מה הם Reuses ו-Stensations?

שימוש חוזר הסתגלות הוא הנוהג של טיהור בניין קיים עבור פונקציה חדשה, לעתים קרובות אחד שונה באופן משמעותי מהשימוש המקורי שלו.דוגמה קלאסית יהפוך מילימטר טקסטיל לשעבר לדירות נשפות או מחסן למוזיאון. המרות בנייה היסטורית הם תת-קבוצה של שימוש חוזר הסתגלות כי יש דגש נוסף על שמירה על האופי המקורי של המבנה, חומרים, ומחסניות בהתאם לתקני שימור כגון אלה של שימור אנרגיה מודרנית, כי לעתים קרובות יש להפחית את השיקום של שכונות הקיימות של פיתוח אנרגיה מודרנית, אך ורקמות, אך ורקמות, אך ורקמות, אך ורקמות את השיקום של מבנים חדשים של מבנים חדשים של מבנים מודרניים, כי הם מדגישים.

מדוע אסטנסציה עולה היא ייחודית

הערכת עלויות לשימוש חוזר ולמרות היסטוריים שונה מבניית ה-Freup במספר דרכים בסיסיות. ראשית, המבנה הקיים הוא משתנה, לא ניתן פשוט להניח שהמבנה נשמע; עליך לחקור נושאים נסתרים כגון מערכות חשמל מיושנות, אסבסטאוס, צבע, פגיעה ספציפית, בסיס, או משיכת עץ.שני, פרויקטים רבים אלה כפופים לבדיקות רגולטוריות של מחסור היסטורי או להגבלות על גבי ציוד שימורים, אשר עלולים לדרוש עלויות בנייה כלליות של ציוד שימור, או שינוי כללי.

מפתחי נהיגה עלויות

בניית מצב והגנתיות חבויות

המשתנה המשמעותי ביותר הוא המצב הפיזי של הבניין בעת הרכישה. A יסודי מראש הערכה טרום-טיהור או הערכה טרום-שיקום על ידי מהנדס מבני, יועץ סביבתי, ואדריכל היסטורי הוא חיוני. סוגיות סטרקטיות כגון masonry מידרדר, מזחלות פלדה מחוספס, או גג נפגע יכול לצרוך חלק גדול של סיכונים סביבתיים, להוביל, או כמו למשל, כמו גם 55%, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, הם בעלי ערך סבירות, לעומת זאת, הם יכולים להוסיף, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000 מנוסה, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, או גג נפגעת, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000 מנוסה יכול להוסיף, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000, 000 מנוסה יכול להיות, 000, 000, 000, 000, 000, 000

דרישות עיצוב היסטורי וקידום

כאשר בניין רשום על המרשם הלאומי של מקומות היסטוריים או ממוקם ברובע היסטורי ייעודי, היקף העבודה עשוי להיות כפוף לסקירה על ידי ועדת שימור.הם עשויים לדרוש כי חלונות מקוריים תוקנו במקום להחליף, כי חזיתות חיצוניות נשארות ללא שינוי, או כי תוספות מודרניות להיות נפרדות מבחינה ויזואלית עדיין תואמים את החומרים התקופתיים כגון החזרת לבנה, מילימטרים מותאמים אישית, או חומרה יכול להיות יקר וניתן להוסיף זמן מדויק עם מגבלות זיכויים אלה.

דרישות עבודה ותוכניות

השימוש החדש המיועד בבניין מכתיב הרבה מהתקציב.המיר בית ספר לשעבר לקונדונוריום דורש צנרת נרחבת, חשמל ומערכות הפצה HVAC שאינן קיימות.פתחו תוכניות קומה למשרד מודרני או חלל קמעונאי עשוי לדרוש הרס סלקטיבי וחיזוק מבני.הוספת מעליות, שדרוג הגנת אש, ומפגש קודים נגישות נוכחיים (כגון ADA) הם נפוצים, ללא צורך בביקוש להליך הוגן, אשר עשוי להיות שותף לתשלומים ותרמוגדריים, ללא צורך, ללא צורך, בתנאי אישורים, לא ניתן לתרגם את דרישות סבירות, ללא שינוי סבירות, בתנאי אישורים, ללא תנאי סבירות, בתנאי אישורים.

תנאי מיקום ושוק

שיעורי עבודה אזוריים, זמינות של עסקאות מיומנים, ועלויות החומריות משתנות באופן נרחב. פרויקטים עירוניים באזורים זולים כמו ניו יורק או סן פרנסיסקו יהיו באופן טבעי הערכות גבוהות יותר מאשר פרויקטים דומים במערב התיכון. יתר על כן, הזמינות של קבלנים מנוסים בשיפוץ היסטורי יכולה להיות מוגבלת, אשר עשוי להוביל מחירי בנייה מקומיים גם שונים - חלק מתחומי שיפוט אימצו קודים אנרגיה מודרניים החלים על שיפוצים, בעוד אחרים מציעים חריגים עבור מבנים היסטוריים יש להעריך את כל הגורמים.

חומרים ומלאכות

באמצעות חומרים מודרניים המחקים חומרים היסטוריים מקובלים לפעמים, אבל עבור פרויקטים אשראי מס או בריתות שימור, חומרים אותנטיים עשויים להיות נדרשים. Handmade טרטה, שיקום טיח, או דרישת שימור זכוכית מותכת דורש אמנים מיוחדים אשר שיעוריהם גבוהים ולוח הזמנים יכול להיות ארוך. בדומה, התאמת תערובת מרגמה קיימות, אג"ח לבנים, או סוגי עץ יכול לדרוש בדיקות והוראות מותאמות אישית.

תהליך אסטנס העלות בפרקטיקה

הערכה מוקדמת או קונספטואלית

בשלב המוקדם ביותר – לעתים קרובות לפני שהמבנה נרכש – חסידיו זקוקים לנתון של כדור כדי להעריך את הכדאיות.ההערכות הללו מסתמכות על נתוני עלות היסטורית מפרויקטים דומים, עלות-רגל-רגל-המחיר, והתאמות למצב ולמיקום. כי כל כך הרבה אינו ידוע, הערכות ראשוניות כוללות בדרך כלל טווח רחב (למשל, ± 30%) הם שימושיים עבור ללכת / לא-go-החלטות ראשוניות, אבל לא צריך להיות שימוש לא צריך להיות שימוש בהסכמים, אבל לא צריך להיות שימוש בהסכמים ראשונים.

תכנון הערכות

בעוד האדריכל והמהנדסים מפתחים עיצובים סכימטיים, ההערכה הופכת להיות מעודנת יותר.שלב זה כרוך בזיהוי מערכות ספציפיות להיות משודרגת, אזורים להיחרב, ואלמנטים להיות משוחזרים. Quantity Takeoffs להיות מפורט יותר, וקלט subcontractor עשוי להיות מבוקש עבור סוחרים גדולים.קונינגס הם בדרך כלל בטווח 15–20% בשלב זה.

הערכות מפורטות או סופיות

כאשר מסמכי בנייה נמצאים ליד השלמת, ה- estimator מכין הערכה מפורטת קו-טאם.זה כולל ציטוטים מוצקים של ספקים, הצעות תת-טרקטור, וקצבות עבור חומרים שטרם נבחרו.ההתאמה יכולה להיות מופחתת ל 5 עד 10% לתנאים הידועים, אבל פרויקט "התאמה מיידית" נפרד נשמר לעתים קרובות עבור כל חומרים מסוכנים שהתגלה במהלך הבנייה הסופית הזאת הופכת לבסיס לבנייה מקסימלית עבור המחיר (GMP לעתים קרובות).

תכנון עקבי וניהול סיכונים

בהתחשב בחוסר התקדים של מבנים קיימים, תוכנית עקבית חזקה היא בלתי-נשכחת.רבים מהמורדים המצופים על עקביות דו-צדדית: התכווצות עיצוב (לשינויי היקף) ומיזוג בנייה (עבור תנאי אתר בלתי צפויים) שבועיים או חודשית מבטיחים שהצוות מודע לכך שכספים עקביים הם נצרכים, כך שניתן לנקוט בצעדים הרקטיים לפני כן.

אתגרים גדולים וכיצד לטפל בהם

בעיות סטרטואלריות ומערכות נסתרות

אפילו החקירה הבסיסית ביותר של שיקום לא יכולה לחשוף כל פגם חבוי.לאחר קירות נפתחים, הצוות עשוי לגלות צינורות מקולקטים, מתפתל מיושן כבר לא מותר על ידי קוד, או אלמנטים מבניים שנקלעו בעשרות שנים של חדירה למים.ההגנה הטובה ביותר היא אסטרטגיה חקירה יסודית: פתחי אינפרא אדום, תרמוגרפיה ובדיקה מפורטת צריכה להיות חלק מהשלב העיצוב, לא מקלקלת בנייה עד להפתעות ספציפיות.

סליחות וקידום עיכובים

מחוזות היסטוריים דורשים לעתים קרובות אישורים של אישורי חיזוי, אשר יכול לקחת חודשים.בינתיים, פקידי בניין מקומיים עשויים לפרש קודים מודרניים אך ורק כאשר מדובר ביציאה, הפרדה אש וביצועי אנרגיה.ניווט ביקורות מקבילים אלה יכול להוביל לעצב מחדש והסלמה עלות. צוותי פרויקט מוצלח לעסוק יועצים ומומחים לקוד מוקדם, ואת ה-estimator חייב לשלב עלויות ועיצוב פוטנציאליות ותכניות לתקציב הבסיס.

חומרים סורקים ועופרת זמנים

הביקוש לחומרים היסטוריים גדל, מה שהופך אותם יקרים יותר וקשה יותר לרכוש.לחזור לבנים, קדומים, ותיקוןים משונים עשויים לדרוש חודשים של מיקור.אם הפרויקט דורש הרבייה אישית מסוימת (למשל, חלונות שמתאימים לפרופילים מקוריים בדיוק), זמן המפעל יכול לדחוף את לוח הזמנים.ההערכה צריכה לכלול "קצבה רכש חומרי" ותוכנית סיכון לניתוח עבור עיכובים אלה.

תיאום בין המסחר

פרויקטים של שימוש חוזר הסתגלותיים לעתים קרובות כרוכים בריקוד מורכב בין הריסה, חיזוק מבני, MEP (mechanical, חשמל, צנרת) גסה-אין, ושיקום היסטורי.צייר לא יכול להתחיל עד שהטיח נרפא; קבלן פלדה עשוי לחכות לצוותים של ייצוב.תלויים אלה יכולים ליצור חוסר יעילות ועלויות נוספות.

הפרקטיקה הטובה ביותר להבטחת הערכות

  • (FLT:0Engage a Team with Historical Project Experience FIRLT:1) - קבלנים, אדריכלים, ו- estimators עלות שעשו את העבודה הזו לפני יניבו מספר אמין יותר ויצפו נפילה.
  • (FLT:0) לפורש תהליך גילוי שלב 1 (במקום חקירה גדולה אחת, להפיץ עבודה יוצאת דופן על פני שלבי עיצוב כך שניתן לקבל החלטות באופן מצטבר והערכות מעודכנים בהתאם.
  • (FLT:0) שיטות מרובות של estimating שיטות 1 (שלב parametric (עלות רגל מרובע) עם גישות מפורטות (המראה של דיוק חוצה.
  • (FLT:0Build strong but ריאלי contingenciesFLT:1) - אחוזות על בסיס הערכה של סיכון בפועל (למשל סיכון גבוה = 20-25%, בינוני = 15%, נמוך = 10%).
  • (ב) ,0) לכלול עלויות רכות ל- 1 - תמיד תקציב עבור עמלות אדריכליות, הנדסה, בדיקות מיוחדות, אישורים, עלויות משפטיות, מימון.
  • (FLT:0) ,Track History Data in InternallyFLT:1, לאחר כל פרויקט, ליישב את העלויות הסופיות עם ההערכה לבניית מסד נתונים טוב יותר לעבודה עתידית.

כלי תוכנה עבור עלויות אסטיגמציה

תוכנת estimation של עלויות מודרניות כגון RSMeans, CostX, או Bluebeam Revu יכול לייעל את התהליך, אבל הם דורשים כיור זהיר עבור עבודה היסטורית. RSMeans מציע שיפוצים ונתונים עלות היסטורית, אבל המשתמש חייב להתאים את גורמי המיקום ואת הנחות מצב.חברות רבות להשלים מסדי נתונים מסחריים עם רשומות היסטוריות משלהם, למרות שהם חסרים את העלות מבוססת על ידי שימוש ב- 3D עבור מודלים חדשים.

דוגמאות ל-Ellustrative

(FLT:0)Example 1: Mill Conversion to מעורבים-Useteau LoftsFLT:1 - A 1900s טקסטיל מפעל בניו אינגלנד הומר ל 80 מחסני מגורים וקרקע קמעונאית.ההערכה הראשונית של 10 מיליון דולר הייתה הסתברות של 30% הדבקה של 30 מיליון דולר במהלך עיצוב, בדיקות מבניות חשפו חלוצים מוחלשים, הדורשות תוספת של הערכות מפורטות של תקציב ל-12.5 מיליון דולר, אך ורק לאחר עלייה של 15 מיליון דולר, אך ורק לאחר מכן הייתה מוגבלת של מחירו של מחיר מסחרי, אך ורק לאחר מכן, אך ורק לאחר מכן, אך ורק לאחר מכן, לעומת זאת, לעומת זאת, 000 דולר, 000 דולר, 000 דולר, לעומת זאת, לעומת זאת, לעומת זאת, לעומת זאת, 000 דולר, 000 דולר, 000 דולר, לעומת זאת, לעומת זאת, לעומת זאת, לעומת זאת, לעומת זאת, לעומת זאת, לעומת זאת, לעומת זאת, לעומת זאת, לעומת זאת, לעומת זאת, לאחר שמכסה של עלויות בנייה היסטורית, לאחר תכנון, לאחר שעלתה באופן קבוע, לאחר שגודלו של עלויות בנייה סטנדרטי של עלויות בנייה של עלויות בנייה של 2.

(FLT:0)Example 2: בית הספר ההיסטורי לשיכון בכיר 1 (A 1920 בית הספר הציבורי במערב התיכון הומר ל 55 דירות יוקרה, הפרויקט נתקל באתגרים המתאימים דלתות מקוריות וחומרה, והדירקטוריון ההיסטורי המקומי דרש שמירה על רצפות הטריאצו המקוריות.על ידי שימוש בגישה מגובשת עם תמחור מוקדם של ספקים מיוחדים, צוות העיצוב שמר על התקציב בתוך 8.5 מיליון דולר, כולל מענקי אשראי נמוך מ-HF.

מסקנה

הערכת עלויות לשימוש חוזר ולשינויי בניין היסטוריים אינה פעילות פשוטה של קידוד.זה דורש הבנה עמוקה של מערכות בנייה, תקנות שימור, שוק השימוש ההסתגלות וסיכון הבנייה. הפרויקטים המצליחים ביותר הם אלה שמשקיעים בחקירה מוקדמת ומעמיקה, לבנות התאמות ריאליות בכל שלב, וקבוצה עם ניסיון מוכח, בעוד שהאי ודאות העליונה יכולה להיות בתוך ההטבות לטווח ארוך, הן להגדלת הטבות כלכליות, הן, הן להגדלת קצבי אשראי מהיר יותר ויותר, עם פרויקטים היסטוריים, עם תכנון מהיר יותר, עם עלויות תכנון, עם תכנון מהיר יותר, עם תכנון, ורמתיים, עם עלויות תכנון מהיר יותר ויותר, ורמתיים, עם עלויות מסחרר יותר, עם תכנון מהיר יותר, עם תכנון מהיר יותר, עם עלויות מסחר.

(ב) לקריאה נוספת על שיטות העבודה הטובות ביותר, להתייעץ עם המשאבים של FLT:0 (המזכיר של תקני הפנים לשיקום התחדשות) 1 מתוך שירות הפארק הלאומי, ה-FLT:2AIA על המשאבים של Reuseive ReusesFLT 3, ו-FLT:4RSS תיקון ושיפוץ נתונים עלות:5 ארגונים מקצועיים כגון המכון האמריקאי ו-Proseration for the National Heritage testation, and the Council for the National Reduction for the Council for the National Reduction and the Securityeration, and Revision for the National Revision and Revision for the Council for the Council and Revision for the National Security for the Council and Revision for the Council and Revision and Revision and Revision and Revision for the Council for the Council for the Council for the Council and Revision and Revision and Revision for the Council for the Council for the Council for the Council for the Council for the Council for the Council for the Council for the National Revision and Revision and Revision and Revision for the Council for the Council for the Council for the Council for the Council for the Council, and Revision and Revision and Revision and Revision and Revision and Revision and Revision and Re