Introducción: El Allure y las Pitfalls de Design-Build

El método de ejecución de proyectos diseñados ha adquirido una tracción significativa en toda la industria de la construcción para su promesa de comunicación simplificada, plazos reducidos y responsabilidad de un solo punto. Al fusionar las funciones de diseño y construcción bajo un contrato con una sola entidad, a menudo llamada contratista constructor de diseño o constructor de diseño, los propietarios esperan evitar el diseño de los dedos que frecuentemente afecten a los proyectos tradicionales de diseño y compilación.

Comprender el marco jurídico de diseño

En un contrato de diseño-compilado, el constructor de diseño asume la responsabilidad tanto por el diseño como por la construcción del proyecto. Esto difiere fundamentalmente del modelo tradicional de diseño-bid-build donde el propietario se contrae por separado con un arquitecto/motor y un contratista general, creando dos cadenas de privity separadas. En diseño-compilado, el propietario tiene una única relación contractual, que simplifica la administración pero concentra el riesgo de construcción responsable

Las implicaciones legales de esta estructura son significativas. El diseño-compilador efectivamente tiene la responsabilidad profesional típicamente atribuida por los diseñadores y la responsabilidad de construcción de un contratista general. Esta doble exposición puede llevar a complejos requisitos de seguro y posibles lagunas en la cobertura. Además, muchas leyes estatales de licencias y reglamentos profesionales fueron escritos para el modelo tradicional, creando posibles problemas de cumplimiento cuando una empresa de construcción ofrece servicios de diseño o una firma de arquitectura se ocupa de riesgo de construcción.

Riesgos legales para los propietarios en el diseño-construcción

Si bien los propietarios se benefician de un único punto de responsabilidad, también enfrentan riesgos jurídicos únicos que requieren una cuidadosa mitigación.

Errores de diseño y Recurso limitado

Uno de los riesgos más importantes para los propietarios es la consecuencia de errores de diseño. En un modelo tradicional de diseño-grande-compilado, el propietario puede perseguir al arquitecto para deficiencias de diseño y el contratista general para defectos de construcción. En diseño-compilado, el propietario sólo tiene una parte que perseguir - el constructor de diseño-. Si el constructor de diseño está infracapitalizado, tiene seguro inadecuado, o se convierte en insolvente, el problema de recuperación limitado

Alcance de la aplicación y cambio de controversias

Los contratos de diseño a menudo comienzan con una especificación de desempeño o un diseño conceptual en lugar de documentos de construcción completos. Esta ambigüedad puede conducir a la evolución del proyecto y el cambio de expectativas del propietario. Con frecuencia surgen disputas sobre si un cambio solicitado constituye un "cambio de alcance" que justifique un tiempo y coste adicionales, o una "clarificación" ya incluida en el contrato. Los propietarios deben insistir en un alcance de trabajo claramente definido, incluyendo una lista de gestión menor

Capas de responsabilidad y limitaciones de daños

Los contratos de diseño generalmente incluyen cláusulas que suben la responsabilidad del constructor de diseño o excluyen ciertos tipos de daños, como los daños consiguientes. Por ejemplo, un contrato podría limitar la responsabilidad total del constructor de diseño al valor del contrato, o excluir ganancias perdidas, daños retardados o pérdida de uso. Estas limitaciones pueden restringir severamente la recuperación de un propietario si un defecto de diseño causa una extensa revisión de la ley o demoras.

Garantías implícitas y protecciones estatutarias

Muchas jurisdicciones implican ciertas garantías en contratos de construcción, como la garantía implícita de la habitabilidad o la garantía implícita del desempeño del trabajador. En diseño-compilado, se plantea la cuestión de si estas garantías se extienden al componente de diseño. Algunos tribunales han sostenido que el diseño-compilador garantiza que el diseño estará libre de defectos y se ajuste a su propósito previsto, mientras que otros tienen garantías limitadas de la construcción de la mano de trabajo.

Riesgos legales para los constructores de diseño (contratistas)

Los contratistas que asumen la responsabilidad del diseño se enfrentan a exposiciones jurídicas igualmente graves que requieren una gestión proactiva.

Responsabilidad de diseño para errores no originarios del contratista

Cuando un contratista actúa como el constructor de diseño, se hace vicario responsable de errores de diseño hechos por su arquitecto o ingeniero subcontratado. Incluso si el contratista no tiene experiencia en el diseño, se mantendrá al mismo nivel de cuidado como un diseñador profesional. Esto puede ser particularmente arriesgado si el seguro de responsabilidad profesional del subcontratista es inadecuado o si el subcontratista sale de negocio.

Dilaciones obtenidas por cuestiones de diseño

Las revisiones de diseño, errores o información incompleta pueden causar retrasos significativos en la construcción. En diseño-compilado, el contratista no puede culpar al arquitecto del propietario por un retraso; el retraso es atribuible al constructor de diseño. Esto puede desencadenar cláusulas de daños liquidados o exponer el constructor de diseño a demoras de las reclamaciones de subcontratistas y proveedores. Para mitigar este riesgo, el constructor de diferencias debe construir tiempo adecuado para la aprobación del propietario

Ambigüedades contractuales y conflictos de roles

Los contratos de diseño a menudo contienen un lenguaje ambiguo sobre la asignación de riesgo para condiciones imprevisibles, cambios en la ley o condiciones de sitio diferentes. Debido a que el constructor de diseño es responsable tanto del diseño como de la construcción, los propietarios pueden argumentar que el constructor de diseño debe haber anticipado todas las condiciones, incluyendo los ocultos. El contrato debe asignar claramente la responsabilidad de la investigación del sitio e incluir una cláusula de condiciones diferentes que protegen las disputas de diseño

Riesgos de concesión de licencias y regulación

Muchos estados prohíben que una empresa de construcción practique arquitectura o ingeniería sin licencia profesional. Las empresas de diseño deben navegar cuidadosamente estos obstáculos regulatorios, a menudo formando una empresa conjunta con un profesional de diseño autorizado o asegurando que el trabajo de diseño sea realizado por una entidad licenciada bajo el control del constructor de diseño. La falta de cumplimiento de las leyes de licencias puede resultar en la anulación del contrato, el desgobierno de honorarios, o incluso penal penal penal penalidades.

Estrategias clave de mitigación de riesgos jurídicos para ambas Partes

La gestión proactiva del riesgo es esencial para un proyecto exitoso de diseño y construcción. Las siguientes estrategias deben incorporarse en el plan de ejecución de contratos y proyectos.

Redacción de contratos claros y completos

El contrato de diseño-compilado debe ser redactado meticulosamente para definir el alcance del trabajo, los criterios de diseño, los estándares de rendimiento y los criterios de aceptación. Los términos de vague como "estándar de la industria" o "mejor práctica" deben ser reemplazados con parámetros mensurables.El contrato también debe especificar el orden de precedencia de los documentos (por ejemplo, especificaciones sobrevalores, o viceversa) para prevenir conflictos.

Asignar riesgos mediante garantías e indemnizaciones

Las garantías expresas deben cubrir tanto el diseño como la calidad de la construcción. El contrato debe indicar que el diseño se ajustará a los códigos y estándares aplicables y se ajustará a su propósito previsto. Las cláusulas de indemnización deben ser mutuas y razonables, con el constructor de diseño indemnizar al propietario por reclamaciones derivadas de su desempeño, y el propietario indemnizar al constructor de diseño para reclamaciones derivadas de los actos u omisiones del propietario no debe exigirse

Programas de Seguros Integrales

El seguro de gestión de riesgos es una herramienta crítica para manejar riesgos de diseño. El propietario debe exigir al constructor de diseño que lleve tanto el seguro comercial de responsabilidad general (CGL) para defectos de construcción y la responsabilidad profesional (errores " omisiones) para errores de diseño.El constructor de diseño también debe exigir a sus subconsultores de diseño que lleven cobertura de responsabilidad profesional con límites adecuados.

Procedimientos de Gestión de Cambio Robusto

El contrato debe establecer un proceso formal para solicitar, evaluar y aprobar cambios. Este proceso debe incluir límites de tiempo para el examen, requisitos para la documentación escrita y un mecanismo para resolver desacuerdos antes del producto del trabajo. Ambas partes deben mantener un registro de orden de cambio de proyecto. El contrato también debe abordar cómo los cambios afectan el calendario del proyecto y si el constructor de diseño tiene derecho a tiempo adicional o compensación para los cambios dirigidos por el propietario.

Mecanismos alternativos de solución de controversias

La litigación puede ser costosa y prolongada para las controversias de diseño, que a menudo implican cuestiones técnicas.El contrato debe incluir un proceso de solución de controversias atado, como la negociación seguida por mediación, y finalmente el arbitraje vinculante o litigio. Muchos contratos de diseño-construidos incluyen una junta de examen de controversias (DRB) compuesta por expertos neutrales que pueden emitir recomendaciones no vinculantes en la vida de una controversia.

Función de las especificaciones del rendimiento

Los contratos de diseño-compilados suelen depender de las especificaciones de rendimiento en lugar de las especificaciones prescriptivas. Una especificación de rendimiento describe el resultado deseado (por ejemplo, "el edificio debe lograr una Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental (LEED) Certificación de oro") sin dictar los medios y métodos. Mientras que esto da la flexibilidad de diseño-conductor, también crea riesgos legales si el propietario más adelante disputa si el servicio entregado cumple los criterios de rendimiento declarados.

Consideraciones especiales para la construcción del diseño del sector público

Los propietarios utilizan a menudo proyectos de diseño para transporte e infraestructura. Sin embargo, las leyes de contratación pública crean riesgos legales adicionales. Los requisitos de licitación competitiva, los objetivos de empresa desfavorecida (DBE) y las obligaciones de divulgación pública pueden complicar el proceso de diseño-compilado. En muchas jurisdicciones, los contratos de diseño-compilados públicos están sujetos a restricciones legales sobre la indemnización y limitación de responsabilidad.

Tendencias de la Ley de Casos en Controversias de Diseño

Este caso reciente ha moldeado el paisaje legal para el diseño-compilado. Por ejemplo, en Ciudad de Cincinnati v. Cincinnati SMSA, Inc., el tribunal ha abordado la aplicabilidad de las limitaciones de responsabilidad en los contratos de diseño-compilados. En Turner Construction Company v. National Union Fire Insurance Co.

Las mejores prácticas para los propietarios

  • Pre-calificar las empresas de diseño-compilados: Evaluar su fuerza financiera, experiencia con proyectos similares y cobertura de seguros antes de emitir una solicitud de propuestas.
  • Use una adquisición de dos etapas: Primero evalúe las calificaciones y luego solicite precios y propuestas técnicas de una lista corta de empresas calificadas.
  • Conducir revisiones de diseño independientes: Contratar a un ingeniero de terceros para revisar el trabajo del constructor de diseño durante la fase de diseño para capturar errores temprano.
  • Requiere un calendario de proyectos con hitos: Supervise los avances en relación con el calendario y dirija los retrasos antes de que se agraven.
  • Documentar todas las comunicaciones: Mantener un registro escrito de todas las decisiones de diseño, aprobaciones y cambios para apoyar futuras reclamaciones o defensas.

Las mejores prácticas para los constructores de diseño

  • Team con profesionales experimentados de diseño: Involucra a arquitectos e ingenieros que entienden los medios y métodos de construcción para evitar diseños incompilables.
  • Realizar un examen de constructibilidad: Antes de finalizar el diseño, revísalo para la viabilidad, el costo y los impactos de programación.
  • Seguro adecuado:] Garantizar una cobertura de responsabilidad profesional se extiende a todo el equipo de proyecto, incluyendo subcontratistas que prestan servicios de diseño.
  • Utilizar subcontratos claros: Pasar por los riesgos a los subcontratistas y consultores de diseño a través de acuerdos de subcontrato bien desmontados.
  • Mantener un registro de cambios y un horario: Seguir cada cambio y su impacto en el tiempo y el costo, y obtener aprobación por escrito antes de proceder.

Conclusión

Los contratos de diseño ofrecen ventajas significativas en términos de eficiencia y colaboración, pero también concentran riesgos legales en formas que difieren de la entrega tradicional de proyectos. Los propietarios deben estar alertas sobre los términos de contratos que limitan sus recursos, mientras que los constructores de diseño deben gestionar la responsabilidad profesional que viene con la responsabilidad de diseñar. Al comprender estos riesgos legales y aplicar estrategias de mitigación sólidas, incluyendo lenguaje claro de contratos, seguro integral y gestión de proyectos proactivas, ambas partes pueden aprovechar los beneficios de los beneficios.