أثر تكنولوجيا الـ "بلوكشاين" سندات ملكية الأراضي وسجلات الممتلكات

الأزمة الحالية في إدارة سندات ملكية الأراضي

إن حقوق الملكية تشكل أساس الاستقرار الاقتصادي والثروة الفردية، ومع ذلك، فإن نظم ملكية الأراضي تظل مجزأة ومعرضة للأخطاء ومعرضة للاحتيال، ويقدر البنك الدولي أن ما يصل إلى 70 في المائة من سكان العالم يفتقرون إلى إمكانية الوصول إلى نظم تسجيل الأراضي الرسمية، مما يخلق اقتصادا ظليا حيث تزدهر المنازعات المتعلقة بالملكية، وعمليات الإخلاء القسري، ومنازعات الميراث.

Understanding Blockchain and Its Relevance to Land Records

(بلوكشاين) دفتر رقمي لا مركزي يسجل المعاملات عبر حواسيب متعددة في شبكة، خلافاً لقواعد البيانات التقليدية التي يسيطر عليها كيان واحد، يقوم (كوتشين) بتوزيع نسخ من كل معاملة على جميع المشاركين، وبمجرد إضافة البيانات إلى كتلة، وقيد تلك القطعة على الكتل السابقة من خلال الاضطرابات البكائية، لا يمكن تغيير المعلومات بأثر رجعي دون توافق في الآراء على الشبكة، هذه القدرة على التحلل هي أساس سجلات القطع الأرضية.

وفي إدارة الممتلكات، يمكن للشركة أن تخزن بأمان صكوك الملكية والخرائط العقارية والمعلومات المتعلقة بتحديد المواقع وتاريخ الملكية والسجلات وتفاصيل المعاملات، ويمكن أن يُسند إلى كل عقار محدد رقمي فريد تربطه بتاريخها الكامل، وينشئ مصدراً واحداً للحقيقة، يعتمد جميع أصحاب المصلحة على الممتلكات الكتابية؛ والبائعون والمقرضون وشركات التأمين؛ والوكالات الحكومية التي تبرم عقوداً مع شركات ائتمانية؛

The Failure of Traditional Land Registration Systems

وتعاني سجلات الأراضي التقليدية من أوجه الضعف التي يمكن أن تعالجها النظم القائمة على الورق، وهي عرضة للتدهور المادي والخسائر والتزوير، بل إن قواعد البيانات المركزية الرقمية تعرض المخاطر: يمكن اختراقها أو التلاعب بها من جانب الداخليين أو فقدانها بسبب فشل المعدات دون دعم كاف، وفي العديد من البلدان النامية، تكون السجلات غير كاملة أو عفا عليها الزمن أو خاضعة للسيطرة من جانب المسؤولين الفاسدين الذين قد يغيرون السجلات من أجل كسب شخصي.

وتكلفة هذه الإخفاقات هائلة، فقد تبين من دراسة أجريت في عام 2019 في الدليل الدولي لحقوق الملكية أن البلدان التي تعاني من ضعف نظم حقوق الأراضي تعاني من انخفاض الاستثمار الأجنبي وانخفاض الإنتاجية الزراعية وتباطؤ النمو الاقتصادي، وتشكل المنازعات المتعلقة بالممتلكات جزءا كبيرا من الدعاوى المدنية في جميع أنحاء العالم، وتستهلك موارد المحاكم وتؤخر مشاريع التنمية، ويتيح هذا البلوق طريقا للخروج من هذا المأزق من خلال وضع سجل حافل بالألقاب يخفض الحاجة إلى إجراءات تأمينية.

مشكلة المنازعات المتعلقة بالحدود والمطالبات المتعلقة بالتجاوزات

ومن بين أكثر المنازعات شيوعاً في الممتلكات، التي كثيراً ما تنشأ عن الأوصاف الغامضة أو السجلات المفقودة أو الدراسات الاستقصائية المتضاربة، ومن خلال الجمع بين السلاسل المرجعية وبين ] التكنولوجيا الجيولوجية - الباتية ، يمكن تسجيل حدود الملكية بدقة باستخدام إحداثيات النظام العالمي لتحديد المواقع المخزنة على دفتر الأستاذ، مما يخلق سلسلة من البيانات المرجعية التي يمكن التحقق منها والتي تحد من اللبس.

فوائد استخدام البلوكشاين في سندات ملكية الأراضي

وتمتد مزايا تسجيل الأراضي القائمة على سلسلة من القيود إلى أبعاد متعددة، مما يتيح تحسين الأمن والكفاءة والشفافية وإمكانية الوصول.

تعزيز الأمن ومنع الغش

بنيّة (بلوكشاين) البدائية تجعلها مقاومه مُصِلة للتعديلات غير المأذون بها، كلّ حجر يحتوي على حافة من القطعة السابقة، يُنشئ سلسلة تتطلب قوة حسابية هائلة للتغير، ولا يمكن دعم سجلات الممتلكات أو تغييرها دون كشفها، وهذا يُلغي مخططات الاحتيال المشتركة مثل بيع الممتلكات إلى مشترين متعددين، أو وضع وثائق الملكية، أو رشوة موظفي السجل لتغيير السجلات.

زيادة الشفافية والثقة

وجميع المعاملات التي تجري على سلسلة عامة من الشقيقات واضحة لأي شخص له إمكانية الوصول إلى الإنترنت، وفي حين أن ضوابط الخصوصية يمكن أن تحجب المعلومات الشخصية الحساسة، فإن سجلات الملكية الأساسية وتاريخ المعاملات تصبح أصولاً عامة يمكن للمشتريين والمقرضين وشركات الملكية ومراجعي الحسابات الحكوميين الوصول إليها، وهذه الشفافية تقلل من عدم تماثل المعلومات، حيث يعرف أحد الأطراف أكثر عن الآخر عن تاريخ الملكية، وعندما يتمكن كل صاحب مصلحة من التحقق بصورة مستقلة من سلسلة الملكية، ويزيد من الثقة في النظام، وتتراجع تكاليف المعاملات.

الكفاءة والوفورات في التكاليف

وتشمل معاملات الملكية التقليدية عدة وسطاء: وكلاء العقارات، وشركات الملكية، ووكلاء الضمان، والموثقون، ومسجلو الحكومة، والمحامون، وكل وسيط يضيف الوقت والتكلفة إلى العملية، ويمكن للعقود الذكية أن تيسّر العديد من هذه الخطوات، فعلى سبيل المثال، عندما يودع المشتري الأموال في عقد ذكي، يمكن أن ينقل تلقائيا حق الملكية إلى المشتري عند التحقق من الدفع، ويسجل المعاملات في حساب الإيجارات المالية بنسبة 50 في المائة.

تحسين إمكانية الوصول والدمج

وبالنسبة لمليارات الأشخاص الذين لا يحملون سندات ملكية رسمية، فإن هذه السجلات يمكن أن تُدمج في نظم رسمية، وتوفر الاعتراف القانوني والفوائد الاقتصادية التي تُجنيها، في المستوطنات غير الرسمية والمناطق الريفية وأقاليم الشعوب الأصلية، في سجلات قائمة على سلسلة من القطع التي توثق الملكية العرفية، حتى دون دعم حكومي، ويمكن فيما بعد إدماج هذه السجلات في نظم رسمية، وتوفر الاعتراف القانوني والفوائد الاقتصادية التي تأتي معها.

عقود الذكاء: معاملات الملكية الآلية

وتمثل العقود الذكية تحولا في النموذج في كيفية حدوث عمليات نقل الممتلكات، وبدلا من الاعتماد على الوثائق الورقية والتوقيعات اليدوية والتحقق من الأطراف الثالثة، تورد العقود الذكية شروط المعاملة مباشرة في برامجيات تنفذ تلقائيا عند استيفاء الشروط.

(ب) النظر في شراء عقاري نموذجي: المشتري يؤمن التمويل، ويوافق البائع على الشروط، ويشرك كلا الطرفين وكيل ضمان في حيازة الأموال إلى أن يتم الوفاء بجميع الشروط، ويمكن أن ينسخ العقد الذكي هذه العملية على شكل عقد مقفل، وينقل المشتري الأموال إلى العقد الذكي الذي يحملها في الضمان، وعندما ينقل البائع العنوان الرقمي إلى عنوان حافظة المشتري، فإن العقد يُطلق تلقائياً مدفوعات ضريبة الملكية، ورسوم جمعيات المال.

وهذا التشغيل الآلي يقلل من إمكانية حدوث خطأ بشري، ويلغي التأخير المتعمد، ويضمن للطرفين يقينا من النتيجة، وفي حين أن العقود الذكية لا تزال تتطلب صياغة قانونية دقيقة لضمان امتثالهما للقوانين المحلية، فإن إمكاناتهما في تبسيط معاملات الممتلكات كبيرة، وقد بدأت بلدان مثل الإمارات العربية المتحدة تجربتها مع منابر عقارية قائمة على سلسلة من القطع تتضمن عقودا ذكية لاتفاقات الإيجار ومعاملات البيع.

المبادرات العالمية والتنفيذات العالمية الحقيقية

العديد من الحكومات والمنظمات الرائدة بدأت مشاريع تسجيل الأراضي في سلسلة من الشوارع، مما يوفر دليلاً على مفهوم قدرة التكنولوجيا على البقاء.

جورجيا: قائد في تسجيل الأراضي في بلوكشاين

وقد أصبحت جمهورية جورجيا، في شراكة مع مجموعة بيتفوري، من أوائل البلدان التي نفذت سجلاً للأراضي قائماً على سلسلة من القطع في عام 2016، حيث استخدم المشروع نظام بيتكوين للربط بين الزمن والتحقق من المعاملات المتعلقة بالممتلكات المسجلة في قاعدة البيانات الوطنية، وفي حين أن السجل الرسمي لا يزال نظاماً حكومياً مركزياً، فإن كل معاملة تُرفع وتُسجل في إطار نظام بيتكوين المبكِّر، مما يتيح أثراً غير قابل للإثبات.

مبادرة (لانتماتيريت) السويدية

(السلطة السويدية لسجلات الأراضي (لانتيرتيت (تبحث تكنولوجيا السلاسل منذ عام 2016 مشروعهم التجريبي يركز على عملية التعاملات العقارية الكاملة بما في ذلك أدوار المصارف ووكلاء العقارات وسجلات الحكومة (الطريقة السويدية تستخدم سلسلة من الوصلات المسموح بها حيث يتم التحقق من المشاركين ورخصهم بالوصول إلى الشبكة

مشاريع أخرى جديرة بالذكر

البرازيل قامت بتجريب تسجيل الأراضي في ثلاث بلديات بهدف تقليل الاحتيال في بلد تكلّف فيه جرائم الملكية مليارات سنوياً، وشركة (أندرا براديش) الهندية التي تشارك في عملية تصفية ملكية سويدية لخلق نظام مضاد للكمبيوتر لأكثر من 500 ألف سجل عقاري

التحديات والنظرات الحرجة

ورغم المزايا الجبارة، فإن اعتماد اللقب العقاري يواجه عقبات كبيرة يجب التصدي لها من أجل التنفيذ الواسع النطاق.

المحامون القانونيون والتنظيميون

فقانون الملكية راسخ في النظم القانونية الوطنية، ولا يلغي تلقائياً الأطر القانونية القائمة، ولا تزال هناك تساؤلات بشأن الصلاحية القانونية لسجلات الاختراق في المحاكم، وحالة التوقيعات الرقمية، وإمكانية إنفاذ العقود الذكية، وفي العديد من الولايات القضائية، تتطلب القوانين توقيعات مادية، وتوثيقاً، ووثائق ورقية لنقل الممتلكات، كما أن تكييف هذه الشروط لا يمكن أن يؤدي إلى اتخاذ إجراءات تشريعية، مما قد يكون بطيئاً وغياً سياسياً.

الاحتياجات من الهياكل الأساسية التكنولوجية

وتحتاج نظم الاختناق إلى الوصول إلى الإنترنت والكهرباء والهياكل الأساسية الحاسوبية الموثوقة، ففي البلدان النامية التي تكون فيها مشاكل حيازة الأراضي أشد حدة، قد تكون هذه الموارد شحيحة، وعلاوة على ذلك، تواجه شبكات السلاسل تحديات في مجال القابلية للتصعيد، ولا يمكن للحواجز العامة مثل بيتكوين وإثيريوم أن تعالج سوى عدد محدود من المعاملات التي يجري اختبارها في الثانية، مما قد لا يكفي لتجهيز سجلات الأراضي الوطنية لملايين المعاملات.

خصوصية البيانات والشواغل الأمنية

في حين أنّ (كاتشين) يقدم الشفافية، فإنّ سجلات الممتلكات تحتوي على معلومات شخصية حسّاسة، بما في ذلك هوياته، تفاصيل مالية، علاقات عائلية،

الحوكمة والتوحيد

وتحتاج سجلات الأراضي القائمة على أساس القفل إلى هياكل إدارية لإدارة الشبكة وحل المنازعات وتحديث البرامجيات، وبدون تنسيق، يمكن أن تنشأ نظم متعددة غير متوافقة، تحول دون التشغيل المتبادل داخل بلد أو عبر الحدود، وقد دعت منظمات دولية مثل الأمم المتحدة والبنك الدولي إلى وضع معايير، ولكن لم يتم اعتماد أي منها على الصعيد العالمي.

Divital Divide and Equitable Access

وقد لا يتمكن معظم الناس الذين يحتاجون إلى حقوق ملكية عقارية مضمونة من المشاركة في نظم الأراضي القائمة على السلاسل السكنية من استبعاد السكان الذين لا يحصلون على الإنترنت أو لا يعرفون القراءة والكتابة الرقمية، وفي المجتمعات الريفية والمجتمعات الفقيرة، قد لا يتمكن الأشخاص الذين يحتاجون إلى حقوق ملكية للأراضي من المشاركة، ويجب أن يشمل أي تنفيذ قدرات خارجية، ووصلات وصلات بينية ملائمة للتنقل، وبرامج تعليمية لضمان أن تخدم التكنولوجيا، بدلا من تهميشها، السكان الضعفاء، وقد تؤدي النماذج المجتمعية التي يساعد فيها الوسطاء المحليون في المعاملات الرقمية إلى سد هذه الفجوة، ولكنهم إلى زيادة تعقيدها.

مستقبل البلوكشاين في سجلات الممتلكات

ومع تطور التكنولوجيا القائمة على الاختراق، وتطوّر الأطر التنظيمية، من المرجح أن تُشكل عدة اتجاهات اعتمادها في إدارة الأراضي.

استراتيجيات التنفيذ ذات المستوى المتوسط

وبدلا من استبدال النظم القائمة بالجملة، من المرجح أن تتبع معظم عمليات التنفيذ نهجا مترابطا، وقد تبدأ الحكومات بإنشاء سجلات قائمة على سلسلة من الخواص الجديدة أو المناطق التجريبية المحددة، مع الاحتفاظ بالنظم القديمة للسجلات القائمة، ومع مرور الوقت، ومع تزايد الثقة في التكنولوجيا وتكيف الأطر القانونية، يمكن أن يتسع نظام سلسلة السلاسل بحيث يشمل السجل بأكمله، وهذا التحول التدريجي يقلل من التعطل ويتيح التحسين.

التكامل مع التكنولوجيات الناشئة

إن تأثير البلوكشاين على سجلات الممتلكات سيزيده التكامل مع التكنولوجيات الأخرى، نظم المعلومات الجغرافية، إلى جانب السلاسل، يمكن أن تخلق سجلات غير قابلة للقياس ويمكن التحقق منها للحدود والجغرافيا، وشبكة الإنترنت للأشياء المتعلقة بالممتلكات يمكن أن تسجل الاستخدام والصيانة والظروف البيئية مباشرة إلى سلسلة السلاسل، ويمكن أن تقوم الاستخبارات الفنية بالتحليل على بيانات عن إدارة الممتلكات، وتقييم قيم الممتلكات الحضرية.

التكسير وملكية الخماس

ومن أكثر الإمكانيات تحولاً تصنيف الممتلكات، حيث تنقسم الممتلكات المادية إلى مراكب رقمية تمثل ملكية جزئية، مما يمكن أن يضفي طابعاً ديمقراطياً على الاستثمار العقاري من خلال السماح للأفراد بشراء حصص صغيرة في الممتلكات، والحصول على إيرادات وإيرادات الإيجار التناسبية، والتقدير، وفي حين أن هذه البرامج لا تزال في مراحل مبكرة، فإنها آخذة في الظهور في الأوراق المالية، وتعتمد على سجلات الملكية القائمة على القطع التيار والتي لا تزال قائمة على أساسها.

المعايير العالمية وإمكانية التشغيل المتبادل

ومع اعتماد المزيد من البلدان لسجلات الأراضي في سلسلة المباني، سيزداد الضغط على المعايير الدولية التي تسمح بالتشغيل المتبادل، وسييسر نظام عالمي يمكن التحقق من سجلات الممتلكات عبر الحدود الاستثمار الأجنبي، والرهون العقارية عبر الحدود، والتخطيط الدولي للممتلكات، وتقوم منظمات مثل ISO ] بوضع معايير لتكنولوجيات دفتر الأستاذ الموزعة، التي يمكن أن تمتد في نهاية المطاف إلى تطبيقات الخاصة بالأراض.

خاتمة

وتتيح تكنولوجيا البلوكشاين حلا قويا وفي الوقت المناسب للمشاكل المستمرة المتعلقة بملكية الأراضي وإدارة سجلات الممتلكات، ومن خلال توفير الأمن المعزز عن طريق عدم التحلل الوبائي، وزيادة الشفافية عن طريق التحقق العام، وتحسين الكفاءة عن طريق العقود الذكية، يمكن أن يخلق أسواقا للممتلكات أكثر موثوقية، وأكثر سهولة، وفعالية من حيث التكلفة، وتدل المبادرات المبكرة في جورجيا والسويد والبرازيل وبلدان أخرى على أن التكنولوجيا تعمل عمليا، وليس فقط من الناحية النظرية.

ومع ذلك، فإن الاختناق ليس حلاً للحلول، والحواجز القانونية، والفجوات في البنية التحتية، وشواغل الخصوصية، والفجوة الرقمية، تمثل تحديات حقيقية يجب التصدي لها من خلال السياسات المدروسة، والتصميم الشامل، والتعاون المستمر بين الحكومات، وعلماء التكنولوجيا والمجتمعات المحلية، ومن المرجح أن يشمل الطريق إلى الأمام نظماً هجينة تجمع بين مواطن القوة القائمة والأطر القانونية والمؤسسية القائمة، والتبني التدريجي الذي يحترم النظم القديمة، والابتكار المستمر الذي يكيف مع الاحتياجات المحلية.

وبالنسبة لمليارات الناس الذين يفتقرون إلى حقوق ملكية آمنة، فإن الوعد بقطع الطريق هو أكثر من كونه ملائماً تكنولوجياً، وهو وعد بالتمكين الاقتصادي، والحد من النزاع، وزيادة الاستقرار الاجتماعي، وبما أن التكنولوجيا تنضج وتتوسع في تطبيقاتها، فإن الاختناق يمكن أن يعيد صياغة قواعد الملكية، وأن يخلق أساساً أكثر إنصافاً وكفاءة للمجتمعات في جميع أنحاء العالم، وقد بدأت الرحلة للتو، ولكن الاتجاه واضح: