Adaptive Reuse ve Tarihi Dönüşümler Nedir?

Adaptif bir yeniden kullanımı, yeni bir işlev için mevcut bir bina yeniden inşa etmek, genellikle orijinal kullanımlarından önemli ölçüde farklı olan bir binadır. Eski bir tekstil değirmeni çatıdan loft dairelere veya bir müzeye depoya dönüştürmektir. Tarihi bina dönüşümleri, yapınızın orijinal karakterini, malzemeleri ve zanaatkarlığı korumak için, ABD'den gelen finansal binaları yeniden yapılandıran bir bina için yeniden yapılandırılır.

Maliyet Estimation Neden Tekli Challenging

Adaptif bir yenidenleme ve tarihi dönüşümler için tahminler, çeşitli temel şekillerde inşa edilir. Birincisi, mevcut yapı değişkendir, verilen bir dizi değildir.Sadece bina seslenir; eski elektrik sistemleri, asbest, liderlik boya, vadeli hasar, temel yerleşim, veya çürük timber gibi gizli sorunlar için araştırmanız gerekir.İkinci olarak, bu projelerin çoğu yerel tarihi koruma kurulları veya devlet tarihi koruma ofislerinden gelen kontrollere veya maddi gereksinimlerine bağlıdır.

Drive Maliyetleri Olan Anahtar Faktörleri

Bina Durumu ve Gizli Deficiencies

En önemli değişken, binanın fiziksel durumu satın alma zamanındadır. İnşaat mühendisi, çevresel danışman ve tarihi bir mimarın gerektirdiği gibi, inşaatın büyük bir kısmını tüketebilir veya bir uzlaşmacı çatının yeni inşaat için % 15 ila 25 oranında bir kontamine edici projeler için en iyileştirici bir maliyet gerektirdiğidir.

Tarihsel Tasarım ve Koruma Gereksinimleri

Bir bina Ulusal Tarihin Kayıtları veya belirlenmiş bir tarihi bölgede yer alırken, iş kapsamı bir koruma komisyonu tarafından gözden geçirilebilir. Orijinal pencerelerin değiştirilmesi yerine onarılması gerekebilir, bu kısıtlamalar genellikle federal veya eyalet tarihi vergi kredileri ile gelir, bu da ekinler arasındaki bazı masraflar ve teşvikler arasındaki kesintiler doğru maliyet tahminleri için önemli ölçüde dengelenebilir.

Çalışma ve Program Gereksinimleri

Binanın amacı, bütçenin çoğunu dikte ediyor. Bir önceki okulun prezervatifin içine dönüştürülmesi, elektrik ve HVAC dağıtım sistemleri mevcut olmayabilir. Modern bir ofis veya perakende alanı için zemin planları açmak seçici yıkım ve yapısal güçlendirme gerektirir. Asansörler eklemek, yangın koruması gerektirir ve mevcut erişilebilirlik kodları (örneğin ADA uyumluluğu gibi) ortaktır, mevcut olmayan harcamalar için her program gereksinimini hesaba katmalıdır.

Konum and Market conditions

Bölgesel işgücü oranları, yetenekli ticaretlerin kullanılabilirliği ve maddi maliyetler yaygın olarak değişir. New York veya San Francisco gibi yüksek maliyetli alanlarda kentsel projeler doğal olarak Midwest'deki benzer projelerden daha yüksek tahminlere sahip olacaktır. Ayrıca, tarihi yenilemede deneyimlenen müteahhitlerin mevcut olması sınırlı olabilir, bu da farklı olabilir - bazı yetkiler yenilemelere başvurmak için modern enerji kodları kabul edilir, diğer tüm bu faktörler tarihi yapılar için istisnalar sunar.

Malzemeler ve zanaatkarlık

Modern malzemeler kullanarak, tarihî olanlar bazen kabul edilebilir, ancak vergi kredisi projeleri veya koruma anlaşmaları için, gerçek malzemeler gerekli olabilir. Elmade terra cotta, sıva restorasyonu veya lekeli cam koruma talebi, yüksek ve programlı olanlar, mevcut mortar karışımları, tuğla bağlar veya ahşap türleri test ve özel siparişler gerektirebilir. Modern alt kurumlar izin verildiğinde bile, estimatör, alan değişikliklerin maliyetine uygun olmayan niteliklere sahip olmalıdır.

Uygulamada Maliyet Estimasyon Süreci

Preliminary veya Conceptual Tahminleri

En erken aşamada - bina satın almadan önce bile satın alınır - Geliştirmecilerin fezit değerlendirmeleri için bir toppark figürüne ihtiyacı vardır. Bu tahminler, benzer projelerden tarihsel maliyet verileri, maliyet-per-square-foot kıyaslamaları ve durum ve konum için ayarlamalar için kullanılır. çünkü bu kadar çok şey bilinmemektedir, ön tahminler genellikle geniş bir aralığı içerir (örneğin, ±% 30).

Tasarım Geliştirme Tahminleri

Mimar ve mühendisler şematik tasarımları geliştirirken, tahmin daha rafine olur. Bu aşamada, bu aşamada belirli sistemleri tanımlamak, yok edilmek için alanlar ve projenin geri alınması gereken unsurları belirlemek için kullanılır. Sayısal teklifler daha ayrıntılı hale gelir ve alt işverenlik girişler genellikle büyük ticaretler için talep edilebilir.

Detaylı veya Final Tahminleri

İnşaat belgeleri tamamlanmaya yakın olduğunda, estimator ayrıntılı bir çizgi tahmin hazırlar. Bu, inşaat sırasında keşfedilen herhangi bir tehlikeli malzeme için firma alıntıları ve henüz seçilemeyen malzemeler için ödenekler içerir.Proje bilinen koşullar altında% 5-10 oranında azaltılabilir, ancak ayrı bir “reasyon aracılık” genellikle inşaat sırasında keşfedilen herhangi bir tehlikeli malzeme için muhafaza edilir.Bu son tahmin, inşaat bütçesine göre temel hale gelir ve çoğu zaman garantili maksimum fiyat (GMP)

Yetki Planlama ve Risk Yönetimi

Mevcut binaların öngörülemezliğine göre, sağlam bir kontingency planı, takımın nasıl tüketildiğinin farkında değildir, bu doğrulayıcı eylem felaketten önce alınabilir.

Binbaşı Meydanlar ve Nasıl Adrese

Gizli Yapısal ve Sistemler Sorunları

En kapsamlı pre-konuş soruşturması bile her gizli kusuru ortaya koyamaz.Bir zamanlar duvarlar açılırsa, ekip tasarım aşamasının parçası olabilir, artık koda izin verilmiyor veya onlarca su infiltasyonu için uzlaşmaya izin verilmiyor.En iyi savunma ayrıntılı bir soruşturma stratejisidir: exploratory açılışlar, kızılötesi termografi ve detaylı test, tasarım aşamasının bir parçası olmamalıdır, inşaat için özel bir satır öğeye izin verilmez.

Düzenleme ve Gecikme Gecikme Gecikme

Tarihi bölgeler genellikle Appropriateness onayları Sertifikası gerektirir, bu da aylarca sürebilir ve yerel bina yetkilileri modern kodları kesinlikle başlangıç, yangın ayrılma ve enerji performansına geldiğinde yorumlayabilirler.Bu paralel incelemeler yeniden tasarlanabilir ve maliyetle ilgili olarak başarısız olur. Başarılı proje ekipleri koruma danışmanları ve kod uzmanları erken ve estimatörü potansiyel yeniden tasarım maliyetlerini ve genişletilmiş programları temel bütçeye dahil etmelidir.

Materyal Sourcing ve Lead Times

Tarihi malzemeler için talep büyüdü, onları procureatif tuğlayı geri almak için daha pahalı ve daha zor hale getirdi.Reclaimed tuğla, antik lumber ve salvaged fikstürler bu gecikmeler için hesap için bir program risk analizi içerebilir.Eğer proje özel üreme talep ederse (örneğin, orijinal profilleri tam olarak) fabrikanın yol açtığı pencereler programı zorlayabilir.

Ticaretler Arasında Koordinasyon

Adaptif yeniden projeler genellikle demolition, yapısal güçlendirme, MEP (mekanik, elektrik, tesisat) kaba-in ve tarihi restorasyonu ile entegre edilebilir. Bir ressam, sıvazlama stratejilerine kadar başlayabilir; bir çelik yüklenicinin, bir kesintiye yol açabilmesi için gerekli olabilir.Bu sequencing bağımlılıklar ve aşırı zaman maliyetleri yaratabilir.

Doğru Tahminler için En İyi Uygulamalar

  • [FONT:0] Tarihi proje deneyimi olan bir ekipe katlanmak – General yükleniciler, mimarlar ve bu işi daha güvenilir sayılar üretecek ve pitfalls tahmin edecek olan maliyet tahminleri.
  • [FONT:0)Perform a fazd keşif süreci[Dönetici: 1 ) - Büyük bir soruşturmadan ziyade, tasarım aşamaları boyunca açıklayıcı çalışmalar yayılabilir, böylece kararların artarak güncellenebileceğini tahmin eder.
  • [FONT:0) Çok sayıda tahmin yöntemi kullanın[[Dönetici: 1 ) – Parametrik (kahkahada başına maliyet) ayrıntılı (kahkadarlık çekme) ile geçiş doğruluklarına yaklaşımlar.
  • [FONT:0) Sağlam ama gerçekçi kontinganslar [Döntgen: 1) Gerçek bir risk değerlendirmesinde (örneğin, yüksek risk = 20-25%, orta =% 15, düşük =% 10).
  • [FONT:0)Include soft maliyetler[Döntilmiş: 1) Mimari ücretler, mühendislik, özel testler, izinler, yasal maliyetler ve finansman için her zaman bütçe.
  • [FONT:0] Tarihsel verileri içsel olarak[Dönetici: 1 ) – Her projeden sonra, gelecekteki iş için daha iyi bir veritabanı oluşturmak için tahmin edilen son maliyetleri uzlaştırın.

Maliyet Estimation için araç ve yazılım

RSMeans, CostX veya Bluebeam Revu gibi modern maliyet tahmin yazılımı süreci kolaylaştırabilir, ancak BIM entegrasyonunun model tabanlı maliyet tahminleri gerektirir. büyük ölçekli dönüşümler için, 3D modellerine bağlantı kurmalı yazılımlar kullanarak, yeni sistemler ve mevcut yapıları ile ticari veritabanını güçlendirerek, siparişler de doğru bir şekilde raporlamayı gerektirir.

Vaka Çalışması Örnekleri (Illustrative)

[[Düzücü:0)Example 1: Fısıltılı Lofts[DÜT:1) için Mill Dönüşümü - Yeni İngiltere'deki 1900'ler tekstil değirmeni,% 15'lik bir kontinge dönüştürüldü. Proje sonunda, 10 milyon dolarlık bir ilk fizibilite tahminleri, bir kesinti ve özel pencere yenidenleme tasarımı sırasında, yapısal test zayıflamış zemin joists, çelikleri gerektirdiğini ortaya çıkardı.

[[Dön 2: Tarihi Okulları Üst Düzey Konuta Kadar Geçti) – Midwest'deki bir kamu okulu 55 uygun üst düzey dairelere dönüştürüldü. Proje, orijinal terrazyasanın ev sahipliğinde karşılaşılan zorluklarla karşı karşıya kaldı ve yerel tarihi yönetim kurulu, özel tedarikçilerden erken fiyatlama ile bir aşama yaklaşımı kullanarak, tasarım ekibi,% 12 oranındaki konjenital dairelerde bütçeyi korudu.Proje, düşük gelirli konut vergi kredilerinden ve enerji verimliliğinden yararlandı.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

Adaptif yeniden kullanım ve tarihi bina dönüşümleri için maliyet tahminleri basit bir arithmetic egzersiz değildir. Bina sistemlerinin derin bir anlayış gerektirir, koruma düzenlemeleri, adaptive yeniden pazar ve inşaat riski. En başarılı projeler, her aşamada gerçekçi bir şekilde bir araya getirmek ve kanıtlanmış bir deneyimle bir takım.

En iyi uygulamalar hakkında daha fazla okuma için, [[Dönetici Standartları Rehabilitasyon Için Yardımcı Olun) Ulusal Park Hizmetinden, [[ŞUygunluk:2)AIA'nın kaynakları, uyarlanabilir bir şekilde yeniden yapılandırılabilirlik için))