Le clausole di forza maggiore sono una parte essenziale degli accordi di costruzione, soprattutto nel mondo imprevedibile di oggi. Queste clausole contribuiscono a definire ciò che accade quando gli eventi imprevisti impediscono alle parti di adempiere ai loro obblighi contrattuali. I progetti di costruzione sono intrinsecamente rischiosi, con tempi spesso che si allungano nei mesi o negli anni e che coinvolgono più parti interessate, catene di approvvigionamento complesse, e l'esposizione a condizioni meteorologiche, dispute di lavoro e cambiamenti normativi.

Cos'è una clausola di forza maggiore?

Una clausola di forza maggiore è una disposizione contrattuale che libera entrambe le parti da responsabilità o obbligo quando si verifica un evento straordinario o circostanza oltre il loro controllo.

Gli accordi di costruzione spesso incorporano disposizioni di forza maggiore per assegnare il rischio di interruzioni che nessuna delle parti avrebbe potuto anticipare o prevenire. Senza tale clausola, un contraente potrebbe essere ritenuto responsabile per ritardi causati da un uragano, o un proprietario potrebbe affrontare sanzioni per non fare pagamenti di progresso quando una crisi bancaria congela fondi. La clausola fornisce un quadro per sospendere le prestazioni, concedere le estensioni di tempo, e talvolta regolare il risarcimento durante gli eventi coperti.

È importante distinguere la forza maggiore da altri meccanismi di rischio-shifting. Ad esempio, una clausola di “cambiamento della legge” tratta nuove normative, mentre una clausola “conseguenti condizioni” affronta le condizioni del sito sconosciute. La forza maggiore è riservata ad eventi esterni e catastrofici che sono al di fuori del controllo delle parti.

Perché Force Majeure Matters in Costruzione

I progetti di costruzione sono complessi e spesso durano lunghi periodi. Gli eventi non previsti possono causare ritardi, costi aumentati o addirittura cancellazioni di progetto. Inclusa una clausola di forza maggiore aiuta a destinare i rischi e fornisce un processo chiaro per gestire tali interruzioni. L'industria edile è particolarmente vulnerabile agli eventi di majeure di forza per diversi motivi:

  • Sporti di tempo prolungati:[ I progetti pluriennali sono esposti a una più ampia gamma di potenziali disordini, dalle tempeste stagionali alle recessioni economiche.
  • La dipendenza dalle catene di approvvigionamento:[ Un'unica carenza di materiale o un arresto del trasporto può fermare il lavoro su un intero sito.
  • Dipendenze di terzi:[[]] Subappaltatori, fornitori, fornitori di servizi e agenzie governative tutti introducono punti di fallimento al di là del controllo del primo imprenditore.
  • Sentifidenza:[] Il lavoro all'aperto è direttamente influenzato da eventi meteorologici estremi, che stanno diventando più frequenti con i cambiamenti climatici.
  • L'intensità del lavoro:[ Strike, epidemie o cambiamenti politici dell'immigrazione possono decimare la forza lavoro disponibile.

Durante la pandemia COVID‐19, molti contratti di costruzione sono stati testati da arresti obbligati dal governo, carenze di approvvigionamento e malattia della forza lavoro. I progetti con clausole di forza di maggior rilievo ampiamente pronunciate sono stati meglio posizionati per rivendicare estensioni di tempo ed evitare danni.

Elementi chiave di una clausola di Majeure della Forza Comprehensive

Ogni clausola di forza maggiore dovrebbe affrontare diversi componenti fondamentali, di seguito si abbatte ogni elemento e si spiega la sua importanza nel contesto della costruzione.

1. Definizione di eventi di qualificazione

La maggior parte delle clausole includono un elenco di eventi specifici (ad esempio, “fuoco, inondazione, terremoto, guerra, rivolta, sciopero, epidemia, azione governativa”) e concludere con un “o qualsiasi altro evento oltre il ragionevole controllo del partito interessato.” Il catch-all è critico perché permette la clausola di coprire situazioni impreviste che nessuno potrebbe avere elencato in anticipo. Tuttavia, alcuni tribunali stretti interpretano

2. Requisiti di notifica

I progetti di costruzione richiedono una comunicazione rapida per mitigare i ritardi e coordinare le risposte. Una disposizione di notifica tipica richiede al soggetto interessato di dare comunicazione scritta entro un determinato numero di giorni (spesso 7-14) dopo essere stato informato dell'evento. L'avviso dovrebbe descrivere l'evento, il suo impatto anticipato sulle prestazioni e le misure da adottare per mitigarlo.

Alcune clausole impongono anche obblighi di segnalazione in corso, ad esempio, il contraente può avere bisogno di aggiornare il proprietario settimanale sullo stato dell'evento di forza maggiore e sulle eventuali modifiche al ritardo stimato, che tengono entrambe le parti informate e riducono il rischio di controversie in seguito.

3. Durata ed effetti

Descrivete quanto tempo si applica la clausola e quali rimedi sono disponibili. Le clausole di forza di costruzione consentono tipicamente la sospensione delle prestazioni durante l'evento e per un periodo ragionevole dopo la sua fine. La clausola dovrebbe specificare se il soggetto interessato ha diritto ad un'estensione del tempo solo, o anche ad un compenso aggiuntivo. In molti contratti di forma standard (come quelli pubblicati dall'American Institute of Architects), gli eventi di forza maggiore possono solo autorizzare il contraente ad un'estensione di pagamento, maest, maesting, maesting, non negoziare i contratti di pagamento.

La clausola può includere anche una “terminazione per convenienza” o una “data di fine” dopo la quale una parte può terminare il contratto se l’evento di forza maggiore dura oltre un determinato periodo (ad esempio, 90 o 180 giorni) che impedisce la sospensione indefinita e dà a entrambe le parti una strategia di uscita.

4. Obblighi di mitigazione

Le parti devono adottare misure ragionevoli per ridurre al minimo l'impatto. Una clausola di forza maggiore non dovrebbe essere un passaggio libero per non fare nulla. Le clausole più ben elaborate impongono un dovere di affermazione al partito interessato di utilizzare gli sforzi diligenti per riprendere le prestazioni non appena pratico. Ciò potrebbe includere materiali alternativi sourcing, riassegnare il lavoro alle aree non colpite, o negoziare soluzioni temporanee con il proprietario.

Le disposizioni relative alla mitigazione chiariscono inoltre che il soggetto interessato non può rivendicare la forza maggiore per ritardi che potrebbero essere evitati attraverso una pianificazione ragionevole. Ad esempio, se un imprenditore sapeva che una stagione di uragano si stava avvicinando ma non ha ordinato materiali a lungo termine presto, un tribunale potrebbe scoprire che il ritardo risultante non è stato giustificato.

Eventi di Majeure della Forza Comune in Costruzione

Mentre ogni contratto elenca eventi specifici, alcune categorie sono quasi sempre incluse. Capire questi aiuta le parti quando si tratta di bozze e negoziare le loro clausole.

  • Disastri naturali:[ Terremoti, inondazioni, uragani, incendi, tornado e tempeste gravi. Con il cambiamento climatico aumenta la frequenza e l'intensità del tempo estremo, questi eventi stanno diventando più comuni.
  • Guerra e terrorismo:[[] conflitto armato, disordini civili, atti di terrorismo e mobilitazioni militari che disgregano le catene di approvvigionamento o rendono i luoghi di lavoro non sicuri.
  • Pandemics and epidemics:[ La pandemia di COVID‐19 ha evidenziato la necessità di un'inclusione esplicita delle crisi sanitarie. Molte clausole di maestosità della forza maggiore non menzionavano le epidemie, portando a un contenzioso costoso.
  • Azioni di governo:[ Nuove leggi, regolamenti, permessi di fermo o rimozioni obbligatorie. Le modifiche nei codici di costruzione che richiedono la riprogettazione possono anche essere considerate forza maggiore se non prevedibili.
  • Parti del lavoro:[] Strikes, lockouts, rallentamenti del lavoro e carenze di lavoro causate da fattori al di là del controllo del datore di lavoro.
  • Scarsezza di materiali e di utilità:[ Esaurimenti di potenza, scarsità di carburante o interruzioni della catena di fornitura che non sono causate dalle azioni proprie del contraente.
  • Condizioni di sito impreviste: Mentre spesso coperto da una clausola separata, alcune disposizioni di forza maggiore includono eventi come reperti archeologici inaspettati o materiali pericolosi che non sono stati divulgati nei documenti di offerta.

Le parti dovrebbero considerare se includere disposizioni di “sub-force majeure” per subappaltatori e fornitori. Se un subappaltatore sperimenta un evento di forza maggiore, il primo imprenditore può essere giustificato dai propri obblighi, ma solo se il contratto estende la copertura agli eventi a valle. I moduli standard spesso lo fanno, ma i contratti su misura talvolta lasciano il primo imprenditore a rischio.

Considerazioni legali e applicabilità

Mentre le clausole di forza maggiore forniscono protezione, la loro applicazione dipende dalla lingua chiara e dalla legge applicabile. I tribunali possono controllare se l'evento è veramente al di là del controllo e imprevedibile. È fondamentale redigere queste clausole con attenzione e cercare consulenza legale. Diversi principi legali influenzano come i tribunali interpretano la forza maggiore:

  • Foreseeability:[] Molte giurisdizioni richiedono che l'evento di forza maggiore non fosse ragionevolmente prevedibile al momento della contrazione. Ad esempio, uno sciopero in un'industria con una storia di disagio di lavoro potrebbe essere considerato prevedibile, rendendo la clausola inapplicabile.
  • Causation:[[] Il partito interessato deve dimostrare che l'evento di forza maggiore ha effettivamente causato il ritardo o non prestazioni. Se il ritardo sarebbe avvenuto comunque a causa di altri motivi, non-escusati, la clausola non fornisce sollievo.
  • Burden della prova:[ Il partito che invoca la forza maggiore porta il peso di mostrare che l'evento si qualifica, che è stato dato avviso, e che gli sforzi di mitigazione sono stati fatti.
  • Impossibilità vs impraticabilità:[[] Alcune clausole richiedono che le prestazioni siano “impossibili”, mentre altre usano “impraticabili” o “impraticabili commercialmente”. Quest’ultima è più facile da soddisfare – può includere eventi che rendono le prestazioni estremamente difficili o costose, anche se non letteralmente impossibili.
  • Esclusività:[] Se un contratto ha una clausola di maestosità di forza completa, i tribunali spesso lo trattano come rimedio esclusivo per gli eventi coperti. Ciò significa che le parti non possono contare anche su dottrine di diritto comune come frustrazione di scopo a meno che la clausola non li preserva esplicitamente.

In Kelso v. Brite, un imprenditore edile è stato giustificato da danni di ritardo quando un'alluvione di cinquant'anni ha inondato il sito, nonostante il contratto non elencare "il barlume" specificamente, perché il catch-all coperto "agisce di Dio.

Le parti dovrebbero anche essere consapevoli delle differenze internazionali. In base ai sistemi di diritto civile (ad esempio, Francia, molti paesi del Medio Oriente), la forza maggiore è un concetto statutario con requisiti specifici. Nelle giurisdizioni di diritto comune (USA, UK, Australia), la clausola è puramente contrattuale. L'Associazione Internazionale di Bar offre clausole di forza modello che possono essere adattate per progetti transfrontalieri.

Migliori Pratiche per la stesura e la negoziazione delle Clausole di Majeure Force

Considerata l'elevata quota, è essenziale una stesura accurata, che è qui di seguito raccomandazioni per i proprietari, gli appaltatori e i subappaltatori.

Essere specifici ma flessibili

Una migliore pratica consiste nel includere almeno dieci a quindici esempi specifici (ad esempio, terremoto, inondazione, fuoco, epidemia, sciopero, guerra, terrorismo, ordine del governo, embargo, attacco informatico) e poi un ampio catch-all. Considerare i rischi emergenti: attacchi informatici ai sistemi di project management, errori dei droni o eventi legati al clima come “giorni di calore più rilevanti”.

Definire le Obblighi di Avviso e Documentazione

La clausola dovrebbe specificare la forma di avviso (ad esempio, e-mail seguita da copia dura), il periodo di tempo e il contenuto richiesto. È anche consigliabile richiedere alla parte interessata di fornire documentazione, come report meteo, ordini governativi o articoli di notizie, per giustificare la richiesta.

Indirizzo Compensazione e estensioni del tempo separatamente

In molti contratti di costruzione, i proprietari resistono a pagare per ritardi di forza maggiore perché stanno già portando il rischio attraverso i programmi di progetto estesi. Tuttavia, gli imprenditori possono negoziare il recupero dei costi per situazioni specifiche, come quando le azioni del proprietario hanno contribuito al ritardo o quando l'evento porta a un overhead esteso. Alcune clausole utilizzano un approccio tiered: estensione del tempo per qualsiasi evento, ma solo recupero dei costi sono disponibili.

Incorpora una previsione di scadenza o di fine di scadenza

Se il lavoro non può riprendere entro quel periodo (ad esempio, 120 giorni), o parte dovrebbe avere il diritto di terminare il contratto senza responsabilità, tranne per il lavoro già eseguito.

Allineare con Assicurazione e altre disposizioni di rischio

Coordinare la clausola di forza maggiore con i requisiti assicurativi del contratto. Eventuali eventi come il fuoco o l'alluvione possono essere coperti da assicurazione di rischio del costruttore, e la clausola dovrebbe chiarire che i proventi assicurativi sono il rimedio primario, non forza maggiore sollievo. Allo stesso modo, la clausola non dovrebbe duplicare o conflitto con altre disposizioni di condivisione del rischio come “condizioni di cambiamento” o “disturbazioni del sito”.

Rassegna e Aggiornamento Clausole Regolarmente

Il mondo post-COVID esige clausole che coprono esplicitamente la pandemica, le restrizioni governative e le interruzioni della supply chain. Allo stesso modo, come la tecnologia si evolve, considerare tra cui “cyber force majeure” per eventi che disabilitano i sistemi digitali.

Conclusioni

Le clausole di forza maggiore non sono caldaia; sono strumenti strategici di gestione del rischio che meritano un'attenta attenzione. Nel settore delle costruzioni, dove i progetti sono lunghi, complessi e esposti a innumerevoli variabili esterne, una clausola ben progettata può preservare le relazioni, evitare contenzioso costoso e mantenere i progetti in pista attraverso l'avversità. Entrambe le parti dovrebbero negoziare questi termini con attenzione per proteggere i loro interessi, bilanciare la specificità con flessibilità.

Per ulteriori indicazioni, consultare risorse come il AIA Documenti Contrattuali, che offrono una forza standard linguaggio maestoso che può essere modificato, o trattati legali sul diritto di costruzione. Inoltre, l'articolo JD Supra sulla forza maggiore nella costruzione] fornisce una visione pratica dei risultati recenti.