Perché l'assicurazione è critico nei contratti di costruzione

I progetti di costruzione intrinsecamente comportano rischi significativi: un lavoratore cade dall'impalcatura, un incendio distrugge i materiali immagazzinati, il design difettoso porta a guasti strutturali, o un terzo è ferito sul posto. Senza una corretta assicurazione, questi incidenti possono causare la perdita finanziaria, le battaglie legali protratte e i ritardi di progetto.

L’assicurazione aiuta le parti a rispettare gli obblighi legali – ad esempio, la compensazione dei lavoratori è obbligatoria nella maggior parte delle giurisdizioni, e l’assicurazione generale sulla responsabilità è spesso richiesta per l’offerta sui progetti pubblici. Capire questi requisiti previene le controversie, assicura una copertura continua durante il ciclo di vita del progetto, e costruisce la fiducia tra gli stakeholder.

Tipi comuni di assicurazione nei contratti di costruzione

Ogni contratto di costruzione dovrebbe chiaramente elencare le politiche di assicurazione richieste, i limiti di copertura minimi e le specifiche approvazioni. Mentre il mix esatto varia per dimensione del progetto, la posizione e la portata, le seguenti sono le più frequentemente richieste di copertura.

Assicurazione per la responsabilità

L’assicurazione generale di responsabilità (spesso chiamata responsabilità generale commerciale o CGL) è la politica di base per gli appaltatori. Si tratta di rivendicazioni di terzi per lesioni fisiche, danni di proprietà, e lesioni personali o pubblicitarie derivanti dalle operazioni di insediamento del committente, lavoro completato o locali.

I contratti di costruzione richiedono tipicamente limiti di CGL di $1 milioni per evento e $2 milioni di aggregati, anche se grandi progetti infrastrutturali possono richiedere livelli più elevati. Importante, la politica deve essere “occupata-based” (copertura incidenti che avvengono durante il periodo di politica, anche se si presentano più tardi reclami) piuttosto che “richiedere-made” se non diversamente specificato.

Assicurazione per la compensazione dei lavoratori

Il risarcimento dei lavoratori[[]] è un requisito non negoziabile in quasi tutti i contratti di costruzione perché protegge i dipendenti che sono feriti sul lavoro. Fornisce benefici medici, sostituzioni salariali e costi di riabilitazione, limitando anche la responsabilità del datore di lavoro, mettendo a disposizione la maggior parte delle azioni legali dei dipendenti.

Le disposizioni contrattuali spesso richiedono al committente di portare il risarcimento dei lavoratori in conformità con il diritto di Stato, e molti contratti richiedono anche l’assicurazione “di responsabilità dei datori di lavoro” (di solito parte della stessa politica) con limiti di $500.000 a $1 milione per incidente. I proprietari e i proprietari generali dovrebbero verificare che i subappaltatori abbiano la compenso dei propri lavoratori, in quanto il primo imprenditore può essere ritenuto responsabile esentemente per reclami non pagati sul progetto.

Assicurazione per la responsabilità professionale (Errori e Omissioni)

L'assicurazione sulla responsabilità professionale[, spesso chiamata errori e omissioni (E&O), è fondamentale per aziende di progettazione, architetti, ingegneri e appaltatori specializzati che forniscono servizi professionali.

A differenza della responsabilità generale, le politiche di responsabilità professionale sono generalmente richieste di risarcimento - coprono le richieste riportate durante il periodo di politica, indipendentemente da quando il lavoro è stato eseguito. I contratti possono richiedere limiti di copertura di $1 milioni a $5 milioni, e spesso mandano “copertura di coda” (periodo di report esteso) per almeno cinque anni dopo il completamento del progetto.

Assicurazione di rischio del costruttore

L'assicurazione di rischio del costruttore[[]] è una politica di proprietà specializzata che copre materiali, attrezzature, strutture e altri beni durante la costruzione. Protegge dalla perdita fisica o dai danni da pericoli come il fuoco, il furto, il vandalismo, la tempesta e il collasso. Il rischio del costruttore è tipicamente acquistato dal proprietario del progetto (o talvolta dal general contractor) e nomina tutti i soggetti interessati come “perdite”

Le politiche di rischio del costruttore di elementi chiave includono: copertura per i materiali memorizzati sul sito e fuori dal sito, costi morbidi (ad esempio, ritardi dovuti a una perdita coperta), e rimozione dei detriti. I contratti spesso specificano un limite minimo pari al valore di progetto completato e richiedono che la politica venga mantenuta fino all’accettazione finale.

Altri tipi di assicurazione importanti

  • Assicurazione per la responsabilità dell’utente:[[] Fornisce limiti aggiuntivi sopra le politiche di responsabilità del datore di lavoro, auto e CGL sottostanti.
  • Assicurazione Auto commerciale:[[] Copre veicoli di proprietà o gestiti dal contraente (compresi camion di scarico, miscelatori di cemento e furgoni di servizio).
  • Requisito per progetti che coinvolgono materiali pericolosi, bonifica del suolo o ristrutturazione di strutture più antiche.
  • Assicurazione per la responsabilità civile:[[] Sempre più richiesto quando i contraenti gestiscono dati di progetto sensibili, costruendo modelli di informazioni o informazioni di pagamento.

Requisiti di assicurazione chiave che troverete in contratti di costruzione

Oltre a definire i tipi specifici di politica, i contratti di costruzione impongono diversi requisiti critici che governano come l'assicurazione è procurata, mantenuta e documentata.

Limiti minimi di copertura

Ogni contratto fissa limiti minimi per ogni tipo di assicurazione richiesto. Per responsabilità generale, i piani comuni sono $1,000,000 per evento / $2,000,000 aggregati. Tuttavia, per progetti ad alto rischio (ad esempio, edifici ad alto rischio, gallerie, ospedali), questi limiti possono essere $2,000,000 per evento o superiore. I limiti di compensazione dei lavoratori sono solitamente statutari, ma i limiti di responsabilità del datore di lavoro di $500.000 a $1,000,000 sono tipici.

Stato di assicurazione supplementare

La maggior parte dei contratti richiedono al committente di nominare il titolare del progetto, il committente generale, e talvolta l’architetto o l’ingegnere come assicurazioni aggiuntive sulla politica generale di responsabilità del committente.

Waiver della sottoroga

Una clausola ] previene che un assicurato passi le scarpe del suo assicurato per denunciare un'altra parte (come il proprietario o un altro contraente) dopo aver pagato un reclamo. In contratti di costruzione, tutte le parti (proprietario, subappaltatore) generalmente accettano di rinunciare a una sottorogazione contro l'altro sulle loro politiche di proprietà e responsabilità.

Avviso di cancellazione / Non-Renewal

I contratti spesso richiedono che le polizze assicurative includono una clausola che richiede all'assicuratore di notificare al proprietario (e ad eventuali assicurazioni aggiuntive) almeno 30 giorni prima della cancellazione, non-renewal o riduzione del materiale in copertura.

Parole primarie e non contributive

Per evitare controversie su cui l’assicuratore paga prima, i contratti di costruzione richiedono frequentemente che l’assicurazione del contraente sia primaria e non-contributoria rispetto all’assicurazione del proprietario. Ciò significa che se si verifica una perdita, la polizza del contraente paga prima (fino ai suoi limiti) prima che la politica del proprietario calci in.

Prova di assicurazione / Certificati di assicurazione

Il requisito più fondamentale è quello di fornire un []Certificato di Assicurazione (COI)[] prima di iniziare il lavoro e di aggiornarlo ogni volta che cambiano le politiche. Il COI riassume i tipi di copertura, i limiti, le date effettive e le approvazioni. Tuttavia, nota che le COI sono documenti informativi, non creano obblighi contrattuali o concedono lo stato di assicurazione supplementare” da soli.

Durata della copertura

Per la copertura completa delle operazioni, molti contratti richiedono al committente di mantenere la copertura per un numero specifico di anni dopo il completamento finale (ad esempio, 5-10 anni) e ciò è particolarmente importante per le richieste che si presentano dopo la consegna del progetto.

Perché le migliori condizioni di documentazione assicurativa

La migliore polizza assicurativa è inutile se non si può dimostrare che esiste e soddisfa i requisiti del contratto. La documentazione incolta è una delle fonti più comuni di controversie di costruzione. Un certificato mancante, una politica scaduta, o un'approvazione mancante può innescare un avviso di default, interrompere il lavoro, o anche portare a terminazione del contratto e danni liquidati.

I contraenti dovrebbero attuare un programma di conformità dell'assicurazione proattiva:

  • Richiesta documenti assicurativi presto[[] dai subappaltatori e verifica prima della mobilitazione.
  • Cerca attentamente i certificati di revisione:[] Controllare che le date di assicurazione, di assicurazione aggiuntiva e di copertura corrispondano al contratto.
  • Ritali di politica del carrello:[] Impostare promemoria 45-60 giorni prima della scadenza per richiedere certificati aggiornati.
  • I subappaltatori uditi periodicamente[] per garantire che mantengano copertura e pagamento dei premi.
  • Store documenti digitalmente[[] in un sistema centralizzato che permette un rapido recupero durante gli audit o dopo una perdita.

I proprietari e gli appaltatori generali possono anche utilizzare strumenti come servizi di monitoraggio delle assicurazioni di terze parti o software di gestione dei contratti per automatizzare i controlli di conformità e ridurre gli oneri amministrativi.

Pitfalls comune e come evitare di loro

  • Esporre un COI è sufficiente:[ Anche se il certificato elenca il proprietario come assicurato aggiuntivo, l'approvazione della politica reale potrebbe non essere in vigore.
  • Non c'è alcun controllo per le esclusioni:[ Molte politiche CGL contengono esclusioni per il lavoro svolto da subappaltatori o per alcuni tipi di perdita (ad esempio, esplosione, collasso).
  • I limiti di subappaltatore:[] Un limite di CGL di un subappaltatore di $1M può essere esaurito dopo un reclamo.
  • Inadempimento di richiedere la copertura della coda:[ Per le politiche di reclamo (in particolare la responsabilità professionale), la copertura termina quando la politica scade. Richiede un “tail” o un periodo di report esteso per coprire i difetti latenti.
  • Ignorando le differenze nella legge statale:[ I requisiti di risarcimento dei lavoratori e di responsabilità generale variano per giurisdizione.

Risorse esterne per ulteriori orientamenti

Per approfondire la vostra comprensione dei requisiti di assicurazione costruzione, considerare queste risorse affidabili:

Conclusioni

I requisiti assicurativi nei contratti di costruzione non sono solo una base giuridica legale, ma sono uno strumento fondamentale per gestire i rischi, proteggere le attività e mantenere i progetti in programma. Comprendendo i tipi di copertura, i mandati contrattuali specifici (assicurati addizionali, rinuncia alla subroga, disposizioni di avviso), e l'importanza di una documentazione accurata, tutte le parti possono evitare costose sorprese.