Las cláusulas de terminación en los contratos de construcción definen las condiciones en que cualquiera de las partes puede poner fin al acuerdo antes de que el proyecto esté completo. Una cláusula de terminación bien redactada protege tanto al contratista como al propietario de obligaciones inesperadas, pérdidas financieras y disputas legales.En una industria donde los retrasos, los sobrecostos presupuestarios y los fallos de rendimiento son comunes, teniendo una disposición de terminación clara y jurídicamente ejecutable es esencial para la gestión de riesgos.

Comprender la importancia de las cláusulas de terminación

Un contrato de construcción sin una cláusula de terminación robusta deja a ambas partes vulnerables. Para el propietario, la incapacidad de terminar un contratista no-performe puede conducir a retrasos de proyecto, sobrecostos de costos y riesgos de seguridad. Para el contratista, la terminación sin causa o procedimiento adecuado puede resultar en pérdida de ingresos, reputación dañada y incumplimiento de las reclamaciones contractuales. Una cláusula de terminación bien diseñada alcanza dos objetivos fundamentales: establece una escalada de controversias objetivas para terminar con predecible, y reducir la exposición.

Elementos clave de una cláusula de cancelación legalmente racional

Para ser ejecutable y eficaz, una cláusula de rescisión debe incluir varios componentes básicos. Cada elemento debe redactarse con precisión para evitar la ambigüedad que pueda explotarse en una controversia. Las subsecciones siguientes detallan las partes esenciales de una cláusula de rescisión sólida.

Clear Grounds for Termination

La cláusula debe especificar los eventos que justifican la terminación. Estos se dividen normalmente en dos categorías: la terminación por causa y la terminación por conveniencia. La cancelación por causa incluye infracciones materiales tales como el incumplimiento de las especificaciones, violaciones de seguridad repetidas, el abandono del proyecto, o insolvencia. La cláusula debe enumerar estas causas explícitamente, utilizando criterios objetivos en lugar de un lenguaje subjetivo. Por ejemplo, en lugar de “trabajo de calidad pobre”, definir el estándar de calidad aceptable por referencia a los planes, especificaciones, normas de incumplimiento

Requisitos de notificación

El aviso adecuado es una salvaguardia procesal que a menudo determina si una terminación es válida. La cláusula debe especificar el período de aviso - comúnmente de 7 a 30 días- y el método de entrega (por ejemplo, correo certificado, correo electrónico con recibo de retorno, o servicio personal). Incluye un requisito para que el aviso declare los motivos específicos para la terminación y, si es aplicable, el período de curación. Muchos tribunales aplican estrictamente las disposiciones de aviso, por lo que incluso un día de denegación de la entrega tardía puede ser

Obligaciones por terminación

Una vez que la terminación sea efectiva, ambas partes deben tener responsabilidades definidas. Para el contratista, éstas incluyen normalmente trabajos de cesación, protección del sitio, eliminación de equipo y desechos, y proporcionar una contabilidad final de los trabajos completados y facturas pagadas. El propietario debe pagar por trabajo realizado correctamente hasta la fecha, menos cualquier daño o compensación reclamaciones. La cláusula también debe abordar el retorno de los planes, especificaciones y otros documentos, así como la asignación de los subcontratos y reanudar los acuerdos de salida del propietario rápidamente.

Consecuencias de la terminación

En una cláusula de rescisión se deben indicar las consecuencias financieras y jurídicas. Para las rescisión por causa, el contratista puede perder el retenimiento, ser responsable de los costos excesivos de completar el trabajo, y ser responsable de los daños de demora. Para las rescisión por conveniencia, el contratista suele tener derecho a pagar por el trabajo realizado más gastos de desmovilización, pero no anticipado beneficio en trabajos no realizados.

Tipos de cláusulas de terminación en contratos de construcción

No todas las cláusulas de terminación son iguales. Los tres tipos más comunes utilizados en la industria de la construcción son la terminación por causa, la terminación por conveniencia y la terminación mutua. Cada uno sirve un propósito diferente y debe ser redactado con sus implicaciones legales específicas en mente.

Terminación por causa

Este tipo de cláusula permite a una parte poner fin al contrato cuando la otra parte comete una violación material. Para los propietarios, los motivos comunes incluyen la insolvencia del contratista, la falta de suministro de mano de obra o materiales suficientes, el desprecio de las leyes o reglamentos de seguridad, y el trabajo no conforme repetido. Para los contratistas, los motivos podrían incluir el incumplimiento del propietario de los pagos, el acceso o el suministro de materiales de terminación ajustados por el propietario en forma oportuna.

Terminación para la Convención

Una cláusula de terminación para conveniencia (TFC) permite a cualquiera de las partes (a menudo el propietario) poner fin al contrato sin probar una violación. Esto proporciona flexibilidad: el propietario puede decidir que un proyecto ya no es viable financieramente, que un cambio de alcance no puede ser acomodado, o que un contratista diferente es preferido. Para el contratista, una cláusula de TFC protege contra las reclamaciones por lucro perdido porque la cláusula generalmente limita la recuperación a los costos incurridos más un beneficio razonable en el trabajo realizado.

Terminación Mutua

Menos común pero todavía útil, una cláusula de terminación mutua permite a ambas partes acordar poner fin al contrato en cualquier momento. Esto se utiliza a menudo en acuerdos de ejecución de proyectos integrados o de diseño en los que las partes tienen una estrecha relación de trabajo. La cláusula normalmente establece cómo se dividirán los costos, cómo se pagará el trabajo en curso, y cómo se manejará la propiedad intelectual. Debido a que la terminación mutua requiere un acuerdo, no crea el mismo riesgo de acción unilateral, pero debe evitar avisos.

Redacción de Consideraciones para Situaciones Especiales

Más allá de los elementos básicos, se deben abordar varios factores adicionales al redactar cláusulas de terminación, especialmente para proyectos de construcción complejos o de alto valor.

Suspensión del trabajo vs. Terminación

Muchos contratos de construcción incluyen una cláusula de suspensión de trabajo y una cláusula de terminación. La suspensión permite al propietario detener el trabajo temporalmente sin terminar el contrato, por ejemplo, debido a una demora de financiación, el tiempo o la reubicación de la utilidad. La cláusula debe indicar que la suspensión no constituye una terminación y que el contratista será compensado por el tiempo de reserva, la sobrecarga y los costos de demora resultantes.

Pago a la cancelación

Una de las cuestiones más a menudo litigiosas es cuánto debe el contratista después de la terminación. La cláusula debe distinguir entre la terminación de la causa y la terminación por conveniencia. Por causa, el contratista puede perder el derecho a pagar por trabajo no remunerado, pero muchos estados requieren que el propietario pague por el trabajo realizado efectivamente para evitar el enriquecimiento injusto. La cláusula también debe tener en cuenta los costos del propietario de completar el trabajo, incluyendo cualquier prima pagada a un contratista normalmente.

Majeure y Termination Force

Las cláusulas de fuerza mayor excusan el desempeño cuando ocurren eventos fuera del control de las partes, como desastres naturales, guerras, pandemias o interrupciones de cadena de suministro. Estas cláusulas a menudo interactúan con disposiciones de terminación. Si un evento de fuerza mayor continúa por un período prolongado (por ejemplo, más de 60 días), cualquiera de las partes debe tener el derecho de rescindir. La cláusula debe indicar que la terminación después de una fuerza prolongada mayor es considerada responsable de los eventos.

Leyes estatales y factores reguladores

Los contratos de construcción se rigen por la ley estatal, y las cláusulas de rescisión deben cumplir con los estatutos locales y los precedentes de casos.

Leyes de labio de Mecánica

Cuando se termina un contrato, subcontratistas y proveedores pueden presentar licencias de mecánico contra la propiedad para asegurar el pago por el trabajo o los materiales ya proporcionados. La cláusula de terminación debe exigir al contratista que ejecute exenciones y liberaciones de mentira como condición de pago final. Muchos estados tienen formularios obligatorios de exención de mentira y plazos estrictos; la cláusula debe referenciar estos requisitos. Un propietario que paga un contratista después de la terminación pero no obtener el tiempo de pago adecuado subcontras puede ser obligado

Leyes de pago y retención de la deuda

Las leyes estatales de pago rápido suelen dictar qué tan rápido deben hacerse los pagos finales después de la terminación. Por ejemplo, algunos estados requieren el pago dentro de los 30 días de terminación y permiten la retención de los costos legítimos de completar el trabajo. Los plazos de liberación de retención también están regulados en muchos estados. Una cláusula de terminación que los conflictos con estos estatutos pueden ser inaplicables. Si el contrato es para un proyecto de obras públicas, las leyes federales o estatales de contratación pueden imponer requisitos adicionales, tales como cláusulas de avisos obligatorias de conveniencia.

Duques implícitos y buena fe

Incluso cuando una cláusula de terminación parece clara, los tribunales pueden leer en un deber implícito de buena fe y trato justo. En algunas jurisdicciones, terminar por conveniencia de mala fe (por ejemplo, reemplazar a un contratista con un competidor más barato después de que el contratista ya haya adquirido materiales) puede dar lugar a una reclamación. Para limitar este riesgo, la cláusula puede incluir el lenguaje que indica que la parte que termina puede ejercer sus derechos "en su única discreción" y que la otra parte no tiene límites de derecho.

Resolución de controversias y rescisión

Las controversias sobre la terminación son comunes, especialmente cuando un contratista discute si una violación era material o si el propietario rescindió válidamente por causa. Una cláusula de terminación bien redactada debe integrarse con las disposiciones de solución de controversias del contrato. Por lo general, los desacuerdos sobre la validez de la rescisión están sujetos a arbitraje (si el contrato tiene una cláusula de arbitraje) o litigio. Considerar añadir una disposición que todas las controversias relacionadas con la terminación deben resolverse en el estado y condado donde el proyecto no pago

Prácticas óptimas para la redacción de las cláusulas de terminación de la construcción

Para maximizar la aplicabilidad y reducir la probabilidad de disputa, siga estas mejores prácticas comprobadas por la industria.

Uso Preciso, Lenguaje Objetivo

Evite términos subjetivos como “rendimiento insatisfactorio” o “falta de progreso”. En lugar de ello, defina el desempeño por referencia a los documentos de contrato, los calendarios de hitos y los estándares de calidad. Por ejemplo, “la falta de lograr una terminación sustancial dentro del tiempo previsto en el calendario según se ajusta por las órdenes de cambio aprobadas” es mucho más ejecutable que “traso injustable”.

Alinear los contratos de formularios estándar

Organizaciones como el Instituto Americano de Arquitectos (AIA) y las Condiciones Generales del Contrato de Construcción (ConsensusDocs) proporcionan cláusulas de terminación ampliamente aceptadas. Se han probado en tribunales y son familiares a la mayoría de los abogados de construcción. Puede utilizarlas como punto de partida y personalizarlas para su proyecto. El AIA A201-2017, por ejemplo, incluye disposiciones detalladas para la terminación por el propietario para la causa (§14.2), error de la terminación por conveniencia.

Consultar a profesionales legales

La ley de construcción es altamente jurisdiccional. Una cláusula de terminación que funciona en Texas puede ser inaplicable en California debido a diferentes consideraciones de política pública. Invoque a un abogado experimentado en la ley de construcción en el estado donde se encuentra el proyecto. Pueden garantizar el cumplimiento de las leyes de mentiras de mecánico, leyes de pago rápido y jurisprudencia local. No dependa únicamente de plantillas en línea o formas genéricas, especialmente para proyectos grandes o complejos.

Cláusulas de revisión y actualización

Las leyes cambian, y también las prácticas de la industria. Revisa tus formularios de contrato de construcción al menos anualmente para incorporar cambios en la legislación estatal, nuevas decisiones judiciales y lecciones aprendidas de proyectos anteriores. Para una empresa que maneja muchos proyectos, considere mantener un contrato maestro que incluye cláusulas de terminación estandarizadas que pueden adaptarse mediante una lista de comprobación de ediciones específicas de proyectos.

Incluir un proceso de resolución amistosa

Antes de iniciar la terminación, incluya un paso que requiera que las partes se reúnan y discutan la supuesta violación. Muchas controversias de construcción pueden resolverse mediante negociación sin recurrir a la terminación. Una disposición “cure o nego” puede ahorrar tiempo y dinero a ambas partes. La cláusula puede indicar que antes de emitir un aviso de terminación, la parte debe enviar una “noción de posible incumplimiento” y ofrecer una reunión dentro de un cierto número de días.

Conclusión

La redacción de una cláusula de terminación de la construcción legalmente sólida requiere una atención cuidadosa al detalle, una comprensión de los riesgos únicos del proyecto y la ley estatal rectora. Al incluir motivos claros para la terminación, requisitos estrictos de aviso, obligaciones definidas al terminarse y fórmulas de pago precisas, las partes pueden protegerse de litigios costosos y de perturbaciones de proyectos. Incorporar las mejores prácticas como el uso de lenguaje objetivo, alinear con contratos de terminación de formularios estándar, asesoría legal y actualizar cláusulas.