הקדמה: מדוע חוזים מוקדמים מעורבים בקביעת תקציב

פרויקטים בנייה ידועים לשמצה עבור עלות יתר, עיכובים בלוח הזמנים, והיקף מצמרר.על פי מחקר של 2019 על ידי מקינזי, פרויקטים גדולים הון לרוץ בדרך כלל 20 אחוזים על התקציב, ולוח הזמנים של 80 אחוזים אינם נדירים שיטות משלוח הפרויקט המסורתי לעתים קרובות בנפרד עיצוב מבנייה, יצירת תהליך מפורש שבו קבלנים יש מעט קלט עד לאחר השלמת הפרויקט, לעתים קרובות מוביל הזדמנויות מפספסות עבור סיכונים עלות, קצרת, ונמנעים, ונמנעים אלה לפתח מחדש של תוכניות עבודה (אך) החל מטיפול מיידיות אבטחה).

ECI אינה רק טקטיקה של רכש; זוהי פילוסופיה משותפת של פרויקטים התואמים את מטרות הפרויקט מההתחלה.כאשר קבלנים להצטרף לצוות העיצוב מוקדם, הפרויקט נהנה מתובנות מעשיות על בחירת חומרים, בנייה, ריצוף, ריצוף, ועלות מסחר-offs.התוצאה היא תקציב המשקף את תנאי השוק בפועל ואת המציאות הבנייה, ולא הערכות תיאורטיות.

מה זה מעורבות מוקדמת?

מעורבות חוזים מוקדמת (ECI) היא שיטת משלוח לפרויקט שבו הקבלן עוסק בשלב העיצוב, לפני שהעיצוב הוא סופי ולפני תחילת הבנייה.זה יכול לקחת כמה טפסים, כולל תהליך רכש שני שלבים, גישה משולבת של פרויקט, או חוזה משא ומתן עם קבלן אחד עבור שירותי בנייה מראש ובניה.

במודל מסורתי עיצוב-מיקום-בוני, הבעלים שוכר צוות עיצוב כדי להשלים תוכניות ומפרטים לפני הגשת הצעות מחיר מהקבלנים.העיצוב נעול לפני שהקבלן רואה אותו, לעתים קרובות מוביל לשינוי הזמנות, תקציב יתר על פני השטח, ועיכובים לוח הזמנים כאשר פרטים בלתי-עובדים מתגלים מאוחר יותר. ECI מבסס את הרצף הזה על ידי שילוב קבלן במהלך פיתוח עיצוב.

(ב) ,0) ,במסגרת ECI כוללת:

  • (FLT:0 Two-שלב פתוח-ספר: FLT:1) הקבלן יוחזר עבור שירותי שיקום, ולאחר מכן מספק סכום GMP או גוש עבור שלב הבנייה בהתבסס על עיצוב סופי.
  • מחיר / עלות בתוספת תשלום קבוע: ההרחבה והבעלים והקבלן חולקים חיסכון בעלויות או מעלים תחת הסדר שיתוף כאב / שיתוף פעולה.
  • (FLT:0) אינטגרטיבי פרויקט משלוח (IPD): הסכם רב-מפלגתי בין הבעלים, צוות העיצוב וקבלן עם סיכון משותף ותגמול.

מידת המעורבות המוקדמת יכולה להשתנות.חלק מהפרויקטים עוסקים בקבלן במהלך עיצוב קונספטואלי; אחרים מביאים את הקבלן לאחר עיצוב סכימטי או במהלך פיתוח עיצוב.המעורבות הקודמת, כך גדל הפוטנציאל לאופטימיזציה בעלויות ולהפחתה בסיכון.

יתרונות מרכזיים של ECI בתכנון תקציב

1.העלות על ידי הנדסה ערכית

אחת היתרונות המיידיים ביותר של ECI היא היכולת להפחית עלויות הפרויקט ללא ביצוע מקרי מוות. חוזים יש ידע ממקור ראשון על תמחור חומרי, זמני ניהול הספק, ופרודוקטיביות העבודה. כאשר הם מצטרפים לצוות העיצוב מוקדם, הם יכולים להציע חומרים חלופיים, כפיפות פשוטות יותר, או שיטות בנייה יעילות יותר כי פחות מאשר עמידה בפרויקט & #8217; דרישות פונקציונליות.

חיסכון זה אינו רק תיאורטי.מחקר של מכון תעשיית הבנייה מצא כי פרויקטים באמצעות ECI חוו ירידה ממוצעת של 6-10 אחוזים בהשוואה למסירה המסורתית.החיסכון מגיע מחיסול אדמוניות, צמצום הפסולת, ולהימנע מעיצובים יקרים.כאשר הקבלן יש מושב על שולחן העיצוב, התקציב הופך מסמך חי מתפתח עם העיצוב, ולא מטרה קבועה כי הוא חסר כל הזמן.

שיפור מדיניות התקציב וחיזוי

דיוק תקציבי עולה באופן דרמטי כאשר קבלנים מספקים משוב עלות בזמן אמת.בגישות מסורתיות, estimators עלות להסתמך על נתונים היסטוריים ונחות אשר עשויים לא לשקף את תנאי השוק הנוכחיים.קבלן עובד על הפרויקט יכול לספק תמחור עדכני של תת-טררקטורים, ספקים ושווקים עבודה.זה מבטל את הבעיה המשותפת של הערכות מחושבות על נתונים מיושנים או גנריים.

יתרה מכך, ECI מאפשר לצוות הפרויקט לבחון את התרחישים במהירות.האם לדעת כיצד המעבר מפלדה ל קונקרטי משפיע על התקציב?קבלן יכול לייצר הערכה מפורטת בתוך ימים במקום שבועות.זריות זו מאפשרת לבעלים לקבל החלטות מושכלות לפני ביצוע נתיב עיצוב.התוצאה היא תקציב שהצוות יכול לסמוך עליו, עם פחות הפתעות כאשר הצעות מגיעות.

3.הפחתת סיכונים ומייגציה

פרויקטים בנייה עומדים בפני סיכונים עתיריים: תנאי אתר בלתי צפויים, שגיאות עיצוב, הפרעות שרשרת אספקה, מחסור בעבודה ושינויי רגולציה. בגישה מסורתית, סיכונים אלה לעתים קרובות על פני השטח במהלך הבנייה, מה שמחייב שינויים המכים את התקציב. ECI מספק דרך שיטתית לזהות ולענות סיכונים בזמן שהם עדיין ניתנים לניהול.

לדוגמה, קבלן עשוי דגל כי למערכת המכנית המפורטת יש זמן מוביל של 16 שבועות, אשר יעכב את הפרויקט.צוות העיצוב יכול לבחור מערכת חלופית עם זמן מוביל קצר יותר, הימנעות מקטע לוח זמנים אשר היה מוסיף עלויות.קבלן יכול גם לבצע ביקורים באתר, ביקורות גיאוטכניות, והקמה של מחקרים כדי לחשוף סיכונים נסתרים על ידי הזמן הבנייה, הסיכון מוגדר היטב, תוכניות מיליטציה הן בבירור של מספר זה של אירועים לא צפויים להפחית משמעותית של השפעה משמעותית.

4.שיפור שיתוף פעולה ותקשורת

ECI מטפח תרבות פרויקט שיתופית שבה מעצבים, קבלנים ובעלי עבודה כצוות אחד. המעורבות המוקדמת בונה אמון וערוצי תקשורת פתוחים.קבלן מקבל הבנה מעמיקה של כוונת העיצוב, בעוד צוות העיצוב לומד על מגבלות בנייה. הבנה משותפת זו מקטין את הדינמיקה ההולכת וגוברת כי לעתים קרובות מפגעים בפרויקטים של בנייה.

פגישות קבועות לפני בנייה, סדנאות עלות, ומפגשי תזמון משולבים הופכים לנורמה.קבלן & #8217; קלט הוא מוערך ו משולב, אשר מגביר את רכישת-in וחשבונאות. כאשר הקבלן מרגיש בעלות על החלטות העיצוב, הם מחויבים יותר לספק בתוך התקציב שהם עזרו לפתח. שיתוף פעולה זה גם מרחיב subcontractors, אשר יכול להיות מעורב מוקדם לספק הערכות מיוחדות וקלט על חבילות עבודה מורכבות.

משלוח מהיר יותר

על ידי שילוב של הקבלן מוקדם, הפרויקט יכול ליהנות לוח זמנים מואץ.קבלן יכול לעזור רצף משלוחים כדי לאפשר חבילות בנייה מוקדם להתחיל לפני העיצוב המלא שלם. גישה זו מהירה יכול לשאוב שבועות או חודשים מחוץ לקו הזמן הכולל. משלוח מהיר יותר מתורגם ישירות כדי להוריד עלויות נושא, הכנסות קודמות, והפחתה של שינויים בשוק.

לדוגמה, בשיפוץ בית החולים, הקבלן עשוי להמליץ על כך שהעבודה על הריסת האתר והבסיסית מתקדמת בעוד צוות העיצוב מקבע את פרטי המעטפה של הבניין.חפיפה זו לא רק חוסך זמן אלא גם מסכן את הפרויקט על ידי מקבל הצוות לתוך התחום מוקדם יותר לאמת תנאים.

אתגרים ושיקולים

בעוד ECI מציע יתרונות ברורים, אין זה ללא אתגרים. יישום ECI דורש שינוי חשיבה, אסטרטגיה רכש, מערכות יחסים חוזיות.בעלי פרויקטים צריכים להיות מוכנים להשקיע בשירותים טרום שיקום למעלה, אשר יכול להרגיש כמו עלות נוספת. עם זאת, ההשקעה הזו בדרך כלל מניבה תשואה גבוהה ללא בעיות לאחר מכן, בחירת קבלן הופך קריטי יותר: הבעלים חייב לבחור שותף עם יכולות שיקום חזקות, שיתוף פעולה, מודלים משותפים, לא יכול להוביל טוב על פני תקציבים.

(ב) אתגרים:0 (ב)

  • (FLT:0) מורכבות קונטרוקטאלית: הסכמי ECI חייבים להגדיר היקף של שירותי שיקום, שיטות פיצוי (פתוח-ספר לעומת סכום גוש), הקצאת סיכונים וזכויות סיום.
  • (FLT:0) אמון ושקיפות: 1 (FLT) ספר פתוח דורש ECI דורש שהקבלן משתף נתונים עלות מפורטת ללא אמון, הבעלים עשויים להטיל ספק בקבלן & #8217; תמחור, תוך שהוא מסתמך על שיתוף פעולה.
  • (FLT:0)Scope Crarough:FLT:1) מעורבות מוקדמת יכולה לטשטש את הקו בין עיצוב לבנייה, המוביל לשינויים המנפחים את עלויות שלב השיקום מראש.יש צורך לקבוע פרוטוקולים ברורים של קבלת החלטות ולשנות את נהלי ניהול.
  • (FLT:0Legal and הרגולטוריים: ⁇ F1) בחלק מהסביבות רכש פומביות, חוקי הצעות תחרותיות קפדניים עשויים להגביל את היכולת לנהל משא ומתן עם קבלן אחד לפני השלמת התכנון, חייבים לנווט בקפידה את המגבלות הללו, לעתים קרובות באמצעות שיטות רכש חלופיות כמו זיוף וסגירת שני שלבים.

כדי להפחית את האתגרים הללו, בעלי המניות צריכים לעסוק יועצים משפטיים ורכישה מנוסים עם ECI. זה גם עוזר לנהל סדנה מוקדם בתהליך כדי להתאים ציפיות, להגדיר תפקידים צוות, ולהגדיר פרוטוקולי תקשורת. ביקורות התקדמות רגילות ביקורת ביקורת עלות לשמור על הפרויקט על המסלול.

הפרקטיקה הטובה ביותר ליישום ECI ביעילות

בחירת החוזה הנכון

לא כל קבלן הוא מתאים טוב עבור ECI. לחפש קבלן עם תיעוד של שירותי שיקום מוצלחים, צוות הערכה חזקה, ותרבות של שיתוף פעולה. במהלך תהליך הבחירה, להעריך את הקבלן & #8217; היכולת לספק רעיונות הנדסיים ערך, לערוך ביקורות בנייה, ולעבוד עם מעצבים כמו שותפים.בקשה הפניות מפרויקטים קודמים של ECI ודן שיעורים.

Defining Scope and Compensation

ברור להגדיר את היקף שירותי השיקום בחוזה.שירות טיפוסי כולל עלות estimating, תזמון, הנדסה ערך, ניתוח בנייה, היערכות תת-טרטור, מתן תמיכה, והערכה סיכון. השלמת שירותים טרום-שיקום היא בדרך כלל תשלום קבוע או זמן-וחומר עם כובע. עבור שלב הבנייה, משא ומתן GMP או יעד הוא משותף.

הקמת תהליכים משותפים

צור חוזה פרויקט המתאר את תפקידי הצוות, מפגש, סמכות קבלת ההחלטות, ותהליכי פתרון סכסוכים. השתמש בסדנאות שיתופיות קבועות שבו הבעלים, צוות העיצוב, וקבלן בודקים עדכונים תקציביים, התקדמות לוח הזמנים, ורישום סיכונים. מעסיקים משולבים פרויקטים המספקים חשיפה משותפת בעלויות, שינויים ותחזיות. עודד A & #8220; ללא הפתעות ו-#8221; תרבות שבה קבלן באופן פרואקטיבי מעלה חששות לפני שהם הופכים לבעיות.

« « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « « «

כדי למקסם את היתרונות של ECI, להתאים תמריצים כספיים עם מטרות הפרויקט.סדרי שיתוף כאב / שיתוף פעולה מניע את הקבלן לספק חיסכון ולהימנע מעלויות יתר.לדוגמה, אם עלות הבנייה הסופית מגיעה ב-5 אחוזים מתחת לתקציב היעד, הבעלים וקבלן פיצול החיסכון. ולהיפך, אם היא עולה על המטרה, הם חולקים את השיפוץ.

טכנולוגיה חדשנית

טכנולוגיית מינוף לתמיכה ב- ECI. Building Information Modeling (BIM) היא כלי רב עוצמה לתכנון שיתופי והערכה עלות. חוזים יכולים להשתמש BIM כדי לחלץ כמויות, להפעיל זיהוי התנגשות, ולדמיין רצפי בנייה.פלטפורמות ניהול עלות מבוססת ענן מאפשרות מעקב תקציב בזמן אמת ודיווח. טכנולוגיה מפחיתה את המאמץ ידני, משפרת את הדיוק, ומשפרת שקיפות בכל הצוות.

דוגמאות ל-ECI Success

כמה פרויקטים בעלי פרופיל גבוה הוכיחו את הכוח של מעורבות חוזים מוקדם.הפארק האולימפי של לונדון 2012 השתמש בגישה דמוית ECI כדי לספק את המקום & #8364;500 מיליון תחת תקציב וחודשים לפני לוח הזמנים.החוזה היה מעורב במהלך שלב העיצוב, המאפשר פתרונות חדשניים כגון שימוש בחומרים מתוחזרים וקידוד לוגיסטיקה.

בארצות הברית, מרכז המחקר של טקסס A&M Health Science הרחיב את ECI כדי לעמוד בתקציב הדוק ובציר זמן מואץ.הקבלן עבד לצד אדריכלים מיום אחד, ומבצע הנדסה בשווי של 8 מיליון דולר בפרויקט של 150 מיליון דולר.התהליך המשותף אפשר גם לעבוד מוקדם באתר להתחיל בזמן עיצוב עדיין היה התקדמות, צמצום לוח הזמנים הכולל ב-12 שבועות.

עבור פרויקטים של תשתיות, מחלקת התחבורה של מדינת וושינגטון השתמשה בגרסאות ECI עבור החלפת הגשרים העיקריים.הקלט קבלני מוקדם הוביל לתכנון חלופות אשר הפחיתו את הפרעות התנועה וקיצוץ עלויות הבנייה ב -15%.הדוגמאות הללו ממחישות כי ECI אינה גישה נישה אלא אסטרטגיה רלוונטית באופן רחב להשגת אמינות תקציבית.

מסקנה

מעורבות חוזים מוקדמת היא יותר מחדשנות רכש; היא שינוי יסודי לקראת משלוח פרויקט שיתופי המעדיש את ריאליות התקציבית ואת בקרת העלות מההתחלה. על ידי קבלנים מעורבים במהלך עיצוב, בעלי גישה למומחיות מעשית שמשפרת דיוק, מפחיתה סיכונים, ומטפח תרבות ממוקדת צוות.היתרונות לאורך כל מחזור החיים בפרויקט, משינויים קלים פחות לשעות מהירות יותר ועלויות סופיות נמוכות יותר.

בעוד יישום ECI דורש תכנון זהיר, המסגרת החוזית הנכונה, ומחויבות לשקיפות, התגמול הוא משמעותי.בניה פרויקטים להתמודד עם מספיק אי ודאות מבלי להוסיף הפתעות תקציביות בלתי ניתנות למניעה. ECI מספקת מנגנון מוכח לבניית תקציבים שהם מציאותיים ועמידים.כפי שהתעשייה ממשיכה להתפתח לקראת גישות משולבות יותר, מעורבות חוזים מוקדמת עומדת כאסטרטגיה מרכזית לכל בעלים רציניים לגבי מתן זמן על תקציב ותקציב.

לקריאה נוספת על שיטות ה-ECI ושיתופיות של פרויקטים, חקרו משאבים מאגודת ניהול הבנייה של אמריקה והמכון לניהול פרויקטים.ארגונים אלה מציעים הנחיות ומחקרי מקרה שיכולים לסייע לצוותי הפרויקט ליישם ביעילות את ECI.