Comprendre les aspects juridiques du projet de construction

Le clôture du projet de construction est bien plus qu'une dernière étape ou une poignée de main. Il s'agit d'un processus juridique et administratif structuré qui détermine si toutes les obligations contractuelles ont été satisfaites, toutes les approbations réglementaires garanties et les comptes financiers entre le propriétaire, l'entrepreneur et les sous-traitants correctement fermés. Les erreurs ou les contrôles pendant le clôture peuvent conduire à des litiges de paiement, des réclamations de privilège, des litiges de garantie, et même des retards dans le certificat d'occupation.

La complexité du processus de clôture découle de la convergence du droit des contrats, du droit des biens, de la conformité à la réglementation et de la gestion des risques.Chaque juridiction peut imposer des exigences uniques pour les inspections finales, les dispenses de privilège et la documentation.

Qu'est-ce que le projet de construction?

La clôture du projet est la phase finale d'un projet de construction, qui comprend toutes les activités nécessaires pour achever officiellement le contrat et transférer l'installation terminée au propriétaire. D'un point de vue juridique, la clôture est la période au cours de laquelle l'entrepreneur doit démontrer que chaque période de l'entente et de l'entente, y compris celles liées à la qualité, au calendrier, à la sécurité et à la documentation et à l'entente, a été remplie.

Les principales étapes légales pendant le clôture sont l'obtention d'un certificat d'occupation, la réalisation des inspections finales, la livraison de dessins en tant que tels, le règlement de tous les ordres de modification et le règlement de tout différend ou réclamation en suspens.

“Fermer n'est pas simplement une liste de contrôle et mdash; c'est une clôture légale. Chaque signature, chaque renonciation et chaque certificat crée des droits et des obligations qui peuvent être exécutés des années après la fin du projet.” — Manuel de droit de la construction

Principaux documents juridiques en cours de clôture du projet

Plusieurs documents ont un poids juridique important pendant le clôture, dont l'exhaustivité et l'exactitude sont essentielles au transfert des risques et à la finalisation des obligations.

Certificats de paiement final

Les certificats de paiement final représentent la dernière demande de paiement de l'entrepreneur et comprennent généralement une déclaration sous serment attestant que tous les sous-traitants, fournisseurs et travailleurs ont été payés en totalité, que tous les articles de la liste de perforation sont complets et qu'aucune réclamation n'est en suspens.

Documents de garantie

Les contrats de construction exigent généralement que l'entrepreneur fournisse des garanties couvrant les matériaux et l'exécution pour une période définie (souvent un an, parfois plus longtemps pour les éléments structuraux).

Dessins en tant que construction

Les dessins sur mesure (dessin sur dossier) montrent les dimensions, les emplacements et les configurations réelles de tous les systèmes installés. Ils sont légalement exigés dans la plupart des codes de construction et servent de référence pour les rénovations futures, les réparations d'urgence et les transferts de biens.

Certificats d'occupation (CO)

Un certificat d'occupation est un document légal délivré par une autorité locale du bâtiment qui confirme que le bâtiment est conforme à tous les codes applicables et est sûr pour l'occupation. Sans lui, le propriétaire ne peut pas légalement utiliser les locaux à l'intention de l'entreprise.

Renonciation aux droits de passage et rejets

Les dispenses de droits sont parmi les documents les plus sensibles en matière de clôture. Elles protègent le propriétaire des futures dispenses de droits de douane déposées par des sous-traitants ou des fournisseurs non rémunérés. Les entrepreneurs doivent percevoir des dispenses de toutes les parties qui ont fourni du travail ou du matériel, en s'assurant qu'elles sont exécutées correctement (les dispenses conditionnelles ou inconditionnelles sont traitées différemment par la loi de l'État).

Considérations juridiques pendant le bouclage

Au-delà de la documentation, le clôture exige une attention particulière aux obligations juridiques permanentes et aux responsabilités potentielles.

Obligations contractuelles & Violation de contrat

Le risque juridique le plus fondamental pendant le clôture est l'allégation selon laquelle une partie n'a pas rempli ses obligations contractuelles. Par exemple, si le propriétaire refuse de verser le paiement final malgré l'achèvement substantiel et la présentation de documents appropriés, l'entrepreneur peut poursuivre en justice pour infraction. Inversement, si l'entrepreneur laisse les articles de la liste de coups de poing incomplets, le propriétaire peut retenir le paiement ou réclamer des dommages-intérêts.

Responsabilité et garanties – Portée et durée

La plupart des contrats imposent une garantie d'un an sur l'exécution des travaux, tandis que les garanties structurelles peuvent durer 10 ans ou plus. De nombreux États ont des statuts de repos qui limitent le délai après l'achèvement substantiel de la procédure de poursuite. Les entrepreneurs devraient s'assurer que les procédures de garantie sont communiquées au propriétaire et que tout défaut découvert pendant la période de garantie est traité rapidement afin d'éviter toute action en justice.

Mécanismes de règlement des différends

La plupart des contrats précisent un processus de règlement des différends et de règlement des litiges; la médiation d'abord, puis l'arbitrage ou le litige contraignant. L'Association américaine d'arbitrage administre de nombreuses affaires de construction. Closeout est un point naturel pour exécuter les libérations mutuelles de créances (sauf pour les obligations de garantie), qui peuvent prévenir les différends futurs. Cependant, ces libérations doivent être rédigées avec soin pour éviter de renoncer involontairement à des droits qui ne se sont pas encore accumulés.

Conformité réglementaire

Chaque municipalité doit prouver que le projet est conforme aux codes de zonage, de construction, d'incendie, d'environnement et d'accessibilité. L'omission d'obtenir des inspections finales et des documents (p. ex., l'approbation du maréchal d'incendie, les rapports sur la performance énergétique) peut entraîner des amendes, des ordres d'arrêt de travail ou le refus d'un certificat d'occupation.

Pièges juridiques communs en clôture

Même les entrepreneurs expérimentés rencontrent des problèmes juridiques récurrents. Être conscient de ces aide à éviter les erreurs coûteuses.

Exemptions incomplètes ou incorrectes de Lien

Une erreur courante est de recueillir des renonciations qui ne couvrent pas tous les travaux effectués ou qui sont signés par la mauvaise partie. Par exemple, un sous-traitant peut signer une renonciation au début du projet qui ne couvre que les paiements périodiques, laissant une renonciation finale inconditionnelle non collectée. Les propriétaires peuvent être obligés de payer deux fois si un fournisseur dépose un privilège plus tard.

Différends sur la liste des coups de poing

Les désaccords sur ce qui constitue une liste de coups de poing ou un défaut ou une commande de changement peuvent retarder indéfiniment le classement. Le propriétaire peut refuser d'approuver l'achèvement final jusqu'à ce que les petits points soient corrigés, tandis que l'entrepreneur prétend qu'ils ne sont pas visés par le travail.

Litiges relatifs à la conservation

Au moment de la clôture, l'entrepreneur s'attend à ce que la mainlevée totale de la retenue soit accordée, mais les propriétaires refusent souvent une partie de la garantie jusqu'à ce que toutes les garanties expirent ou que les approbations finales soient obtenues. Les lois de l'État varient selon la période maximale de conservation; certains exigent la mainlevée dans les 30 jours suivant l'achèvement substantiel.

Non-respect de l'assurance

Les entrepreneurs laissent parfois leur responsabilité générale ou leur politique de responsabilité professionnelle s'éteindre une fois le projet terminé, oubliant que des réclamations peuvent survenir pendant la période de garantie. La plupart des contrats exigent que l'entrepreneur maintienne sa protection pendant une période déterminée après le paiement final.

Stratégies visant à atténuer les risques juridiques

La gestion proactive des risques peut empêcher le bouclage de devenir une bataille d'audience.

Documentation approfondie du premier jour

La clôture légale de la session commence par une documentation appropriée tout au long du projet. Conservez les registres de toutes les communications, les ordres de modification, les DDR, les rapports quotidiens et les procès-verbaux de réunion. Ces dossiers sont la preuve que les obligations contractuelles ont été respectées.

Examen juridique des documents de clôture

Avant de signer un certificat de paiement final, une renonciation au privilège ou un accord de règlement, un avocat de la construction examine les documents. Les formulaires standard offerts par les propriétaires ou les prêteurs favorisent souvent une partie. Négocier des conditions qui attribuent équitablement le risque, comme les renonciations conditionnelles avant les conditions inconditionnelles, les plafonds de responsabilité en matière de garantie et les libérations mutuelles de toutes les créances connues (sauf les questions de garantie futures).

Communication claire entre tous les intervenants

Conduire une réunion préalable avec le propriétaire, l'architecte, les sous-traitants et les fournisseurs pour examiner la liste de perforations, le calendrier d'inspection et les délais de documentation. Un ordre du jour et un suivi écrit minimisent les malentendus. De nombreux différends surviennent parce qu'une partie a supposé quelque chose a été convenu quand il n'a pas été.

Inspections finales complètes

Prévoir les inspections finales et corriger les lacunes avant le clôturement officiel. Faire participer l'équipe de contrôle de la qualité de l'entrepreneur, l'architecte et le représentant du propriétaire et du propriétaire. Obtenir les rapports d'inspection et les certificats signés. Pour les systèmes comme CVC, la protection contre l'incendie et l'électricité, s'assurer que les rapports de mise en service sont complets et soumis au département du bâtiment.

Recours à la médiation pour des questions non résolues

Si les différends restent après le règlement de la liste de points, envisager la médiation avant le litige. La médiation est moins coûteuse et plus rapide, et de nombreux contrats l'exigent. Un médiateur de construction expérimenté peut aider les parties à parvenir à un règlement qui permet de fermer la procédure. La plupart des cas se règlent à la médiation de toute façon, donc c'est un outil pratique pour finaliser le projet sans plus tarder.

Gestion de la garantie après le retrait

La période de garantie commence à être achevée ou acceptée de façon substantielle, selon le contrat. La bonne gestion de la garantie comprend:

  • Manuel de garantie :[ Fournir au propriétaire une liste manuelle de tous les équipements, de leurs garanties, des calendriers de maintenance et des coordonnées des fournisseurs de services.
  • Enregistrement des notifications de défaut:[ Tenir un registre de toutes les demandes de garantie et de la réponse de l'entrepreneur et de l'entrepreneur.
  • Limitation de responsabilité:[ De nombreux contrats plafonnent la responsabilité de l'entrepreneur et de la garantie au coût de la réparation ou du remplacement des travaux défectueux, à l'exclusion des dommages-intérêts consécutifs.
  • Transition de la maintenance: Après la période de garantie, le propriétaire assume l'entière responsabilité de la maintenance. L'entrepreneur doit fournir une formation et de la documentation pour faciliter cette transition.

Clôture dans différentes méthodes de réalisation du projet

Les aspects juridiques du clôturement varient selon la manière dont le projet a été exécuté.

Conception-construire-bid (DBB)

Dans DBB, le propriétaire a des contrats distincts avec le concepteur et l'entrepreneur. Le retrait exige du concepteur qu'il certifie que le projet est conforme à la conception. L'exposition légale de l'entrepreneur est limitée à sa portée directe, mais la coordination avec le concepteur est essentielle pour la délivrance des approbations finales.

Conception-construire (DB)

Dans la conception-construction, l'entrepreneur assume la responsabilité de la conception et de la construction. Le retrait implique un seul point de responsabilité, mais l'entrepreneur doit toujours obtenir tous les permis, inspections et dessins tels que construits. La responsabilité pour les erreurs de conception continue à être garantie.

Gestion de la construction en péril (CMAR)

Les projets du CMAR comportent souvent plusieurs contrats principaux. Le gestionnaire de la construction est chargé de coordonner les contrats de clôture entre tous les entrepreneurs principaux. Les risques juridiques augmentent si un entrepreneur principal ne livre pas sa documentation de clôture, ce qui retarde l'ensemble du projet.

Conclusion

La compréhension des aspects juridiques du projet de construction est essentielle pour la réussite du projet. La documentation adéquate, le respect des exigences contractuelles et réglementaires et la gestion proactive des risques contribuent à assurer une transition sans heurts entre la construction et l'occupation. Les éducateurs et les étudiants devraient reconnaître ces considérations juridiques comme faisant partie intégrante de la gestion de la construction et de la gestion des dépenses de construction; non seulement une étape bureaucratique, mais une discipline qui protège les investissements de toutes les parties.

Pour plus de détails, consultez les ressources du Associated General Contractors of America et du American Bar Association’s Forum on Construction Law.