Les clauses de force majeure sont un élément essentiel des accords de construction, surtout dans le monde imprévisible d'aujourd'hui.Ces clauses aident à définir ce qui se passe lorsque des événements imprévus empêchent les parties de remplir leurs obligations contractuelles.Les projets de construction sont intrinsèquement risqués, avec des délais souvent étalés sur des mois ou des années et impliquant de multiples parties prenantes, des chaînes d'approvisionnement complexes, et une exposition aux conditions météorologiques, aux conflits de travail et aux changements réglementaires.

Qu'est-ce qu'une clause de force majeure?

Une clause de force majeure est une disposition contractuelle qui libère les deux parties de responsabilité ou d'obligation lorsqu'un événement ou une circonstance extraordinaire échappe à leur contrôle.Les événements courants comprennent les catastrophes naturelles, les guerres, les grèves ou les pandémies.Le terme -force majeure est français pour -"force supérieure" et dans des contextes juridiques, il fait référence à des événements qui rendent la performance impossible, impossible ou illégale.

Les accords de construction comportent souvent des dispositions de force majeure pour répartir le risque de perturbations qu'aucune des parties n'aurait pu prévoir ou prévenir. Sans cette clause, un entrepreneur pourrait être tenu responsable des retards causés par un ouragan, ou un propriétaire pourrait être passible de sanctions pour ne pas avoir effectué de paiements progressifs lorsqu'une crise bancaire gele des fonds.

Il est important de distinguer la force majeure des autres mécanismes de transfert de risque. Par exemple, une clause --changement de la loi traite de nouveaux règlements, tandis qu'une clause --concelée traite des conditions inconnues du site. La force majeure est réservée aux événements externes catastrophiques qui ne sont pas sous le contrôle des parties.

Pourquoi la force majeure compte dans le bâtiment

Les projets de construction sont complexes et couvrent souvent de longues périodes. Les événements imprévus peuvent entraîner des retards, des coûts accrus, voire des annulations de projets. L'inclusion d'une clause de force majeure aide à répartir les risques et fournit un processus clair pour gérer ces perturbations.

  • Échéanciers prolongés:[ Les projets pluriannuels sont exposés à un plus grand nombre de perturbations potentielles, allant des tempêtes saisonnières aux récessions économiques.
  • Délépendance sur les chaînes d'approvisionnement:[ Une seule pénurie de matériel ou l'arrêt du transport peut arrêter le travail sur un site entier.
  • Les dépendances des tiers :[ Les sous-traitants, les fournisseurs, les fournisseurs de services publics et les organismes gouvernementaux introduisent tous des points de défaillance qui échappent au contrôle de l'entrepreneur principal.
  • Sensibilité météorologique :[ Les travaux extérieurs sont directement touchés par des phénomènes météorologiques extrêmes, qui deviennent plus fréquents avec les changements climatiques.
  • Intensité du laboratoire: Les grèves, les épidémies ou les changements de politique d'immigration peuvent décimer la main-d'oeuvre disponible.

Pendant la pandémie de COVID‐19, de nombreux contrats de construction ont été testés par des arrêts, des pénuries d'approvisionnement et des maladies de la main-d'oeuvre prescrits par le gouvernement. Les projets comportant des clauses de force majeure largement formulées étaient mieux placés pour réclamer des prorogations de délai et éviter les dommages.

Éléments clés d'une clause de force majeure globale

Chaque clause de force majeure doit traiter de plusieurs éléments essentiels. Ci-dessous, nous décomposons chaque élément et nous en expliquons l'importance dans le contexte de la construction.

1. Définition des événements admissibles

La plupart des clauses comprennent une liste d'événements particuliers (p. ex., feu, inondation, tremblement de terre, guerre, émeute, grève, épidémie, action gouvernementale) et concluent avec un «capture-all» comme -comme tout autre événement échappant au contrôle raisonnable de la partie touchée. - Le «capture-all» est essentiel parce qu'il permet à la clause de couvrir des situations imprévues que personne n'aurait pu énumérer à l'avance. Cependant, certains tribunaux interprètent de façon étroite les captures-all, en appliquant la règle ejusdem generis – que les termes généraux sont limités au même type que les exemples spécifiques.

2. Exigences en matière de notification

Les projets de construction nécessitent une communication rapide pour atténuer les retards et coordonner les réponses.Une disposition type en matière de notification exige que la partie touchée donne un avis écrit dans un nombre de jours (souvent 7 à 14) après avoir pris connaissance de l'événement. L'avis doit décrire l'événement, son incidence prévue sur le rendement et les mesures prises pour l'atténuer.

Certaines clauses imposent également des obligations de déclaration continues. Par exemple, l'entrepreneur peut devoir mettre le propriétaire au courant chaque semaine de l'état de l'événement de force majeure et de tout changement apporté au délai estimé.

3. Durée et effets

Les clauses de force majeure de construction prévoient généralement la suspension de l'exécution pendant l'événement et pendant une période raisonnable après sa fin. La clause devrait préciser si la partie touchée a droit à une prolongation du délai seulement, ou à une compensation supplémentaire. Dans de nombreux contrats types (tels que ceux publiés par l'American Institute of Architects), les événements de force majeure ne donnent droit à une prolongation du délai que pour un paiement supplémentaire. Toutefois, les parties peuvent négocier le recouvrement des coûts si l'événement est particulièrement grave ou si le propriétaire veut inciter l'entrepreneur à rester en disponibilité.

La clause peut également comprendre une clause de résiliation pour commodité ou une date de fin de contrat après laquelle l'une ou l'autre des parties peut résilier le contrat si l'événement de force majeure dure au-delà d'une période déterminée (p. ex. 90 ou 180 jours).

4. Obligations en matière d ' atténuation

La plupart des clauses bien rédigées imposent à la partie touchée le devoir affirmatif de faire des efforts diligents pour reprendre son exécution dès que possible, notamment en assignant des matériaux de rechange, en réaffectant du travail dans des zones non touchées ou en négociant des solutions de rechange temporaires avec le propriétaire.

Les dispositions d'atténuation précisent également que la partie touchée ne peut pas réclamer un cas de force majeure pour des retards qui auraient pu être évités par une planification raisonnable. Par exemple, si un entrepreneur savait qu'une saison des ouragans approche mais n'a pas ordonné de matériel de longue durée, un tribunal pourrait conclure que le retard qui en résulte n'était pas excusé.

Événements communs de la force majeure dans la construction

Bien que chaque contrat énumère des événements précis, certaines catégories sont presque toujours incluses. Comprendre ces derniers aide les parties à rédiger et à négocier leurs clauses.

  • Catastrophes naturelles: Tremblements de terre, inondations, ouragans, feux de forêt, tornades et tempêtes graves.
  • Guerre et terrorisme :[ Conflits armés, troubles civils, actes de terrorisme et mobilisations militaires qui perturbent les chaînes d'approvisionnement ou rendent les lieux de travail dangereux.
  • Pandémies et épidémies:[ La pandémie de COVID‐19 a mis en évidence la nécessité d'inclure explicitement les crises de santé.
  • Mesures du gouvernement:[ De nouvelles lois, règlements, permis ou fermetures obligatoires. Les changements aux codes de construction qui nécessitent une refonte peuvent également être considérés comme force majeure s'ils sont imprévisibles.
  • Labor disputes: Grèves, lockouts, ralentissements du travail et pénuries de main-d'œuvre causées par des facteurs indépendants de la volonté de l'employeur.
  • Faillite et pénuries matérielles :[ coupures d'électricité, pénuries de carburant ou perturbations de la chaîne d'approvisionnement qui ne sont pas causées par les propres actions de l'entrepreneur.
  • Conditions imprévues du site :[ Bien que souvent couvertes par une clause distincte, certaines dispositions relatives aux cas de force majeure comprennent des événements comme des découvertes archéologiques inattendues ou des matières dangereuses qui n'ont pas été divulguées dans les documents d'appel d'offres.

Les parties devraient envisager d'inclure ou non des dispositions de sous-force majeure pour les sous-traitants et les fournisseurs. Si un sous-traitant subit un événement de force majeure, l'entrepreneur principal peut être exempté de ses propres obligations, mais seulement si le contrat étend la portée aux événements en aval.

Considérations juridiques et force exécutoire

Bien que les clauses de force majeure offrent une protection, leur force exécutoire dépend d'un langage clair et d'une loi applicable. Les tribunaux peuvent examiner si l'événement était vraiment hors de contrôle et imprévisible. Il est crucial de rédiger ces clauses avec soin et de demander des conseils juridiques.

  • Prévisibilité: De nombreux pays exigent que l'événement de force majeure n'était pas raisonnablement prévisible au moment de la conclusion de la convention. Par exemple, une grève dans une industrie ayant des antécédents de troubles du travail pourrait être considérée comme prévisible, rendant la clause inapplicable.
  • Cause: La partie touchée doit prouver que l'événement de force majeure a effectivement causé le retard ou l'inexécution. Si le retard s'est produit de toute façon en raison d'autres motifs non invoqués, la clause ne prévoit pas de redressement.
  • Charge de la preuve : La partie invoquant la force majeure a le fardeau de démontrer que l'événement est admissible, que l'avis a été donné et que des efforts d'atténuation ont été faits.
  • Impossibilité vs impraticabilité: Certaines clauses exigent que la performance soit impossible, tandis que d'autres utilisent -impraticable, ou -impraticable commercialement. - Ce dernier est plus facile à satisfaire - il peut inclure des événements qui rendent la performance extrêmement difficile ou coûteuse, mais pas littéralement impossible.
  • Exclusivité: Si un contrat a une clause de force majeure globale, les tribunaux le considèrent souvent comme le recours exclusif pour les événements couverts. Cela signifie que les parties ne peuvent pas aussi se fonder sur des doctrines de common law comme la frustration de but à moins que la clause les préserve explicitement.

Dans Kelso c. Brite, un entrepreneur de construction a été exempté de dommages-intérêts en cas de retard lorsqu'une inondation de cinquante ans a inondé le site, malgré le contrat ne faisant pas état de -flood, précisément parce que les prises étaient toutes couvertes par les actes de Dieu. . Inversement, dans Northern Indiana Public Service Co. c. Carbon County Co., un fournisseur de charbon ne pouvait pas invoquer la force majeure lorsqu'un nouveau règlement environnemental rendait non rentable de brûler le charbon, parce que la clause ne couvrait que les événements physiques, et non les changements économiques.

Dans le cadre des systèmes de droit civil (par exemple, la France, de nombreux pays du Moyen-Orient), la force majeure est un concept légal comportant des exigences spécifiques.Dans les juridictions de common law (États-Unis, Royaume-Uni, Australie), la clause est purement contractuelle. L'Association internationale du barreau propose des clauses types de force majeure qui peuvent être adaptées pour des projets transfrontaliers.

Meilleures pratiques pour la rédaction et la négociation des clauses relatives à la force majeure

Compte tenu de l'importance de l'enjeu, il est essentiel de rédiger soigneusement les recommandations qui peuvent être appliquées aux propriétaires, aux entrepreneurs et aux sous-traitants.

Être spécifique mais flexible

Utiliser un langage précis et sans ambiguïté, mais éviter une liste exhaustive qui pourrait laisser des lacunes.Une pratique exemplaire est d'inclure au moins dix à quinze exemples spécifiques (p. ex. tremblement de terre, inondations, incendies, épidémie, grève, guerre, terrorisme, ordre gouvernemental, embargo, cyberattaque) et ensuite un large éventail de risques.

Définir les obligations en matière d'avis et de documentation

Il est également sage d'exiger de la partie touchée qu'elle fournisse des documents, tels que des bulletins météorologiques, des ordres gouvernementaux ou des articles de nouvelles, pour étayer la demande.

Traiter séparément la rémunération et les prorogations de délai

Dans de nombreux contrats de construction, les propriétaires résistent au paiement des retards de force majeure parce qu'ils supportent déjà le risque par des calendriers de projets prolongés. Cependant, les entrepreneurs peuvent négocier le recouvrement des coûts pour des situations particulières, comme lorsque les actions du propriétaire ont contribué au retard ou lorsque l'événement entraîne des frais généraux prolongés. Certaines clauses utilisent une approche par paliers : la prolongation du temps pour tout événement, mais le recouvrement des coûts seulement pour les événements qui sont inhabituels et imprévisibles.

Incorporer une disposition de cessation ou de cessation de service

Définir une durée maximale pour les suspensions de force majeure. Si les travaux ne peuvent reprendre pendant cette période (p. ex. 120 jours), l'une ou l'autre des parties devrait avoir le droit de résilier le contrat sans responsabilité, sauf pour les travaux déjà exécutés.

Alignez-vous sur les provisions pour risques d'assurance et autres risques

Coordonner la clause de force majeure avec les exigences d'assurance du contrat. Les événements comme l'incendie ou l'inondation peuvent être couverts par l'assurance risque du constructeur, et la clause devrait préciser que le produit de l'assurance est le principal remède, et non l'allégement de la force majeure.

Révision et mise à jour des clauses régulièrement

De même, à mesure que la technologie évolue, envisager d'inclure --cyber force majeure - pour les événements qui désactivent les systèmes numériques. Des examens réguliers – au moins une fois par année ou lors du renouvellement d'une entente de services-cadres – veillent à ce que la clause demeure alignée sur l'environnement de risque.

Conclusion

Dans l'industrie de la construction, où les projets sont longs, complexes et exposés à d'innombrables variables externes, une clause bien rédigée peut préserver les relations, éviter des litiges coûteux et maintenir les projets sur la bonne voie par l'adversité. Les deux parties devraient négocier ces conditions avec soin pour protéger leurs intérêts, en conciliant spécificité et flexibilité. En comprenant les éléments clés — définitions, avis, effets, atténuation et durée — et en restant à l'affût des développements juridiques et des risques émergents, les parties intéressées peuvent élaborer des dispositions de force majeure solides et équitables.

Pour plus d'informations, consultez des ressources telles que AIA Contract Documents[, qui offrent un langage standard de force majeure pouvant être modifié, ou des traités juridiques sur le droit de la construction. De plus, l'article JD Supra sur la force majeure dans la construction[ fournit un aperçu pratique des résultats récents de cas.