Table of Contents
הבנת ה-Scope of Historical Preservation Renovation
הצעד הראשון והביקורתי ביותר בפיתוח פרויקט שיפוץ עם דרישות שימור היסטוריות הוא להגדיר את היקף עם דיוק.בניגוד לשיפוץ קונבנציונלי, פרויקטים לשימור חייבים לאזן פונקציונליות מודרנית עם שמירה של בד היסטורי.זה אומר זיהוי אילו תכונות מוגנות - כגון חלונות מקוריים, מנדרי, כותרות גג, או עבודת חרושת פנימית - אשר ניתן להחליף או לשדרג את ארכיטקטור שימור מוסמך או יועץ היסטורי מוקדם בתהליך מוקדם עוזר להבחין במהירות האפשרית של שיקום, כולל כל אמצעי שיקום מלא.
ביצוע הערכה של אתר מקיף
הערכה באתר מפורטת היא לא ניתנת למדידה לפרויקטים היסטוריים.כי מבנים מבוגרים מסתירים לעתים קרובות עשרות שינויים, דעיכה, או תיקונים לא מובנים, ההערכה חייבת לעבור מעבר להליכה שטחית.מקצועים צריכים לבדוק אלמנטים מבניים - ממצאים, קירות נושאי עומס, קירות קיימים, כיסוי גג - כמו גם תקנים מכניים, חשמליים, וצנרת, אשר עשויים להיות משולם תשומת לב מיוחדת לחומרים מבניים, כמו חומרים היסטוריים, כגון טיח, או חיפוי, או חיפוי, או חיפוי, או חיפוי, או תקנים ספציפיים, או חיפויים.
מומחים מעורבים בתנאי שקיפות
עבור מבנים המפורטים ב-National Register of Historic Places או ממוקמים במחוזות היסטוריים, חקירות תת-קרקעיות עשויות להיות נדרשות.אלה יכולים לכלול פתחים ממושכים בקירות או בקומות כדי להעריך תנאים מבניים נסתרים.עלות החקירות הללו להיכלל בהערכה הראשונית, שכן הם יכולים לחשוף את הצורך בעבודה קדמית שאינה נראית אחרת. a contingency for these Unknowns is vitaled in the Budget.
גורמים מרכזיים שדוחפים עלויות בפרויקטי שימור היסטוריים
גורמים מסוימים הופכים את השיפוץ ההיסטורי לאמודה, הבנה של נהגים אלה מסייעת ל-estimators להימנע ממלכודות נפוצות.
תאימות חומרית וסוח
שימוש בחומרים מתאימים מבחינה היסטורית הוא לעתים קרובות ממונה על ידי רשויות שימור.לדוגמה, נקודת מוצא של חזית לבנה עשויה לדרוש מרגמה מסוימת המבוססת על סיד שתואם את המקור בצבע, מרקם וכוח דחיסה.חומרים מיוחדים כאלה יקרים יותר מאשר חלופות מודרניות ועשויים להיות מקורם לספקים ייעודיים של משאבים.
עבודה מיוחדת ומלאכות
שימור היסטורי דורש אנשי מקצוע מיומנים אשר מבינים שיטות בנייה מסורתיות.פלאסטרים מיומנים בעבודה תלת-קוטבית, מפרי עץ, משחתות זכוכית מוכתמות, ונגררים אבן אינם תמיד זמינים.שיעורי השעות שלהם יכולים להיות 30-50% גבוה יותר מאשר עבודות בנייה כלליות.בנוסף, קצב איטי יותר של עבודת שיקום בעבודת יד עולה שעות עבודה בסך הכל.
סליחות ו Permitting
פרויקטים היסטוריים דורשים לעתים קרובות סקירה על ידי ועדת שימור מקומית או משרד השימור ההיסטורי של המדינה (SHPO) תהליך ההיתר יכול להיות ארוך יותר ויותר מורכב יותר מאשר שיפוצים קונבנציונליים.הוצאות עבור יישומים, סקרים ארכיאולוגיים, או ביקורות סביבתיות עשויים להגיש בקשה. Compliance with the Secretary of the Internal's Standards forשיקום נדרש לעתים קרובות, אשר מכתיב גישות ספציפיות לשינויים.
תנאים בלתי צפויים בבנינים מבוגרים
לא משנה כמה יסודית הערכת האתר, מבנים ישנים כמעט תמיד חושפים הפתעות ברגע שעבודה מתחילה.נזק במים נסתרים, חומרים מסוכנים מיושנים (למשל, צבע מוביל, אסבסט), או שינויים מבניים שאינם מקוריים נפוצים.תנאים אלה יכולים לכפות התאמות יקרות ועיצוב מחדש של התאמות (אך לא ניתן למזער הפתעות לא ידועות) אלא להפחתה מחודשת של 26% בלבד (אך לא ידוע) אך לא ניתן למזער את עלויות בנייה חדשה לחלוטין.
טכניקות אסטיגמציה לחידושים היסטוריים
יישום שיטות סטנדרטיות לטיפוח מורשת דורש הסתגלות.הטכניקות הבאות יעילות ביותר כאשר הן בשימוש יחד.
יחידה עולה אסטיגמי
שיטה זו שוברת את הפרויקט לרכיבים הניתנים למדידה - מקטעי תיקון קיר, רגליים ליניאריות של החלפת עובש, מספר חלונות משוחזרים - ומשכפל כל אחד על ידי יחידה עלות נתונים היסטוריים או ציטוטים הספק.עבור עבודות שימור, עלויות יחידה חייבות להיות מותאמות למורכבות של שיקום מול החלפתם.לדוגמה, שחזור חלון עץ קיים עולה פחות מייצור מותאם אישית, אך יותר מהחלפת חלונות.
כמות של שקיפות עם דגש היסטורי
כמות מפורטת של לקיחת עלויות ישירות.עם זאת, עבור תכונות היסטוריות, הקופה צריכה לציין לא רק ממדים אלא גם ציונים מצב (למשל, מעולה, הוגן, עני) ואת רמת ההתערבות הנדרשת.לדוגמה, תקרת טיח עשויה לדרוש רק תיקון באזורים מסוימים והחלפת מלאה באחרים.התמטור חייב לקחת בחשבון פרוטוקולים שונים לשיקום עבור כל מצב דיגיטלי לקחת תוכנה, אבל לעתים קרובות יש צורך אימות ידני הוא צורך לפרטים.
ניתוח נתונים היסטורי ובןכמס
ניתוח פרויקטים דומים בעבר הוא יקר ערך.מקורות טובים כוללים מחקרים שפורסמו מארגוני שימור, עלות נתונים מיישומים קודמים של אשראי מס, והיסטוריות עבודה בחברה הפנימית.כאשר משתמשים בנתונים היסטוריים, התאמה לאינפלציה, לשיעורי עבודה אזוריים, ומאפייני פרויקט ייחודיים.ה-FLT:0NPS עלות משאבים דף FLT:1 מספק כמה דוגמאות בסיס.
שילוב עלויות שימור בתקציב
עלויות שימור הן יותר מפריט קו - הן מחלחלות לכל היבט של התקציב.מבנה תקציב חזק כולל:
- (FLT:0)Direct Preservation Work: FLT:1 שיקום חלונות היסטוריים, דלתות, טרים, מנדרי ואלמנטים דקורטיביים.Itemize כל תכונה עם קוד עלות משלה.
- (FLT:0) דמים מיוחדים: 1FLT: היסטוריונים אדריכליים, יועצים לשימור, מהנדסים מבניים עם ניסיון מורשת, חומרים בדיקות מעבדה.
- (FLT:0) ציות ו Permitting:FreaLT:1 ; דוחות סביבתיים, סקרי משאבים תרבותיים, ובדיקה משפטית אם יש מחלוקת על דרישות שימור.
- (ב) [ה]ההתמדה [ב]: [ה] [ה]] [ה]] [ה]] [ה]]] קו נזיקין נפרד לתנאים הקשורים במיוחד לשימור, כגון גילוי קיר מוצלב יד מקורי שיש לשמרו ולא להפריז.
- (FLT:0) הבטחת ו- Bonding:FLT:1 פרמיות גבוהות יותר לעבודה היסטורית בשל הסיכון לנזק למרקם בלתי ניתן להחלפה.חלק מהחברות הקשורות עשויים לדרוש כתב אישום נוסף.
הקצאת עלויות אלה מסייעת לבעלי העניין להבין לאן הכסף הולך והופך אותו לקל יותר להגשת מענקים או זיכויים מס כי לעתים קרובות דורש התמוטטות עלויות מפורטות.
יצירת תקציב מפורט לחדשנות היסטורית
ברגע שכל הגורמים נחשבים, לקבוע תקציב מקיף.התקציב צריך להיות מאורגן על ידי מבנה התמוטטות עבודה (WBS) קטגוריות: הכנת אתר, מעטפה מבנית, חיצונית, סימורים פנימיים, מערכות מכניות, ופריטים ספציפיים לשימור בתוך כל קטגוריה, עלויות ישירות נפרדות (חומרים, עבודה, ציוד) מעלויות עקיפות (התחייבים, מעליות, רווח, שימורים, גם חכם לכלול סדרי שלב מייצבים, אשר מאפשר, כלומר, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, עלויות של סדרי שלב, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לקבוע, לחידוש, לחידוש, בין עלויות של סדרי שלב, לייצב, לייצבות, לייצבות, בין היתר, בין עלויות של סדרי, בין עלויות של
דוגמה: תקציב שובר שולחן (Textual)
בעוד שלפרויקט אמיתי יהיו פריטים קו רבים יותר, להלן ממחישה הפצה טיפוסית לשיפוץ היסטורי בקנה מידה בינוני:
- (ב) ⁇ (10%): הערכת כפל 1:1, בדיקה, עיצוב, אישורים, דמי יועץ.
- (ב) תיקון קרן:0) ייצוב המבנה (15%): תיקון קרן: תיקון קרן, קורת גג, ייבוש זמני.
- (FLT:0) שיקום אחורי (25%): מנדר 1:1, מנדרי, שיקום חלונות, החלפת גג עם חומרים תואמים.
- (ב) ⁇ :0) שיקום הפנים (20%): תיקון 1FLT:1, שיקום מפעל, ריצוף דקורטיבי.
- (FLT:0)MEP משודרג (15%): FLT:1 (חדש) עם השפעה חזותית מינימלית, חסימת חישוק, החלפת צנרת.
- (ב) ⁇ (ב) ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
אחוז השקיפות צריך להיבדק לאחר שלב הפיתוח של העיצוב ולהפחית אם חקירת האתר מגלה פחות הפתעות.עדכונים רגילים לאמודן במהלך תכנון ושיקום הם קריטיים - ההערכה צריכה להיות מסמך חי, לא מספר חד פעמי.
ניהול סיכונים ו-Phasing
פרויקטים לשימור היסטורי נהנים מphasing זהירה לנהל סיכון וזרימת מזומנים. Phasing מאפשר אישורים והתאמות מצטברים.לדוגמה, שלב 1 עשוי להיות ייצוב חירום (roof, מבנה), שלב 2 הוא שיקום חיצוני, שלב 3 עבודה פנימית.כל שלב צריך להיות הערכה משלו, תקציב, והתאמה זו גם עוזר אם המימון הוא מוגבל - שימור יכול להמשיך בעוד פחות עבודה דחוף כדי לרשום את הסיכון האפשרי.
כלים ותוכנות לתמיכה בהערכה
עלויות מודרניות estimating תוכנה יכול להתמודד עם המורכבות של פרויקטים היסטוריים אם מותאמים כראוי. תוכניות כמו ProEst, סייג 'אסטיגמיזציה, או Bluebeam לאפשר התאמות מפורטות ואינטגרציה עם מערכות ניהול פרויקטים. עם זאת, עבור פריטים ספציפיים שימור, estimators לעתים קרובות צריך להשלים תוכנה עם מסדי נתונים מותאמים אישית בנוי רשומות פרויקט היסטורי. . ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
דוגמה: בניין מסחרי של 19-Century Building
כדי להמחיש את העקרונות הללו, לשקול פרויקט היפותטי אך ריאלי: בניין מסחרי של 1880 של לבנים ברובע היסטורי המיועד, היקף כולל שיקום של חנות הברזל, המצביע על הלבנים, החלפת הגג, התקנת חשמל חדש ו- HVAC, והופכת את הרצפות העליונות לדירות.
מסקנה: Best Practices for Cost Estimating in Historic Preservation Renovations
פיתוח הערכה עלות לבניית שיפוץ עם דרישות שימור היסטוריות הוא משמעת מיוחדת הדורשת תכנון קפדני, שיתוף פעולה מומחה, ותקציב גמיש.הפרקטיקות הטובות ביותר צריכות להנחות כל estimator:
- (ב) ,0) החל מוקדם יותר (FLT:1) עם הגדרה מקיפה של היקף והערכה באתר הכוללת מומחי שימור.
- (FLT:0) שיטות הערכה מרובות של estimation: 1) – עלות ענישה, כמות ההמראה והמידע ההיסטורי - לנתוני מחזור.
- (ב) [15] ,ב"ה' (ב"ג)"ב, ב[[1924]], [[1924]], [[1924]]]], [[1924]]]]
- (ב) ,0) , ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇ ⁇
- (ב) [ה]הבא [ה]] [ה]]], [ה], שמבדיל את עבודת השימור הישירה מבניה כללית.
- (ב) ,0) ניכוי מס אשראי והענקת מענקים 1:1 כדי להתחיל עלויות, אך תקציב עבור הוצאות הציות הקשורות.
- (ב) התגלות ההערכות באופן קבוע: 1:1 כעיצוב מתפתח ותנאים נחשפים.
- (ב) ,0) הנחה על כל פריט קו, כך בעלי העניין מבינים את הבסיס למספרים.
על ידי שילוב של שיטות אלה, מנהלי פרויקטים יכולים לספק שיפוץ היסטורי כי הם גם נשמעים מבחינה כלכלית וכבוד של העבר.התוצאה היא בניין שממשיך לספר את הסיפור שלו לדורות, נתמך על ידי בסיס מוצק של ניהול עלות.