Introdução: O fascínio e as armadilhas do projeto-construir

O método de entrega de projetos de construção ganhou uma tração significativa em toda a indústria de construção por sua promessa de comunicação simplificada, prazos reduzidos de projeto e responsabilização de um único ponto. Ao fundir as funções de projeto e construção sob um único contrato com uma única entidade – muitas vezes chamado de construtor de projetos ou empreiteiro de construção de projetos – os proprietários esperam evitar a indicação de dedo que frequentemente atormenta projetos tradicionais de construção de projetos. No entanto, essa consolidação de responsabilidade introduz um conjunto distinto de riscos legais que tanto proprietários quanto empreiteiros devem navegar cuidadosamente. A natureza integrada de mudanças de projeto-construção de quadros tradicionais de responsabilidade, altera a alocação de risco e exige uma abordagem mais sofisticada para a elaboração de contratos e gestão de projetos. Compreender essas exposições legais antes de assinar o contrato é essencial para proteger seus interesses e garantir que o projeto seja bem sucedido sem litígios dispendiosos.

Compreender o Quadro Jurídico Constituído pelo Design

Em um contrato de projeto-construção, o construtor de projeto assume a responsabilidade tanto pela concepção quanto pela construção do projeto. Isto difere fundamentalmente do modelo tradicional de projeto-bid-build, onde o proprietário contrata separadamente com um arquiteto/engenheiro e um empreiteiro geral, criando duas cadeias de privacidade separadas. No projeto-build, o proprietário tem uma relação contratual única, que simplifica a administração, mas concentra risco no construtor de projeto. O construtor de projeto muitas vezes subcontrata o trabalho de projeto real para uma empresa de arquitetura ou engenharia e o trabalho de construção para o comércio de empreiteiros, mas permanece legalmente responsável para o proprietário de todo o projeto, incluindo erros de projeto ou construção.

As implicações legais desta estrutura são significativas. O construtor de design efetivamente detém a responsabilidade profissional tipicamente suportada por designers e a responsabilidade de construção de um contratante geral. Esta exposição dupla pode levar a exigências complexas de seguros e potenciais lacunas de cobertura. Além disso, muitas leis de licenciamento estatal e regulamentos profissionais foram escritos para o modelo tradicional, criando potenciais problemas de conformidade quando uma empresa de construção oferece serviços de design ou uma empresa de arquitetura assume risco de construção. Compreender essas nuances jurisdicionais é fundamental antes de entrar em um acordo de construção de design.

Riscos legais para proprietários em projeto-construir

Enquanto os proprietários se beneficiam de um único ponto de responsabilidade, eles também enfrentam riscos legais únicos que exigem uma mitigação cuidadosa.

Erros de Desenho e Recurso Limitado

Um dos riscos mais significativos para os proprietários é a consequência de erros de design. Em um modelo de projeto-bid-build tradicional, o proprietário pode perseguir o arquiteto para deficiências de projeto e o contratante geral para defeitos de construção. Em construção de projeto, o proprietário tem apenas uma parte a perseguir - o construtor de design. Se o construtor de projeto é subcapitalizado, tem seguro inadequado, ou se torna insolvente, o recurso do proprietário pode ser efetivamente limitado. Mesmo quando a recuperação é possível, o proprietário pode enfrentar dificuldade em isolar se um problema decorre de projeto ou construção, complicando reivindicações. Para mitigar este risco, os proprietários devem exigir que o construtor de projeto para transportar seguros de responsabilidade profissional robustos que especificamente cobre erros de design, e deve realizar uma diligência financeira completa sobre a entidade.

Escopo de Litígios de Ordem

Os contratos de construção de projetos geralmente começam com uma especificação de desempenho ou um projeto conceitual em vez de documentos de construção completos. Essa ambiguidade pode levar à fluência do escopo à medida que o projeto evolui e as expectativas do proprietário mudam. Discutem-se frequentemente sobre se uma mudança solicitada constitui uma "alteração de escopo" que justifique tempo e custo adicionais, ou uma "clarificação" já incluída no contrato. Os proprietários devem insistir em um escopo de trabalho claramente definido, incluindo uma lista detalhada de pressupostos e exclusões, e devem estabelecer um processo formal de gestão de mudanças no contrato. Incluindo uma licença de contingência também pode ajudar a reduzir o atrito quando pequenas mudanças são necessárias.

Limites de responsabilidade e limites de danos

Os contratos de construção de projetos geralmente incluem cláusulas que cobrem a responsabilidade do construtor de projetos ou excluem certos tipos de danos, como danos conseqüentes. Por exemplo, um contrato pode limitar a responsabilidade total do construtor de projetos ao valor do contrato, ou excluir lucros perdidos, danos por atraso ou perda de uso. Essas limitações podem restringir severamente a recuperação de um proprietário se uma falha de projeto causa um extenso retrabalho ou atrasa uma instalação geradora de receita. Os proprietários devem rever essas cláusulas cuidadosamente e negociar exceções razoáveis por negligência grosseira, má conduta deliberada ou violações da lei.

Garantias e Proteçãos Estatutárias

Muitas jurisdições implicam em certas garantias em contratos de construção, como a garantia implícita de habitabilidade ou a garantia implícita de desempenho profissional. Na construção de projetos, surge a questão de saber se essas garantias se estendem ao componente de projeto. Alguns tribunais afirmam que o construtor de projetos garante que o projeto será livre de defeitos e adequado para o seu propósito, enquanto outros têm garantias limitadas para o trabalho de construção. Os proprietários devem garantir que o contrato explicitamente inclui garantias que abrangem tanto o projeto quanto a qualidade de construção, e devem especificar padrões de desempenho para o projeto concluído, como metas de eficiência energética ou capacidades de carga estrutural.

Riscos jurídicos para os construtores de projetos (contratores)

Os contratantes que assumem a responsabilidade pelo design enfrentam exposições legais igualmente graves que exigem uma gestão proativa.

Responsabilidade por projetos de erros não originados pelo contratante

Quando um contratante age como construtor de design, torna-se vicariamente responsável por erros de design cometidos pelo seu arquiteto ou engenheiro subcontratado. Mesmo que o contratante não tenha experiência em design, ele será mantido ao mesmo padrão de cuidados como um designer profissional. Isso pode ser particularmente arriscado se o subcontratante do seguro de responsabilidade profissional do subcontratante é inadequado ou se o subcontratante sai da empresa. O construtor de design deve exigir que seus subconsultores de design para transportar cobertura de responsabilidade profissional adequada e nomear o construtor de design como um seguro adicional sobre essa política. Além disso, o construtor de design deve incluir disposições de fluxo-down em seus subcontratos que passam através de responsabilidade por erros de design para o subconsultor.

Atrasos causados por problemas de projeto

Revisões de projeto, erros ou informações incompletas podem causar atrasos significativos na construção. No projeto-construção, o contratante não pode culpar o arquiteto do proprietário por um atraso; o atraso é atribuível ao construtor de projeto. Isso pode desencadear cláusulas de danos liquidadas ou expor o construtor de projeto para atrasar as reivindicações de subcontratantes e fornecedores. Para mitigar esse risco, o construtor de projeto deve construir tempo adequado para a programação de revisões de projeto, aprovações e coordenação. O contrato também deve definir claramente os períodos de revisão do proprietário e as consequências se o proprietário não responder oportunamente, uma vez que atrasos causados pelo proprietário podem se tornar uma fonte de disputa.

Ambiguidades contratuais e conflitos de papéis

Os contratos de construção de design muitas vezes contêm linguagem ambígua sobre a atribuição de risco para condições imprevistas, mudanças na lei ou condições diferentes de local. Como o construtor de design é responsável tanto pelo design quanto pela construção, os proprietários podem argumentar que o construtor de design deve ter antecipado todas as condições, incluindo as ocultas. O contrato deve claramente atribuir a responsabilidade pela investigação de site e incluir uma cláusula de condições diferentes que protege o construtor de design quando as condições reais diferem materialmente das indicadas nos documentos de contrato. O construtor de design também deve garantir que o "escopo de trabalho" do contrato é definido com precisão suficiente para evitar disputas sobre o que é incluído versus o que é trabalho extra.

Riscos de licenciamento e de regulamentação

Muitos estados proíbem uma empresa de construção de praticar arquitetura ou engenharia sem uma licença profissional. Empresas de construção de design devem navegar com cuidado, muitas vezes, formando uma joint venture com um profissional de design licenciado ou garantindo que o trabalho de projeto é realizado por uma entidade licenciada sob o controle do construtor de design. Falha em cumprir as leis de licenciamento pode resultar em anular o contrato, disgorgement de taxas, ou até mesmo penal penal penal. O construtor de design deve consultar com aconselhamento legal em cada jurisdição onde ele opera para garantir a sua estrutura corporativa e acordos contratuais cumprir com os requisitos de licenciamento local.

A gestão de riscos pró-activos é essencial para um projecto bem sucedido de construção de projectos, devendo as seguintes estratégias ser incorporadas no plano de execução do contrato e do projecto.

Redação de Contratos Completos e Completos

O contrato de construção de projetos deve ser meticulosamente elaborado para definir o escopo do trabalho, critérios de projeto, padrões de desempenho e critérios de aceitação. Termos vagos como "padrão industrial" ou "melhor prática" devem ser substituídos por benchmarks mensuráveis. O contrato também deve especificar a ordem de precedência dos documentos (por exemplo, especificações sobrepõem-se a desenhos ou vice-versa) para evitar conflitos. Ambas as partes devem usar contratos de construção de projetos de forma padrão publicados por organizações como o ConsensoDocs[] ou o American Institute of Architects, mas com modificações adequadas para abordar riscos específicos do projeto.

Alocando risco através de garantias e indenização

As garantias expressas devem abranger tanto a qualidade de projeto quanto a qualidade de construção. O contrato deve indicar que o projeto será conforme com os códigos e normas aplicáveis e ser adequado para o seu propósito. As cláusulas de indenização devem ser mútuas e razoáveis, com o construtor de projeto indenizando o proprietário para reclamações decorrentes de seu desempenho, e o proprietário indenizando o construtor de projeto para reclamações decorrentes dos atos ou omissões do proprietário. As indenização não deve exigir que qualquer das partes indenize o outro por sua própria negligência, se isso violar a lei local (como em muitos estados).

Programas de Seguro Integral

O seguro é uma ferramenta crítica para gerir os riscos de construção de design. O proprietário deve exigir que o construtor de design para transportar tanto o comercial geral responsabilidade (CGL) seguro para defeitos de construção e responsabilidade profissional (erros e omissões) seguro para erros de projeto. O construtor de design também deve exigir que os seus subconsultores de design para transportar cobertura de responsabilidade profissional com limites adequados. É importante notar que as políticas padrão CGL muitas vezes excluir serviços de design, por isso uma política de responsabilidade profissional separada é essencial. Além disso, o proprietário deve considerar a obtenção de um projeto-específico política de responsabilidade profissional que abrange todos os profissionais de design do projeto. O Instituto Internacional de Gestão de Riscos fornece orientações sobre as melhores práticas de seguros de construção.

Procedimentos de Gestão de Alterações Robust

O contrato deverá estabelecer um processo formal para solicitar, avaliar e aprovar alterações. Este processo deverá incluir prazos para revisão, requisitos para documentação escrita e um mecanismo para resolver divergências antes do trabalho. Um registo de ordens de alteração de projecto deve ser mantido por ambas as partes. O contrato deverá também abordar a forma como as alterações afectam o calendário do projecto e se o construtor de projecto tem direito a tempo adicional ou compensação para alterações dirigidas pelo proprietário.

Mecanismos alternativos de resolução de litígios

A acusação pode ser cara e demorada para disputas de construção de design, que muitas vezes envolvem questões técnicas. O contrato deve incluir um processo de resolução de disputas em camadas, como negociação seguida de mediação, e finalmente arbitragem ou litígio vinculante. Muitos contratos de construção de design incluem um conselho de revisão de disputas (DRB) composto por especialistas neutros que podem emitir recomendações não vinculativas no início da vida de uma disputa.A Associação Americana de Arbitragem oferece regras especializadas de arbitragem de construção que podem simplificar o processo.

O papel das especificações de desempenho

Os contratos de construção de projetos dependem frequentemente de especificações de desempenho e não de especificações prescritivas. Uma especificação de desempenho descreve o resultado desejado (por exemplo, "o edifício deve alcançar uma Liderança em Energia e Design Ambiental (LEED) Certificação de Ouro") sem ditar os meios e métodos. Embora isso dê flexibilidade ao construtor de projetos, também cria riscos legais se o proprietário posteriormente disputar se a instalação entregue cumpre os critérios de desempenho declarados. Ambas as partes devem investir tempo significativo no desenvolvimento de critérios de desempenho claros e objetivos durante as negociações pré-contratadas. Os critérios devem ser mensuráveis e verificáveis, e o contrato deve estabelecer um procedimento de teste e aceitação. Critérios de desempenho ambíguos são uma fonte frequente de litígio no contexto de construção de projetos.

Considerações especiais para o projeto do setor público

Os proprietários públicos costumam utilizar projetos de construção de projetos de transporte e infraestrutura. No entanto, as leis de contratos públicos criam riscos legais adicionais. Requisitos de licitação competitivos, objetivos de empresas desfavorecidas (DBE) e obrigações de divulgação pública podem complicar o processo de construção de projetos. Em muitas jurisdições, os contratos públicos de construção de projetos estão sujeitos a restrições legais sobre indenização e limitação de responsabilidade. Os proprietários públicos também devem garantir que os contratos de construção de projetos cumpram as leis estaduais e locais, e que os critérios de adjudicação de contratos são transparentes e objetivos. Os construtores de projetos de projetos públicos devem estar cientes dos procedimentos de protesto de licitação e do potencial de solicitações de registros públicos para expor suas propostas aos concorrentes.

Tendências da Lei de Caso em Disputas de Construção de Projetos

Os processos judiciais recentes moldaram o cenário jurídico para a construção de design. Por exemplo, em ] Cidade de Cincinnati v. Cincinnati SMSA, Inc., o tribunal abordou a aplicabilidade das limitações de responsabilidade em contratos de construção de design. Em Empresa de Construção Turner v. National Union Fire Insurance Co.[, o tribunal examinou questões de cobertura de seguros quando um construtor de design é processado por defeitos de projeto e construção. Embora uma revisão detalhada da jurisprudência esteja além do escopo deste artigo, tanto os proprietários quanto os construtores de design devem estar cientes de que os tribunais tendem a construir estritamente as limitações de responsabilidade contra o redator, e que a linguagem de contrato ambígua será muitas vezes resolvida contra a parte que o redigiu. Isto sublinha a importância da linguagem clara e inequívoca do contrato.

Melhores práticas para os proprietários

  • Pré-qualificar empresas de construção de design: Avaliar a sua força financeira, experiência com projetos semelhantes e cobertura de seguros antes de emitir um pedido de propostas.
  • Use um concurso público em duas fases: Primeiro, avalie as qualificações e depois solicite propostas de preços e técnicas a uma lista de empresas qualificadas.
  • Conduzir avaliações independentes de design: Contratar um engenheiro de terceiros para rever o trabalho do construtor de design durante a fase de projeto para pegar erros cedo.
  • Requer um cronograma de projeto com marcos: Monitore o progresso contra o cronograma e os atrasos de endereço antes de compõe.
  • Documento todas as comunicações: Mantenha um registro escrito de todas as decisões de projeto, aprovações e alterações para apoiar futuras reivindicações ou defesas.

Melhores práticas para os construtores de design

  • Equipa com profissionais de design experientes: Envolve arquitetos e engenheiros que entendem de meios de construção e métodos para evitar projetos inconstruíveis.
  • Realizar uma revisão de construcibilidade: Antes de finalizar o projeto, reveja-o para efeitos de viabilidade, custo e impactos de programação.
  • Segurar o seguro adequado: Garantir que a cobertura de responsabilidade profissional se estende a toda a equipe do projeto, incluindo subcontratantes que prestam serviços de design.
  • Use subcontratos claros: Passe através de riscos para subcontratantes e consultores de concepção através de contratos de subcontratação bem elaborados.
  • Mantenha um registo de alterações e um calendário: Acompanhe cada alteração e o seu impacto sobre o tempo e o custo, e obtenha a aprovação escrita antes de prosseguir.

Conclusão

Os contratos de construção de projetos oferecem vantagens significativas em termos de eficiência e colaboração, mas também concentram riscos legais de formas diferentes da entrega tradicional de projetos. Os proprietários devem estar atentos aos termos de contratos que limitam seus remédios, enquanto os construtores de projetos devem gerenciar a responsabilidade profissional que vem com assumir a responsabilidade pelo design. Ao entender esses riscos legais e implementar estratégias robustas de mitigação, incluindo linguagem clara de contratos, seguro abrangente e gerenciamento de projetos proativos, ambas as partes podem aproveitar os benefícios da construção de projetos, minimizando a exposição a disputas dispendiosas. A chave é tratar a gestão de riscos legais como parte integrante do planejamento de projetos desde o início, não sendo um problema após o que ocorre.Com atenção cuidadosa a essas questões, a construção de projetos pode oferecer projetos bem sucedidos que beneficiam todos os interessados.