Las cláusulas de fuerza mayor son una parte esencial de los acuerdos de construcción, especialmente en el mundo impredecible de hoy. Estas cláusulas ayudan a definir lo que sucede cuando eventos imprevistos impiden que las partes cumplan sus obligaciones contractuales. Los proyectos de construcción son inherentemente arriesgados, con plazos a menudo estirados durante meses o años y implican múltiples partes interesadas, cadenas de suministro complejas, y exposición al tiempo, conflictos laborales y cambios regulatorios.

¿Qué es una cláusula de fuerza de desgaste?

Una cláusula de fuerza mayor es una disposición contractual que libera a ambas partes de responsabilidad o obligación cuando ocurre un evento o circunstancia extraordinariamente fuera de su control. Los acontecimientos comunes incluyen desastres naturales, guerras, huelgas o pandemias. El término “fuerza mayor” es francés para “fuerza superior”, y en contextos legales, se refiere a eventos que hacen imposible el desempeño, impracticable o ilegal.

Los acuerdos de construcción suelen incorporar disposiciones de fuerza mayor para asignar el riesgo de perturbaciones que ninguna de las partes podría haber anticipado o impedido. Sin tal cláusula, un contratista podría ser considerado responsable de los retrasos causados por un huracán, o un propietario podría enfrentar sanciones por no hacer pagos de progreso cuando una crisis bancaria congela fondos. La cláusula proporciona un marco para suspender el desempeño, conceder prórrogas de tiempo y, a veces, ajustar la indemnización durante los eventos cubiertos.

Es importante distinguir la fuerza mayor de otros mecanismos de desplazamiento de riesgos. Por ejemplo, una cláusula de “cambio de derecho” se refiere a nuevas regulaciones, mientras que una cláusula de “condiciones concebidas” aborda las condiciones desconocidas del sitio. La fuerza mayor se reserva para eventos externos catastróficos que están fuera del control de las partes. Entendimiento de estas distinciones ayuda a los redactores a evitar superposiciones y lagunas en la asignación de riesgos.

Por qué asuntos de fuerza en la construcción

Los proyectos de construcción son complejos y a menudo abarcan largos períodos. Los eventos no previstos pueden causar retrasos, aumentos de costos o incluso cancelaciones de proyectos. Incluyendo una cláusula de fuerza mayor ayuda a asignar riesgos y proporciona un proceso claro para manejar tales perturbaciones. La industria de la construcción es particularmente vulnerable a la fuerza de los eventos majestuosos por varias razones:

  • Líneas previstas: Los proyectos multianuales están expuestos a una mayor variedad de posibles perturbaciones, desde tormentas estacionales hasta recesiones económicas.
  • Dependencia en cadenas de suministro: Una sola escasez de material o cierre de transporte puede detener el trabajo en todo un sitio.
  • Las dependencias de terceros: Subcontratistas, proveedores, proveedores de servicios públicos y agencias gubernamentales presentan puntos de fracaso más allá del control del contratista principal.
  • Sensibilidad de la lluvia: El trabajo al aire libre se ve directamente afectado por fenómenos meteorológicos extremos, que se están volviendo más frecuentes con el cambio climático.
  • Intensidad de los laboratorios: Los ataques, epidemias o cambios en las políticas de inmigración pueden diezmar a la fuerza de trabajo disponible.

Durante la pandemia COVID-19, muchos contratos de construcción fueron probados por cierres controlados por el gobierno, escasez de suministros y enfermedad de la fuerza laboral. Proyectos con cláusulas de fuerza mayor de palabra amplia fueron mejor posicionados para reclamar extensiones de tiempo y evitar daños. Aquellos con cláusulas estrechas o ausentes se enfrentan a disputas contenciosas sobre si una pandemia calificada como fuerza mayor.

Elementos clave de una cláusula de fuerza integral

Cada cláusula de fuerza mayor debe abordar varios componentes básicos. A continuación descomponemos cada elemento y explicamos su importancia en el contexto de la construcción.

1. Definición de eventos de calificación

Especificar claramente qué eventos califican como fuerza mayor. La mayoría de las cláusulas incluyen una lista de eventos específicos (por ejemplo, “fuego, inundaciones, terremoto, guerra, disturbios, huelga, epidemia, acción del gobierno”) y concluir con una captura como “o cualquier otro evento más allá del control razonable del partido afectado”. La captura es crítica porque permite que la cláusula cubra situaciones imprevisibles que nadie podría haber enumerado con anticipación.

2. Requisitos de notificación

Establece cómo y cuándo las partes deben notificarse mutuamente sobre los eventos de fuerza mayor. Los proyectos de construcción requieren una comunicación rápida para mitigar los retrasos y coordinar las respuestas. Una disposición de notificación típica requiere que la parte afectada dé aviso por escrito dentro de un número determinado de días (a menudo 7 a 14) después de darse cuenta del evento. La notificación debe describir el evento, su impacto anticipado en el rendimiento, y las medidas que se están adoptando para mitigarlo.

Algunas cláusulas también imponen obligaciones de presentación de informes en curso, por ejemplo, el contratista puede tener que actualizar semanalmente al propietario sobre el estado del evento de fuerza mayor y cualquier cambio en el retraso estimado, ya que estas disposiciones mantienen informados a ambas partes y reducen el riesgo de controversias más adelante.

3. Duración y Efectos

Describa cuánto tiempo se aplica la cláusula y qué remedios están disponibles. Las cláusulas de fuerza de construcción permiten normalmente la suspensión del desempeño durante el evento y por un período razonable después de que termine. La cláusula debe especificar si la parte afectada tiene derecho a una prórroga del tiempo solamente, o también a una compensación adicional. En muchos contratos de formulario estándar (como los publicados por el American Institute of Architects), fuerza mayor eventos sólo dan derecho al contratista a una extensión del tiempo, no a un pago adicional.

La cláusula también puede incluir una “termina por conveniencia” o una “fecha de llegada” después de la cual cualquiera de las partes puede terminar el contrato si el evento de fuerza mayor dura más allá de un período determinado (por ejemplo, 90 o 180 días). Esto evita la suspensión indefinida y da a ambas partes una estrategia de salida.

4. Obligaciones de mitigación

Exigir a las partes que tomen medidas razonables para minimizar el impacto. Una cláusula de fuerza mayor no debe ser un pase libre para no hacer nada. Las cláusulas más bien elaboradas imponen un deber afirmativo a la parte afectada para utilizar esfuerzos diligentes para reanudar el desempeño tan pronto como sea práctico. Esto podría incluir la contratación de materiales alternativos, reasignación de mano de obra a zonas no afectadas, o negociación de arreglos temporales con el propietario.

Las disposiciones relativas a la mitigación también aclaran que la parte afectada no puede reclamar fuerza mayor por demoras que podrían haberse evitado mediante una planificación razonable. Por ejemplo, si un contratista sabía que una temporada de huracanes se acercaba pero no ordenaba antes los materiales de larga data, un tribunal podría encontrar que no se excusara el retraso resultante.

Eventos de Majeure Fuerza Común en Construcción

Si bien cada contrato enumerará eventos específicos, algunas categorías están casi siempre incluidas. Entendimiento de estas ayudas a las partes al redactar y negociar sus cláusulas.

  • Desastres naturales: Terremotos, inundaciones, huracanes, incendios, tornados y tormentas severas. Con el cambio climático aumentando la frecuencia e intensidad del clima extremo, estos eventos se están volviendo más comunes.
  • Guerra y terrorismo: Conflicto armado, disturbios civiles, actos de terrorismo y movilizaciones militares que alteran las cadenas de suministro o hacen que los lugares de trabajo sean inseguros.
  • Panómica y epidemias: La pandemia COVID-19 puso de relieve la necesidad de incluir explícitamente las crisis de salud. Muchas cláusulas de fuerza mayor de fuerza no mencionaron epidemias, lo que llevó a litigios costosos.
  • Medidas del Gobierno: Nuevas leyes, reglamentos, permisos retenidos o cierres obligatorios. Los cambios en los códigos de construcción que requieren rediseño también pueden considerarse fuerza mayor si son imprevisibles.
  • Conflictos de laboratorio: Diluye, bloquea, desaceleración del trabajo y escasez de mano de obra causada por factores que escapan al control del empleador.
  • Utilidad y escasez de materiales: Extremidades de energía, escasez de combustible o perturbaciones de la cadena de suministro que no son causadas por las propias acciones del contratista.
  • Condiciones del sitio imprevistos: Mientras que a menudo se cubren por una cláusula separada, algunas disposiciones de fuerza mayor incluyen eventos como hallazgos arqueológicos inesperados o materiales peligrosos que no se divulgaron en los documentos de licitación.

Las Partes deben considerar si incluir disposiciones “subfuerza mayor” para subcontratistas y proveedores. Si un subcontratista experimenta un evento de fuerza mayor, el contratista principal puede ser excusado de sus propias obligaciones, pero sólo si el contrato extiende la cobertura a eventos de aguas abajo. Las formas estándar a menudo hacen esto, pero los contratos a medida a veces dejan al contratista principal en riesgo.

Consideraciones jurídicas y la capacidad de hacer cumplir

Si bien las cláusulas de fuerza mayor proporcionan protección, su aplicabilidad depende de un lenguaje claro y de una ley aplicable. Los tribunales pueden examinar si el evento realmente estaba fuera de control e imprevisible. Es crucial redactar estas cláusulas cuidadosamente y buscar asesoramiento jurídico. Varios principios jurídicos afectan a cómo los tribunales interpretan la fuerza mayor:

  • ]Foreseeability: Muchas jurisdicciones exigen que el evento de fuerza mayor no sea razonablemente previsible en el momento de la contratación. Por ejemplo, una huelga en una industria con una historia de malestar laboral podría considerarse previsible, haciendo que la cláusula sea inaplicable.
  • Causación:] El partido afectado debe demostrar que el evento de fuerza mayor causó realmente el retraso o la no ejecución. Si el retraso hubiera ocurrido de todos modos debido a otras razones no expuestas, la cláusula no proporciona alivio.
  • El partido que invoca fuerza mayor soporta la carga de demostrar que el evento califica, que se dio aviso, y que se hicieron esfuerzos de mitigación.
  • Imposibilidad vs. impracticabilidad: Algunas cláusulas requieren que el rendimiento sea "imposible", mientras que otras utilizan "impracticable" o "commercialmente impracticable". Este último es más fácil de satisfacer, puede incluir eventos que hacen que el rendimiento sea extremadamente difícil o caro, aunque no literalmente imposible.
  • Exclusividad: Si un contrato tiene una cláusula de fuerza mayor de fuerza integral, los tribunales a menudo lo tratan como el recurso exclusivo para los eventos abarcados. Esto significa que las partes no pueden depender también de doctrinas de derecho común como frustración de propósito a menos que la cláusula los preserve explícitamente.

La ley de caso proporciona una guía útil. En Kelso v. Brite], un contratista de construcción fue excusado de los daños de demora cuando una inundación de cincuenta años inundaba el sitio, a pesar del contrato no enumerar “flood” específicamente, porque la captura cubrió “actos de Dios”. Por el contrario, en

Las Partes deben también ser conscientes de las diferencias internacionales. En los sistemas de derecho civil (por ejemplo, Francia, muchos países del Oriente Medio), la fuerza mayor es un concepto legal con requisitos específicos. En las jurisdicciones de derecho común (U.S., Reino Unido, Australia), la cláusula es puramente contractual. International Bar Association ofrece cláusulas modelo fuerza mayor que pueden adaptarse a proyectos transfronterizos.

Prácticas óptimas para la redacción y negociación de las cláusulas de Majeure

Dada la gran importancia, es esencial una redacción cuidadosa. A continuación se presentan recomendaciones de acción para los propietarios, contratistas y subcontratistas.

Sea específico pero flexible

Use lenguaje preciso e inequívoco, pero evite una lista exhaustiva que pueda dejar lagunas. Una mejor práctica es incluir al menos diez o quince ejemplos específicos (por ejemplo, terremoto, inundaciones, incendios, epidemias, huelga, guerra, terrorismo, orden gubernamental, embargo, ciberataque) y luego una amplia captura. Considere los riesgos emergentes: ataques cibernéticos contra sistemas de gestión de proyectos, fallas de drones o eventos relacionados con el clima como “días más relevantes” son cada vez más.

Definir el Aviso y las obligaciones de documentación

Incluir procedimientos para la notificación y resolución de controversias. La cláusula debe especificar la forma de aviso (por ejemplo, correo electrónico seguido de copia impresa), el plazo y el contenido requerido. También es prudente exigir a la parte afectada que proporcione documentación, como informes meteorológicos, órdenes gubernamentales o artículos de noticias, para fundamentar la reclamación.

Abordar la indemnización y las extensiones de tiempo

Decide si la cláusula otorgará sólo una extensión temporal o también permitir la recuperación de costos adicionales. En muchos contratos de construcción, los propietarios resisten pagar por demoras de fuerza mayor porque ya están llevando el riesgo a través de los horarios de proyectos ampliados. Sin embargo, los contratistas pueden negociar la recuperación de costos para situaciones específicas, como cuando las acciones del propietario contribuyeron a la demora o cuando el evento conduce a la sobrecarga ampliada.

Incorporar una disposición de terminación o muerte

Definir una duración máxima para las suspensiones de fuerza mayor. Si el trabajo no puede reanudarse en ese período (por ejemplo, 120 días), cualquiera de las partes debe tener derecho a rescindir el contrato sin responsabilidad excepto por el trabajo ya realizado. Esto evita incertidumbre indefinida y permite a los propietarios re-bid el proyecto mientras que los contratistas pueden redistribuir recursos.

Alineación con las disposiciones sobre seguros y otros riesgos

Coordinar la cláusula de fuerza mayor con los requisitos de seguro del contrato. Eventos como el fuego o la inundación pueden estar cubiertos por el seguro de riesgo del constructor, y la cláusula debe aclarar que los ingresos del seguro son el remedio primario, no fuerza mayor alivio. De manera similar, la cláusula no debe duplicar o contravenir otras disposiciones de distribución de riesgos como "condiciones cambiadas" o "diferir condiciones del sitio".

Cláusulas de revisión y actualización

Las cláusulas de revisión y actualización reflejan regularmente los riesgos actuales.El mundo posterior a la COVID exige cláusulas que cubren explícitamente las pandemias, restricciones gubernamentales y perturbaciones de la cadena de suministro. De manera similar, a medida que evoluciona la tecnología, considere incluir “fuerza de ciaber mayor” para eventos que deshabilitan los sistemas digitales.

Conclusión

Las cláusulas de fuerza mayor no son calderas; son herramientas estratégicas de gestión de riesgos que merecen una atención cuidadosa. En la industria de la construcción, donde los proyectos son largos, complejos y expuestos a innumerables variables externas, una cláusula bien diseñada puede preservar las relaciones, evitar litigios costosos, y mantener los proyectos en marcha por adversidad. Ambas partes deben negociar estos términos cuidadosamente para proteger sus intereses, equilibrando los riesgos emergentes con flexibilidad.

Para mayor orientación, consulte recursos como el AIA Contract Documents, que ofrece un lenguaje de fuerza mayor estándar que puede ser modificado, o tratados legales sobre la ley de construcción. Adicionalmente, el JD Supra artículo sobre fuerza mayor en la construcción ofrece una visión práctica de los resultados recientes de caso.