Dans une industrie où les retards, les dépassements budgétaires et les défaillances de performance sont courants, une disposition de résiliation claire et juridiquement exécutoire est essentielle pour la gestion des risques. Cet article explique comment rédiger des clauses de résiliation de construction qui sont juridiquement saines, traite des éléments clés et des écueils communs, et fournit des pratiques exemplaires conformes aux lois et aux normes actuelles de l'industrie.

Comprendre l'importance des clauses de résiliation

Pour le propriétaire, l'incapacité de résilier un entrepreneur non exécutant peut entraîner des retards dans le projet, des dépassements de coûts et des risques pour la sécurité. Pour l'entrepreneur, la résiliation sans cause ou procédure appropriée peut entraîner une perte de revenus, une réputation endommagée et une violation des revendications contractuelles. Une clause de résiliation bien conçue atteint deux objectifs essentiels : elle établit des motifs clairs et objectifs pour mettre fin au contrat et elle établit un processus prévisible qui minimise les perturbations et l'exposition légale.

Éléments clés d'une clause de résiliation légale

Pour être exécutoire et efficace, une clause de résiliation doit comprendre plusieurs éléments essentiels, dont chacun devrait être rédigé avec précision afin d'éviter toute ambiguïté pouvant être exploitée dans un différend. Les sous-sections suivantes décrivent en détail les éléments essentiels d'une clause de résiliation saine.

Motifs clairs de la résiliation

La clause doit préciser les événements qui justifient la résiliation, qui sont généralement divisés en deux catégories : la résiliation pour cause et la résiliation pour raison de commodité. La résiliation pour cause comprend les infractions matérielles telles que le non-respect des spécifications, les violations répétées de la sécurité, l'abandon du projet ou l'insolvabilité. La clause devrait énumérer ces causes explicitement, en utilisant des critères objectifs plutôt que des termes subjectifs. Par exemple, au lieu de ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Exigences de préavis

La clause devrait préciser le délai de préavis, généralement de 7 à 30 jours, et le mode de livraison (p. ex., courrier certifié, courriel avec reçu de retour ou service personnel). Inclure une exigence pour l'avis de préciser les motifs précis de résiliation et, le cas échéant, la période de guérison. De nombreux tribunaux appliquent strictement les dispositions relatives aux avis, de sorte qu'un écart mineur (comme l'envoi d'un avis en retard d'un jour) peut annuler une résiliation.

Obligations à la cessation

Une fois la résiliation effective, les deux parties doivent avoir défini les responsabilités, notamment en ce qui concerne l'entrepreneur, qui doit généralement cesser les travaux, protéger le site, enlever le matériel et les débris, et fournir une comptabilité finale des travaux achevés et des factures payées. Le propriétaire doit payer pour les travaux exécutés correctement à ce jour, moins les dommages ou les réclamations compensatoires. La clause doit également traiter de la restitution des plans, spécifications et autres documents, ainsi que de l'attribution des contrats de sous-traitance et des accords de fournisseur au propriétaire ou à un entrepreneur remplaçant.

Conséquences de la résiliation

Pour les licenciements pour cause, l'entrepreneur peut renoncer à la retenue, être responsable des coûts excédentaires de l'achèvement des travaux et être responsable des dommages-intérêts pour retard. Pour les licenciements pour commodité, l'entrepreneur a généralement droit au paiement des travaux exécutés plus les coûts de démobilisation, mais pas les bénéfices prévus pour les travaux non exécutés. La clause devrait également préciser si les frais de résiliation ou les dommages-intérêts liquidés s'appliquent et comment les différends relatifs aux montants dus seront résolus.

Types de clauses de résiliation dans les contrats de construction

Les trois types de clauses de résiliation les plus couramment utilisés dans l'industrie de la construction sont la résiliation pour cause, la résiliation pour commodité et la résiliation mutuelle. Chacun sert un but différent et doit être rédigé en tenant compte de ses implications juridiques spécifiques.

Résiliation pour cause

Pour les propriétaires, les motifs courants comprennent l'insolvabilité de l'entrepreneur, le défaut de fournir suffisamment de main-d'oeuvre ou de matériel, le non-respect des lois ou des règlements de sécurité et les travaux non conformes répétés. Pour les entrepreneurs, les motifs peuvent comprendre le défaut du propriétaire d'effectuer des paiements, de fournir l'accès ou de fournir des matériaux meublés par le propriétaire en temps opportun. La clause devrait exiger un avis écrit et un délai de traitement raisonnable, sauf en cas d'abandon ou d'insolvabilité lorsque la résiliation immédiate peut être justifiée.

Résiliation pour convenance

Une clause de résiliation pour commodité (TFC) permet à l'une ou l'autre des parties (souvent le propriétaire) de mettre fin au contrat sans prouver une violation.Cela offre une certaine souplesse : le propriétaire peut décider qu'un projet n'est plus financièrement viable, qu'un changement de portée ne peut être pris en charge ou qu'un entrepreneur différent est préféré. Pour l'entrepreneur, une clause de TFC protège contre les réclamations pour manque à gagner parce que la clause limite habituellement le recouvrement des coûts encourus plus un bénéfice raisonnable sur les travaux exécutés.

Résiliation mutuelle

Moins courante mais encore utile, une clause de résiliation mutuelle permet aux deux parties d'accepter de mettre fin au contrat à tout moment. Cette clause est souvent utilisée dans les accords de conception-construction ou de réalisation de projets intégrés où les parties ont une relation de travail étroite. La clause énonce généralement comment les coûts seront répartis, comment le travail en cours sera évalué et comment la propriété intellectuelle sera traitée.

Considérations de rédaction pour les situations particulières

Au-delà des éléments essentiels, plusieurs facteurs supplémentaires devraient être pris en compte lors de la rédaction des clauses de résiliation, en particulier pour les projets de construction complexes ou de grande valeur.

Suspension du travail par rapport à la cessation

La suspension permet au propriétaire de suspendre temporairement les travaux sans mettre fin au contrat, par exemple en raison d'un retard de financement, d'un temps ou d'une réinstallation dans une entreprise de services publics. La clause devrait stipuler que la suspension ne constitue pas une résiliation et que l'entrepreneur sera indemnisé pour les heures de disponibilité, les frais généraux prolongés et les coûts de retard qui en découlent. Si la suspension s'étend au-delà d'une période déterminée (p. ex. 90 jours), l'entrepreneur devrait avoir le droit de la considérer comme une résiliation pour des raisons de commodité.

Paiement à la cessation

L'une des questions les plus fréquemment soulevées est le montant de la dette de l'entrepreneur après la résiliation, qui devrait faire la distinction entre la résiliation pour cause de décès et la résiliation pour raison de commodité. Pour cette raison, l'entrepreneur peut renoncer au droit au paiement pour des travaux non rémunérés, mais de nombreux États exigent que le propriétaire paie pour des travaux effectivement exécutés afin d'éviter un enrichissement injuste. La clause devrait également tenir compte des coûts de l'achèvement des travaux du propriétaire, y compris toute prime versée à un entrepreneur de remplacement.

Majeure et cessation de la force

Les clauses de force majeure excusent le rendement lorsque des événements échappant au contrôle des parties se produisent, comme les catastrophes naturelles, la guerre, les pandémies ou les interruptions de la chaîne d'approvisionnement.Ces clauses interagissent souvent avec les dispositions relatives à la cessation d'un acte de force majeure. Si un événement de force majeure se poursuit pendant une période prolongée (p. ex. plus de 60 jours), l'une ou l'autre des parties devrait avoir le droit de mettre fin à un acte de force majeure.

Lois et facteurs réglementaires de l'État

Les contrats de construction sont régis par le droit de l'État, et les clauses de résiliation doivent être conformes aux lois locales et aux précédents.

Mécanicien Lois de Lien

Lorsqu'un contrat est résilié, les sous-traitants et les fournisseurs peuvent déposer des privilèges contre la propriété pour obtenir le paiement du travail ou des matériaux déjà fournis. La clause de résiliation devrait exiger que l'entrepreneur exécute des renonciations et des libérations de privilège comme condition de paiement final. De nombreux États ont des formulaires de renonciation de privilège obligatoires et des délais stricts; la clause doit mentionner ces exigences.

Loi sur les paiements rapides et le maintien en poste

Les lois sur les paiements rapides de l'État imposent souvent la rapidité des paiements finals après la cessation de service. Par exemple, certains États exigent le paiement dans les 30 jours suivant la cessation de service et ne permettent que le remboursement des coûts légitimes de l'achèvement des travaux. Les calendriers de mainlevée de la mainlevée de la mainlevée sont également réglementés dans de nombreux États.

Des devoirs implicites et une bonne foi

Même lorsqu'une clause de résiliation apparaît claire, les tribunaux peuvent se prononcer sur une obligation implicite de bonne foi et de loyauté.Dans certains pays, la résiliation pour des raisons de commodité (par exemple, remplacer un entrepreneur par un concurrent moins cher après que l'entrepreneur a déjà acheté des matériaux) peut donner lieu à une réclamation. Pour limiter ce risque, la clause peut inclure un libellé indiquant que la partie qui termine peut exercer ses droits - - à sa seule discrétion et que l'autre partie n'a pas le droit de contester la motivation.

Règlement des différends et clôture

Les différends relatifs à la résiliation sont fréquents, surtout lorsqu'un entrepreneur conteste la pertinence d'une contravention ou si le propriétaire a valablement résilié pour cause. Une clause de résiliation bien rédigée devrait s'intégrer aux dispositions du contrat relatives au règlement des différends. Habituellement, les désaccords concernant la validité de la résiliation sont sujets à arbitrage (si le contrat a une clause compromissoire) ou à un litige. Envisager d'ajouter une disposition selon laquelle tous les différends liés à la résiliation doivent être réglés dans l'État et le comté où se trouve le projet et que la partie non présidante doit payer les frais juridiques de la partie en cause. Toutefois, être conscient que des clauses de changement de honoraires peuvent être contestées dans certains États.

Meilleures pratiques pour rédiger les clauses de cessation de travaux de construction

Pour maximiser l'applicabilité et réduire la probabilité de litige, suivez ces pratiques exemplaires éprouvées par l'industrie.

Utiliser une langue précise et objective

Évitez les termes subjectifs tels que --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Alignez-vous sur les contrats types

Des organisations telles que l'American Institute of Architects (AIA) et les Conditions générales du Contrat de Construction (ConsensusDocs) prévoient des clauses de résiliation largement acceptées. Elles ont été testées par les tribunaux et sont familières à la plupart des avocats de la construction. Vous pouvez les utiliser comme point de départ et les personnaliser pour votre projet. L'AIA A201‐2017, par exemple, comprend des dispositions détaillées pour la résiliation par le propriétaire pour cause (§14.2), la résiliation par le propriétaire pour raison de commodité (§14.3) et la résiliation par le contractant pour cause (§14.1).

Consulter les professionnels du droit tôt

Le droit de la construction est très spécifique à la compétence. Une clause de résiliation qui travaille au Texas peut être inapplicable en Californie en raison de différentes considérations de politique publique. Engager un avocat expérimenté en droit de la construction dans l'état où le projet est situé. Ils peuvent assurer le respect des lois de privilège mécanicien, des lois de paiement rapides, et des précédents de cas locaux.

Révision et mise à jour des clauses régulièrement

Les lois changent, et les pratiques de l'industrie le font. Examiner votre contrat de construction forme au moins une fois par année pour intégrer des changements dans le droit de l'État, de nouvelles décisions judiciaires et les leçons tirées de projets antérieurs.

Inclure un processus de résolution amiable

Avant de déclencher la résiliation, inclure une étape qui oblige les parties à se rencontrer et à discuter de la violation alléguée. De nombreux différends de construction peuvent être résolus par la négociation sans recourir à la résiliation. Une disposition -Cure ou négocier - peut économiser temps et argent aux deux parties. La clause peut stipuler qu'avant de publier un avis de résiliation, la partie doit envoyer un avis de défaut éventuel et offrir une réunion dans un certain nombre de jours. Si la réunion résout la question, le contrat continue; sinon, le processus de résiliation commence.

Conclusion

En incluant des motifs clairs de résiliation, des exigences strictes en matière de préavis, des obligations définies à la résiliation et des formules de paiement précises, les parties peuvent se protéger contre des litiges coûteux et des perturbations de projet. L'incorporation de pratiques exemplaires comme l'utilisation d'un langage objectif, l'alignement sur les contrats types, la consultation d'un conseiller juridique et la mise à jour régulière des clauses renforcera l'applicabilité.En fin de compte, une clause de résiliation bien rédigée n'est pas seulement une formalité juridique, c'est un outil essentiel de gestion des risques qui permet aux projets de construction de poursuivre en toute confiance, même lorsque la relation doit prendre fin.