Introduzione: Gli alti stakes di costruzione Scheduling

Nel settore delle costruzioni, il tempo non è solo un obbligo contrattuale, ma ogni progetto, da una piccola ristrutturazione residenziale a uno sviluppo di infrastrutture multimilioni-dollare, si basa su un programma accuratamente orchestrato che definisce quando i materiali arrivano, quando i subappaltatori lavorano, e quando il proprietario può prendere possesso di programmi, le conseguenze finanziarie e legali possono essere gravi.

La Fondazione giuridica di costruzione Scheduling

Un programma di costruzione è più di uno strumento di pianificazione; è un documento legalmente applicabile una volta incorporato nel contratto. Corti e arbitri trattano il programma come base linea contro cui si misurano le prestazioni. Il programma definisce l'obbligo del contraente di completare il lavoro entro una data specifica, e qualsiasi deviazione può costituire una violazione a meno che non giustificato dal contratto o dalla legge.

Metodo del percorso critico (CPM)

La maggior parte dei grandi progetti di lavori commerciali e pubblici richiedono al committente di presentare un programma Critical Path Method (CPM). Il CPM identifica la sequenza più lunga delle attività dipendenti che determinano la durata complessiva del progetto. Le attività sul percorso critico non hanno galleggiamento (slack), il che significa che qualsiasi ritardo a loro direttamente ritardare il completamento del progetto.

Incorporazione contrattuale del programma

I contratti di costruzione includono in genere disposizioni che richiedono al committente di preparare, aggiornare e presentare programmi per l'approvazione. Queste specifiche di pianificazione possono riferire gli standard del settore come i documenti dell'American Institute of Architects (AIA) o la suite ConsensusDocs. Ad esempio, AIA Document A201-2017, Sezione 3.10, richiede al contraente di "preparare un programma per il lavoro" e aggiornarlo mensile.

Clausole di contratto chiave che governano la pianificazione e i ritardi

Ogni contratto di costruzione contiene clausole essenziali che definiscono i diritti e gli obblighi delle parti quando si verificano ritardi, comprendendo queste clausole è fondamentale per evitare controversie e proteggere posizioni legali.

Tempo di completamento

Questa clausola stabilisce la data di realizzazione sostanziale, che può includere date di scadenza per il completamento graduale. Alcuni contratti utilizzano una disposizione "tempo è dell'essenza", il che significa che l'aderenza rigorosa al programma è un termine materiale. Se il contraente non soddisfa la data di completamento senza una valida estensione, il proprietario può terminare il contratto, sospendere il pagamento, o valutare i danni liquidati.

Danni liquidati

Invece di richiedere al proprietario di dimostrare danni effettivi causati da ritardo, molti contratti fissano un importo giornaliero o settimanale come danni liquidati. Queste devono essere una previsione ragionevole delle perdite del proprietario al momento della contrazione, non una penalità. Le corti colpiranno danni liquidati che sono inconscionbilmente elevati.

Estensione delle clausole di tempo (EOT)

La maggior parte dei contratti prevede un meccanismo per il committente per richiedere un tempo supplementare quando i ritardi sono al di là del suo controllo. I ritardi tipici comprendono atti di Dio, guerre, scioperi e condizioni imprevedibili del sito. La clausola specifica i requisiti di notifica, il formato della richiesta e il tipo di prova richiesta.

No-Damages-for-Delay Clausole

Alcuni contratti contengono una disposizione dura che il committente ha diritto ad una proroga del tempo ma non a una compensazione monetaria per il ritardo, anche se il ritardo è causato dal proprietario o dai suoi agenti. Queste clausole sono disfatte in molte giurisdizioni e sono spesso strettamente interpretate contro il redattore.

Categorie di Ritardo e Conseguenze Legali

Non tutti i ritardi sono trattati in modo equo. La legge distingue tra ritardi escusabili, non scusabili, compensabili e concorrenti. La classificazione corretta è essenziale per determinare il diritto alle estensioni di tempo, addizionali compensazioni o danni liquidati.

Ritardo eccessive vs. Non-Escusable

I ritardi di pagamento[] sono eventi che sono al di là del controllo del contraente e che il contratto riconosce come validi motivi per un'estensione. Gli esempi comuni includono il tempo severo (se oltre la norma stagionale), gli scioperi di lavoro non coinvolge la forza lavoro del contraente, e i cambiamenti diretti dal proprietario

Ritardo compatibile contro i relè non compatibili

Anche se un ritardo è escusabile, il contratto può limitare il rimedio ad una proroga del tempo solo (non compensabile) o può anche invogliare il committente a recuperare i costi aggiuntivi (compensabile). I ritardi complessi sono generalmente quelli causati dal proprietario – come il mancato accesso, le approvazioni ritardate, o i cambiamenti di portata.

Ritardi concomitanti

In molti Stati Uniti, se il contraente può dimostrare che un ritardo causato dal proprietario sovrapporsi con il relativo ritardo culminante, il contraente può avere diritto ad un prolungamento del tempo, ma non a ritardare i danni. Il razionalismo è che nessuna parte può rivendicare il ritardo dell’altra ha causato la data di fine del progetto. Tuttavia, l’analisi richiede che il proprietario abbia un impatto critico sul percorso di pianificazione per determinare se

Requisiti procedurali per il tempo di attesa estensioni

L'acquisizione di un'estensione temporale non è automatica, ma deve seguire meticolosamente le procedure contrattuali per tutelare i propri diritti.

Requisiti di avviso

Quasi ogni contratto di costruzione richiede al committente di fornire un avviso scritto di un ritardo entro un determinato periodo – spesso 7-14 giorni dopo l'evento si verifica. L'avviso dovrebbe descrivere la causa, l'impatto previsto sul programma, e la durata proiettata del ritardo. I proprietari spesso utilizzano la conformità di avviso come prima linea di difesa; un avviso mancato può barare completamente la richiesta di estensione, anche se il ritardo è stato eccessibile.

Documentazione e prove

Il committente deve sostenere la richiesta di estensione con una documentazione contemporanea: rapporti giornalieri, registri meteorologici, corrispondenza, fotografie e programmi CPM aggiornati. Una narrazione dettagliata che spiega come il ritardo ha interessato le attività di percorso critico è essenziale. La migliore pratica è quella di presentare un'analisi "fragnet" - un piccolo diagramma CPM che mostra la logica come pianificato contro quella costruita per il periodo interessato.

Analisi degli impatti del tempo (TIA)

I contratti più sofisticati richiedono un'analisi formale dell'impatto dell'ora. Un TIA inserisce l'evento di ritardo nel più recente programma approvato e ricalcola la data di completamento. La differenza tra la data di completamento originale e la data di ricalcolo è il numero di giorni da aggiungere. Questo metodo è favorito da tribunali e pannelli arbitrali perché utilizza un approccio analitico sano.

Processo e controversie approvate

Dopo la presentazione, il rappresentante del proprietario ha un periodo di tempo impostato (ad esempio, 30 giorni) per rivedere e approvare, modificare o negare la richiesta. Se il proprietario ritarda in modo irragionevole l'approvazione o nega un reclamo meritorio, il contraente può perseguire un reclamo in base alla clausola di risoluzione delle controversie del contratto. Molti contratti richiedono la mediazione prima di arbitrato o contenzioso.

Strategie di risoluzione dei rischi e delle controversie

Nonostante i migliori sforzi, le dispute sulla pianificazione e le estensioni di tempo sono comuni. Capire il paesaggio legale e preparare di conseguenza può ridurre il rischio di battaglie legali protratte.

Conservare i diritti di reclamo attraverso la documentazione

Il singolo fattore più importante nella risoluzione delle controversie di ritardo è la qualità dei record del progetto del committente. Come ha dichiarato il giudice John R. “Jack” C. West in un caso: “Il partito con la migliore documentazione vince”.

Meccanismi di risoluzione delle controversie

La maggior parte dei contratti di costruzione manda un processo di risoluzione delle controversie multi-tiered:

  • Negoziazione:[[]] Le discussioni a livello di progetto tra il responsabile del progetto del committente e il rappresentante del proprietario.
  • Mediazione:[] Un mediatore neutrale facilita l'insediamento.
  • Arbitrazione o Litigation:[[] Risoluzione vincolante finale. L'arbitrato è generalmente più veloce e meno formale di corte, ma la scoperta è limitata. Alcuni contratti richiedono specificamente arbitrato sotto il regolamento di arbitrato di Industria di costruzione dell'Associazione Arbitrale Americana.

Statuti di limitazione e di riposo

In genere, un imprenditore deve presentare una causa entro pochi anni dalla violazione o entro un periodo legale dopo il completamento del progetto. Alcuni stati hanno anche statuti di riporre che la barra rivendica un numero di anni dopo un sostanziale completamento. I contraenti devono essere consapevoli di tali scadenze e, se necessario, conservare le richieste mediante il deposito anticipato o con l'accordo.

Migliori Pratiche per i Proprietari e i Contraenti

Entrambe le parti possono beneficiare della gestione proattiva della programmazione e della chiara comprensione dei diritti legali.

Per i proprietari: redazione di contratti chiari ed equi

I proprietari dovrebbero includere requisiti di pianificazione ben definiti, danni liquidati realistici che riflettono l'esposizione effettiva, e un processo di estensione-di-tempo. La lingua ambigua invita le controversie. E 'anche saggio richiedere al contraente di mantenere un programma dettagliato CPM e di condurre riunioni di revisione programma regolare. I proprietari dovrebbero evitare sovraggressive "no-damages-for-delay" clausole che possono essere inapplicabili in determinati stati e che possono iniziare rapporti

Per i contraenti: Gestione proattiva degli orari

I contraenti devono assegnare un programmatore qualificato per sviluppare e aggiornare il programma CPM. Dovrebbero inviare tutti gli aggiornamenti necessari in tempo, documentare immediatamente ogni evento di ritardo e inviare la comunicazione di eventuali potenziali o ritardi reali all'interno del periodo contrattuale.Quando si verifica un cambiamento diretto dal proprietario, il contraente dovrebbe richiedere contemporaneamente un'estensione del tempo e una stima dei costi, anche se la modifica sembra minore.

Valutazione precoce del neutro

Quando sorge una complessa controversia di ritardo, entrambe le parti dovrebbero considerare l'assunzione di un esperto di pianificazione neutrale per eseguire un'analisi indipendente all'inizio del processo, che può aiutare le parti a capire le loro posizioni, facilitare la composizione e restringere le questioni per il contenzioso se necessario.

Conclusioni

La pianificazione delle costruzioni e le estensioni di tempo sono regolate da un web di disposizioni contrattuali, principi di diritto comune e pratiche industriali. Il successo per i proprietari e gli imprenditori dipende dal riconoscere che il programma è un impegno giuridico vincolante - non una linea guida flessibile. I ritardi sono inevitabili, ma le loro conseguenze legali possono essere gestite con diligenza pianificazione, documentazione scrupolosa, e infine rigoroso rispetto dei requisiti di preavviso e di motivazione.

Per ulteriori informazioni, consultare AIA A201-2017 Condizioni Generali e ConsensusDocs[]] biblioteca di contratto. Il Corpo Federale degli ingegneri degli Stati Uniti Contracciare Guidance] fornisce anche utili informazioni sull'analisi dei ritardi e sui progetti di programmazione.