Table of Contents

Вступ

Вибір сайту для будь-якого проекту будівництва або розвитку є високоподатковим рішенням, яке розмахається через кожну фазу бюджету. Витрати, пов'язані з придбанням земель, дотриманням нормативних вимог і початковим заземленням, можуть споживати суттєву частину всього проекту інвестиції—коли 15–25% або більше. Розуміння цих витрат настоянки рано дозволяє зацікавленим сторонам приймати поінформовані вибіри, уникати сюрпризів, і виділити кошти ефективно. Ця стаття розбиває основні критерії вартості в вибірці та підготовці сайту, досліджує шляхи їх управління, і виділяє довгострокові фінансові міркування, які часто з'являються.

Основні фактори вартості сайту

Ціна покупки землі – тільки початок. Кілька прихованих чинників можуть різко перенести економічну життєздатність сайту. Поглиблена оцінка цих елементів є необхідною перед здійсненням посилки.

Земельна ціна та ринкова мінливість

Витрати на землю є дуже місцезнаходженням-залежним. Міські заправки багато командних преміум- цін через близькість інфраструктури та попиту, а сільські посилки можуть бути дешевше, але прийти з прихованими витратами на розширення комунальних послуг та транспорту. Крім того, ринкові тенденції – такі як попит на промислові або житлові зони—позначені ціни швидко. Порівняти кілька сайтів в тому ж регіоні з використанням останніх даних продажу та оцінок допомагає встановити реалістичну базову лінію. Для керівництва на ринковому аналізі, відносяться ресурси з Урбанський інститут землі.

Зонування та нормативне забезпечення

Зонування законів диктувати допустиме використання, щільність, недоліки та обмеження висоти. Зменшення запитів або варіацій може знадобитися місяці публічних слухань, правових зборів та витрат консультанта. Навіть сайти, які вже мають обмежений належним чином, можуть вимагати спеціальних дозволів на екологічну або історичну консервацію. Рецензування ретельної зони за рахунок перевірки аудиту — від вартості $5,000–$15,000— може запобігти оподатком. Знайомство з місцевими муніципальними кодами та Американська асоціація планування кращими практиками є доцільним.

Умови використання

Екологічні зобов’язання є одним з найбільш незакінчених витрат. Фаза I та Фаза II оцінка екологічного сайту (ESAs) зазвичай пускають $3,000–$30,000 залежно від розміру та історії сайту. Якщо забруднення виявлено, витрати на ремедіацію можуть засвідчити сотні тисяч доларів. Захищали вологі, захищаючі види звичок, або археологічні сайти можуть вимагати економічно пом'якшення заходів або позаштатного розвитку. ]Настанови ЕПА] окреслюють загальні процеси ремедіації та пов'язані діапазони вартості.

Доступність та інфраструктура транспорту

Проксимість основних доріг, доріг, залізничних доріг та портів значно впливає на логістичну логістику та довгострокові експлуатаційні витрати. Сайти, які вимагають нової дорожньої конструкції, розширення або сигналізації, накладають суттєві витрати, — відхиляється розробником через ударні збори або виділені поліпшення. Крім того, низька доступність може збільшити витрати на транспортування матеріалів та майбутніх користувачів. Оцінювання транспортних засобів та місцевих транспортних планів на рано можуть виділити потенційні інвестиції.

Вартість підготовки та розробки сайтів

Після того, як сайт набув, готує його до будівництва, передбачає ряд витрат, які широко залежать від топографічної, ґрунтової форми, а також наявних поліпшень.

Очищення, видалення та видалення сміття

Видалення вегетаційного розчину, знесення існуючих конструкцій, а також утилізації сміття необхідно перших кроків. Вартість залежать від щільності рослинності, наявності небезпечних матеріалів (арабест, свинцева фарба), а також доступу до важкого обладнання. У деревних ділянках видалення дерева і штампування шліфування може коштувати $500–$2,000 за акру. Демоляція одного будинку може становити від $10,000 до $100,000. Важливо фактором утилізації або утилізації, які варіюються від полігонів і місцевих положень.

Вирощування, витоки, земляні роботи

Земельні операції - різання, наповнення і гратування - часто найбільша лінія предмету в підготовці сайту. Грунт з високим вмістом глини або несподіваними породами вимагають додаткових годин обладнання, вибухових або спеціалізованих робіт. Недбалі сайти можуть знадобитися великі ріжучі та заповнені балансування, які можуть перевищувати $50,000 за акру в складних умовах. Детальні геотехнічні дослідження допомагають прогнозувати ці витрати з більшою точністю. Для більш глибокого розуміння запасного ціноутворення зверніться RSMeans вартість даних.

Удосконалення утиліти та позашляховиків

Підключаючи до комунальної води, каналізаційної, природного газу, електроенергії та телекомунікаційної інфраструктури часто недооцінюють. Відстань від існуючих основ, необхідних ємностей модернізуються, а також дозволяє сприяти витратам, які можуть перевищити $100,000 для типового комерційного розвитку. У віддалених зонах, добре і септичні системи можуть бути необхідні, але прийдуть з довгостроковими зобов'язаннями технічного обслуговування. Рано координація з комунальними компаніями і оглядом запасних листів може запобігти ударам пізніше.

Підготовка грунту та фундаменту

Нестабільні ґрунти — так як розкопні глини, пухкі піски, або ділянки з високими водяними столами — затребувані методики стабілізації, такі як ущільнення затирання, глибокі фундаменти (пілки або кавсони), або заміна грунту. Ці методи можуть додавати $20,000–$100,000 або більше до бюджету. Геотехнічні інженери можуть рекомендувати найбільш економічно вигідне рішення на основі несучої здатності і критеріїв поселення.

Контроль ерозії та засаду

Нормативні вимоги до управління буровими водами при будівництві, що вимагаються, муфти, та тимчасова сівалка. Ці заходи, в той час як іноді розглядаються як випадковий, можуть коштувати $5,000–$30,000 на середню ділянку і повинні підтримуватися до моменту встановлення постійного благоустрою. Недотримання належних контрольних засобів може призвести до штрафів і затримок проекту.

Стратегії для Mitigate Site Costs

Проактивне планування та строгий аналіз є найбільш ефективними способами збереження витрат на сайт під контролем. Нижче виявляються перевірені підходи, які використовують досвідчені розробники.

Проведення комплексних досліджень

Перед тим як зробити пропозицію на будь-якому сайті, залучати багатопрофільну команду — інженер, консультант з питань екології, землепланувальник, адвокат — виконувати техніко-економічне обґрунтування. Зазвичай це коштує 0,5–1% від вартості проекту, але сплачує за себе шляхом визначення червоних прапорів на початку. Доведено в себе геотехнічні дослідження, перевірка працездатності, попередні оцінки вартості.

Виконання Thorough Due Diligence

Due diligence має бути вичерпана за межами фізичних перевірок. Огляд виведених обмежень, полегшень, заголовків та податкових записів. Вивірити права води та мінеральні права, якщо це можливо. Детальний контроль зменшує ризик придбання землі з прихованими обтяжками, які можуть затримати проект або вимагати від вартості юридичної постанови.

Умови надання послуг з надання послуг з надання послуг з перевезення та обслуговування

Замість придбання прямої покупки, враховують варіанти, такі як орендні, спільні підприємства або фазові придбання. Продавці можуть бути відкриті для фінансування продавця, що знижує вимоги до готівки. Включаючи консистенції в угодах купівлі-продажу, суб'єкт до задовільного зонування, результати ESA і дозвіл на затвердження - захист покупця від втрати депозитів, якщо виникають проблеми.

Розширення альтернативних варіантів сайту

Якщо кращий сайт пропонує зайві витрати, оцінюють альтернативи. Репланування Браунфілда, наприклад, може прийти з податковими стимулами і знизити вартість землі, незважаючи на витрати на усунення непоправності. Аналогічно, переоцінка існуючих будівель може зменшити або усунути багато кроків підготовки сайту. Порівняння матриць, що фактор в загальній вартості сайту (не тільки ціна землі) допоможе прийняття рішень-виробникам вибрати найбільш економний варіант.

Довгострокова вартість

Починається будівництво об’єктів, пов’язаних з будівництвом. Довгострокові експлуатаційні витрати та зобов’язання з обслуговування повинні вводити до початкового бюджету.

Управління земельними ресурсами та системою бурових вод

Постійні заходи з управління буровими водами — запасні ставки, дощові сади, або перезнімні тротуари — вимагають постійного обслуговування, що додає до однорічних операційних бюджетів. Аналогічно, ландшафтний дизайн повинен бути зрощений і підтримується; рідкі регіони можуть зіткнутися з витратами води, які засвідчують час. Факторинг цих в життєво-циклопедичні витрати аналізує реалістичні проекції.

Обслуговування та обслуговування циркуляцій

На території готелю, паркувальних вагонів, а також тротуарних доріг, які деградують час і вимагають періодичного перенапруги або реконструкції. Сайти з великим трафіком або суворими кліматами несуть вищі витрати. Створення резервного фонду для управління тротуарами може запобігти несподіваним капітальним вильотам.

Нормативно-правові ризики та ризики зоношення

Зміни у місцевому зонуванні, правилах навколишнього середовища або будівельні коди можуть впливати на зручність сайту. Наприклад, нові карти повені або суворі правила бурового воду можуть вимагати від вартості реконструкції. Сайт, який наразі відповідає, може бути непристойним для майбутніх змін; вибір місця з стабільним урядом та низьким нормативним летючістю є довгостроковою стратегією.

Висновок

Вибір та підготовка сайту є одними з найбільш економічно значущих етапів будь-якого проекту розробки. З земельної ціни та умов навколишнього середовища для модернізації, комунальних послуг та довгострокового обслуговування кожен елемент несе фінансову вагу, яка може зробити або розбити життєздатність проекту. З огляду на всі фактори вартості, проведення ретельної перевірки, а також враховуючи як безпосередні, так і майбутні витрати, зацікавлені особи можуть приймати рішення, які оптимізують бюджети та покращують результати проекту. Добре підготовлений сайт не тільки фундамент для будівництва, - це построк фінансового успіху.