Introduction : Les hauts échelons du calendrier de construction

Dans l'industrie de la construction, le temps n'est pas seulement une mesure, c'est une obligation contractuelle. Chaque projet, d'une petite rénovation résidentielle à un développement d'infrastructures de plusieurs milliards de dollars, repose sur un calendrier soigneusement orchestré qui définit le moment où les matériaux arrivent, le moment où les sous-traitants travaillent et le moment où le propriétaire peut prendre possession. Lorsque ce calendrier se termine, les conséquences financières et juridiques peuvent être graves.

La Fondation juridique du calendrier de construction

Un calendrier de construction est plus qu'un outil de planification; il s'agit d'un document juridiquement exécutoire une fois incorporé au contrat. Les tribunaux et les arbitres considèrent le calendrier comme le point de départ par rapport auquel le rendement est mesuré. Le calendrier définit l'obligation de l'entrepreneur de terminer les travaux à une date précise, et tout écart peut constituer une violation, sauf s'il est justifié par le contrat ou la loi.

Calendriers de la méthode de cheminement critique (MCP)

La plupart des grands projets de travaux commerciaux et publics exigent de l'entrepreneur qu'il soumette un calendrier de la méthode de cheminement critique (MCP). Le MPC identifie la plus longue séquence d'activités dépendantes qui déterminent la durée globale du projet. Les activités sur le chemin critique n'ont pas de flotte (absence), ce qui signifie qu'un retard leur retarde directement l'achèvement du projet.

Constitution contractuelle de l'annexe

Les contrats de construction comprennent généralement des dispositions qui exigent de l'entrepreneur qu'il prépare, actualise et soumette des calendriers pour approbation.Ces spécifications peuvent renvoyer à des normes de l'industrie telles que les documents de l'American Institute of Architects (AIA) ou de la suite ConsensusDocs. Par exemple, la section 3.10 du document AIA A201-2017 exige que l'entrepreneur « prépare un calendrier pour les travaux » et le mette à jour mensuellement.

Clauses contractuelles clés qui régissent l'établissement des calendriers et les retards

Chaque contrat de construction contient des clauses essentielles qui définissent les droits et obligations des parties en cas de retard. Il est essentiel de comprendre ces clauses pour éviter les différends et protéger les positions juridiques.

Délai d'achèvement

Cette clause fixe la date à laquelle l'achèvement substantiel doit être réalisé, et peut inclure des dates d'achèvement par étapes. Certains contrats utilisent une disposition «l'heure est essentielle», ce qui signifie que le strict respect de l'échéancier est une période importante. Si l'entrepreneur ne respecte pas la date d'achèvement sans prorogation valide, le propriétaire peut résilier le contrat, retenir le paiement ou évaluer les dommages-intérêts liquidés.

Dommages liquidés

Au lieu d'exiger du propriétaire qu'il prouve les dommages réels causés par le retard, de nombreux contrats fixent un montant journalier ou hebdomadaire comme dommages liquidés.Il s'agit là d'une prévision raisonnable des pertes du propriétaire au moment de la passation des marchés, et non d'une pénalité. Les tribunaux résilient les dommages liquidés qui sont anormalement élevés. Par exemple, dans Southwest Engineering Co. c. États-Unis, le tribunal a confirmé une clause de dommages liquidés parce que le montant était proportionnel au préjudice estimé.

Clauses de prorogation du délai (EOT)

La plupart des contrats prévoient un mécanisme permettant à l'entrepreneur de demander un délai supplémentaire lorsque les retards sont hors de son contrôle. Les retards excusables typiques comprennent les actes de Dieu, les guerres, les grèves et les conditions imprévisibles du site. La clause précisera les exigences en matière d'avis, le format de la demande et le type de preuve requis.

Clauses sans effet de dasage pour le retard

Certains contrats prévoient que l'entrepreneur a droit à une prolongation du délai, mais non à une indemnisation pécuniaire pour le retard, même si le retard est causé par le propriétaire ou ses agents.Ces clauses sont déshonorées dans de nombreux pays et sont souvent interprétées strictement contre le rédacteur. Certains États, comme New York et New Jersey, ne les appliquent que si le libellé du contrat est clair et sans ambiguïté. D'autres, comme la Californie et Washington, annulent les clauses de ce type qui s'opposent à l'ordre public lorsque le retard est déraisonnable ou résulte d'une ingérence active.

Catégories de retards et de conséquences juridiques

Tous les retards ne sont pas traités de la même façon. La loi établit une distinction entre les délais excusables, non excusables, indemnisables et concomitants.

Retards excusables ou non

Les retards excusables sont des événements qui échappent à la volonté de l'entrepreneur et que le contrat reconnaît comme des motifs valables de prolongation.Par exemple, les temps violents (si ce n'est pas la norme saisonnière), les grèves de travail qui n'impliquent pas l'entrepreneur et les changements dirigés par le propriétaire. Les retards non excusables découlent de la mauvaise planification de l'entrepreneur, du manque de ressources ou des défaillances de sous-traitant.

Retards indemnisables par rapport aux retards non indemnisables

Même si un retard est excusable, le contrat peut limiter le recours à une prolongation seulement (non-compensable) ou peut également autoriser l'entrepreneur à recouvrer des coûts supplémentaires (compensable). [Les retards compensatoires sont généralement ceux causés par le propriétaire – comme le défaut de fournir l'accès, les approbations différées ou les changements de portée. L'entrepreneur peut recouvrer à la fois le temps prolongé et les frais généraux, la main-d'oeuvre et l'équipement supplémentaires qui en résultent. Les retards non-compensables, comme les temps exceptionnellement violents ou les conflits de travail qui n'impliquent pas l'entrepreneur, ne donnent que des prolongations de temps, et non de l'argent.

Retards simultanés

Dans la plupart des pays américains, si l'entrepreneur peut prouver qu'un retard causé par le propriétaire chevauchait avec son propre retard coupable, l'entrepreneur peut avoir droit à une prolongation du délai, mais non à des dommages-intérêts. La raison en est qu'aucune des parties ne peut réclamer le retard causé par l'autre retard a causé la date d'achèvement du projet. Toutefois, l'analyse exige un calendrier médico-légal pour déterminer si le retard du propriétaire a effectivement eu une incidence sur le chemin critique.

Exigences procédurales relatives aux prorogations de délai de demande

L'obtention d'une prolongation de délai n'est pas automatique. L'entrepreneur doit suivre les procédures contractuelles avec soin pour préserver ses droits.

Exigences de préavis

Presque chaque contrat de construction exige de l'entrepreneur qu'il fournisse un avis écrit de retard dans un délai précis, souvent de 7 à 14 jours après l'événement. L'avis doit décrire la cause, l'incidence prévue sur le calendrier et la durée prévue du retard. Les propriétaires utilisent souvent la conformité des avis comme première ligne de défense; un avis manqué peut bloquer entièrement la demande de prolongation, même si le retard était excusable.

Documentation et éléments de preuve

L'entrepreneur doit appuyer la demande de prolongation par des documents contemporains : rapports quotidiens, journaux météorologiques, correspondance, photographies et calendriers de MPC mis à jour. Un récit détaillé expliquant comment les activités de chemin critique touchées par le retard sont essentielles. La meilleure pratique est de soumettre une analyse de "fragnet" – un petit diagramme de MPC montrant la logique telle que prévue ou telle que construite pour la période touchée.

Analyse d'impact sur le temps (AIT)

Les contrats les plus sophistiqués exigent une analyse officielle de l'impact du temps. Une EIT insère l'événement retardant dans le calendrier approuvé le plus récent et recalcule la date d'achèvement. La différence entre la date d'achèvement initiale et la date recalculée est le nombre de jours à ajouter.

Processus d'approbation et différends

Après présentation, le représentant du propriétaire a un délai fixe (p. ex. 30 jours) pour examiner et approuver, modifier ou rejeter la demande. Si le propriétaire retarde indûment l'approbation ou refuse une réclamation méritoire, l'entrepreneur peut poursuivre une réclamation en vertu de la clause de règlement des différends du contrat.

Risques juridiques et stratégies de règlement des différends

Malgré tous les efforts déployés, les différends concernant l'échéancier et les prorogations de délai sont courants. Comprendre le paysage juridique et se préparer en conséquence peut réduire le risque de longues batailles juridiques.

Préserver les droits de revendication par la documentation

Comme l'a déclaré le juge John R. -Jack , C. West dans un cas : -Le parti qui a la meilleure documentation gagne.------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Mécanismes de règlement des différends

La plupart des contrats de construction prévoient un processus de règlement des différends à plusieurs niveaux :

  • Négociation:[ Discussions au niveau du projet entre le gestionnaire de projet de l'entrepreneur et le représentant du propriétaire de l'entreprise.
  • Mediation:[ Un médiateur neutre facilite le règlement. Il est non contraignant mais souvent réussi.
  • Arbitrage ou litige:[ Résolution définitive exécutoire. L'arbitrage est généralement plus rapide et moins formel que le tribunal, mais la découverte est limitée. Certains contrats exigent expressément l'arbitrage en vertu du Règlement d'arbitrage du secteur de la construction de l'American Arbitration Association.

Statuts de limitation et de repos

Les délais et les délais de règlement des réclamations sont soumis à des lois de limitation qui varient selon l'État. En règle générale, l'entrepreneur doit déposer une plainte dans les quelques années suivant la violation ou dans un délai légal suivant l'achèvement du projet. Certains États ont aussi des lois de repos qui interdisent de présenter des réclamations un nombre déterminé d'années après l'achèvement substantiel.

Pratiques exemplaires pour les propriétaires et les entrepreneurs de projets

Les deux parties peuvent bénéficier d'une gestion proactive de l'horaire et d'une compréhension claire des droits légaux.

Pour les propriétaires : Rédaction de contrats clairs et équitables

Les propriétaires devraient inclure des exigences bien définies en matière de calendrier, des dommages liquidés réalistes qui reflètent l'exposition réelle et un processus de prolongation équitable. Un langage ambigu invite les différends. Il est également sage d'exiger de l'entrepreneur qu'il conserve un calendrier détaillé de MPC et qu'il tienne des réunions d'examen régulières.

Pour les entrepreneurs : gestion proactive des horaires

Les entrepreneurs devraient désigner un échéancier qualifié pour élaborer et mettre à jour le calendrier des MPC. Ils devraient soumettre à temps toutes les mises à jour requises, documenter immédiatement chaque événement de retard et envoyer un avis de tout retard potentiel ou réel dans le délai contractuel. Lorsqu'un changement dirigé par le propriétaire survient, l'entrepreneur devrait simultanément demander une prolongation du délai et une estimation des coûts, même si le changement semble mineur.

Évaluation initiale neutre

Lorsqu'un différend complexe surgissant avec un retard survient, les deux parties devraient envisager d'embaucher un expert neutre en programmation pour effectuer une analyse indépendante au début du processus, ce qui peut aider les parties à comprendre leurs positions, à faciliter le règlement des différends et à limiter les questions en litige au besoin.

Conclusion

Le calendrier des travaux et les prorogations de délai sont régis par un réseau de dispositions contractuelles, de principes de common law et de pratiques industrielles. Le succès des propriétaires et des entrepreneurs dépend de la reconnaissance que le calendrier est un engagement juridique contraignant, et non une ligne directrice souple. Les retards sont inévitables, mais leurs conséquences juridiques peuvent être gérées par une planification diligente, une documentation scrupuleuse et le strict respect des exigences en matière de préavis et de justification contractuels.

Pour plus de renseignements, consultez la bibliothèque AIA A201-2017 Conditions générales et la bibliothèque ConsensusDocs. Le Corps des ingénieurs de l'armée américaine Contracting Guidance fournit également des renseignements utiles sur l'analyse des retards et les exigences de planification des CPM pour les projets fédéraux.