاريخية داخلياً ] - بعد كل مشروع، التوفيق بين التكاليف النهائية والتقديرات الرامية إلى بناء قاعدة بيانات أفضل للعمل في المستقبل.

الأدوات والبرمجيات لتقدير التكاليف

كما أن برامجيات تقدير التكاليف الحديثة مثل RSMeans, CostX, or Bluebeam Revu يمكن أن تبسط العملية، ولكنها تتطلب معايرة دقيقة للعمل التاريخي، وتوفر برامجيات الإدارة الإقليمية بيانات للتجديد والتكاليف التاريخية، ولكن على المستخدم أن يعدل عوامل الموقع وافتراضات الظروف، كما أن العديد من الشركات تكمل قواعد البيانات التجارية بسجلاتها التاريخية، وتظل صحائف المشاريع الصغيرة شائعة، وإن كانت تفتقر إلى نماذج تقدير التكاليف القائمة التي تستخدمها برامجيات دمج نظام تقييم الأداء.

أمثلة على دراسة الحالات الإفرادية (المثالية)

(أ) 1 - تحويل مليون إلى مضخات مختلطة الاستخدام ] - تم تحويل مطحن منسوجات في نيو إنكلترا إلى 80 شقة سكنية وتجزئة أرضية - كان تقدير الجدوى الأولي البالغ 10 ملايين دولار مخصصاً للطوارئ، وخلال التصميم، كشف الاختبار الهيكلي عن ضعف عدد راكبي الطلاء في الطابق الواحد، مما يتطلب زيادة في التكاليف في الميزانية.

(ب) تحولت المدرسة التاريخية إلى مساكن أقدم [(FLT:1]) - مدرسة عامة في عام 1920 في منتصف الغرب إلى 55 شقة كبيرة بأسعار معقولة، وواجه المشروع تحديات تضاهي الأبواب الأصلية والمعدات، واستلزم المجلس التاريخي المحلي الاحتفاظ بالطابقين الأساسيين للهياكل الأساسية، واستفاد فريق التصميم من نهج تدريجي مع تسعير مبكر من موردي الائتمانات المتخصصة بنسبة قدرها 12.5 مليون دولار.

خاتمة

إن تقدير التكاليف لإعادة الاستخدام والتسويق وتحويل المباني التاريخية ليس عملية حسابية بسيطة، بل يتطلب فهماً عميقاً لنظم البناء، ولوائح الحفظ، وسوق إعادة الاستخدام التكييفية، وخطر البناء، وأكثر المشاريع نجاحاً هي المشاريع التي تستثمر في التحقيقات المبكرة والشاملة، وتبني حالات طوارئ واقعية في كل مرحلة، وتسمح بتشكيل فريق ذي خبرة مشهودة، وفي حين أن عدم اليقين الذي يكتنف عملية التكيف مع الآثار الثقافية، هو أكثر ما هو أكثر من فوائد.

وللمزيد من القراءة بشأن أفضل الممارسات، يرجى الرجوع إلى وزير الداخلية لمعايير إعادة التأهيل ] من دائرة الحدائق الوطنية، ] موارد المعهد الوطني للإحصاء بشأن إعادة الاستخدام التكيفي ، و[ SRSMANsتصليح وإعادة صياغة بيانات التكاليف