Giriş: İnşaatın Yüksek Stakesi

İnşaat endüstrisinde, zaman sadece bir metrik değildir - sözleşmeli bir zorunluluktur. Her proje, küçük bir konut yenilemesinden çok-milli altyapı geliştirmesine kadar, inşaat malzemelerinin geldiğinde, alt işverenlerin işlerini anlayan ve bu nedenle kaybolabileceği durumlarda, alt işverenlerin, alt işverenlerin ve yasal sonuçların tasfiye edilen zararları ve sözleşme koşullarını tetikleyebilmesi için yasal düzenlemelere ve pahalıya mal olması gerekir.

İnşaatın Yasal Vakfı

İnşaat programı bir planlama aracından daha fazlasıdır; sözleşmeye dahil edilmiş bir kez yasal olarak uygulanabilir bir belgedir. Mahkemeler ve hakemler, hangi performansın ölçülmesine karşı program olarak programı tedavi eder.Program, yüklenicinin yükümlülüğünü belirli bir tarihle tamamlamak için tanımlar ve herhangi bir sapma sözleşme veya kanun tarafından mazereti teşkil edebilir.

Eleştirel Yol Yöntemi (CPM) Programları

Çoğu büyük ticari ve kamusal proje, projeyi tamamlayabilmeleri için müteahhitin (CPM) programına başvurmasını gerektirir. CPM, projenin genel süresini belirleyen en uzun bağımlı faaliyetlerin sırasını belirler. kritik yolda yapılan faaliyetler, CPM analizine doğrudan gecikmeleri anlamaz.

Programa Dayanlı Anlaşma

İnşaat sözleşmeleri genellikle yüklenicinin hazırlamak, güncellemek ve onay için programları sunmak için gereken hükümler içerir. Bu program özellikleri Amerikan Mimarlar Enstitüsü (AIA) belgeleri veya ConsensusDocs paketi gibi başvurulabilir. Örneğin, AIA Doküman A201-2017, Bölüm 3.10, İş için bir program için bir program gerektirir ve aylık olarak teslim edilemez.

Anahtar Sözleşme, Govern Scheduling ve Gecikmeleri

Her inşaat sözleşmesi, gecikmeler gerçekleştiğinde tarafların haklarını ve yükümlülüklerini tanımlayan temel maddeler içerir. Bu maddelerin anlaşılması, anlaşmazlıkları önlemek ve yasal pozisyonları korumak için kritiktir.

Tamamlama zamanı için zaman

Bu madde, önemli bir tamamlanmanın elde edilmesi gereken tarihi belirler. Bu madde, sözleşmeyi sonlandırmak için kilometrekare tarihleri içerebilir. Bazı sözleşmeler "zamanın özü" bir düzenlemedir, bu da programa sıkı bir bağlılık anlamına gelir.Eğer müteahhit geçerli bir uzatma olmadan tamamlanma tarihiyle karşılaşmazsa, sahibi sözleşmeyi sona erdirebilir veya tasfiye tazminatı değerlendirebilir.

Sıvı Hasarlar

Sahibinin gecikmeden kaynaklanan gerçek zararları ispatlamak yerine, birçok sözleşme günde veya haftalık bir miktar sıvılaştırılmış zararlar olarak düzeltecektir. Bunlar, sahibinin zararlarının makul bir tahmini olmalıdır - cezayı hak eden bir tazminat değil, ancak müteahhitin gecikmiş zararlara karşı orantılı olarak yüksek olduğunu gösterebilseydi.

Zaman (EOT) Clauses

Çoğu sözleşme, gecikmelerin kontrolü dışında olduğu zaman daha fazla zaman talep etmek için bir mekanizma sağlar. Tipik gecikmeler, Tanrı, savaşlar, grevler ve öngörülemeyen site koşullarını sağlamanın bir yolu olacaktır.

Hayır-Damages-for-Delay Clauses

Bazı sözleşmeler, yüklenicinin zaman uzatma hakkına sahip olduğu konusunda sert bir hüküm içerir, ancak gecikme için para tazminatı için değil - Kaliforniya ve Washington gibi, gecikmenin başarısız olduğu gibi, birçok yargıda olduğu gibi ve genellikle kesin olmayan veya bu taahhütlerin sonucu olarak kabul edilemez.

Gecikme ve Yasal Eşitliklerin Kategoriler

Tüm gecikmeler eşit şekilde tedavi edilmez. Kanun, ulaşılamaz, anlaşılabilir olmayan ve eş zamanlı gecikmeler arasında ayrım yapar. Proper sınıflandırma, zaman uzatmaları, ek tazminat veya sıvılaştırılmış hasarlar için temeldir.

Eklenmez - Yok Olmayan Gecikmeler

[FONT:0)Mükemmel gecikmeler[Dönetici:0) yüklenicinin kontrolü dışında olan olaylardır ve sözleşme, bir uzatma için geçerli gerekçeler olarak kabul edilir. Ortak örneklerde ciddi havalar (belgesel normun ötesinde), iş grevleri, yüklenicinin işgücünü dahil etmemiş olmayan değişikliklerle ilgili değildir. ”-Örnek:2).

Tamamlayıcı vs. Rekabetsiz Gecikmeler

Bir gecikme bile aşırı derecede düşük olsa bile, sözleşme yalnızca bir zamana kadar uzatılabilir (ya da garanti edilemez) veya daha fazla masrafı geri almak için müteahhite (sonrası) verilebilir.[0]Compensable gecikmeler[Döneticiler) genellikle mal sahibi tarafından kaynaklananlar - kapsamı içinde gecikmeler veya değişiklikler gibi.

Eş zamanlı gecikmeler

Hem sahibi hem de müteahhit aynı dönemde bir gecikmeye katkıda bulunduğunda, proje bitim tarihinden sonra başka bir tarafın da gecikmesine neden olabileceğini iddia edebilir. Ancak, analiz sahibinin gecikme gecikmesini belirlemeli. Bazı mahkemeler kritik bir şekilde etkilenebilir.

Zaman uzatmaları için kehanet Koşulları

Bir zaman uzatması otomatik değildir. yüklenici, haklarını korumak için titiz bir şekilde sözleşme prosedürlerini takip etmelidir.

Duyuru Gereksinimleri

Hemen hemen her inşaat sözleşmesi, belirli bir süre içinde gecikmenin yazılı bir şekilde tespit edilmesi için müteahhit gerektirir - olayın gerçekleştiğinden 7 ila 14 gün sonra, gecikmenin ertelenmesi durumunda, gecikmenin beklenen etkisini ve gecikme süresini genellikle garanti altına almak için yükleniciye ihtiyaç duyar.

Dokümantasyon ve Kanıt

Mütevazı, kontemporane dokümantasyonla ilgili uzatma talebini desteklemeli: günlük raporlar, hava logları, yazışmalar, fotoğraflar ve güncel CPM programları. Etkili bir şekilde etkilenen yol aktivitelerinin ne kadar önemli olduğunu açıklayan ayrıntılı bir anlatı.En iyi uygulama, etkilenen süre için planlanan küçük CPM diyagramı sunmaktır.

Zaman Etkisi Analizi (TIA)

En sofistike sözleşmeler resmi bir Zaman Etkisi Analizi gerektirir. Bir TIA en son onaylanmış programa gecikme olayı ekler ve tamamlanma tarihi ile yeniden hesaplanır.Rekont edilen tarih arasındaki fark, eklenecek günler sayısıdır.Bu yöntem mahkeme ve tahkim panelleri tarafından tercih edilir, çünkü ses analitik bir yaklaşım kullanır.

Onay Süreci ve Anlaşmazlıkları

Gönderimden sonra, sahibinin temsilcisinin sözleşme kararının altında bir iddiaya sahip olması veya onaylanması gerekir.Birçok sözleşme, tahkim veya davayı onaylaması gerekir.Eğer sahibi makul bir şekilde gecikmeler onaylanır veya bir hak iddiayı reddederse, müteahhit sözleşmenin anlaşmazlığının karar tasarısının altında bir iddiayı takip edebilir.

Yasal Riskler ve Anlaşmazlık Çözümü Stratejileri

En iyi çabalara rağmen, zamanlama ve zaman uzantıları hakkında anlaşmazlıklar yaygındır. Yasal manzarayı anlamak ve buna göre hazır yasal savaş riskini azaltabilir.

Belgeleme Yoluyla Haklar Verilmesi

gecikme anlaşmazlıklarının çözülmesindeki en önemli faktör, yüklenicinin proje kayıtlarının kalitesidir. Yargıç John R. “Jack” C. West, bir durumda şöyle ifade etti: “En iyi belgeli olan parti, toplantı dakikaları, teslimat süresi ve yazışmalar tutarlı ve tamamlanmış olmalıdır.

Anlaşmazlık Çözümü Mechanisms

Çoğu inşaat sözleşmesi çok katmanlı bir uyuşmazlık çözümü sürecine izin verir:

  • [FONT:0]Negotiation:[Dönetici: [Dönetici:0]Proje yöneticisi ve sahibinin temsilcisi arasındaki üst düzey tartışmalar.
  • [FONT:0]Mediation:[Dönetici:[Dönetici:0) Bir tarafsız arabulucu yerleşimi kolaylaştırmaktadır.
  • [FONT=0]Arbitration veya Litigation:[Dönetici:[Dönetici:0) Son bağlayıcı karardır. Tahkim genellikle mahkemeden daha hızlı ve daha az resmidir, ancak keşif sınırlıdır. Bazı sözleşmeler özellikle Amerikan Tahkim Derneği'nin İnşaat Sektörü Tahkim Kuralları altında tahkim gerektirir.

Sınırlama ve Reposenlerin Statü

Zaman uzatmaları ve gecikme iddiaları, devlet tarafından değişen sınırlamaların hükümlerine tabidir. Tipik olarak, bir müteahhit, bu tarihlerden birkaç yıl içinde bir dava açmalı veya proje tamamlanmadan sonra yasal bir süre içinde talep etmelidir. Bazı eyaletler ayrıca, bu son derece tamamlanmadan birkaç yıl sonra bir dizi kez iddia ettiği iddialara ilişkin hükümler de sahiptir.

Proje Sahipleri ve Sözleşmeciler için en iyi uygulamalar

Her iki taraf da proaktif planlama yönetiminden yararlanabilir ve yasal haklar hakkında net bir anlayışa sahiptir.

Sahipler için: Clear ve Equitable Sözleşmeleri Tasarlamak

Sahipler gerçek maruz kalmaları yansıtan iyi tanımlanmış zamanlama gereksinimlerine, gerçekçi sıvılaştırılmış zararlara ve belirli eyaletlerde uygulanabilir olan adil bir uzatma işlemine de uymaktan daha kolaydır.Projenin başından itibaren zorunlu hale getirilmesi de kolaydır.

Sözleşmeciler için: Proaktif Program Yönetimi

Sözleşmeciler CPM programını geliştirmek ve güncellemek için nitelikli bir programcı atamalıdırlar. Zaman için gerekli tüm güncellemeler sunmalılar, her gecikme olayı hemen belgeleyebilir ve sözleşme döneminde herhangi bir potansiyel veya gerçek gecikmenin farkına varmalıdır.Bir sahibi tarafından yönetilen değişiklik meydana geldiğinde, müteahhit aynı anda bir zaman uzatma ve maliyet tahmini talep etmelidir - bir değişiklik küçük görünüyorsa.

Erken Neutral Değerlendirme

Karmaşık bir gecikme anlaşmazlığı ortaya çıktığında, her iki taraf da süreçte bağımsız bir analiz gerçekleştirmek için tarafsız bir zamanlama uzmanı seçmeyi düşünmeli. Bu, tarafların pozisyonları anlamalarına yardımcı olabilir, çözümü kolaylaştırabilir ve gerekirse davaları daraltmalıdır.

Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç Sonuç

İnşaat planlama ve zaman uzatmaları, sözleşme hükümleri, ortak hukuk ilkeleri ve endüstri uygulamaları tarafından yönetilir. Her iki mal sahibi ve müteahhit için başarı, programın bağlayıcı bir yasal taahhüt olduğunu kabul eder - esnek bir kılavuz değildir ve nihayetinde projelerini daha başarılı bir şekilde yerine getirir.

Daha fazla okuma için, ESRAT:0)AIA A201-2017 Genel Koşullar[Dönem:2)ConsensusDocs) sözleşme kütüphanesine danışın. ABD Ordusu Mühendislik Kolektiflik Kolesterolünün Kolesterolünün Kolesterolünün Kolesterolünün Kolesterolünün Kolesterolünün Kolesterolünün Kolesterolünün Kolesterolünün Kolesterolünün Kolesterolünü[Dönlendirmesi)[Dönetmelik[Dönetme)