وتشكل عقود التشييد المتعددة المؤسسات ترتيبا مشتركا في مشاريع البناء الكبيرة، حيث يتعاقد المالك مع متعاقدين رئيسيين مستقلين لمختلف أجزاء العمل، وفي حين يوفر هذا الهيكل المرونة والخبرة المتخصصة، فإنه يطرح أيضا تحديات قانونية فريدة يمكن أن تؤثر على نجاح المشروع، ويجب على أصحابها ومتعاقديها ومهنيين التصميم أن يبثوا شبكة من المسؤوليات المتداخلة، ولغات العقود الغموضة، وآليات تسوية المنازعات المجزأة، وهذه المادة تفحص أهم الاستراتيجيات القانونية لتخفيف حدة المنازعات.

فهم العقود المتعددة العقود

وفي عقد متعدد الأولويات، يدخل صاحب المشروع في اتفاقات منفصلة مع متعاقدين متعددين، وكل منهم مسؤول عن أجزاء محددة من المشروع مثل الكهرباء أو السباكة أو التفريغ، وهذا يختلف عن عقد أولي واحد، حيث يدير أحد المتعاقدين العامين المشروع بأكمله ويتعاقد من الباطن مع العمل، وكثيرا ما يستخدم النموذج المتعدد الأغراض في الأشغال العامة، والتطورات التجارية الكبيرة، والمرافق الصناعية المعقدة التي تتطلب خبرة متخصصة في مختلف التجارة.

والمزايا الرئيسية للتعاقد المتعدد المؤسسات هي أن يحتفظ المالك بالمراقبة المباشرة على كل مقاول، ويمكنه التفاوض على عطاءات تنافسية لكل مجموعة، كما يحد من مسؤولية المالك عن أعمال مقاول عام واحد، ويمكن أن يقلل التكاليف العامة إذا ما تم تنسيق التجارة بكفاءة، غير أن تجزؤ المسؤولية يخلق تعقيدا قانونيا، لأنه لا يوجد كيان واحد له سلطة تعاقدية شاملة على جميع الأعمال، والمنازعات على التنسيق، والتسلسل، والتقاضي على المسؤولية في كثير من الأحيان.

وتختلف الهياكل المتعددة المؤسسات أيضا عن أساليب تنفيذ المشاريع القائمة على تصميم أو متكاملة، وفي ترتيب بناء التصميم، يكون الكيان الوحيد مسؤولا عن التصميم والتشييد على السواء، وتبسيط المسؤولية، وتعدد الأولويات، على النقيض من ذلك، يفصل مرحلة التصميم عن التشييد ويقسم التشييد إلى عقود متعددة، ويزيد هذا الفصل من الحاجة إلى وجود مدير مشروع قوي من جانب المالك أو خبير استشاري للإشراف على التنسيق وتنفيذ الالتزامات التعاقدية.

التحديات القانونية الرئيسية في مجال التشييد المتعدد الوسائط

1- الثغرات في مجالي التنسيق والمسؤولية

في العقود الوحيدة التي يُبرم فيها المقاول العام يتحمل واجب إدارة المتعاقدين من الباطن وضمان تدفق العمل بسلاسة في عدة أمور، لا يوجد لدى أحد المتعاقدين السلطة التعاقدية لتوجيه عمل الآخرين، وعندما يحدث تأخير، لا يمكن لمتعهد السباكة أن يعمل في منطقة لا يزال يشغلها المقاول الكهربائي، الذي هو المسؤول؟

وقد رأت المحاكم أن المالك - الذي لا توجد لديه لغة تعاقدية صريحة - مسؤول عن تنسيق عمل المتعاقدين الرئيسيين المستقلين، وهذا صحيح بصفة خاصة عندما يصدر وكلاء المالك تعليمات تتدخل في عمل أحد المتعاقدين لصالح آخر، ومن أجل التخفيف من هذا الخطر، يجب على المالكين أن يدرجوا شروطا واضحة للتنسيق تتطلب من جميع المتعاقدين الرئيسيين التعاون، ومتابعة جدول أعمال رئيسي، والمشاركة في اجتماعات التنسيق العادية، وبدون شروط من هذا القبيل، قد يتحمل المالك عبء التأخيرات المالية.

2 - الغموض والاختبارات التعاقدية

فالأحكام التي تنطوي عليها لغة العقود هي مصدر خصب للمنازعات في المشاريع المتعددة الأولويات، لأن كل عقد لا يغطي سوى جزء من العمل، فإن الحدود بين النطاقات يمكن أن تكون غير واضحة، فعلى سبيل المثال، من هو المسؤول عن توفير القوة المؤقتة لتجارة أخرى؟ وما هو المقاول الذي يجب أن ينظف الحطام من المناطق المشتركة؟ ويمكن أن تؤدي قضايا " الجانب " هذه إلى مطالبات تتعلق بأعمال إضافية، وتمديدات زمنية، وانتهاك العقد.

وتوفر عقود البناء النموذجية، مثل العقود التي نشرها المعهد الأمريكي للمحفوظات أو نظام توافق الآراء، بعض التوجيهات، ولكن الملاك كثيرا ما يعدلون هذه النماذج دون مراعاة أوجه الترابط بين العقود الأولية، وقد تنشأ فجوة في عقد ما التزام في عقد آخر لم يُثمر قط، ولتجنب ذلك، ينبغي للمالكين الاستثمار في تعريف دقيق لنطاق العمل، بما في ذلك الاختلاف بين العقود، والاحتفاظ بخبير استشاري مؤهل في جميع وثائق العطاءات.

أما الغموض المشترك الآخر فهو معيار الرعاية، ففي المشاريع المتعددة الأولويات، يكون كل متعاقد مسؤولا عن عمله، ولكن الأخطاء في عمل أحد المتعاقدين يمكن أن تؤثر على الآخرين، وإذا صب متعهد مؤسسة لقطعة لا تفي بالمواصفات، فإن مقاول الفولاذ الهيكلي قد لا يستطيع المضي قدما، وقد يكون للمالك مطالبات تستحق على المقاول التأسيسي، ولكن الأضرار التي قد تلحق بمتعهد الفولاذ، الذي يزعم بعد ذلك أن هناك أضرارا مالية.

3- منازعات الدفع ومخاطر الإعالة

قضايا الدفع متوطنة في البناء المتعدد الأشغال، كل متعاقد رئيسي يقدم فواتيره الخاصة، ويتعامل معها المالك بشكل منفصل، إذا كان المالك يمتنع عن الدفع من أحد المتعاقدين بسبب أوجه القصور المزعومة في عمل آخر، فإن ذلك المقاول قد يقدم كذبة ميكانيكية ضد الممتلكات، ولأن لكل متعاقد رئيسي حقوق كذب مباشرة، فإن المالك يواجه مطالبات كذبية متعددة يمكن أن تؤخر التمويل وتخلق مشاكل في الملكية.

وعلاوة على ذلك، عندما ينشأ نزاع بين المالك والمتعاقد الأول، يجوز للمتعاقدين الآخرين أن يتوقفوا عن العمل لتجنب دخول النزاع، ويمكن أن يؤدي هذا " الأثر المحلي " إلى وقف المشروع برمته، ومن أجل تخفيف المنازعات المتعلقة بالدفع، ينبغي للمالكين أن يدرجوا شروطا قوية تدفع أو تدفع إذا كانت تدفع مقابل أجر إذا لم يكن للموردين الذين يدفعون رسوماً إضافية، غير قابلة للتنفيذ عموماً إذا لم يكن المتعاقد الرئيسي يسيطر على سبب السداد.

ويختلف قانون الحيازة حسب الولاية القضائية، ولكن لكل متعاقد رئيسي بصفة عامة الحق في تقديم مقتطف من قيمة العمل المنجز، ويجب على المالكين أن يكفلوا الحصول على جميع التنازلات الخفية على نحو سليم، وأن يُستخدم الإعفاء المشروط للإفراج عن المدفوعات إلا عند استلام الأموال فعليا. [(FLT:0]) وتقدم رابطة المحامين الأمريكية التوجيه بشأن المخاطر المميتة في المشاريع المتعددة المؤسسات .]

4- الأضرار التي تُلحق بالقتل والمساكن

المطالبات المتأخرة معقدة بشكل ملحوظ في البيئات المتعددة الأولويات عندما يتأخر المشروع، قد يدعي العديد من المتعاقدين الرئيسيين أن التأخير كان بسبب مقاول آخر أو من المالك، وغياب كيان تنسيق واحد يعني أن التأخير كثيرا ما يتم توزيعه عن طريق التقاضي أو التحكيم، وبغية إدارة ذلك، ينبغي للمالكين أن يتضمنوا شرطا واضحا بعدم الإغراق، وشرطا بعدم التأخير؟

وكبديل لذلك، يمكن للمالكين أن يطلبوا من كل متعاقد رئيسي أن يدرجوا في عطاءه حالة طوارئ لحالات التأخير وأن يشاركوا في نظام جدولة المشاريع باستخدام جداول زمنية حاسمة للطرق، كما ينبغي للمالك أن يطلب تقديم مطالبات التأخير في غضون فترة قصيرة بعد وقوع الحدث، مع تقديم أدلة مفصلة على سبب التأخير والأضرار، وحتى ذلك، يجوز للمتعاقدين الرئيسيين المتعددين أن يطالبوا بمطالبات تأخير في وقت واحد، مما يؤدي إلى رفع دعاوى بشأن الأخطاء في حينه.

وثمة نهج آخر يتمثل في مطالبة كل متعاقد رئيسي بأن يسمي المتعاقدين الرئيسيين الآخرين مؤمنين إضافيين في سياسات التأمين الخاصة بهم، بما يشمل الخسائر المتصلة بالتأخير الناشئة عن الأعمال المهملة، غير أن ذلك لا يغطي الخسارة الاقتصادية الخالصة من التأخير، أو الضرر الذي لحق بالممتلكات أو الضرر البدني، ويمكن أن يكون التنازل عن الأضرار الناجمة عن ذلك فعالا إذا ما صيغت صياغة ضيقة، ولكن كثيرا ما يؤدي إلى منازعات بشأن ما يشكل " ضررا " مقابل " ربحا ضائعا " .

5 - التعويض والتجاوزات في التأمين

يجب أن تصاغ أحكام التعويض في العقود المتعددة الأولويات بعناية لتجنب الثغرات أو التداخلات، عادة ما يوافق كل متعاقد رئيسي على تعويض المالك عن الخسائر الناشئة عن عمله، ولكن عندما تحدث إصابة في موقع العمل تنطوي على حرفين، يدفعون؟ في العديد من الولايات القضائية، يمكن أن يكون المالك مسؤولاً بشكل حذر عن أعمال المقاولين المستقلين إذا كان المالك يحتفظ بمسؤوليته عن إجراءات الأمان

غير أن شركات التأمين كثيرا ما تستبعد التغطية المتعلقة بالمسؤولية التي تُفرض بموجب العقد (استثناء " العقد المؤمن عليه " ) ويجب على أصحابها استعراض السياسات لضمان تغطية التزامات التعويض. ]) تؤكد موارد إدارة مخاطر التعليم الحاجة إلى برنامج موحد للتأمين والتعويض في مشاريع متعددة الأولويات .

استراتيجيات التخفيف من المخاطر القانونية

صياغة العقود الآلية

وينبغي أن يصاغ كل عقد رئيسي مع مراعاة الآخرين، وينبغي أن تتضمن العقود " معرض تنسيق " يرسم خرائط للوصلات بين النطاقات، ويحدد المسؤوليات عن العمل المشترك (مثل التطوير، والهضم، والتنظيف)، ويحدد ترتيبا هرميا لحل النزاعات في النطاق، كما ينبغي للمالك أن يدرج بندا يقضي بأن يحضر جميع الأطراف اجتماعات التنسيق الأسبوعية وأن يمتثل للأوامر الرئيسية المتفق عليها، بالإضافة إلى ذلك، ينبغي أن تحدد العقود التي تؤثر على التغيير.

تعريفات الأدوار والبروتوكولات المتعلقة بالاتصالات

ويجب على صاحب المشروع أن يعين مديرا للمشروع أو مديرا للبناء يكون له سلطة اتخاذ القرارات وإنفاذ شروط العقد، ولا ينبغي أن يكون هذا الشخص متعاقدا رئيسيا، لتجنب تضارب المصالح، وينبغي للمدير أن يحتفظ بمستودع مركزي لجميع المراسلات، والمؤسسات المالية الإقليمية، وطلبات أوامر التغيير، وأن يطلب تقديم جميع الطلبات من خلال بوابة واحدة، مما يحول دون نشوء منازعات بشأن ما إذا كان الطرف الصحيح قد تلقى بلاغا بعينه.

خطط التنفيذ المتكاملة للمشاريع

ويمكن لخطة متكاملة لتنفيذ المشاريع أن تساعد على مواءمة جميع المبادئ الأساسية حول مجموعة مشتركة من الأهداف، والجدول الزمني للمعالم، ومعايير الجودة، وينبغي أن يكون هذا البرنامج شرطا تعاقديا، وينبغي أن توقع عليه جميع المبادئ قبل بدء البناء، وينبغي أن تشمل الخطة سلما لتسوية المنازعات يتطلب تصعيد المسائل إلى صانعي القرارات المحايدين قبل التقاضي أو التحكيم.

أحكام تسوية المنازعات

وتستفيد المشاريع المتعددة المؤسسات من شرط شامل لتسوية المنازعات لا يشمل فقط منازعات المالك مع كل رئيس بل أيضا المنازعات بين الرؤساء، ومن الأساليب الفعالة أن تتطلب تقديم جميع المطالبات في محفل واحد، مثل التحكيم بموجب قواعد رابطة التحكيم الأمريكية، والسماح للمالك بتوحيد المطالبات، كما ينبغي أن يُسند هذا الشرط الوساطة كشرط سابق للتحكيم أو التقاضي، وينبغي أن يحدد الوسيط أنه لا يمكن أن يوافق الأطراف على شروط التسوية.

الوثائق وحفظ السجلات

الوثائق المناسبة هي حجر الزاوية في الدفاع عن المطالبات القانونية، يجب على أصحابها أن يطلبوا من كل رئيس تقديم تقارير يومية، صور التقدم، وسجلات العمل والمعدات، وينبغي لمدير المشروع أن يحتفظ بمحاضر كل اجتماع تنسيقي وأن يعممها للموافقة عليها، وينبغي أن تكتب جميع أوامر التغيير وأن توقعها من قبل جميع الشخصيات البارزة المتضررة، وفي حالة وجود نزاع، تكون السجلات المعاصرة هي أكثر الأدلة إقناعاً عما حدث فعلاً.

Industry best practices from construction management firms ] stress the importance of assigning a single party — either the owner's representative or a third-party scheduling Consultant — with the authority to adjust the master schedule and resolve minor disputes without resort to formal dispute resolution.

دور مدير مشروع المالك

نظراً لتفتت المسؤولية مدير المشروع المالك هو المحور لمشروع ناجح متعدد المهام هذا الشخص يجب أن يكون لديه خبرة في قانون البناء، الجدولة، وإدارة العقود

وإذا كانت إدارة المباني أيضاً متعاقداً رئيسياً (كما هو الحال في نموذج مدير أعمال التشييد المعرضة للخطر)، فإن الترتيب ليس مجرداً من عدة أغراض بل هو مهجَّر، وفي هذه الحالات قد تنشأ تضاربات في المصالح، وينبغي للمالك أن ينظر في الاستعانة بخبير استشاري مستقل في التكاليف أو خبير استشاري مستقل في الجدولة لتقديم الضوابط والموازين.

خاتمة

ويمكن أن توفر عقود التشييد المتعددة المؤسسات فوائد واضحة من حيث الخبرة المتخصصة ومراقبة التكاليف، ولكن المشهد القانوني مكتظ بالتفاوتات، وثغرات التنسيق، والنطاق الغموض، ومنازعات الدفع، وتأخير المطالبات، وتداخل التأمين يمكن أن يؤدي بسهولة إلى إبطال مشروع ما، وأن يؤدي إلى تقاضي طويل، ويكمن مفتاح النجاح في صياغة العقود بصورة استباقية، وتوزيع المخاطر على نحو مركزي، وإدارة المشاريع التي تستثمر الوقت والموارد في وضع مجموعات متكاملة من العقود.

For further reading on standard form contracts for multi-prime projects, see the ConsensusDocs guide.]