Por qué las normas de estacionamiento importan más que usted piensa

Los proyectos de redesarrollo urbano son complejos compromisos que tienen por objeto respirar nueva vida en barrios, modernizar infraestructura y fomentar el crecimiento económico. Mientras que los arquitectos, planificadores y desarrolladores se centran en el diseño de edificios, espacios verdes y conectividad de tránsito, un detalle regulatorio aparentemente mundano suele ejercer una influencia generalizada: estándares de estacionamiento].

Las normas de estacionamiento se implantaron originalmente a mediados del siglo XX para gestionar la congestión y asegurar que nuevos edificios no causaran caos de tráfico. Pero décadas de investigación y experiencia en el mundo real han demostrado que los mínimos rígidos pueden conducir a consecuencias indeseadas: estacionamientos esparcidos, costos de vivienda más altos, menor caminabilidad y aumento de millas de vehículos recorridos. Hoy en día, un número creciente de planificadores y responsables de políticas están reconsiderando estas reglas para permitirse con la influencia urbana moderna como la densidad.

¿Qué son las normas de estacionamiento?

Los estándares de estacionamiento se codifican en códigos municipales de zonificación y normalmente especifican un número mínimo de plazas de aparcamiento por unidad de desarrollo. Por ejemplo, una ciudad puede requerir dos plazas de aparcamiento por hogar de una sola familia, cuatro espacios por cada 1.000 pies cuadrados de retail, o un espacio por unidad de apartamento. Estos números se basan a menudo en tasas de viaje de estudios de décadas o en fórmulas simples que suponen que todos los viajes están disponibles por automóvil privado.

Los orígenes de los requisitos mínimos de estacionamiento

El estándar moderno de estacionamiento puede ser rastreado de nuevo a la era posterior a la Segunda Guerra Mundial, cuando la propiedad del automóvil se despertó y las ciudades se apresuraron a acomodar los coches. El trabajo pionero del ingeniero de transporte Donald Shoup documentó cuántas ciudades simplemente tomaron los estándares unos de otros sin un análisis riguroso. Con el tiempo, estas reglas se arraigaron en las ordenanzas de zonificación de Indiana, creando un ciclo autoperpetuador: más amplio estacionamiento que contribuyó.

Cómo se establecen las normas de estacionamiento hoy

Muchos municipios todavía dependen de valores predeterminados del manual del Instituto de Ingenieros de Transporte (ITE) Generación de Parking] — una referencia que agrega datos de sitios suburbanos y automovilísticos. Los críticos argumentan que estas cifras son inapropiados para zonas urbanas densas y de uso mixto donde caminar, ciclismo y tránsito son más comunes.

El impacto directo de las normas de estacionamiento en el redesarrollo urbano

Cuando un desarrollador busca redevelar un centro comercial de envejecimiento, un almacén vacante o un sitio de campo marrón, la primera limitación que enfrentan es a menudo el requisito de estacionamiento. Esto puede afectar casi todos los aspectos del proyecto, desde la viabilidad financiera hasta la calidad del diseño.

Constraints de diseño y Consumo de Tierras

Los altos requisitos mínimos de estacionamiento consumen terrenos que podrían utilizarse de otra manera para viviendas, parques o espacio comercial. Un típico aparcamiento de superficie de 400 espacios ocupa aproximadamente tres acres, terreno que podría soportar decenas de viviendas o una plaza pública vibrante. Para proyectos de redesarrollo en zonas urbanas densas, esto obliga a los desarrolladores a construir costosos garajes de estacionamiento subterráneo o sobre tierra, que pueden añadir $30,000 a $60,000 por espacio para costes.

Por el contrario, eliminar o reducir los mínimos puede desbloquear nuevas posibilidades. Por ejemplo, cuando Minneapolis eliminó los mínimos de estacionamiento en toda la ciudad en 2021, los desarrolladores adquirieron flexibilidad para diseñar proyectos que mejor se ajusten a su contexto: crear más espacios peatonales y preservar las estructuras existentes. Las limitaciones de diseño impuestas por los mínimos de estacionamiento también desalientan la reutilización adaptiva de edificios históricos, que a menudo carecen de las imágenes cuadradas o la disposición para acomodar a los requisitos de estacionamiento modernos.

Consecuencias de costos y vivienda

El precio de construir y mantener el estacionamiento estructurado puede ser de hasta 30.000 dólares a $50,000 por espacio, mientras que el aparcamiento subterráneo puede superar $60,000. Estos costos son transferidos inevitablemente a los inquilinos y compradores. En los nuevos edificios de apartamentos, los requisitos de estacionamiento pueden aumentar los alquileres por cientos de dólares por unidad, incluso para aquellos que no poseen un coche. Un estudio de 2021 de la Universidad de California, Los Ángeles encontró que eliminar los precios mínimos de vivienda podría reducir el costo

Para proyectos de redesarrollo destinados a proporcionar viviendas asequibles, los mandatos de estacionamiento pueden ser particularmente perjudiciales. Un desarrollador que busca construir unidades 100% asequibles puede ser obligado a pedir prestado más dinero o buscar subvenciones adicionales sólo para cubrir la construcción de estacionamiento. Algunos proyectos han sido estancados o abandonados debido al costo de cumplir con las tasas de estacionamiento obsoletas. Mientras tanto, los hogares que no pueden pagar tanto alquiler como un coche están subvencionando efectivamente el estacionamiento de los residentes más ricos.

Densidad, Caminabilidad y Forma Urbana

Los estándares de estacionamiento influyen directamente en la densidad y la caminabilidad del barrio. Cuando grandes parcelas de tierra están reservadas para estacionamientos, los edificios se hacen más extendidos, las carreteras deben ser más amplias, y los destinos están más lejos. Este patrón de baja densidad hace caminar, bicicleta y tránsito menos práctico, reforzar la dependencia del coche. Un proyecto de redesarrollo que podría haber creado un distrito compacto de uso mixto puede producir una serie de edificios aislados rodeados por mares de asfalto.

En cambio, las ciudades que han reducido los mínimos de estacionamiento han visto un aumento en el desarrollo más denso y más avencible. Un ejemplo clásico es Seattle, que elimina los mínimos de estacionamiento para todos los edificios residenciales y comerciales nuevos cerca del tránsito frecuente. Desde la política entró en vigor en 2012, los desarrolladores han construido miles de nuevos hogares con menos plazas de aparcamiento, mientras que los proyectos de redesarrollo urbano en estas zonas suelen incluir la ventanilla, las a granadas, las aceras, las calles más amplias,

Efectos ambientales y sostenibles

La infraestructura de estacionamiento tiene una huella ambiental significativa. Los aparcamientos de superficie contribuyen al efecto de la isla de calor urbana, aumentan el escorrentía de agua de tormenta y reducen las superficies permeables. La producción de hormigón y asfalto para las estructuras de estacionamiento es intensiva al carbono. Además, haciendo más conveniente el estacionamiento abundante fomenta viajes de vehículos de una sola ocupación, que representan una parte desproporcionada de emisiones de gases de efecto invernadero.

Por otro lado, las políticas de aparcamiento progresivo pueden apoyar objetivos ambientales. Algunas ciudades requieren ahora que los desarrolladores incluyan estaciones de carga eléctrica-vehículo, aparcamiento en bicicleta y espacios preferenciales para vehículos de reparto de automóviles. Otras han adoptado máximos de estacionamiento, que impiden que los desarrolladores proporcionen un estacionamiento excesivo. Por ejemplo, los máximos de estacionamiento de Londres para nuevos negocios y urbanismos han ayudado a frenar la propiedad de automóviles y promover el uso del transporte público.

Casos de estudio: Estandares de estacionamiento en acción

Historia del éxito: Buffalo, Nueva York

Buffalo eliminó los mínimos de estacionamiento en toda la ciudad en 2017, convirtiéndose en una de las primeras ciudades de EE.UU. importantes para hacerlo. La política fue parte de un esfuerzo más amplio para revivir un centro de lucha y fomentar el desarrollo de infill. Desde entonces, los desarrolladores han convertido varios edificios históricos en lofts residenciales y espacios comerciales, muchos sin añadir un solo espacio de estacionamiento.

Desafíos: Los Ángeles, California

Los Ángeles ha sido durante mucho tiempo notorio por sus estrictos requisitos de estacionamiento, que pueden exceder cinco espacios por unidad para algunos usos residenciales. A pesar de las recientes reformas, como la eliminación de los mínimos de estacionamiento para las estaciones de centro y de tránsito cercanos, la ciudad sigue cargada por mandatos que impulsan los costos de construcción y el esguince. Muchos proyectos de redesarrollo en los barrios exteriores todavía se miden en las variadas de zonificación relacionadas con el estacionamiento, desacelerando el progreso.

Perspectiva internacional: Tokio, Japón

Tokio es un ajetreo global en la política de estacionamiento. La ciudad no hace cumplir los mínimos de estacionamiento para edificios residenciales; en cambio, sólo requiere que los compradores o arrendatarios demuestren que tienen acceso a un espacio de estacionamiento, a menudo a través de un lote público o garaje. Este sistema “prueba de aparcamiento” ha permitido a Tokio alcanzar altas densidades, tasas de propiedad de coches bajos y una excelente integración de tránsito.

Alternativas emergentes a las normas de estacionamiento tradicionales

Reconociendo la desventaja de los mínimos de estacionamiento rígidos, muchas ciudades están experimentando con enfoques más flexibles y sostenibles, que están reestructurando proyectos de redesarrollo urbano para mejor.

Máximo de estacionamiento y capas

En lugar de requerir un mínimo, algunas jurisdicciones establecen un número máximo de plazas de aparcamiento. Esto evita que los desarrolladores puedan construir demasiado estacionamiento, lo que puede fomentar artificialmente la conducción. Por ejemplo, Zurich, Suiza, tapa espacios de estacionamiento en nuevos desarrollos basados en la distancia a paradas de tránsito público. Los desarrolladores también deben demostrar que su proyecto no aumentará la congestión de tráfico.

Aparcamiento compartido y estacionamiento remoto

Las estrategias de aparcamiento compartido permiten diferentes usos de tierra (por ejemplo, una oficina diurna y un teatro nocturno) para utilizar los mismos espacios de estacionamiento en diferentes momentos. Esto reduce el número total de espacios necesarios. Aparcamiento remoto, donde los espacios obligatorios de desarrollo se encuentran fuera del lugar (tal vez en un garaje municipal a pocas cuadras de distancia), también puede liberar terrenos valiosos para edificios y espacio público. Muchas ciudades ahora permiten a los desarrolladores pagar una tarifa en el estacionamiento público

Estacionamiento sin límites

El aparcamiento desplegable significa que los espacios de estacionamiento se alquilan o venden por separado del edificio o apartamento. Esto da a los residentes la opción de pagar sólo por el estacionamiento que necesitan, en lugar de tener el costo escondido en el precio general. Los estudios muestran que el desglose reduce las tasas de propiedad del coche en 10-20% y puede reducir los alquileres para los hogares que no poseen un coche.

Normas de estacionamiento basadas en el rendimiento

Algunas ciudades están cambiando a estándares basados en el rendimiento que ajustan los requisitos de estacionamiento basados en los resultados del mundo real. Por ejemplo, un desarrollo podría comenzar con un número de puntos de referencia, y si la demanda excede la oferta, la ciudad puede requerir espacios adicionales; si no, cualquier superávit puede convertirse a otros usos. Este enfoque adaptativo permite que las regulaciones de estacionamiento respondan a las condiciones reales en lugar de tablas arbitrarias.

Recomendaciones de política para el redesarrollo urbano

Para aprovechar el potencial positivo de la reforma del estacionamiento, los responsables de la formulación de políticas y los planificadores deben considerar las siguientes medidas:

  • Eliminar o reducir drásticamente los mínimos de estacionamiento] para todos los proyectos de redesarrollo, especialmente cerca de corredores de tránsito y en zonas de uso mixto. La eliminación debe ser en toda la ciudad para evitar el desplazamiento de la demanda de estacionamiento a zonas menos reguladas.
  • )El estacionamiento de la instalación máxima] para prevenir el sobreespachado y fomentar modos alternativos de transporte. Los máximos deben estar vinculados a la accesibilidad de tránsito y la densidad del vecindario.
  • Adopt unbundled parking como requisito predeterminado para todos los nuevos desarrollos multifamilia y comerciales, lo que da a los inquilinos y las empresas la opción y la transparencia.
  • Permitir tarifas en el hogar y acuerdos de estacionamiento compartidos para dar flexibilidad a los desarrolladores mientras que todavía contribuyen a la infraestructura general de estacionamiento.
  • Conducir estudios de estacionamiento basados en datos locales, no en promedios nacionales o manuales obsoletos, lo que es especialmente importante en las áreas de redesarrollo donde se están desarrollando los patrones demográficos y de viaje.
  • Incorporar los mandatos de carga de vehículos eléctricos y estacionamiento de bicicletas en cualquier nueva norma de estacionamiento, asegurando que la infraestructura de estacionamiento restante sea futura y sostenible.

Conclusión: Repensar el estacionamiento para mejores ciudades

La influencia de las normas de estacionamiento en el redesarrollo urbano no puede ser exagerada. Desde la creación de masa y el costo hasta la determinación de la caminabilidad y el impacto ambiental, estas regulaciones son una poderosa palanca para la construcción de la ciudad. Durante décadas, los requisitos mínimos de estacionamiento han distorsionado el proceso de desarrollo, consumen tierras urbanas escasas y inclinan el campo de juego hacia los coches sobre las personas.

A medida que los proyectos de redesarrollo urbano se vuelven centrales para revitalizar los centros y los suburbios de interior, es hora de tratar el estacionamiento no como una necesidad absoluta sino como un elemento en un sistema de transporte equilibrado. Mediante la adopción de estándares de estacionamiento flexibles y sensibles al contexto, los planificadores y los desarrolladores pueden crear barrios que no sólo son de aparcamiento, sino también prósperos, equitativos y sostenibles.

Más lectura: Para un análisis más detallado, véase Congreso para la nueva guía del urbanismo a la reforma del estacionamiento y El artículo de Planetizen sobre los mínimos de estacionamiento y la forma urbana.