وقد ظلت المنازعات المتعلقة بالممتلكات منذ فترة طويلة مشكلة باهظة التكلفة ومتفشية بالنسبة للحكومات والنظم القانونية وملاك الممتلكات في جميع أنحاء العالم، ويقدر البنك الدولي أن أكثر من 70 في المائة من سكان العالم يفتقرون إلى إمكانية الوصول إلى نظم تسجيل ملكية رسمية، مما يجعل حقوق الملكية غير آمنة ومعرضة للاحتيال، وأن السجلات الرقمية التقليدية القائمة على الورق والمركزية قد تعاني من مسائل مثل تلاعب البيانات، وبطء العمليات البيروقراطية، وعدم وجود شفافية تؤدي في كثير من الأحيان إلى عرقلة إجراءات التسجيل المتضارب في سجلات المجازفة.

Understanding Blockchain Technology for Land Registration

وفي جوهرها، يوجد دفتر رقمي موزع يسجل المعاملات عبر حواسيب متعددة في شبكة من الأقران إلى شبكة من كل معاملة تصنف في " مجمّع " ، وهو مربوط ارتباطاً مبدئياً بالمبنى السابق، ويشكل سلسلة لا يمكن كسرها، وعندما تضاف مجموعة من الحواسيب إلى السلسلة، لا يمكن تغيير البيانات التي تحتويها دون توافق آراء المشاركين في الشبكة، وهذا الهيكل يجعل سجلاً مقاوماً لا محالة.

وفي نظام لسجلات الأراضي الذي يمكن اختراقه، تسجل معاملات الممتلكات مثل المبيعات، والتحويلات، والرهون العقارية، والتأجير كقطع مثقلة زمنياً، ويمكن لكل مشارك - بائع - كاتب - مسجل حكومي - أن يسجل مفتاحاً مشفوعاً يسمح له بالنظر إلى السجلات أو تقديمها، ويمكن أن يؤدي إبرام عقود ذاتية - اتفاقات ذاتية مشفوعة في سلسلة الملكية إلى التحقق من صحة العديد من شروط النقل.

أوجه القصور في نظم سجل الأراضي التقليدي

وقبل دراسة كيفية المساعدة في هذا المجال، من الضروري فهم المشاكل العميقة التي تصيب تسجيل الأراضي التقليدية، وهذه المسائل لا تقتصر على البلدان النامية؛ بل إن الاقتصادات المتقدمة النمو تواجه أوجه قصور ومواطن ضعف في نظمها لإدارة الأراضي.

Fraud and Title Disputes

إن تزوير الأعمال والتحويلات الاحتيالية و " البيع المزدوج " لنفس الممتلكات هي جرائم مشتركة في النظم الورقية، وفي العديد من الولايات القضائية، يمكن للبائع غير الشرعي أن يسجل ملكية مزيفة أو يبيع ممتلكات لمشترين متعددين لأنه لا يوجد في الوقت الحقيقي سجل مشترك للملكية، وكثيرا ما يتطلب حل هذه المنازعات إجراء فحوصات طبية باهظة التكلفة وإجراءات قانونية طويلة.

انعدام الشفافية والثقة

وكثيراً ما تكون سجلات الأراضي المركزية مفتقرة إلى سجلات مادية يصعب الوصول إليها أو قواعد بيانات رقمية تخضع لسلطة واحدة يمكنها التلاعب بالقيدات، وكثيراً ما تكون قدرة المواطنين محدودة على التحقق من صحة سند الملكية دون دفع ثمن البحث عن سند الملكية أو تعيين محام، وهذا الافتقار إلى الشفافية يضعف الثقة في معاملات الملكية ويثبط الاستثمار في العقارات، ولا سيما في المناطق التي تتسم بضعف الإدارة.

عدم الكفاءة البيروقراطية وارتفاع التكاليف

ويمكن أن يستغرق تسجيل الممتلكات شهورا أو حتى سنوات في بعض البلدان، وينجم التأخير عن إدخال البيانات يدويا، ومناولة الوثائق الورقية، والموافقة المتعددة على وسيط، وتظهر مؤشرات أعمال البنك الدولي المتعلقة بتسديد الممتلكات أن تسجيل الممتلكات في بعض الاقتصادات يشمل أكثر من 15 خطوة وتكاليف تصل إلى 10 في المائة من قيمة الممتلكات، وتعود تكاليف المعاملات المرتفعة إلى حاجز لإضفاء الطابع الرسمي على الملكية، ولا سيما بالنسبة للأسر المعيشية المنخفضة الدخل.

فقدان البيانات وتدهورها المادي

وتتأثر السجلات الورقية بالنيران أو الفيضانات أو السرقة أو اللبس والدموع في مناطق النزاع، وقد دُمرت سجلات الأراضي عمداً، وأجيال تاريخ الملكية التي تصيب الأجيال، كما أن السجلات الرقمية في قواعد البيانات المركزية تواجه مخاطر: فصول الخواديم أو أكوام إلكترونية أو الفساد الإداري يمكن أن تؤدي إلى فقدان البيانات أو إجراء تعديلات غير مأذون بها.

كيف يتصدى (بلوكشاين) لهذه التحديات

إن الخصائص الأساسية لبلوكشاين - اللامركزية، وعدم القابلية للتحويل، والشفافية، والقدرة على البرمجة - تجابه بصورة مباشرة نقاط الضعف في السجلات التقليدية للأراضي، وفيما يلي ندرس بالتفصيل كل من الفوائد.

عدم جواز التحصيل والأمن ضد التمتُّع

ونظراً لأن دفتر دفتر دفتر سلاسل الكتل موزع عبر عدة زوايا، فإن تغيير سجله يتطلب من المهاجم أن يتحكم في آن واحد في أكثر من نصف القوة الحاسوبية للشبكة - وهي مكلفة فلكياً، ومكلفة عملياً وغير قابلة للتثبيت بالنسبة لمعظم المتاجرين بالقطع أو المرخص لهم، وعندما يتم تسجيل المعاملات العقارية وتأكيدها بتوافق الآراء، يصبح الوضع دائماً، ويقضي هذا التحلل على إمكانية حدوث تغييرات غشائية في تاريخ الكتابة الورقية.

الشفافية وإمكانية الوصول

ويمكن لجميع المشاركين المأذون لهم في شبكة من مجموعات الأوراق المالية أن ينظروا إلى التسلسل الكامل للملكية بالنسبة للممتلكات، وهذه الشفافية تقلل من عدم تماثل المعلومات بين المشترين والبائعين والمقرضين والمنظمين، وفي سلسلة من التصاريح المستخدمة في سجل الأراضي، يجوز للحكومة والموثقين المرخص لهم أن يتحكموا في إمكانية الوصول إلى أي مواطن مقابل رسم صغير أو حتى مجانا، مما يمكِّن الأفراد من التحقق من فرص الحصول على سندات ملكية دون الاعتماد على سندات مركزية.

عقود الذكاء للتألق والكفاءة

ويمكن أن تُؤمِّن العقود الذكية العديد من خطوات معاملة الممتلكات التي تتطلب حالياً عمليات تفتيش يدوية وموقعين متعددين، مثلاً، يمكن برمجة عقد ذكي لإطلاق أموال من مشترٍ إلى بائع فقط عندما يُنقل العنوان على قائمة القطع، وتُستوفى جميع الشروط، مثل دفع الضرائب أو إتمام عمليات التفتيش، وهذا لا يُعجِّل العملية من أسابيع إلى أيام أو ساعات فحسب، بل يُخفِّض أيضاً الحاجة إلى برامج ضمانية في جورجيا.

خفض التكاليف

ومن خلال إزالة الوسطاء وتخفيض تكاليف الدخول اليدوي للبيانات والتحقق والتخزين، يمكن أن تؤدي النظم التي يمكن أن تكون قادرة على سد الفجوة إلى تخفيض كبير في النفقات الإجمالية لتسجيل الممتلكات، وترتفع تكلفة التنفيذ الأولي لمنصة كتلة، ولكن بمجرد تشغيلها، تكون التكلفة الإضافية لكل معاملة منخفضة جدا، وبالنسبة للحكومات التي تقوم بعملية ملايين المعاملات المتعلقة بالممتلكات سنويا، فإن الوفورات الطويلة الأجل في التكاليف الإدارية العامة وتكاليف التقاضي يمكن أن تكون كبيرة.

ريال - العالم التجريبي والتنفيذات

وقد سبق أن أجرت عدة بلدان ومنظمات دولية اختباراً لجمود تسجيل الأراضي، وهذه الدراسات الإفرادية توفر دروساً قيّمة بشأن ما يُنجز وما لا يزال يواجه تحدياً.

مشروع سانتماتيري السويد

وقد بدأت سلطة سجل الأراضي في السويد، وهي شركة لانتيرتري، في عام 2016، بالتعاون مع شركاء التكنولوجيا، بما في ذلك شركة " كروما واي " ، وقد ركز المشروع على السلسلة الكاملة لبيع الممتلكات: من عرض إلى التسجيل النهائي، وباستخدام نظام " كتلة " ، سمح للمشتريين والبائعين والمصارف والموثقين والحكومة بتبادل الوثائق المتداولة والتحقق منها في الوقت الحقيقي.

سجل الأراضي في جورجيا

In[2017, the Republic of Georgia partnered with the Bitfury Group to deploy a blockchain-based land registry on the Bitcoin blockchain. The system records property transactions as publiclyifi stamps while keeping sensitive personal data off-chain. Georgia’s approach has been particularly successful because the government integrated blockchain as a supplement to the existing digital registry, not a replacement. Property owners can check their title history on a public confidence blockchain explore.

مبادرات أخرى جديرة بالذكر

وقد بدأت هندوراس في عام 2015 تجربة مع شركة " وقائع " لمكافحة الغش في الملكية وتحسين الشفافية، رغم أن المشروع يواجه عقبات سياسية ولم يُضخ بالكامل، وقد أطلقت الإمارات العربية المتحدة (دوباي) مبادرة لسجل الأراضي في بلوكشاين كجزء من استراتيجية دبي بلوكشين، بهدف رقمنة جميع معاملات الملكية بحلول عام 2020، وقد جربت حالة أندهرا براديش في الهند مسألة تسجيل الأراضي في سجلات الأراضي.

تحديات التنفيذ والحواجز

وعلى الرغم من الوعد، فإن تسجيل الأراضي الذي يمكن أن يحجبه الجميع ليس بدون تحديات كبيرة، ويجب على الحكومات وصناع السياسات أن يتصدوا بعناية لهذه العقبات قبل رفع مستوى هذه القيود.

الأطر القانونية والتنظيمية

ولم تعترف معظم النظم القانونية بعد بسجلات الاختراق كدليل ملزم قانوناً على الملكية، فقوانين الملكية راسخة في الأنظمة الأساسية ومبادئ القانون العام التي تُحتل مركزياً أو عنواناً ورقياً، ولاعتماد نظام القيد، يجب على البلدان أن تعدل أطرها القانونية لتحديد الوضع القانوني للتوقيعات الرقمية والعقود الذكية والسجلات المخزنة في سلسلة من القرون، ودون تشريع واضح، يجوز للمحاكم أن ترفض قبول سندات التوحيدية في إطار نظام التخصص في مجال التنمية كقاعدة الكاملة.

الهياكل الأساسية التكنولوجية

وتحتاج برامج " البلوكشاين " إلى وصلة قوية على الإنترنت، وإلى كهرباء موثوقة، وإلى نظم هوية رقمية آمنة، وفي العديد من المناطق النامية، لا توجد شروط مسبقة، كما أن سجلاً للأراضي لا يعمل إلا على الإنترنت وخلف الجدران النارية قد يستبعد السكان الريفيين والسكان ذوي الدخل المنخفض، وعلاوة على ذلك، فإن اختيار التضحيات التي تُمنح في إطار " كتلة " ، والضرر المثبتات " ، هو " ، هو " ، هو " ، هو " ، هو " ، هو " ، وهو ما يُه " ، وهو ما يُضِرُجُه " ، وهو أمر يُعُعُتُتُعُعُتُتُتُعُتُتُتُتُتُتُتُتُتُصُصُعُعُعُتُتُصُتُتُعُتُعُعُعُتُتُتُتُتُتُتُتُعُتُتُتُت

خصوصية البيانات والشواغل الأمنية

وفي حين أن هذه المجموعة من القيود مؤمنة ضد التلاعب، فإنها تُنشئ أيضا سجلات دائمة قد تشمل معلومات شخصية، وتشمل لائحة الاتحاد الأوروبي العامة لحماية البيانات " الحق في النسيان " ، التي تتعارض مع عدم قابلية اختراق الأراضي، ويجب تصميم سجلات الأراضي لتخزين البيانات الحساسة على أساس سلسلة، مع استمرار وجود وثائق فعلية غير موثقة في التصميم، بيد أن هذه الوثائق لا تزال تُستخدم في عمليات الفرز.

اعتماد وتدريب أصحاب المصلحة

ويتطلب إدخال سلسلة من الاختراعات شراء من الموثقين والمساحين والمصارف وكتبة الحكومة والمواطنين، الذين يعتاد كثير منهم على العمليات الورقية، ويعود رد التغيير إلى حد كبير، لا سيما في المؤسسات التي تسودها ثقافات بيروقراطية راسخة، كما أن برامج التدريب الشاملة وحملات التوعية العامة والتدريب التدريجي لا تزال ضرورية، وفي السويد وجورجيا، كان النجاح يعزى جزئيا إلى المشاركة المبكرة والمستمرة مع جميع أصحاب المصلحة.

دور الحكومات والهيئات الدولية

ولا يمكن أن ينجح اعتماد نظام تسجيل الأراضي بدون قيادة حكومية قوية وتعاون دولي، إذ يجب على الحكومات أن توفر توجيها واضحا في مجال السياسات، وإصلاحات قانونية، واستثمارا في الهياكل الأساسية الرقمية، وقد نشرت منظمات دولية مثل البنك الدولي وموئل الأمم المتحدة ومنظمة التعاون والتنمية في الميدان الاقتصادي مبادئ توجيهية وأفضل الممارسات لاستخدام سلسلة من السلع الأساسية في إدارة الأراضي، كما أنها تمول مشاريع تجريبية وتساعد البلدان على تبادل الدروس المستفادة، ويمكن أن يعجل الجهد العالمي المنسق في وضع معايير مفتوحة للتبادل بين السجلات الوطنية للأراضي.

التوقعات المستقبلية والأثر المحتمل

ومع تطويع التكنولوجيا والنظم القانونية، فإن سجلات الأراضي التي يمكن ربطها بالسلاسل تستعد لتصبح أداة أساسية لضمان حقوق الملكية، ويمكن أن يؤدي الأثر المحتمل إلى تجاوز الحد من المنازعات، حيث يمكن للمزارعين استخدام الأراضي كضمان للحصول على الائتمان، ويمكن للنساء أن يرثن الممتلكات بقدر أكبر من اليقين، ويمكن للحكومات أن تطبق ضريبة على الممتلكات العقارية، ويمكن أن تؤدي في الأجل الطويل إلى الحد من المنازعات المتعلقة بالممتلكات العقارية على الصعيد العالمي بسجل ضريبي يتراوح بين 25 و 40 في المائة.

وبطبيعة الحال، لا تزال هناك عقبات كبيرة: الغموض القانوني، وارتفاع التكاليف الأولية، والحاجة إلى نظم الهوية الرقمية، ومع ذلك، فإن المسار واضح، حيث أن البرامج الرائدة أكثر تثبت فعاليتها، ومع استمرار انخفاض تكلفة تكنولوجيا الكتل، فإننا سنشهد تحولا تدريجيا من الأعمال الورقية وقواعد البيانات المركزية إلى سجلات للأراضي ذات الطابع اللامركزي والمضمون على نحو متعمد، فالبلدان التي تستثمر مبكرا في بناء الأطر الضرورية ستحقق ميزة تنافسية في جذب الاستثمارات.