Les contrats de construction à plusieurs volets sont un arrangement commun dans les grands projets de construction, où le propriétaire conclut des contrats de premier maître d'ouvrage distincts pour différentes parties des travaux. Bien que cette structure offre une souplesse et une expertise spécialisée, elle introduit également des défis juridiques uniques qui peuvent avoir une incidence sur le succès des projets.

Comprendre les contrats multiprimes

Dans un contrat à plusieurs volets, le propriétaire du projet conclut des ententes distinctes avec plusieurs entrepreneurs, chacun responsable de parties spécifiques du projet telles que l'électricité, la plomberie ou le cadrage, ce qui diffère d'un seul contrat principal, où un entrepreneur général gère l'ensemble du projet et sous-traite les travaux. Le modèle à plusieurs volets est souvent utilisé dans les travaux publics, les grands projets commerciaux et les installations industrielles complexes où une expertise spécialisée est requise pour divers métiers.

Le principal avantage de la passation de contrats à plusieurs risques est que le propriétaire conserve un contrôle direct sur chaque entrepreneur et peut négocier des soumissions concurrentielles pour chaque ensemble. Il limite également la responsabilité du propriétaire pour les actions d'un seul entrepreneur général et peut réduire les coûts globaux si les métiers sont coordonnés efficacement. Toutefois, la fragmentation de la responsabilité crée une complexité juridique.

Les structures à plusieurs niveaux diffèrent également des méthodes de conception-construction ou de réalisation de projets intégrés. Dans un arrangement de conception-construction, une seule entité est responsable de la conception et de la construction, de la rationalisation des responsabilités. Par contre, le multiprime sépare la phase de conception de la construction et divise la construction en plusieurs contrats.

Principaux défis juridiques dans la construction multiprincipale

1. Lacunes en matière de coordination et de responsabilité

Dans les contrats à un seul prix, l'entrepreneur général a l'obligation de gérer les sous-traitants et de veiller à ce que les travaux se déroulent sans heurts. Dans les contrats à plusieurs prix, aucun entrepreneur n'a le pouvoir contractuel de diriger les travaux d'autres entreprises. Lorsqu'un entrepreneur de plomberie ne peut travailler dans une zone encore occupée par l'entrepreneur en électricité, qui est responsable? Le propriétaire peut finir par payer pour le temps de repos des deux entrepreneurs si la cause ne peut être mise en cause dans une infraction particulière.

Les tribunaux ont jugé que le propriétaire, en l'absence d'un langage contractuel explicite, est responsable de la coordination des travaux des entrepreneurs principaux distincts, en particulier lorsque les agents du propriétaire donnent des instructions qui entravent les travaux d'un entrepreneur en faveur d'un autre. Pour atténuer ce risque, les propriétaires doivent inclure des clauses de coordination explicites exigeant que tous les entrepreneurs principaux coopèrent, suivent un calendrier directeur et participent à des réunions de coordination régulières.

2. Ambiguïté contractuelle et lacunes de portée

Les ambiguïtés dans le langage contractuel sont une source fertile de différends dans les projets à plusieurs niveaux. Comme chaque contrat ne couvre qu'une partie des travaux, les limites entre les champs d'application peuvent être floues. Par exemple, qui est responsable de fournir du pouvoir temporaire à d'autres métiers? Quel entrepreneur doit nettoyer les débris des zones communes? Ces questions d'«interface» peuvent conduire à des demandes de travaux supplémentaires, de prorogations de délai et de rupture de contrat.

Les contrats types de construction, tels que ceux publiés par l'American Institute of Architects (AIA) ou ConsensusDocs, fournissent quelques conseils, mais les propriétaires modifient souvent ces formulaires sans tenir compte des interdépendances entre les contrats principaux. Un écart dans un contrat peut créer une obligation dans un autre qui n'a jamais été facturé. Pour éviter cela, les propriétaires devraient investir dans une définition minutieuse de la portée du travail, y compris les renvois entre les contrats, et garder un consultant qualifié pour examiner tous les documents de soumission pour des conflits potentiels.

Dans les projets à responsabilité multiple, chaque entrepreneur est responsable de ses propres travaux, mais les erreurs dans les travaux d'un entrepreneur peuvent affecter d'autres. Si un entrepreneur de fondation verse une dalle qui ne répond pas aux spécifications, l'entrepreneur en acier de construction peut ne pas être en mesure de procéder. Le propriétaire peut avoir des réclamations en garantie contre l'entrepreneur de fondation, mais les dommages-intérêts en retard peuvent tomber sur l'entrepreneur en acier, qui réclame alors contre le propriétaire.

3. Conflits de paiement et risques de lien de dépendance

Chaque entrepreneur principal soumet ses propres factures et le propriétaire les traite séparément. Si le propriétaire retient le paiement d'un entrepreneur en raison de lacunes présumées dans les travaux d'un autre entrepreneur, celui-ci peut déposer un privilège de mécanicien contre le bien. Comme chaque entrepreneur principal a des droits de privilège directs, le propriétaire fait face à de multiples réclamations de privilège potentielles, ce qui peut retarder le financement et créer des problèmes de propriété.

En outre, lorsqu'un différend survient entre le propriétaire et un entrepreneur principal, d'autres entrepreneurs peuvent cesser de travailler pour éviter d'être entraînés dans le conflit. Cet effet de domino peut faire cesser tout le projet. Pour atténuer les différends en matière de paiement, les propriétaires devraient inclure des clauses bien établies, lorsqu'elles sont payées ou payées si elles sont payées? Dans les clauses à plusieurs primes, les clauses payées si elles sont payées sont généralement inapplicables si le entrepreneur principal n'a pas le contrôle de la cause du non-paiement.

Le droit de liaison varie selon les compétences, mais en général, chaque entrepreneur principal a le droit de déposer un privilège pour la valeur des travaux effectués.Les propriétaires doivent s'assurer que toutes les dispenses de privilège sont obtenues correctement et que les dispenses conditionnelles ne sont utilisées pour libérer le paiement que sur réception effective des fonds. L'American Bar Association fournit des conseils sur les risques de navigation de privilège dans les projets multiprimes.

4. Délais et dommages consécutifs

Lorsqu'un projet est retardé, plusieurs entrepreneurs principaux peuvent prétendre que le retard a été causé par un autre entrepreneur ou par le propriétaire. L'absence d'une seule entité de coordination signifie que les dommages-intérêts sont souvent répartis par voie de litige ou d'arbitrage. Pour gérer ce problème, les propriétaires devraient inclure une clause claire de non-délais? Ces clauses sont courantes dans les contrats de sous-traitance à un seul prix, mais peuvent être moins exécutoires contre les entrepreneurs principaux, surtout si le retard résulte de l'omission de coordonner le propriétaire.

Les propriétaires peuvent aussi exiger que chaque entrepreneur principal inclue dans leur soumission une éventualité pour les retards et qu'il participe à un système de planification des projets en utilisant des calendriers de la méthode de cheminement critique. Le propriétaire devrait également exiger que les réclamations pour retard soient présentées dans un court délai après l'événement, avec une preuve détaillée de la causalité et des dommages.

Une autre approche consiste à exiger que chaque entrepreneur principal désigne les autres entrepreneurs principaux comme des assurés supplémentaires dans leurs polices d'assurance, couvrant les pertes liées aux retards qui découlent d'actes négligents. Cependant, cela ne couvre pas les pertes économiques pures dues aux retards, seulement les dommages matériels ou corporels.

5. Indemnisation et surcoûts d ' assurance

Chaque entrepreneur principal accepte généralement d'indemniser le propriétaire pour les pertes découlant de ses propres travaux. Toutefois, lorsqu'un dommage survient sur le chantier impliquant deux métiers, qui paie? Dans de nombreux pays, le propriétaire peut être tenu responsable à tort des actes d'entrepreneurs indépendants si le propriétaire conserve le contrôle des procédures de sécurité. Pour y remédier, les propriétaires devraient exiger de chaque entrepreneur principal qu'il conserve une assurance générale de responsabilité globale qui le nomme comme un assuré supplémentaire. Ils devraient également veiller à ce que la politique de chaque entrepreneur couvre la responsabilité découlant des réclamations découlant des travaux d'autres entrepreneurs (par le biais d'une couverture « à grande échelle »).

Toutefois, les assureurs excluent souvent la couverture de la responsabilité assumée en vertu d'un contrat (exception « contrat assuré »). Les propriétaires doivent revoir les politiques pour s'assurer que les obligations d'indemnisation sont couvertes. Les ressources de gestion des risques de construction soulignent la nécessité d'un programme d'assurance et d'indemnisation unifié dans les projets à risques multiples.

Stratégies d'atténuation des risques juridiques

Rédaction robuste du contrat

Chaque contrat principal devrait être rédigé en tenant compte des autres. Les contrats devraient comprendre une « exposition de coordination » qui cartographie les interfaces entre les champs d'application, identifie les responsabilités pour les travaux communs (comme l'échafaudage, le levage et le nettoyage) et établit une hiérarchie pour résoudre les conflits de champ d'application. Le propriétaire devrait également inclure une clause exigeant que tous les premiers participent aux réunions hebdomadaires de coordination et se conforment au calendrier directeur.

Définitions claires du rôle et protocoles de communication

Le propriétaire doit nommer un gestionnaire de projet ou un gestionnaire de la construction qui a le pouvoir de prendre des décisions et d'appliquer les modalités du contrat. Cette personne ne devrait pas être un entrepreneur principal, pour éviter les conflits d'intérêts. Le gestionnaire devrait tenir un dépôt central pour toutes les demandes de correspondance, d'IDR et de modification de commande, et exiger que toutes les soumissions soient faites par l'entremise d'un portail unique.

Plans d'exécution intégrés des projets

Un plan d'exécution intégré du projet (PEIP) peut aider à aligner toutes les premières sur un ensemble commun d'objectifs, de jalons et de normes de qualité. Le PEIP devrait être une exigence contractuelle, et toutes les premières devraient l'approuver avant le début de la construction. Le plan devrait inclure une échelle de règlement des différends qui exige une escalade des questions pour les décideurs neutres avant le litige ou l'arbitrage.

Dispositions relatives au règlement des différends

Les projets à caractère multiple bénéficient d'une clause globale de règlement des différends qui couvre non seulement les différends du propriétaire avec chaque prime mais aussi les différends entre les primeurs. Une technique efficace consiste à exiger que toutes les revendications soient présentées dans une seule instance, comme l'arbitrage selon les règles de l'American Arbitration Association, et à permettre au propriétaire de consolider les revendications. La clause devrait également prévoir la médiation comme condition préalable à l'arbitrage ou au litige, et devrait préciser que le médiateur a le pouvoir de proposer des conditions de règlement si les parties ne peuvent pas s'entendre.

Documentation et tenue de registres

Les propriétaires doivent exiger que chaque primeur soumette des rapports quotidiens, des photos de progrès et des registres de travail et d'équipement. Le directeur de projet du propriétaire doit conserver les procès-verbaux de chaque réunion de coordination et les faire circuler pour approbation. Tous les ordres de modification doivent être écrits et signés par tous les primeurs concernés. En cas de litige, les dossiers contemporains sont souvent la preuve la plus convaincante de ce qui s'est réellement passé.

Les meilleures pratiques industrielles des entreprises de gestion de la construction soulignent l'importance d'attribuer à une seule partie – soit le représentant du propriétaire, soit un consultant en programmation – le pouvoir d'ajuster le calendrier directeur et de résoudre les différends mineurs sans recourir à un règlement formel des différends.

Le rôle du gestionnaire de projet du propriétaire

Étant donné la fragmentation des responsabilités, le gestionnaire de projet du propriétaire est le pivot d'un projet à plusieurs volets réussi. Il doit avoir une expertise en droit de la construction, en planification et en administration des contrats. Le gestionnaire de projet devrait être habilité à donner des directives à tous les principaux en ce qui concerne le séquençage, la sécurité et la qualité, à condition que ces directives soient dans le cadre des contrats.

Si le CM est également un entrepreneur principal (comme dans un modèle de gestionnaire de construction à risque), l'arrangement n'est pas purement multiprime mais hybride. Dans de tels cas, des conflits d'intérêts peuvent survenir. Le propriétaire devrait envisager d'engager un consultant indépendant en coûts ou un consultant en calendrier distinct pour fournir des contrôles et des contrepoids.

Conclusion

Les contrats de construction à plusieurs niveaux offrent des avantages évidents en termes d'expertise spécialisée et de contrôle des coûts, mais le paysage juridique est rempli d'écueils.Les lacunes de coordination, la portée ambiguë, les litiges en matière de paiement, les réclamations pour retard et les chevauchements d'assurance peuvent facilement faire dérailler un projet et conduire à des litiges prolongés.La clé du succès réside dans la rédaction proactive des contrats, la répartition robuste des risques et la gestion centralisée des projets.

Pour plus de détails sur les contrats types pour les projets à caractère multiprime, voir le guide ConsensusDocs.