הבנת ההשלכות של בחירת האתר וההכנה

מבוא

בחירת אתר עבור כל פרויקט בנייה או פיתוח הוא החלטה גבוהה של קבלת החלטות כי קרוע את כל שלב של התקציב. העלויות הקשורות לרכישת קרקעות, תאימות רגולטורית, וקרקעות ראשונית יכול לצרוך חלק משמעותי של ההשקעה הכוללת בפרויקט - לפעמים 15-25% או יותר.הבנת ההשלכות האלה מוקדם מאפשר לבעלי עניין לקבל החלטות מושכלות, להימנע מהפתעות, ולהקצות ביעילות את המאמר הראשוני של ירידה בנהגים באתר, לעתים קרובות מדגישים שיקולים, ולבחון אותם.

מפתחי עלויות בחירה באתר

מחיר הרכישה של הקרקע הוא רק ההתחלה. כמה גורמים נסתרים יכולים לשנות באופן דרמטי את הכדאיות הכלכלית של אתר.הערכה יסודית של אלמנטים אלה חיונית לפני ביצוע חבילה.

מחיר הקרקע ומשתנה השוק

עלויות הקרקע הן בעלות מיקום גבוה.אורבן מסיום מחירים גבוהים בשל קרבה לתשתיות ולביקוש, בעוד חבילות כפריות עשויות להיות זולות יותר, אך מגיעות עם הוצאות נסתרות להרחבה של כלי רכב ותחבורה.בנוסף, מגמות שוק - כגון עלייה הביקוש לאזורים תעשייתיים או למגורים - יכולות לנפח במהירות מחירים.

Zoning and Regulatory Compliance

חוקי זונינג מכתיבים שימושים, צפיפות, סטיות והגבלות גובה.הבקשות או השחלות יכולות לדרוש חודשים של שימועים ציבוריים, עמלות משפטיות, ועלויות יועץ.אפילו אתרים שכבר נמצאים באזור כראוי עשויים לדרוש אישורים מיוחדים לשימור סביבתי או היסטורי. a zon יסודית עקב בדיקת נאותות - לעתים קרובות עולה 5,000 $-15,000 $ - יכול למנוע טעויות יקרות עם קודים מקומיים וקודמיים: 1.

תנאים סביבתיים

התחייבויות סביבתיות הן בין העלויות המבוזבזות ביותר.שלב I ו-שלב II הערכות אתר סביבתיות (ESAs) בדרך כלל לרוץ 3,000 $-30,000 $ בהתאם לגודל האתר וההיסטוריה.אם זיהום נמצא, עלויות תיווך יכולות להסלים למאות אלפי דולרים.מגנים על הרטובים, גידול בסכנת הכחדה, או אתרי ארכיאולוגים עשויים לדרוש אמצעי הפחתה יקרים או פיתוח מוקדם של EPA:0 מרפאות:

נגישות ותשתיות תחבורה

ההסתברות לכבישים גדולים, כבישים מהירים, רכבות ונמלים משפיעים באופן משמעותי על לוגיסטיקה בנייה ועל עלויות תפעול ארוכות טווח. אתרים הדורשים בניית כביש חדשה, הרחבה, או אותות להטיל עלויות משמעותיות - לעתים קרובות נולד על ידי המפתח באמצעות עמלות השפעה או שיפורים ייעודיים.בנוסף, נגישות ירודה יכולה להגדיל את עלויות התחבורה עבור חומרים ומשתמשים עתידיים.

עלויות פיתוח ופיתוח

לאחר שאתר נרכש, הכנתו לבנייה כוללת סדרה של עלויות משתנות באופן נרחב על בסיס טופווגרפיה, סוג הקרקע ושיפורים קיימים.

סלקציה, דמוליציה ודריס עקראל

הסרת הצמח, הרס מבנים קיימים, וסילוק פסולת הם צעדים ראשונים.עלויות תלויות בצפיפות של צמחייה, נוכחות של חומרים מסוכנים (אסבסט, צבע מוביל), וגישה לציוד כבד.בתחומים מעומעים, הסרת עץ ודמיון יכול לעלות 500 $-2,000 $ לרסן של בניין יחיד עשוי לנוע בין 10,000 ל-100,000.

גרף, חרטה, ועבודות אדמה

פעולות של כדור הארץ - עריכת, מילוי, ודירוג - הם לעתים קרובות הפריט קו הגדול ביותר בהכנת האתר. Soils עם תוכן חימר גבוה או היווצרות סלעים בלתי צפויים דורש שעות ציוד נוספות, פיצוץ, או טיפול מיוחד. אתרי אינטרנט עשויים להיות זקוקים לאיזון נרחב ו-Fill, אשר יכול לעלות על 50,000 דולר percre בתנאים מאתגרים.

חיבורים וקידום אתרים

חיבור למים עירוניים, תפירה, גז טבעי, חשמל ותשתיות תקשורת הוא לעתים קרובות מזלזל.מרחקים מן עיקרים קיימים, שדרוגים הנדרשים, ואישורים לתרום עלויות שיכולות לעלות יותר מ -100 אלף דולר לפיתוח מסחרי טיפוסי. באזורים מרוחקים, מערכות טובות וספקטיות עשויים להיות נחוצים אך באים עם התחייבויות תחזוקה ארוכות טווח.

Soil Stabilization and Foundationכנות

אדמה בלתי מוגבלת - כגון חימרים רחבים, חולות רופפת, או אזורים עם טבלאות מים גבוהות - טכניקות ייצוב דורשות כמו קומפקטיות, יסודות עמוקים (פילים או קטסון), או החלפת קרקע. שיטות אלה יכולים להוסיף $20,000 $ 100,000 או יותר לתקציב.מהנדסים גיאוטכניים יכולים להמליץ על הפתרון היעיל ביותר המבוסס על יכולת וקריטריונים של התנחלויות.

ארוסה ובקרת סגמנט

דרישות רגולטוריות לניהול מים סוער במהלך הבנייה מחייבות גדרות, אגן סיעור, ותצפיות זמניות.צעדים אלה, בעוד שלפעמים נתפסים כאירועי, יכולים לעלות 5,000 $- $ 30,000 עבור אתר בינוני, ויש לשמור עד לקרקעות קבועות הוקמה.

אסטרטגיות לעלויות של Mitigate Site Costs

תכנון פרואקטיבי וניתוח קפדני הם הדרכים היעילות ביותר לשמור על עלויות האתר תחת שליטה. להלן הן גישות מוכחות כי מפתחים מנוסים משתמשים.

ביצוע מחקרים נרחבים

לפני ביצוע הצעה בכל אתר, לעסוק צוות רב תחומי - מהנדס אזרחי, יועץ סביבתי, מתכנן קרקע ועורך דין - לבצע מחקר תאימות.זה בדרך כלל עולה 0.5–1% מהעלות הפיתוח הצפויה, אך משלם לעצמו על ידי זיהוי דגלים אדומים מוקדם. מחקר בנוי היטב כולל חקירות גיאוטכניות, בדיקות יעילות, והערכות ראשוניות.

ביצוע הזמנה בשל דיגנציה

בשל דיאליגנטיות צריך להרחיב מעבר לבדיקות פיזיות.עיין בהגבלות, קלות, דוחות הכותרת, ורשומות המס.בדוק זכויות מים וזכויות מינרלים אם יש צורך.בדיקה מפורטת מפחיתה את הסיכון לרכוש אדמה עם שרידים נסתרים שעלולים לעכב את הפרויקט או לדרוש החלטה משפטית יקרה.

המונחים: Creative Land Acquisition

במקום לרכוש את הזכות, לשקול אפשרויות כמו חכירות קרקע, מיזמים משותפים, או רכישות בשלב.מוכרים עשויים להיות פתוחים לשיווק מוכר, אשר מפחית את דרישות מזומנים מראש.כולל סעיפים של שקיפות בהסכמי רכישה - בהתאם להזמנות משביעות רצון, תוצאות ESA, אישור - הגנה על הקונה מפני הפסדים פיקדונות אם מתעוררות בעיות.

אפשרויות חלופיות

אם אתר מועדף מציג עלויות מופרזות, להעריך חלופות. Brownfield Re Development, לדוגמה, עשוי לבוא עם תמריצים מס ומחירי קרקע נמוכים למרות עלויות תיווך. בדומה, טיהור מבנים קיימים יכול להפחית או לחסל הרבה צעדים להכנת אתרים.השוואה בין מאפים שגורמים בעלויות האתר הכוללות (לא רק מחיר הקרקע) לעזור מקבלי ההחלטות לבחור את האפשרות הכלכלית ביותר.

המונחים: long-Term Cost Considerations

עלויות הקשורות לאתר אינן נגמרות לאחר תחילת הבנייה.הוצאות התפעוליות והמחויבויות לתחזוקה לטווח ארוך צריכות לגרור את התקציב הראשוני.

נחיתה ו- Stormwater Management

אמצעי בקרת סערות קבועות - בריכות קשב, גני גשם, או סלולים חד-משמעיים - תחזוקה מתמשכת המושכת המוסיפה לתקציבי הפעלה שנתיים. בדומה לכך, יש להזיז ולהישמר; אזורים עקשניים עשויים לעמוד בפני עלויות מים שמסלים לאורך זמן.

גישה ותחזוקה Circulation

בכבישים באתר, מגרשי חניה ומדרכות מתפוגגות לאורך זמן ודורשות מחזרות תקופתיות או שיקום אתרים עם תנועה כבדה או אקלים קשה יעלו עלויות גבוהות יותר.הקמת קרן מילואים לניהול סללאמנט יכולה למנוע עיכובים של הון בלתי צפויים.

פיצוי וסיכון שילינג עתידיים

שינויים בתקנות מקומיות, תקנות סביבתיות, או קודי בניין יכולים להשפיע על יכולת האתר.לדוגמה, מפות מצפות חדשות או כללי סערות מחמירות יותר עשויים לדרוש רטרופורפיטים יקרים. אתר שכרגע complies עשוי לא להיות כל כך גמיש לשינויים עתידיים; בחירת מיקומים עם ממשל יציב ותנודתיות רגולטורית נמוכה היא אסטרטגיה ארוכת טווח.

מסקנה

בחירת האתר וההכנה הם בין השלבים הרגישים ביותר של כל פרויקט פיתוח.ממחיר הקרקע ותנאים סביבתיים להדרגת, כלי רכב ותחזוקה לטווח ארוך, כל אלמנט נושא משקל פיננסי שיכול לעשות או לשבור את הכדאיות של הפרויקט. על ידי הערכת יתר עלות כל הגורמים, ביצוע מהירויות יסודיות, בהתחשב הן מיידיות והן בעתיד, יכול לקבל החלטות כי אופטימיזציה של פרויקט לא טוב יותר עבור פרויקט בנייה.