Правовые проблемы в контрактах на строительство с несколькими основными
Многостандартные строительные контракты являются общим соглашением в крупных строительных проектах, где владелец заключает контракты с отдельными основными подрядчиками для различных частей работы. Хотя эта структура предлагает гибкость и специализированный опыт, она также вводит уникальные юридические проблемы, которые могут повлиять на успех проекта. Владельцы, подрядчики и специалисты по дизайну должны ориентироваться в сети пересекающихся обязанностей, неоднозначной формулировки контракта и фрагментированных механизмов разрешения споров. В этой статье рассматриваются наиболее насущные юридические подводные камни в многостандартных проектах и предлагают действенные стратегии для смягчения последствий.
Понимание мульти-премиальных контрактов
В многостандартном контракте владелец проекта заключает отдельные соглашения с несколькими подрядчиками, каждый из которых отвечает за конкретные части проекта, такие как электротехника, сантехника или каркас. Это отличается от одного основного контракта, где один генеральный подрядчик управляет всем проектом и субподрядчиком работы. Многостандартная модель часто используется в общественных работах, крупных коммерческих разработках и сложных промышленных объектах, где требуется специализированная экспертиза в различных отраслях.
Основным преимуществом многостандартного подряда является то, что владелец сохраняет прямой контроль над каждым подрядчиком и может вести переговоры о конкурентных торгах по каждому пакету. Он также ограничивает ответственность владельца за действия одного генерального подрядчика и может снизить общие расходы, если сделки эффективно координируются. Однако фрагментация ответственности создает юридическую сложность. Поскольку нет единого субъекта с всеобъемлющими договорными полномочиями по всем работам, споры по координации, последовательности и ответственности часто перерастают в дорогостоящие судебные разбирательства.
Многостандартные структуры также отличаются от проектно-строительных или комплексных методов реализации проектов. В рамках проектно-строительного соглашения единое предприятие отвечает как за проектирование, так и за строительство, упорядочение ответственности. Многостандартные структуры, напротив, отделяют этап проектирования от строительства и делят строительство на несколько контрактов. Такое разделение увеличивает потребность в сильном менеджере проекта или консультанте со стороны владельца для надзора за координацией и обеспечения исполнения договорных обязательств.
Ключевые правовые проблемы в многопользовательском строительстве
1.Пробелы в координации и ответственности
Одна из наиболее существенных юридических проблем заключается в установлении четких линий ответственности за координацию. В контрактах с одним подрядчиком генеральный подрядчик несет обязанность управлять субподрядчиками и обеспечивать бесперебойное выполнение работ. В контрактах с несколькими подрядчиками ни один подрядчик не имеет договорных полномочий направлять работу других. Когда возникает задержка, поскольку подрядчик по сантехнике не может работать в районе, все еще занимаемом подрядчиком по электротехнике, кто несет ответственность? Владелец может в конечном итоге оплатить время простоя обоих подрядчиков, если причина не может быть прослежена до конкретного нарушения.
Суды постановили, что владелец - в отсутствие четко выраженного договорного языка - отвечает за координацию работы отдельных основных подрядчиков. Это особенно верно, когда агенты владельца выдают инструкции, которые мешают работе одного подрядчика в пользу другого. Для снижения этого риска владельцы должны включать четкие положения о координации, требующие от всех основных подрядчиков сотрудничать, соблюдать генеральный график и участвовать в регулярных координационных совещаниях. Без таких положений владелец может нести финансовое бремя задержек и неэффективности.
2. Договорная двусмысленность и пробелы в области охвата
Неоднозначность в договорном языке является благодатным источником споров в многопрофильных проектах. Поскольку каждый контракт охватывает только часть работы, границы между сферами могут быть неясными. Например, кто несет ответственность за предоставление временной мощности для других сделок? Какой подрядчик должен убирать мусор из общих районов? Эти «интерфейсные» вопросы могут привести к претензиям на дополнительную работу, продлению срока и нарушению контракта.
Стандартные формы строительных контрактов, такие как опубликованные Американским институтом архитекторов (AIA) или ConsensusDocs, дают некоторые рекомендации, но владельцы часто изменяют эти формы, не учитывая взаимозависимости между основными контрактами. Разрыв в одном контракте может создать обязательство в другом, которое никогда не было оценено. Чтобы избежать этого, владельцы должны инвестировать в тщательное определение объема работы, включая перекрестные ссылки между контрактами, и сохранить квалифицированного консультанта для рассмотрения всех документов о заявках на потенциальные конфликты.
Еще одна распространенная двусмысленность - это стандарт ухода. В многопрофильных проектах каждый подрядчик несет ответственность за свою собственную работу, но ошибки в работе одного подрядчика могут повлиять на других. Если подрядчик по фундаменту заполняет плиту, которая не соответствует спецификациям, подрядчик по структурной стали может быть не в состоянии действовать. Владелец может иметь гарантийные требования к подрядчику по фундаменту, но ущерб от задержки может попадать на стального подрядчика, который затем предъявляет претензии к владельцу. Ясные положения о гарантии и ответственности, включая положения о последующих повреждениях, имеют важное значение.
3. Платежные споры и риски лизинга
Вопросы оплаты являются эндемичными в многостандартном строительстве. Каждый основной подрядчик представляет свои собственные счета-фактуры, и владелец обрабатывает их отдельно. Если владелец удерживает оплату от одного подрядчика из-за предполагаемых недостатков в работе другого, этот подрядчик может подать залог механика против имущества. Поскольку каждый основной подрядчик имеет прямые права на залог, владелец сталкивается с многочисленными потенциальными претензиями на залог, которые могут задержать финансирование и создать проблемы с титулом.
Более того, при возникновении спора между собственником и одним основным подрядчиком другие подрядчики могут прекратить работу, чтобы избежать втягивания в конфликт. Этот «эффект домино» может привести к остановке всего проекта. Для смягчения платежных споров владельцы должны включать надежные оговорки о выплате при оплате или оплате при оплате? В оговорках о выплате при оплате по нескольким тарифам оплата, как правило, не имеет силы, если основной подрядчик не имеет контроля над причиной неплатежа. Однако владельцы могут смягчить риск, требуя ежемесячных заявлений на оплату, подробных разбивок выполненных работ и совместных проверок для субподрядчиков и поставщиков.
Законы Лиена различаются в зависимости от юрисдикции, но в целом каждый основной подрядчик имеет право подать залог на стоимость выполненных работ.Владельцы должны убедиться, что все отказы от залога получены должным образом и что условные отказы используются для освобождения от оплаты только при фактическом получении средств. Американская ассоциация адвокатов предоставляет руководство по навигации рисков залога в многостандартных проектах .
4. Задержка и косвенные убытки
Претензии в связи с задержкой, как известно, являются сложными в условиях многостандартного исполнения. Когда проект задерживается, несколько основных подрядчиков могут утверждать, что задержка была вызвана другим подрядчиком или владельцем. Отсутствие одного координирующего органа означает, что убытки от задержки часто распределяются в рамках судебных разбирательств или арбитража. Для управления этим владельцы должны включать четкое положение о неустранении ущерба в связи с задержкой? Такие положения являются общими в субподрядах с одним первичным исполнением, но могут быть менее применимыми к основным подрядчикам, особенно если задержка является результатом неспособности владельца координировать свои действия.
В качестве альтернативы владельцы могут потребовать от каждого основного подрядчика включить в свою заявку случайные обстоятельства для задержек и принять участие в системе планирования проекта с использованием графиков критического пути (CPM). Владелец также должен потребовать, чтобы претензии о задержке были представлены в течение короткого периода после события с подробным доказательством причинности и ущерба. Тем не менее, несколько основных подрядчиков могут по-прежнему предъявлять претензии о задержке одновременно, что приводит к судебным разбирательствам по поводу распределения. Некоторые юрисдикции позволяют владельцу передавать претензии о задержке стороне, виновной, но это не всегда просто.
Другой подход заключается в том, чтобы требовать от каждого основного подрядчика называть других основных подрядчиков дополнительными страховыми случаями в своих страховых полисах, покрывающими убытки, связанные с задержкой, которые возникают в результате небрежных действий. Однако это не покрывает чистые экономические потери от задержки, только имущественный ущерб или телесные повреждения. Договорные отказы от косвенных убытков могут быть эффективными, если их сформулировать узко, но они часто приводят к спорам о том, что представляет собой «задержка убытков» по сравнению с «потерянной прибылью».
5. Возмещение ущерба и страховые перестановки
Положения о возмещении в контрактах с несколькими основными выплатами должны быть тщательно разработаны, чтобы избежать пробелов или дублирования. Каждый основной подрядчик обычно соглашается возместить владельцу убытки, возникающие в результате его собственной работы. Но когда на месте работы происходит повреждение, связанное с двумя сделками, который платит? Во многих юрисдикциях владелец может быть привлечен к ответственности за действия независимых подрядчиков, если владелец сохранил контроль над процедурами безопасности. Для решения этой проблемы владельцы должны требовать от каждого основного подрядчика поддерживать всеобъемлющее страхование общей ответственности, которое называет владельца в качестве дополнительного застрахованного. Они также должны обеспечить, чтобы политика каждого подрядчика покрывала ответственность от требований, возникающих из работы других подрядчиков (через покрытие «широкой формы»).
Однако страховщики часто исключают покрытие ответственности, принятой по договору (исключение «застрахованного договора»). Владельцы должны пересмотреть политику, чтобы обеспечить покрытие обязательств по возмещению. Ресурсы управления рисками строительства подчеркивают необходимость единой программы страхования и возмещения в многостандартных проектах.
Стратегии смягчения правовых рисков
Надежный контракт составление
Каждый основной контракт должен быть составлен с учетом других. Контракты должны включать в себя "координационный экспонат", который отображает интерфейсы между областями, определяет обязанности для общей работы (например, строительные леса, подъем и очистка) и устанавливает иерархию для разрешения конфликтов области применения. Владелец также должен включать пункт, требующий, чтобы все простые числа присутствовали на еженедельных координационных совещаниях и соблюдали основной график. Кроме того, контракты должны указывать, что приказы об изменении, затрагивающие несколько простых чисел, должны быть согласованы всеми затронутыми сторонами до реализации.
Четкие определения роли и протоколы связи
Владелец должен назначить руководителя проекта или руководителя строительства, который имеет полномочия принимать решения и обеспечивать соблюдение условий контракта. Это лицо не должно быть главным подрядчиком, чтобы избежать конфликта интересов. Менеджер должен поддерживать центральное хранилище для всей корреспонденции, RFI и запросов на изменение порядка и требовать, чтобы все представления были сделаны через единый портал. Это предотвращает споры о том, было ли конкретное сообщение получено правильной стороной.
Комплексные планы выполнения проектов
Комплексный план выполнения проекта (IPEP) может помочь согласовать все основные принципы вокруг общего набора целей, вех графика и стандартов качества. IPEP должен быть договорным требованием, и все основные принципы должны подписаться на него до начала строительства. План должен включать лестницу разрешения споров, которая требует эскалации вопросов для нейтральных по проекту лиц, принимающих решения, до судебных разбирательств или арбитража.
Положения о разрешении споров
Многостандартные проекты выигрывают от всеобъемлющей оговорки о разрешении споров, которая охватывает не только споры владельца с каждым праймом, но и споры между праймами. Одним из эффективных методов является требование, чтобы все претензии были предъявлены в одном форуме, таком как арбитраж по правилам Американской арбитражной ассоциации, и позволить владельцу консолидировать претензии. В оговорке также должно быть предусмотрено посредничество в качестве условия, предшествующего арбитражу или судебному разбирательству, и должно быть указано, что медиатор имеет полномочия предлагать условия урегулирования, если стороны не могут договориться.
Документация и ведение учета
Надлежащая документация является краеугольным камнем защиты от юридических претензий. Владельцы должны требовать от каждого прайма ежедневно представлять отчеты, фотографии прогресса и журналы труда и оборудования. Руководитель проекта владельца должен хранить протоколы каждого координационного совещания и распространять их для утверждения. Все приказы об изменениях должны быть написаны и подписаны всеми затронутыми праймами. В случае спора современные записи часто являются наиболее убедительным доказательством того, что на самом деле произошло.
Передовой опыт в отрасли от фирм по управлению строительством подчеркивает важность назначения одной стороны - либо представителя владельца, либо стороннего консультанта по планированию - с полномочиями корректировать генеральный график и разрешать мелкие споры без использования формального разрешения споров.
Роль менеджера проекта владельца
Учитывая фрагментацию ответственности, менеджер проекта владельца является основой успешного многостандартного проекта. Этот человек должен иметь опыт в области строительного права, планирования и управления контрактами. Менеджер проекта должен быть уполномочен выдавать директивы ко всем простым правилам относительно последовательности, безопасности и качества, при условии, что эти директивы находятся в пределах сферы действия контрактов. Во многих успешных проектах владелец нанимает менеджера по строительству (CM), который действует как агент владельца, но не выполняет самостоятельно какую-либо работу. CM координирует простые числа, рассматривает чертежи магазинов и утверждает платежные приложения. Полномочия и ограничения CM должны быть прописаны в каждом основном контракте.
Если КМ также является основным подрядчиком (как в модели управления строительством по модели риска), то договоренность не является чисто многостандартной, а гибридной. В таких случаях может возникнуть конфликт интересов. Владелец должен рассмотреть возможность привлечения независимого консультанта по расходам или отдельного консультанта по планированию для обеспечения сдержек и противовесов.
Заключение
Многостандартные строительные контракты предлагают явные преимущества с точки зрения специализированного опыта и контроля затрат, но правовой ландшафт чреват подводными камнями. Пробелы в координации, неоднозначный охват, платежные споры, требования о задержке и перекрытия страхования могут легко сорвать проект и привести к затяжным судебным разбирательствам. Ключ к успеху заключается в проактивном составлении контрактов, надежном распределении рисков и централизованном управлении проектами. Владельцы, которые вкладывают время и ресурсы в разработку интегрированных пакетов контрактов, назначение компетентного менеджера проекта и установление четких протоколов разрешения споров, будут гораздо лучше расположены, чтобы избежать юридических запутанностей, которые преследуют многие многостандартные проекты. Решая эти вопросы лоб в лоб, заинтересованные стороны могут использовать сильные стороны мультистандартной модели, минимизируя присущие ей риски.