Introduzione: L'allure e le cadute del design-Build

Il metodo di consegna del progetto di progettazione-costruzione ha acquisito una significativa trazione nel settore delle costruzioni per la sua promessa di una comunicazione semplificata, tempi ridotti del progetto e responsabilità a un unico punto. Con la fusione delle funzioni di progettazione e costruzione in un unico contratto con un unico soggetto, spesso chiamato il costruttore di design o design-build contractor, i proprietari sperano di evitare il dito-pointing che spesso affligge progetti tradizionali di progettazione-bid-build.

Comprendere il quadro giuridico del progetto-costruire

In un contratto di progettazione-costruzione, il costruttore si assume la responsabilità sia per la progettazione che per la costruzione del progetto. Questo differisce fondamentalmente dal modello tradizionale di progettazione-progetto-costruzione dove il proprietario si contrappone separatamente con un architetto/ingegnere e un general contractor, creando due catene di privity separate.

Le implicazioni legali di questa struttura sono significative. Il costruttore-designer detiene in modo efficace sia la responsabilità professionale tipicamente affidata dai progettisti e la responsabilità di costruzione di un imprenditore generale. Questa doppia esposizione può portare a complessi requisiti di assicurazione e potenziali lacune nella copertura. Inoltre, molte leggi di licenza statale e normative professionali sono state scritte per il modello tradizionale, creando potenziali problemi di conformità quando una società di costruzione offre servizi di progettazione o un'impresa di architettura prende sul rischio di costruzione.

Rischi legali per i proprietari in Design-Build

Mentre i proprietari beneficiano di un unico punto di responsabilità, anche essi affrontano rischi legali unici che richiedono una attenta mitigazione.

Errori di progettazione e ricorso limitato

In un modello tradizionale di progettazione-bid-build, il proprietario può perseguire l'architetto per le carenze di progettazione e l'appaltatore generale per i difetti di costruzione. In progettazione-build, il proprietario ha solo una parte da perseguire - il costruttore di design. Se il costruttore di design è sottocapitalizzato, ha un'assicurazione insufficiente, o diventa insolvente, il proprietario di recupero di fronte può essere effettivamente limitato.

Campo d'applicazione Creep e Cambiare le controversie di ordine

I contratti di progettazione spesso iniziano con una specifica di prestazione o un design concettuale piuttosto che con documenti di costruzione completi. Questa ambiguità può portare a un'estensione strisciante come il progetto evolve e le aspettative del proprietario cambiamento. Le controversie spesso sorgono se una modifica richiesta costituisce un "cambiamento di portata" che garantisce ulteriori tempi e costi, o una "clarificazione" già inclusa nel contratto.

Caps e Limitazioni di Damages

I contratti di progettazione includono clausole che coprono la responsabilità del costruttore o escludono alcuni tipi di danni, come danni conseguenti. Ad esempio, un contratto potrebbe limitare la responsabilità totale del costruttore di design al valore del contratto, o escludere profitti persi, ritardare i danni o la perdita di utilizzo.

Avanzate implicite e protezioni statutarie

Molte giurisdizioni implicano alcune garanzie nei contratti di costruzione, come la garanzia implicita di abitudine o la garanzia implicita delle prestazioni del lavoro. In progettazione-build, la domanda sorge se queste garanzie si estendono al componente di progettazione. Alcuni tribunali hanno ritenuto che il progetto-costruttore garantisce che il progetto sarà privo di difetti strutturali e adatto per il suo scopo previsto, mentre altri hanno garanzie limitate per la lavorazione di costruzione.

Rischi legali per i costruttori di design (Contrattori)

I contraenti che si assumono la responsabilità progettuale devono affrontare esposizioni legali altrettanto gravi che richiedono una gestione proattiva.

Responsabilità di progettazione per errori che non si originano con il contraente

Il progetto di un subconsulente deve essere considerato un'assicurazione di responsabilità professionale, che può essere considerata come un'assicurazione di responsabilità professionale.

Ritardi causati da problemi di progettazione

Nel caso di progettazione-costruzione, l'appaltatore non può incolpare l'architetto del proprietario per un ritardo; il ritardo è attribuibile al costruttore di design. Questo può innescare clausole di danno liquidato o esporre il costruttore di design per ritardare le richieste da subappaltatori e fornitori. Per mitigare questo rischio, il costruttore di design dovrebbe costruire un tempo adeguato nel programma di recensioni, approvazioni, coordinamento.

Ambiguità contrattuali e conflitti di ruolo

I contratti di progettazione contengono spesso un linguaggio ambiguo circa l'assegnazione del rischio per condizioni impreviste, cambiamenti di legge o condizioni di sito diverse. Poiché il costruttore di design è responsabile sia per il design che per la costruzione, i proprietari possono sostenere che il costruttore di design dovrebbe anticipare tutte le condizioni, compresi quelli nascosti. Il contratto dovrebbe chiaramente assegnare la responsabilità per l'indagine del sito e includere una clausola di condizioni del sito che protegge il costruttore di design quando i documenti effettivamente indicati differiscono materialmente.

Rischi di licenza e di regolamentazione

Molti stati proibiscono un'impresa di costruzione di architettura o ingegneria senza una licenza professionale. Le aziende di design-build devono navigare con attenzione questi ostacoli normativi, spesso formando una joint venture con un professionista di design autorizzato o assicurando che il lavoro di progettazione sia eseguito da un'entità autorizzata sotto il controllo del costruttore di design.

Strategie di mitigazione chiave legale per entrambe le parti

La gestione del rischio attiva è essenziale per un progetto di successo, che dovrebbe essere integrato nel piano di esecuzione del contratto e del progetto.

Progetti di contratti chiari e completi

Il contratto di progettazione-costruzione dovrebbe essere meticolosamente redatto per definire la portata del lavoro, i criteri di progettazione, gli standard di prestazione e i criteri di accettazione.

Rischio di assegnazione attraverso le guerre e le indennitÃ

Le garanzie espresse dovrebbero coprire sia la qualità della progettazione che quella della costruzione; il contratto dovrebbe indicare che il progetto sarà conforme ai codici e agli standard applicabili e sarà adatto per il suo scopo previsto. Le clausole di indennizzo dovrebbero essere comuni e ragionevoli, con il costruttore di design che indennizzi il proprietario per le rivendicazioni derivanti dalla sua prestazione, e il proprietario che indennizza il costruttore di design per le rivendicazioni derivanti dagli atti o dalle solemissioni del proprietario.

Programmi di assicurazione completi

L'assicurazione è uno strumento critico per la gestione dei rischi di progettazione. Il proprietario dovrebbe richiedere al costruttore di design di portare sia l'assicurazione di responsabilità generale commerciale (CGL) per i difetti di costruzione e la responsabilità professionale (errors & omissions) assicurazione per gli errori di progettazione. Il costruttore di design dovrebbe anche richiedere ai suoi subconsultanti di progettazione di portare la copertura di responsabilità professionale con limiti adeguati.

Robuste procedure di gestione dei cambiamenti

Il contratto dovrebbe stabilire un processo formale per richiedere, valutare e approvare le modifiche. Questo processo dovrebbe includere limiti di tempo per la revisione, requisiti per la documentazione scritta e un meccanismo per risolvere i disaccordi prima del processo di lavoro.

Meccanismi di risoluzione alternativa delle controversie

La litigiosa può essere costoso e richiede tempo per le controversie di progettazione-costruzione, che spesso comportano questioni tecniche. Il contratto dovrebbe includere un processo di risoluzione delle controversie incline, come la negoziazione seguita dalla mediazione, e infine vincolante arbitrato o contenzioso. Molti contratti di progettazione-costruzioni includono un consiglio di revisione della controversia (DRB) composto da esperti neutrali che possono emettere raccomandazioni non vincolante prima della vita di una controversia.

Il ruolo delle specifiche di prestazione

I contratti di progettazione si basano spesso sulle specifiche delle prestazioni piuttosto che sulle specifiche prescrittive. Una specifica delle prestazioni descrive il risultato desiderato (ad esempio, "l'edificio deve raggiungere una Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) Gold Certification") senza distribuire i mezzi e i metodi.

Considerazioni speciali per il settore pubblico Design-Build

I proprietari pubblici spesso utilizzano progetti di progettazione e infrastrutture, ma le leggi sugli appalti pubblici creano ulteriori rischi legali. I requisiti di offerta competitivi, gli obiettivi aziendali svantaggiati (DBE) e gli obblighi di divulgazione pubblica possono complicare il processo di progettazione-costruzione. In molte giurisdizioni, i contratti di progettazione pubblica sono soggetti a restrizioni legali su indennizzo e limitazione di responsabilità.

Tendenze di giurisprudenza nelle controversie di progettazione-collocato

I recenti casi di tribunale hanno plasmato il paesaggio legale per la costruzione-costruzione. Ad esempio, in Città di Cincinnati v. Cincinnati SMSA, Inc., il tribunale ha affrontato l'applicazione delle limitazioni di responsabilità nei contratti di progettazione-costruzione.

Migliori Pratiche per i Proprietari

  • Pre-qualifica le aziende di progettazione:[ Valutare la loro forza finanziaria, l'esperienza con progetti simili, e la copertura assicurativa prima di emettere una richiesta di proposte.
  • Utilizzare un approvvigionamento a due stadi:[ Prima valutare le qualifiche e poi richiedere il prezzo e le proposte tecniche da una lista corta di aziende qualificate.
  • Condurre recensioni di progettazione indipendenti:[] Hire un ingegnere di terze parti per rivedere il lavoro del costruttore di design durante la fase di progettazione per catturare gli errori in anticipo.
  • Richiedete un programma di progetto con pietre miliari:[] Controllate i progressi contro il programma e i ritardi di indirizzo prima che si mettano.
  • Documenta tutte le comunicazioni:[] Mantenere un record scritto di tutte le decisioni di progettazione, approvazioni e modifiche per sostenere le rivendicazioni future o difese.

Migliori Pratiche per Design-Builders

  • Team con professionisti esperti del design:[ Coinvolge architetti e ingegneri che comprendono i mezzi e i metodi di costruzione per evitare progetti non ricostruiti.
  • Perform una recensione costruttiva: Prima di finalizzare il disegno, esaminarlo per la fattibilità, i costi e gli impatti di pianificazione.
  • Assicurare un'assicurazione appropriata:[ Assicurare la copertura di responsabilità professionale si estende all'intero team di progetto, compresi i subappaltatori che forniscono servizi di progettazione.
  • Utilizzare dei subappalti chiari:[] Passare attraverso i rischi ai subappaltatori e ai consulenti di progettazione attraverso accordi subappaltati ben progettati.
  • Mantenere un registro di cambiamento e un calendario:[ Traccia ogni cambiamento e il suo impatto sul tempo e sui costi, e ottenere l'approvazione scritta prima di procedere.

Conclusioni

Con contratti di progettazione, i proprietari devono essere vigili sui termini contrattuali che limitano i loro rimedi, mentre i costruttori di design devono gestire la responsabilità professionale che viene a prendere la responsabilità per il design.