Понимание форс-мажорных условий в строительных соглашениях

Оговорки о форс-мажорных обстоятельствах являются неотъемлемой частью строительных соглашений, особенно в сегодняшнем непредсказуемом мире. Эти оговорки помогают определить, что происходит, когда непредвиденные события мешают сторонам выполнять свои договорные обязательства. Строительные проекты по своей сути рискованны, с временными рамками, часто растянутыми на месяцы или годы и с участием нескольких заинтересованных сторон, сложных цепочек поставок и подверженности погодным условиям, трудовым спорам и нормативным изменениям. Хорошо составленная оговорка о форс-мажорных обстоятельствах может означать разницу между проектом, который переживает срыв, и тем, который сводится к судебному разбирательству. Эта статья обеспечивает всестороннее изучение оговорок о форс-мажорных обстоятельствах в строительных соглашениях, охватывающих их цель, ключевые элементы, правовые соображения и передовую практику для составления и переговоров.

Что такое форс-мажорный пункт?

Оговорка о форс-мажорных обстоятельствах - это договорное положение, которое освобождает обе стороны от ответственности или обязательства, когда происходит чрезвычайное событие или обстоятельство, не зависящее от них. Общие события включают стихийные бедствия, войны, забастовки или пандемии. Термин "форс-мажор" является французским для "превосходной силы", и в юридическом контексте он относится к событиям, которые делают работу невозможной, неосуществимой или незаконной. В отличие от доктрин общего права, таких как невозможность или разочарование цели, оговорка о форс-мажорных обстоятельствах является созданием контракта - его объем и эффект полностью зависят от языка, который стороны выбирают.

В соглашениях о строительстве часто предусматриваются форс-мажорные обстоятельства, позволяющие распределить риск сбоев, которые ни одна из сторон не могла предвидеть или предотвратить. Без такого положения подрядчик может быть привлечен к ответственности за задержки, вызванные ураганом, или владелец может столкнуться с штрафами за невыполнение платежей за прогресс, когда банковский кризис замораживает средства. В этом пункте предусмотрены рамки для приостановления деятельности, продления сроков и иногда корректировки компенсации во время покрытых событий.

Важно отличать форс-мажор от других механизмов, меняющих риск. Например, в пункте «изменение в законе» рассматриваются новые правила, а в пункте «скрытые условия» рассматриваются неизвестные условия места. Форс-мажорные обстоятельства зарезервированы для внешних катастрофических событий, которые находятся вне контроля сторон. Понимание этих различий помогает составителям избежать дублирования и пробелов в распределении рисков.

Почему форс-мажор имеет значение в строительстве

Строительные проекты сложны и часто охватывают длительные периоды. Неожиданные события могут вызвать задержки, увеличение затрат или даже отмену проекта. Включение форс-мажорной оговорки помогает распределить риски и обеспечивает четкий процесс обработки таких сбоев. Строительная отрасль особенно уязвима к форс-мажорным событиям по нескольким причинам:

Во время пандемии COVID-19 многие строительные контракты были проверены правительственными остановками, нехваткой предложения и болезнью рабочей силы. Проекты с широко сформулированными форс-мажорными положениями были лучше расположены, чтобы требовать продления времени и избежать ущерба. Те, у кого были узкие или отсутствующие положения, столкнулись с спорными спорами о том, квалифицируется ли пандемия как форс-мажор. Пандемия служила суровым напоминанием о том, что форс-мажорные положения должны быть разработаны с предвидением и гибкостью.

Ключевые элементы всеобъемлющего форс-мажорного положения

В каждом пункте о форс-мажорных обстоятельствах должны быть рассмотрены несколько основных компонентов. Ниже мы разбиваем каждый элемент и объясняем его важность в контексте строительства.

1.Определение квалификационных событий

Ясно указать, какие события квалифицируются как форс-мажор. Большинство положений включают список конкретных событий (например, «огонь, наводнение, землетрясение, война, бунт, забастовка, эпидемия, действия правительства») и заключают с уловом-все, такие как «или любое другое событие, не зависящее от затрагиваемой стороны». Все уловы имеют решающее значение, поскольку это позволяет оговорке охватывать непредвиденные ситуации, которые никто не мог перечислить заранее. Однако некоторые суды интерпретируют уловы узко, применяя правило ejusdem generis , что общие термины ограничены тем же самым видом, что и конкретные примеры. Чтобы избежать этого, составители должны использовать явные формулировки, такие как «включая, но не ограничиваясь» и описывать события с достаточной широтой.

2. Требования к уведомлению

В типовом положении об уведомлении затрагиваемая сторона должна письменно уведомлять в течение установленного количества дней (часто от 7 до 14) после того, как ей стало известно о событии. В уведомлении должно быть описано событие, его ожидаемое воздействие на результаты деятельности и шаги, предпринимаемые для его смягчения. Непредоставление своевременного уведомления может привести к отказу от права требовать форс-мажорной помощи.

В некоторых положениях также предусмотрены обязательства по представлению отчетности, которые выполняются в настоящее время. Например, подрядчику может потребоваться еженедельно информировать владельца о статусе форс-мажорных обстоятельств и любых изменениях в расчетной задержке. Эти положения информируют обе стороны и снижают риск возникновения споров в будущем.

3. Продолжительность и последствия

Опишите, как долго применяется положение и какие средства правовой защиты имеются. В положениях о форс-мажорных обстоятельствах строительства обычно допускается приостановление исполнения в течение события и в течение разумного периода после его окончания. В пункте следует указать, имеет ли затрагиваемая сторона право только на продление времени или на дополнительную компенсацию. Во многих стандартных контрактах (например, опубликованных Американским институтом архитекторов) форс-мажорные события только дают подрядчику право на продление срока, а не на дополнительную оплату. Однако стороны могут договориться о возмещении затрат, если событие является особенно серьезным или если владелец хочет побудить подрядчика оставаться в режиме ожидания.

Положение может также включать в себя "прекращение для удобства" или "срок окончания", после которого любая из сторон может расторгнуть договор, если форс-мажорное событие длится дольше определенного периода (например, 90 или 180 дней).

4. Обязательства по смягчению

Требовать от сторон принятия разумных мер для сведения к минимуму последствий. Оговорка о форс-мажорных обстоятельствах не должна быть свободным ходом, чтобы ничего не делать. Большинство хорошо составленных положений налагают на затрагиваемую сторону утвердительную обязанность использовать прилежные усилия для возобновления работы как можно скорее. Это может включать в себя поиск альтернативных материалов, перераспределение рабочей силы в незатронутые районы или переговоры о временных обходных путях с владельцем. Неспособность смягчить последствия может уменьшить или устранить помощь, иным образом доступную.

Положения о смягчении последствий также разъясняют, что затрагиваемая сторона не может требовать форс-мажорных обстоятельств в связи с задержками, которых можно было бы избежать путем разумного планирования. Например, если подрядчик знал о приближении сезона ураганов, но не смог заказать материалы с длинными свинцами на ранней стадии, суд может обнаружить, что возникшая задержка не была оправдана.

Общие форс-мажорные события в строительстве

Хотя в каждом контракте будут перечислены конкретные события, почти всегда включаются определенные категории. Понимание этих помогает сторонам при разработке и согласовании своих положений.

Сторонам следует рассмотреть вопрос о том, следует ли включать положения о "субфорс-мажорных обстоятельствах" для субподрядчиков и поставщиков. Если субподрядчик сталкивается с форс-мажорными обстоятельствами, то основной подрядчик может быть освобожден от своих собственных обязательств, но только в том случае, если контракт расширяет охват на мероприятия, происходящие ниже по течению. Стандартные формы часто делают это, но индивидуальные контракты иногда оставляют главного подрядчика под угрозой.

Правовые аспекты и обеспечение соблюдения

Хотя положения о форс-мажорных обстоятельствах обеспечивают защиту, их применимость зависит от четкого языка и применимого права. Суды могут тщательно изучить, действительно ли событие было вне контроля и непредсказуемо. Крайне важно тщательно разработать эти положения и обратиться за юридической консультацией. Несколько правовых принципов влияют на то, как суды интерпретируют форс-мажор:

В деле Kelso v. Brite подрядчик по строительству был оправдан от задержек, когда пятидесятилетний наводнение затопило участок, несмотря на контракт, не включающий конкретно «наводнение», потому что все подхватывали «действия Бога». И наоборот, в North Indiana Public Service Co. против Carbon County Coal Co. поставщик угля не мог ссылаться на форс-мажор, когда новое экологическое регулирование сделало экономически невыгодным сжигание угля, потому что пункт охватывал только физические события, а не экономические изменения. Это подчеркивает необходимость явного языка, охватывающего нормативные изменения, если это вызывает озабоченность.

Стороны также должны быть осведомлены о международных различиях. В рамках систем гражданского права (например, Франция, многие страны Ближнего Востока) форс-мажор является законодательной концепцией с конкретными требованиями. В юрисдикциях общего права (США, Великобритания, Австралия) оговорка является чисто договорной. Международная ассоциация адвокатов предлагает типовые оговорки о форс-мажорных обстоятельствах, которые могут быть адаптированы для трансграничных проектов.

Лучшие практики составления и обсуждения форс-мажорных положений

Учитывая высокие ставки, необходима тщательная подготовка. Ниже приведены практические рекомендации для владельцев, подрядчиков и субподрядчиков.

Будьте конкретны, но гибки

Используйте точные и однозначные формулировки, но избегайте исчерпывающего списка, который может оставить пробелы. Наилучшая практика состоит в том, чтобы включать по крайней мере десять-пятнадцать конкретных примеров (например, землетрясение, наводнение, пожар, эпидемия, забастовка, война, терроризм, правительственный заказ, эмбарго, кибератака), а затем широкий охват. Рассмотрим возникающие риски: кибератаки на системы управления проектами, сбои в работе беспилотников или связанные с климатом события, такие как «чрезвычайные жаркие дни».

Определить обязательства уведомления и документации

Включите процедуры уведомления и разрешения споров. В пункте должна быть указана форма уведомления (например, электронная почта с последующей жесткой копией), сроки и требуемый контент. Также целесообразно потребовать от затрагиваемой стороны предоставить документацию, такую как отчеты о погоде, правительственные заказы или новостные статьи, для обоснования претензии.

Компенсация адресов и продление времени отдельно

Решите, будет ли пункт предоставлять только продление срока или также позволит возместить дополнительные расходы. Во многих строительных контрактах владельцы сопротивляются оплате форс-мажорных задержек, потому что они уже несут риск через расширенные графики проектов. Однако подрядчики могут договориться о возмещении затрат для конкретных ситуаций, например, когда действия владельца способствовали задержке или когда событие приводит к расширенным накладным расходам. Некоторые положения используют многоуровневый подход: продление времени для любого события, но возмещение затрат только для событий, которые являются «необычными и непредсказуемыми».

Включите положение о конце или прекращении действия

Если работа не может возобновиться в течение этого периода (например, 120 дней), любая из сторон должна иметь право расторгнуть договор без ответственности, за исключением уже выполненных работ. Это предотвращает неопределенную неопределенность и позволяет владельцам повторно ставить на конкурс проект, в то время как подрядчики могут перераспределить ресурсы.

Согласование со страховыми и другими положениями о рисках

Координировать положение о форс-мажорных обстоятельствах с требованиями договора страхования. Такие события, как пожар или наводнение, могут покрываться страхованием риска застройщика, и в пункте должно быть разъяснено, что страховые поступления являются основным средством правовой защиты, а не форс-мажорным облегчением. Аналогичным образом, положение не должно дублировать или противоречить другим положениям о распределении рисков, таким как «измененные условия» или «отличающиеся условия участка».

Регулярно пересматривайте и обновляйте пункты

Регулярно пересматривайте и обновляйте положения, чтобы отразить текущие риски. Мир после COVID требует положений, которые явно охватывают пандемии, правительственные ограничения и сбои в цепочках поставок. Аналогичным образом, по мере развития технологий, рассмотрите возможность включения «кибер-форс-мажорных обстоятельств» для событий, которые отключают цифровые системы. Регулярные обзоры — по крайней мере, ежегодно или при продлении соглашения о предоставлении основных услуг — гарантируют, что положение остается согласованным с окружающей средой риска.

Заключение

В строительной отрасли, где проекты являются длинными, сложными и подвержены бесчисленным внешним переменным, хорошо составленная оговорка может сохранить отношения, избежать дорогостоящих судебных разбирательств и держать проекты в курсе невзгод. Обе стороны должны тщательно обсуждать эти условия для защиты своих интересов, балансируя специфику с гибкостью. Понимая ключевые элементы - определения, уведомление, эффекты, смягчение и продолжительность - и оставаясь в курсе правовых событий и возникающих рисков, заинтересованные стороны могут разработать форс-мажорные положения, которые являются надежными и справедливыми.

Для дальнейшего руководства, проконсультируйтесь с такими ресурсами, как AIA Договорные документы, которые предлагают стандартный язык форс-мажорных обстоятельств, которые могут быть изменены, или юридические трактаты по строительному праву. Кроме того, статья JD Supra о форс-мажорных обстоятельствах в строительстве предоставляет практический обзор последних результатов дела.