Юридические риски, связанные с контрактами на проектирование

Введение: очарование и подводные камни дизайна-строительства

Метод доставки проектов-проектов получил значительную поддержку в строительной отрасли за его обещание обтекаемой коммуникации, сокращенные сроки проекта и одноточечную отчетность. Слияние функций проектирования и строительства по одному контракту с одним субъектом - часто называемым проектировщиком или подрядчиком по строительству - владельцы надеются избежать указательного пальца, который часто поражает традиционные проекты-закупки-строительные проекты. Однако эта консолидация ответственности вводит четкий набор правовых рисков, которые и владельцы, и подрядчики должны тщательно ориентироваться. Интегрированный характер проекта-строительства изменяет традиционные рамки ответственности, изменяет распределение рисков и требует более сложного подхода к составлению контрактов и управлению проектами. Понимание этих правовых рисков перед подписанием контракта имеет важное значение для защиты ваших интересов и обеспечения успеха проекта без дорогостоящих судебных разбирательств.

Понимание правовой основы проектирования-строительства

В договоре на проектирование-строительство проектировщик берет на себя ответственность как за проектирование, так и за строительство проекта. Это принципиально отличается от традиционной модели проектирование-застройка, когда владелец заключает контракты отдельно с архитектором/инженером и генеральным подрядчиком, создавая две отдельные цепочки предприимчивости. В проекте-строитель владелец имеет единые договорные отношения, что упрощает администрирование, но концентрирует риск на проектировщике. Дизайн-строитель часто субподрядит фактические проектные работы архитектурной или инженерной фирме и строительные работы для торговли подрядчиками, но остается юридически ответственным перед владельцем за весь проект, включая ошибки в проектировании или строительстве.

Юридические последствия этой структуры значительны. Проектировщик эффективно несет как профессиональную ответственность, обычно несущуюся проектировщиками, так и строительную ответственность генерального подрядчика. Это двойное воздействие может привести к сложным требованиям страхования и потенциальным пробелам в покрытии. Кроме того, многие законы о государственном лицензировании и профессиональные правила были написаны для традиционной модели, создавая потенциальные проблемы соответствия, когда строительная фирма предлагает услуги по проектированию или архитектурная фирма берет на себя риск строительства. Понимание этих юрисдикционных нюансов имеет решающее значение перед заключением соглашения о проектировании.

Правовые риски для владельцев в дизайн-строительстве

Владельцы получают выгоду от единого пункта ответственности, но они также сталкиваются с уникальными юридическими рисками, которые требуют тщательного смягчения.

Ошибки проектирования и ограниченный ресурс

Один из наиболее значительных рисков для владельцев является следствием ошибок проектирования. В традиционной модели проектирования-закупки-строительства владелец может преследовать архитектора за недостатки проектирования и генерального подрядчика за дефекты строительства. В проектировании-строитель, владелец имеет только одну сторону, чтобы преследовать - проектировщик. Если проектировщик недокапитализирован, имеет неадекватное страхование или становится неплатежеспособным, обращение владельца может быть эффективно ограничено. Даже когда восстановление возможно, владелец может столкнуться с трудностями, изолируя, является ли проблема проистекает из проектирования или строительства, усложняя претензии. Чтобы смягчить этот риск, владельцы должны потребовать от проектировщика нести надежное профессиональное страхование ответственности, которое специально покрывает ошибки проектирования, и должны выполнить тщательную финансовую должную проверку на предприятии.

Споры о пульсе и изменении порядка

Контракты на проектирование-строительство часто начинаются с спецификации производительности или концептуального дизайна, а не с полной строительной документации. Эта двусмысленность может привести к тому, что масштаб будет ползти по мере развития проекта и изменения ожиданий владельца. Часто возникают споры о том, является ли запрашиваемое изменение «изменением объема», что требует дополнительного времени и затрат, или «уточнением», уже включенным в контракт. Владельцы должны настаивать на четко определенном объеме работы, включая подробный список предположений и исключений, и должны установить формальный процесс управления изменениями в контракте. Включение резервного пособия также может помочь уменьшить трение, когда необходимы незначительные изменения.

Размеры ответственности и ограничения ущерба

Контракты на проектирование обычно включают положения, которые ограничивают ответственность проектировщика или исключают определенные виды ущерба, такие как косвенные убытки. Например, контракт может ограничить общую ответственность проектировщика к стоимости контракта или исключить упущенную выгоду, отсрочить ущерб или потерю использования. Эти ограничения могут серьезно ограничить восстановление владельца, если дефект дизайна вызывает обширную переработку или задержки объекта, приносящего доход. Владельцы должны тщательно пересмотреть такие положения и договориться о разумных исключениях для грубой небрежности, преднамеренного неправомерного поведения или нарушений закона. Привлечение опытного консультанта по строительству во время переговоров по контракту имеет важное значение, чтобы избежать непреднамеренного подписания значимых средств правовой защиты.

Подразумеваемые гарантии и установленная законом защита

Во многих юрисдикциях подразумеваются определенные гарантии в строительных контрактах, такие как подразумеваемая гарантия пригодности для жилья или подразумеваемая гарантия выполнения работ на рабочем месте. В проектно-строительной отрасли возникает вопрос о том, распространяются ли эти гарантии на проектную составляющую. Некоторые суды постановили, что проектировщик гарантирует, что конструкция будет свободна от дефектов и пригодна для ее предполагаемого назначения, в то время как другие имеют ограниченные гарантии на выполнение строительных работ. Владельцы должны обеспечить, чтобы контракт явно включал гарантии, охватывающие как качество проектирования, так и качество строительства, и должны указать стандарты производительности для завершенного проекта, такие как целевые показатели энергоэффективности или мощности структурной нагрузки.

Юридические риски для проектировщиков (подрядчиков)

Подрядчики, которые берут на себя ответственность за дизайн, сталкиваются с одинаково серьезными юридическими проблемами, требующими активного управления.

Ответственность за проектирование ошибок, не возникающих у подрядчика

Когда подрядчик выступает в качестве проектировщика, он становится подставным лицом, ответственным за ошибки проектирования, допущенные его архитектором или инженером, не имеющим опыта в проектировании, даже если подрядчик не имеет опыта в проектировании, он будет придерживаться того же стандарта ухода, что и профессиональный дизайнер. Это может быть особенно рискованно, если страхование профессиональной ответственности субподрядчика неадекватно или если субподрядчик выходит из бизнеса. Проектировщик должен потребовать от своих проектировщиков-субконсультантов надлежащего покрытия профессиональной ответственности и назвать проектировщика в качестве дополнительного страховщика по этой политике. Кроме того, проектировщик должен включать в свои субподряды положения о нисходящем потоке, которые проходят через ответственность за ошибки проектирования для субконсультанта.

Задержки, вызванные проблемами дизайна

Пересмотры проекта, ошибки или неполная информация могут вызвать значительные задержки в строительстве. В проектно-строительной компании подрядчик не может винить архитектора владельца за задержку; задержка связана с проектно-строительной компанией. Это может привести к ликвидации оговорок о возмещении ущерба или подвергнуть проектно-строительную компанию задержке претензий со стороны субподрядчиков и поставщиков. Для снижения этого риска проектно-строитель должен встроить достаточное время в график для обзоров проекта, утверждений и координации. Контракт также должен четко определить периоды рассмотрения проекта и последствия, если владелец не отвечает своевременно, поскольку задержки, вызванные владельцем, могут стать источником спора.

Контрактные двусмысленности и конфликты ролей

Контракты на проектирование-строительство часто содержат неоднозначные формулировки о распределении риска для непредвиденных условий, изменений в законодательстве или различных условий участка. Поскольку проектировщик несет ответственность как за проектирование, так и за строительство, владельцы могут утверждать, что проектировщик должен был предвидеть все условия, включая скрытые. Контракт должен четко распределять ответственность за расследование участка и включать в себя положение об условиях участка, которое защищает проектировщика, когда фактические условия существенно отличаются от тех, которые указаны в документах контракта. Конструктор должен также обеспечить, чтобы «сфера работы» контракта определялась с достаточной точностью, чтобы избежать споров о том, что включено, а что является дополнительной работой.

Лицензирующие и регуляторные риски

Многие государства запрещают строительной фирме практиковать архитектуру или инженерию без профессиональной лицензии. Проектно-строительные фирмы должны тщательно ориентироваться в этих нормативных препятствиях, часто путем создания совместного предприятия с лицензированным специалистом по проектированию или обеспечения того, чтобы проектные работы выполнялись лицензированным предприятием под контролем проектировщика. Несоблюдение лицензионных законов может привести к аннулированию контракта, снятию сборов или даже уголовным наказаниям. Дизайнер должен проконсультироваться с юридическим консультантом в каждой юрисдикции, где он работает, чтобы обеспечить его корпоративную структуру и договорные соглашения соответствуют местным лицензионным требованиям.

Ключевые стратегии снижения правовых рисков для обеих сторон

Упреждающее управление рисками имеет важное значение для успешного проекта по проектированию и строительству. В контракт и план выполнения проекта следует включить следующие стратегии.

Разработка четких и полных контрактов

Контракт на проектирование должен быть тщательно разработан для определения объема работ, критериев проектирования, стандартов производительности и критериев принятия. Неясные термины, такие как «отраслевой стандарт» или «лучшая практика», должны быть заменены измеримыми эталонами. Контракт должен также указывать порядок приоритета документов (например, спецификации перекрывают чертежи или наоборот) для предотвращения конфликтов. Обе стороны должны использовать контракты на проектирование стандартной формы, опубликованные такими организациями, как ConsensusDocs или Американский институт архитекторов , но с соответствующими изменениями для решения конкретных рисков проекта.

Распределение рисков через гарантии и компенсации

Экспресс-гарантии должны охватывать как качество проектирования, так и качество строительства. В договоре должно быть указано, что конструкция будет соответствовать применимым кодексам и стандартам и соответствовать своему целевому назначению. Пункты возмещения должны быть взаимными и разумными, причем проектировщик должен возмещать владельцу претензии, возникающие из его исполнения, а владелец возмещать проектировщику претензии, возникающие из действий или бездействия владельца. Возмещение не должно требовать от любой из сторон возмещать другой за его собственную небрежность, если это нарушает местное законодательство (как это происходит во многих штатах).

Комплексные программы страхования

Страхование является критическим инструментом для управления рисками проектирования. Владелец должен требовать от проектировщика страхования коммерческой общей ответственности (CGL) за дефекты строительства и страхования профессиональной ответственности (ошибки и упущения) за ошибки проектирования. Дизайнер также должен требовать от своих проектных субконсультантов нести страхование профессиональной ответственности с адекватными ограничениями. Важно отметить, что стандартные политики CGL часто исключают услуги проектирования, поэтому важна отдельная политика профессиональной ответственности. Кроме того, владелец должен рассмотреть вопрос о получении политики профессиональной ответственности по проекту, которая охватывает всех специалистов по проектированию на проекте. Международный институт управления рисками ] предоставляет руководство по передовой практике страхования строительства.

Контракты на проектирование-строительство часто полагаются на спецификации производительности, а не на предписывающие спецификации. Спецификация производительности описывает желаемый результат (например, «здание должно достичь лидерства в области энергетического и экологического проектирования (LEED) Золотая сертификация») без диктовки средств и методов. Хотя это дает гибкость проектировщика, это также создает юридические риски, если владелец позже оспаривает, соответствует ли поставленный объект заявленным критериям производительности. Обе стороны должны инвестировать значительное время в разработку четких, объективных критериев производительности во время предварительных переговоров по контракту. Критерии должны быть измеримыми и проверяемыми, а контракт должен установить процедуру тестирования и принятия. Двусмысленные критерии производительности являются частым источником судебных разбирательств в контексте проектирования-строительства .