היבטים משפטיים של פרויקט בנייה וההרחבה של זמן

הקדמה: הפסגות של בנייה שוללינג

בתעשיית הבנייה, הזמן אינו רק מדד - זוהי חובה חוזית.כל פרויקט, החל משיפוץ מגורים קטן לפיתוח תשתיות מרובות מיליארד דולר, מסתכם בלוח זמנים מתוזמר בקפידה המגדיר כאשר חומרים מגיעים, כאשר תת-טרטררקטורים עובדים, וכאשר הבעלים יכולים לקחת בחשבון את עקרונות הזמן הליטיגציה, הסיכונים המשפטיים והחוקיים יכולים להיות חמורים, ולכן, פעולות למניעת תזמון, ולכן, אחריות על ידי ספקי זמן משפטיים, אחריות, אחריות, אחריות, אחריות על ידי בעלי מניות ותביעות על פני זמן, אחריות, אחריות, אחריות, אחריות משפטית, אחריות, אחריות, היא יעילה, ותביעות על בסיס קבועות, ותביעות על בסיס קבוע, ותביעות על בסיס קבוע, היא יעילה, היא יעילה, על ידי גורמי בנייה, על ידי בעלי מניות.

הקרן המשפטית של בנייה

לוח זמנים בנייה הוא יותר מאשר כלי תכנון; זהו מסמך שניתן לאכוף חוקי פעם המשולב בחוזה. בתי משפט ו arbitrators לטפל בלוח הזמנים כבסיס נגד איזה ביצועים נמדד.התוכנית מגדירה את חובתו של הקבלן להשלים את העבודה על ידי תאריך ספציפי, וכל סטייה עלולה להוות הפרה אלא אם כן תיפטר על ידי החוזה או על ידי החוק.

שיטת נתיב קריטית (CPM)

רוב פרויקטים מסחריים וציבוריים גדולים דורשים קבלן להגיש את לוח הזמנים הקריטי של שיטת נתיב (CPM).CPM מזהה את הרצף הארוך ביותר של פעילויות תלויות הקובעות את משך הפרויקט הכולל של הפרויקט, פעילויות על הנתיב הקריטי אין צף (slack), כלומר כל עיכוב בהם ישירות מעכב את השלמת הפרויקט.

שילוב החוזה של לוח הזמנים

חוזים בנייה כוללים בדרך כלל הוראות הדורשות מהקבלן להתכונן, לעדכן, להגיש לוחות זמנים לאישור.פרטים אלה עשויים להתייחס לסטנדרטים של התעשייה כגון המכון האמריקאי לאדריכלים (AIA) מסמכים או חבילת ConsensusDocs. לדוגמה, AIA Document A201, סעיף 3.10, דורש מהקבלן "להכין לוח זמנים לעבודה" ולעדכן אותו חודשי לכישלונות כדי להגיש את הזמן הנכון להגשת עדכונים, כמו גם כמה זמן, לאחר מכן, יש להגיש כמה זמן נכון להגשת פסק זמן, כדי לטעון.

חוזים מרכזיים מצביעים על כך שוברן שדלוף ודלות

כל חוזה בנייה מכיל סעיפים חיוניים המגדירים את הזכויות והמחויבויות של הצדדים כאשר מתרחשים עיכובים.הבנת סעיפים אלה היא קריטית להימנע מסכסוכים והגנה על עמדות משפטיות.

זמן ל Completion

סעיף זה קובע את התאריך שבו יש להשיג את ההשלמה משמעותית.זה עשוי לכלול תאריכי אבן דרך עבור השלמת שלב.חלק חוזים להשתמש "זמן הוא של מהות" הוראה, כלומר כי דבקות קפדנית בלוח הזמנים הוא מונח חומרי.אם הקבלן אינו עומד לעמוד בלוח הזמנים של השלמת ללא הרחבה בתוקף, הבעלים עשויים לסיים את החוזה, עם ניכוי תשלום, או להעריך נזקים נזילים.

נזקים נוזליים

במקום לדרוש מבעליו להוכיח נזק ממשי שנגרם על ידי עיכוב, חוזים רבים לתקן סכום יומי או שבועי כנזקים נוזליים.אלה חייבים להיות חיזוי סביר של ההפסדים של הבעלים בזמן החוזה - לא עונש.בתי המשפט יכה בנזקים שנמחקו או לא ניתן היה לפטור את הסעיף (למשל, ב-FLT:0 הנדסה מערבית v.Fram.Firated).

קיצור של Time (EOT) Clauses

רוב החוזים מספקים מנגנון עבור הקבלן לבקש זמן נוסף כאשר עיכובים אינם בשליטתו. עיכובים טיפוסיים כוללים מעשים של אלוהים, מלחמות, שביתות, תנאי אתר בלתי צפויים.סעיף יפרט את דרישות ההודעה, את פורמט הבקשה, ואת סוג הראיות הנדרשת. Crucially, הקבלן חייב לציית לדרישות אלה, אך לא לספק תוצאות בכתב לעתים קרובות בביטול הנכון.

No-Damages-for-Delay Clauses

חוזים מסוימים מכילים הוראה קשה כי הקבלן זכאי להרחבה של זמן, אך לא לפיצוי כספי על העיכוב - גם אם העיכוב נגרם על ידי הבעלים או סוכניו.סעיפים אלה מופרשים בסמכות השיפוט רבות ולעתים קרובות הם רק מתואמים לחלוטין נגד הטיוטה.כמה מדינות, כגון ניו יורק וניו ג'רזי, לאכוף אותם רק אם השפה ברורה ולא משעממת, כמו אחרים, כמו וושינגטון, יש לשקול בזהירות את העיכובים פעילים במקרים של מדיניות זו נגד ההתערבות ציבורית או נגד ההתערבות.

קטגוריות של עיכובים והסכמה משפטית

לא כל העיכובים מטופלים באותה מידה.החוק מבחין בין עיכובים קשים, בלתי-מיושבים, ניתנים להשגה, ועיכובים מקבילים. סיווג נכון חיוני לקביעת זכאות לתוספות זמן, פיצוי נוסף או נזקי נזילות.

המונחים: non-Excusable Delays

(הפסקה:0) עיכובים בלתי ניתנים למניעה (FLT:1) הם אירועים שמעבר לשליטתו של הקבלן וכי החוזה מזהה כעילה בתוקף להרחבה.דוגמאות נפוצות כוללות מזג אוויר חמור (אם מעבר לנורמה עונתית), שביתות עבודה שאינן כרוכות בהחלפת כוח העבודה של הקבלן, ושינויים עקיפים בעלי מניות, במקום זאת, עלולות להיות מעכבי אחריות או נזק בלתי-מסוגים; או חוסר סיכון;

המונחים: non-Compensable

גם אם עיכוב הוא קשה, החוזה עשוי להגביל את התרופה להארכה זמן בלבד (לא ניתן לחיוב) או עשוי גם לפטור את הקבלן כדי לשחזר עלויות נוספות (החיוביות): ניכויים שניתן להשיגם (ראויים) רק 3.10 הם בדרך כלל אלה הנגרמים על ידי הבעלים - כגון אי-אפשר לספק גישה, עיכובים, או שינויים בהיקף.

עיכובים מקבילים

כאשר הבעלים והקבלן תורמים לעיכוב באותה תקופה, זה עיכוב קבוע.במרבית תחומי השיפוט של ארה"ב, אם הקבלן יכול להוכיח כי עיכוב בעלים המכוון חופף עם עיכוב חד-משמעי, הקבלן עשוי להיות זכאי להארכה זמן, אך לא לעכב נזקים.הרציונלית היא כי אף צד לא יכול לטעון את עיכוב בתי המשפט האחרים הנגרמים על ידי סיום, עם זאת, ניתוח מחייב את האפשרות של הנהג העיקרי לעיכוב "הטיפול במקרים מסוימים" אם בפועל.

דרישות מוכחות לתביעות על הרחבת זמן

קבלת הרחבה של זמן אינה אוטומטית.הקבלן חייב לעקוב אחר ההליכים החוזיים בקפידה כדי לשמר את זכויותיו.

דרישות הודעה

כמעט כל חוזה בנייה דורש מהקבלן לספק הודעה בכתב על עיכוב בתוך תקופה מוגדרת - לעתים קרובות 7 עד 14 ימים לאחר האירוע מתרחש.ההודעה צריכה לתאר את הסיבה, ההשפעה הצפויה על לוח הזמנים, ואת משך העיכוב הצפוי של הבעלים לעתים קרובות להשתמש בציות כשורה ראשונה של הגנה; הודעה מפספסת יכולה לעיין בטענה הרחבה, גם אם העיכוב היה ניתן לערעור.

מסמכים וראיות

הקבלן חייב לתמוך לבקשת הרחבה עם תיעוד זמני: דוחות יומיים, יומני מזג אוויר, תצלומים, לוחות זמנים CPM מעודכנים.נרטיב מפורט המסביר כיצד העיכוב המושפע של פעילויות הנתיב הקריטי הוא חיוני.הפרקטיקה הטובה ביותר היא להגיש ניתוח "שנאה" - תרשים CPM קטן מראה את הלוגיקה כפייתה לעומת לוגיקה מבוססת לתקופה המושפעת.

ניתוח השפעה בזמן (TIA)

חוזים מתוחכמים דורשים ניתוח השפעה בזמן רשמי. A TIA מוסיף את האירוע העיכוב בלוח הזמנים שאושר לאחרונה וחושבת מחדש את תאריך הסיום.ההבדל בין תאריך ההשלמה המקורי לבין התאריך המחודש הוא מספר הימים שיש להוסיף. שיטה זו טובה על ידי בתי משפט ופאנלים בוררות כי הוא משתמש בגישה אנליטית קול.

תהליך אישור וסכסוכים

לאחר הגשתו, נציג הבעלים יש תקופת קבע (למשל, 30 ימים) כדי לבדוק ולהאשר, לשנות או לשלול את הבקשה.אם הבעלים מעכבים ללא עוררין אישור או מכחיש תביעה ראויה, הקבלן רשאי להמשיך בתביעה תחת סעיף החלטה המחלוקת של החוזה. חוזים רבים דורשים גישור לפני בוררות או ליטיגציה.

סיכונים משפטיים ואסטרטגיות לפתרון סכסוכים

למרות המאמצים הטובים ביותר, מחלוקות על תזמון ותוספות זמן הן נפוצות.הבנת הנוף המשפטי וההכנה בהתאם יכולה להפחית את הסיכון של קרבות משפטיים ממושכים.

זכויות תביעות בגין הגשת תביעות באמצעות מסמך

הגורם החשוב ביותר לפתרון סכסוכים מעכב הוא איכות רשומות הפרויקט של הקבלן.כפי ששופט ג'ון ר' "ג'ק" C. West הצהיר במקרה אחד: "המסיבה עם הרשומות הטובות ביותר מנצחת" מדווחת יום יומית, פגישה דקות, יומני ג'ון ג'ק, וחייב להיות עקבי ומלא.קבלנים רבים מאבדים תביעות לא בתוקף כי העובדות נגדם, אלא משום שהם לא יכולים להוכיח אותן.

החלטה מנגנונים

רוב חוזי הבנייה מחייבים תהליך רב-שכבות במחלוקת:

• (ב) [15] , ⁇ : ⁇ : ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
• (ב) ⁇ :0) ⁇ : ⁇ 1 (ב) ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
• (FLT:0) ייצוב או ליטיגציה: ⁇ 1) ההחלטה הסופית מחייבת.בוררות היא בדרך כלל מהירה יותר ופחות פורמלית מאשר בית המשפט, אך גילוי מוגבל.חלק מהחוזה דורש בוררות תחת כללי תעשיית הבנייה של איגוד הבוררות האמריקאי.

חוקי הגבלת ושחרור

הרחבות זמן ותביעות עיכוב כפופות לחוקים של הגבלה המשתנה על ידי המדינה בדרך כלל, קבלן חייב להגיש תביעה בתוך כמה שנים של הפרה או בתוך תקופת רצף לאחר השלמת הפרויקט.יש מדינות גם יש חוקים של נניח כי בר טוען מספר מוגדר של שנים לאחר השלמתם משמעותית. חוזים חייבים להיות מודעים למועדים אלה, אם יש צורך, לשמר תביעות על ידי הגשת מוקדם או על ידי הסכמה.

שיטות טובות ביותר עבור בעלי פרויקטים ועורכי דין

שני הצדדים יכולים ליהנות מניהול תזמון פרואקטיבי והבנה ברורה של זכויות משפטיות.

בעלות: חוזים ברורים וסידוריים

הבעלים צריכים לכלול דרישות תזמון מוגדרות היטב, נזקים מפוזרים מציאותיים המשקפים חשיפה אמיתית, ותהליך הארכה הוגן של זמן.שפה אמביגונית מזמין סכסוכים.זה גם חכם לדרוש מהקבלן לשמור על לוח זמנים CPM מפורט ולנהל פגישות קבועות של בדיקות לוח זמנים.בעלים צריכים להימנע אגרסיביות מדי "לא-מזמינים" לעיכובים שעלולים להיות בלתי ניתנים לעוצמה במדינות מסוימות, כך שיוכלו להתחיל את מערכת היחסים בין פרויקט זה יכול להתחיל.

ניהול לוח זמנים Proactive לוח זמנים

חוזים צריכים להקצות לוח זמנים מוסמך כדי לפתח ולעדכן את לוח הזמנים של CPM. הם צריכים להגיש את כל העדכונים הדרושים על הזמן, לתעד כל אירוע עיכוב באופן מיידי, ולשלוח הודעה על כל עיכוב פוטנציאלי או בפועל בתוך התקופה החוזית.כאשר מתרחש שינוי בעלים, קבלן צריך לבקש בו זמנית הרחבה והערכה עלות - גם אם השינוי נראה קטן.

הערכה מוקדמת

כאשר מתעוררת מחלוקת מורכבת של עיכוב, שני הצדדים צריכים לשקול לשכור מומחה לתזמון נייטרלי לבצע ניתוח עצמאי מוקדם בתהליך.זה יכול לעזור לצדדים להבין את עמדותיהם, להקל על ההתנחלויות, ולצמצם את הנושאים לליטיגציה במידת הצורך.

מסקנה

תזמון בנייה ותוספות זמן נשלטים על ידי רשת של הוראות חוזה, עקרונות המשפט הנפוצים, ושיטות התעשייה.הצלחה עבור בעלי מניות וקבלנים תלויה בהכרה כי לוח הזמנים הוא מחויבות משפטית מחייבת - לא מדריך גמיש. עיכובים הם בלתי נמנע, אבל ההשלכות המשפטיות שלהם ניתן לנהל באמצעות תכנון קפדני, תיעוד סקריפי, ודבקות קפדנית להודעה חוזית ודרישות חתומות על ידי המאסטרים, יכול בסופו של דבר, לשמור על מחלוקות משפטיות, כדי לחסוך בהצלחה, כדי לספק את הצדדים, כדי לספק את הזכויות שלהם, ובסופו של דבר, ובסופו של דבר, בהצלחה, כדי לספק את המחלוקות, כדי לספק את התזמון, ובסופו של דבר, כדי לספק את המחלוקות, בהצלחה, כדי לספק את המחלוקות, בהצלחה, כדי לספק את הצדדים, כדי לספק את המחלוקות, בהצלחה, בהצלחה, בהצלחה, בהצלחה, בהצלחה, כדי לספק את הצדדים, בהצלחה, כדי לספק את המחלוקות, בהצלחה, כדי לספק את הזכויות שלהם, בהצלחה, כדי לספק את המחלוקות, כדי לספק את המחלוקות, בהצלחה, בהצלחה, בהצלחה, בהצלחה, כדי להבטיח את המחלוקות, כדי לספק את המחלוקות, ובסופו של פעולותיהם, ובסופו של פעולותיהם, כדי לספק את המחלוקות, ובסופו של דבר, כדי להבטיח את המחלוקות, ובסופו של פעולותיהם

(ב) לקריאה נוספת, עיין ב-FLT:0)AIA A201-2017 תנאים כלליים של ה-IIFLT:1 ו-FLT:2ConsensusDocsphsphsphsFLT 3, The US Army Corps of Engineers's of Engineers'FLT:4Contracting GuidanceFLT:5 מספק תובנות מועילות לעיכוב ניתוח ודרישות תזמון CPM לפרויקטים פדרליים.