Paysage réglementaire et conformité

Les contrats de construction durable et écologique s'inscrivent dans un réseau complexe de normes environnementales, de codes de construction et de normes de certification volontaire.Les propriétaires de projets, les entrepreneurs et les concepteurs doivent se conformer aux exigences locales, nationales et internationales pour éviter des pénalités légales, des retards ou une perte de certification.

Normes internationales de certification

Les systèmes volontaires de notation des bâtiments verts sont devenus des points de repère juridiques de fait dans de nombreux contrats.Les plus reconnus sont LEED[ (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM[ (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) et WELL[ (centre sur la santé des occupants).Les contrats qui renvoient à ces normes doivent préciser quelle version du système de notation s'applique, le niveau de certification requis (par exemple, LEED Gold) et la partie responsable de la documentation et de la mise en service.

Codes locaux du bâtiment et ordonnances de zonage

De nombreuses municipalités intègrent maintenant directement les exigences en matière de construction écologique dans leur code.Par exemple, des villes comme San Francisco, Seattle et New York ont mandaté des analyses comparatives énergétiques, l'efficacité de l'eau ou des limites de carbone incorporées. Les entrepreneurs doivent s'assurer que les engagements contractuels de durabilité s'alignent sur les codes locaux et ne contredisent pas.

Clauses contractuelles essentielles

La rédaction d'un contrat de construction écologique exige de dépasser le langage standard de construction. L'unicité des objectifs de durabilité exige de la précision dans la définition de ce que signifie -green, comment les performances seront mesurées et ce qui se passe si les cibles sont manquées.

Définition des objectifs de durabilité

Les contrats devraient plutôt inclure des critères quantitatifs : pourcentages minimaux de teneur en matières recyclées, niveaux maximaux de composés organiques volatils (COV) ou objectifs spécifiques d'intensité d'utilisation de l'énergie (IEU). Le contrat devrait également identifier la partie qui supporte le coût des essais ou de la vérification par des tiers, comme les rapports de mise en service ou les certifications de matériaux.

Mesure du rendement et vérification

Les mesures communes comprennent la cote d'énergie, la réduction de la consommation d'eau[, les seuils de qualité de l'air intérieur[ et les taux de détournement des déchets[. Le contrat devrait préciser les périodes de mesure après occupation (p. ex., 12 mois d'exploitation) et qui effectue les essais.

Responsabilités en matière de certification

La certification sous LEED, BREEAM ou programmes similaires implique de nombreuses parties : le propriétaire, l'architecte, l'entrepreneur, l'agent de commande et parfois un consultant en durabilité. Le contrat doit clairement attribuer la responsabilité de chaque élément : soumettre la documentation, payer les frais, gérer le processus d'interprétation du crédit et traiter les appels.

Responsabilité et recours en cas de non-conformité

Les projets de construction écologiques présentent des risques de responsabilité uniques. Par exemple, un jardin de toit vert peut échouer en raison d'un mauvais drainage, causant une intrusion dans l'eau.

  • Non-conformité définie:[ Qu'est-ce qui constitue spécifiquement une défaillance: manque d'un niveau de certification, manque d'une garantie de performance ou utilisation d'un matériel interdit?
  • Périodes de prescription: Délai raisonnable pour remédier aux défauts avant que des pénalités ne s'appliquent.
  • Damages Caps: Si les dommages pour les défaillances vertes sont soumis à un plafond distinct ou tombent sous la limite générale de responsabilité en matière de construction.
  • Indemnité: Qui indemnise qui, si un tiers (p. ex. un fournisseur matériel) fournit un produit qui ne répond plus aux allégations écologiques.

L'AIA a publié des documents d'orientation tels que D503 (Guide pour les projets durables) et B214 (Formulaire standard de services d'architectes : conception durable) qui fournissent un langage modèle.

Gestion des risques et assurance

Les contrats de construction écologique comportent des risques que les contrats de risque ou de responsabilité générale du constructeur standard ne couvrent pas entièrement. Sans une répartition adéquate des risques, un défaut dans un système vert peut entraîner des pertes et des litiges non identifiés.

Politiques d'assurance pour les bâtiments écologiques

Plusieurs assureurs offrent maintenant des cautions ou des polices autonomes pour les risques écologiques de construction.

  • Perte de valeur de certification[ – compensation si le bâtiment perd son titre de créance vert en raison d'une perte couverte.
  • Coût de remplacement accru[ – paiement des matériaux et systèmes verts à remplacer par des produits verts équivalents, et pas seulement des produits conventionnels.
  • Commissionnement et essais[ – coûts de ré-admission des systèmes après une perte pour restaurer la performance énergétique.

Les propriétaires devraient exiger des entrepreneurs qu'ils assurent cette couverture ou l'achètent eux-mêmes, et le contrat devrait préciser les limites minimales de couverture pour les risques liés à l'écologisation. De plus, de nombreuses politiques exigent des évaluations des risques avant perte et la documentation des caractéristiques écologiques; le contrat devrait attribuer la responsabilité de la tenue de cette documentation.

Majeure de la force et problèmes environnementaux imprévus

Une clause de force majeure devrait explicitement traiter les perturbations de la chaîne d'approvisionnement pour les matériaux certifiés durables, ainsi que les changements de lois qui introduisent des obstacles imprévus à l'octroi de permis. Par exemple, si un entrepreneur s'engage à utiliser un mélange de béton à faible teneur en carbone et que ce mélange devient indisponible en raison d'une fermeture d'usine, le contrat devrait prévoir un mécanisme pour remplacer un matériau équivalent ou ajuster l'objectif de rendement.

Tendances en matière de règlement des différends et de litige

Les différends dans les projets de construction écologique portent souvent sur les échecs de certification, les demandes de prestations et le langage ambigu des contrats.

Médiation et arbitrage

La médiation est encouragée tôt pour permettre aux experts en la matière d'expliquer les exigences de certification. L'arbitrage est souvent préférable aux litiges parce que les parties peuvent choisir des arbitres possédant une expertise en matière de construction écologique (p. ex., les AP LEED ou les modélistes énergétiques). Le contrat devrait préciser les règles (p. ex., AAA, JAMS) et si l'arbitre peut accorder des prestations spécifiques (p. ex., exiger une rétro-commandation) en plus des dommages-intérêts.

Exemples récents de jurisprudence

Quelques cas notables mettent en évidence des pièges typiques :

  • Shaw Development v. Southern Builders (2017):[ Le propriétaire a intenté une action en justice après que le bâtiment n'a pas atteint LEED Silver, affirmant que le modèle énergétique de l'entrepreneur était défectueux.
  • City of Seattle v. Green Contracting Co. (2021): La ville a demandé des pénalités en vertu de son ordonnance sur les bâtiments verts pour non-respect des exigences en matière de performance énergétique. L'entrepreneur a soutenu que l'ordonnance était préemptée par les codes de construction d'État, mais le tribunal a statué que les ordonnances locales pourraient imposer des exigences plus strictes si le contrat les intégrait explicitement.

Ces cas soulignent l'importance d'aligner le libellé du contrat sur les paramètres de rendement réels et d'être explicite sur les promesses qui sont contraignantes.

Considérations futures

Le cadre juridique des contrats durables continue d'évoluer. Plusieurs tendances façonneront les accords futurs :

  • Mandats de carbone encastrés :[ Des juridictions comme la Californie et le Colorado imposent des limites au carbone incorporé pour les grands bâtiments. Les contrats devront préciser l'utilisation des déclarations de produits environnementaux (EPD) et la vérification par des tiers de l'empreinte carbone.
  • Clauses d'énergie net-Zero:[ Comme plus de projets ciblent l'énergie nette zéro, les contrats doivent définir comment la production renouvelable, le stockage de l'énergie et l'interaction du réseau sur place sont mesurés et garantis sur une vie de bâtiment.
  • Exigences de financement écologiques:[ De nombreux projets de construction écologique utilisent des incitations comme le financement de l'APCE ou les obligations vertes.Ces arrangements exigent souvent des rapports continus et la conformité aux certifications vertes, qui doivent être transmises contractuellement aux entrepreneurs et aux exploitants.
  • Confidentialité des données et systèmes intelligents: Les bâtiments verts comptent de plus en plus sur des capteurs et des analyses pour la gestion de l'énergie.

Conclusion

Un contrat bien rédigé qui définit précisément les objectifs de durabilité, attribue des responsabilités en matière de certification, traite la vérification du rendement et répartit les risques entre toutes les parties et réduit les risques.À mesure que les exigences réglementaires se resserrent et que les attentes des propriétaires augmentent, l'industrie de la construction doit traiter la rédaction de contrats écologiques comme une compétence spécialisée, qui exige la collaboration entre les conseillers juridiques, les consultants en durabilité et les professionnels de la conception.En intégrant des cadres juridiques solides dans leurs projets, les propriétaires et les entrepreneurs peuvent atteindre des objectifs environnementaux tout en gérant efficacement la responsabilité.Pour de plus amples conseils, le U.S. Green Building Council[ fournit des ressources sur le langage du contrat LEED, et les Documents de contrat de l'AIA offrent des modèles de modèles pour les projets durables.