Table of Contents
Εισαγωγή
Η επιλογή ενός χώρου για κάθε έργο κατασκευής ή ανάπτυξης είναι μια απόφαση υψηλού επιπέδου που κυμαινόμενο σε κάθε φάση του προϋπολογισμού. Το κόστος που συνδέεται με την απόκτηση γης, τη συμμόρφωση με τους κανονισμούς και την αρχική κατασκευή μπορεί να καταναλώσει ένα σημαντικό μέρος της συνολικής επένδυσης του έργου ⁇ μερικές φορές 15-25% ή περισσότερο. Κατανόηση αυτών των επιπτώσεων κόστους επιτρέπει στους ενδιαφερόμενους να κάνουν ενημερωμένες επιλογές, να αποφύγουν εκπλήξεις και να κατανείμουν χρήματα αποτελεσματικά.
Βασικοί συντελεστές κόστους στην επιλογή του χώρου
Η τιμή αγοράς γης είναι μόνο η αρχή. Αρκετοί κρυμμένοι παράγοντες μπορούν να μετατοπίσουν δραματικά την οικονομική βιωσιμότητα ενός χώρου.
Τιμή γης και μεταβλητότητα αγοράς
Το κόστος γης εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την τοποθεσία. Οι τιμές των πριμοδοτήσεων για τις εκτάσεις αστικής πλήρωσης λόγω της εγγύτητας με την υποδομή και τη ζήτηση, ενώ τα αγροτικά αγροτεμάχια μπορεί να είναι φθηνότερα, αλλά να έρχονται με κρυφές δαπάνες για την επέκταση των κοινής ωφέλειας και των μεταφορών. Επιπλέον, οι τάσεις της αγοράς ⁇ όπως η αύξηση της ζήτησης για βιομηχανικές ή κατοικημένες ζώνες ⁇ μπορούν να αυξήσουν τις τιμές γρήγορα. Συγκρίνοντας πολλαπλές τοποθεσίες εντός της ίδιας περιοχής χρησιμοποιώντας πρόσφατα στοιχεία πωλήσεων και εκτιμήσεις βοηθά στην καθιέρωση μιας ρεαλιστικής βάσης αναφοράς. Για καθοδήγηση σχετικά με την ανάλυση της αγοράς, ανατρέξτε σε πόρους από το Urban Land Institute.
Ζωνοποίηση και κανονιστική συμμόρφωση
Οι νόμοι για τη ρύθμιση των ζωτικών χώρων υπαγορεύουν επιτρεπόμενες χρήσεις, πυκνότητα, οπισθοδρομήσεις και περιορισμούς ύψους. Τα αιτήματα ή οι διαφορές ζωνών μπορούν να απαιτούν μήνες δημόσιων ακροάσεων, νομικές αμοιβές και έξοδα συμβούλων. Ακόμη και οι τοποθεσίες που έχουν ήδη τοποθετηθεί σε ζώνη κατάλληλα μπορεί να απαιτούν ειδικές άδειες για περιβαλλοντική ή ιστορική διατήρηση. Μια διεξοδική επανεξέταση της δέουσας επιμέλειας των ζωνών ⁇ που συχνά κοστίζει 5.000 δολάρια ⁇ 15.000 δολάρια ⁇ μπορούν να αποτρέψουν δαπανηρά λάθη.
Περιβαλλοντικές συνθήκες
Οι περιβαλλοντικές υποχρεώσεις είναι μεταξύ των πλέον υποτιμημένων δαπανών. Φάση Ι και Φάση ΙΙ περιβαλλοντικές εκτιμήσεις χώρων (ESA) συνήθως τρέχει $ 3.000 ⁇ $ 30.000 ανάλογα με το μέγεθος και το ιστορικό του τόπου. Αν βρεθεί μόλυνση, το κόστος αποκατάστασης μπορεί να κλιμακωθεί σε εκατοντάδες χιλιάδες δολάρια. Προστατευόμενοι υγροβιότοποι, απειλούμενα ενδιαιτήματα ειδών, ή αρχαιολογικοί χώροι μπορεί να απαιτούν δαπανηρά μέτρα μετριασμού ή να αποκλείσουν την ανάπτυξη. Οι [[ΟΧΛ:0] κατευθυντήριες γραμμές του ΕΠΑ[[ΟΧ:1] περιγράφουν κοινές διαδικασίες αποκατάστασης και συναφείς κλίμακες κόστους.
Υποδομή Προσβασιμότητας και Μεταφορών
Η εγγύτητα σε μεγάλους δρόμους, αυτοκινητόδρομους, σιδηροδρομικές και λιμένες επηρεάζει σημαντικά την εφοδιαστική των κατασκευών και το μακροπρόθεσμο κόστος λειτουργίας. Οι τοποθεσίες που απαιτούν νέα κατασκευή, διεύρυνση ή σηματοδότηση επιβάλλουν σημαντικό κόστος ⁇ συχνά βαρύνουν τον προγραμματιστή μέσω τελών πρόσκρουσης ή ειδικών βελτιώσεων. Επιπλέον, η κακή προσβασιμότητα μπορεί να αυξήσει το κόστος μεταφοράς για τα υλικά και τους μελλοντικούς χρήστες.
Προετοιμασία και Ανάπτυξη του Χώρου Κόστος
Μόλις αποκτηθεί μια τοποθεσία, η προετοιμασία της για την κατασκευή περιλαμβάνει μια σειρά από δαπάνες που ποικίλλουν ευρέως με βάση την τοπογραφία, τον τύπο του εδάφους, και τις υπάρχουσες βελτιώσεις.
Εκκαθάριση, Κατεδάφιση και Αφαίρεση Αποκεφαλιστικών Αποβλήτων
Το κόστος εξαρτάται από την πυκνότητα της βλάστησης, την παρουσία επικίνδυνων υλικών (αμιάντου, μολυβδούχου χρώματος), και την πρόσβαση για βαρύ εξοπλισμό. Σε δασώδεις περιοχές, η αφαίρεση δέντρων και το τρίψιμο κούτσουρων μπορεί να κοστίσει 500 ⁇ $ 2.000 ανά εκτάριο. Η κατεδάφιση ενός μόνο κτιρίου μπορεί να κυμαίνεται από 10.000 έως και πάνω από 100.000 δολάρια. Είναι κρίσιμος για τον παράγοντα ανακύκλωσης ή τα τέλη διάθεσης, τα οποία ποικίλλουν από χωματερές και τοπικούς κανονισμούς.
Διδασκαλία, Ανασκαφή και Γήινη Εργασία
Οι γεωμεταφερόμενες λειτουργίες ⁇ κοπή, πλήρωση και ταξινόμηση ⁇ είναι συχνά το μεγαλύτερο αντικείμενο γραμμής στην προετοιμασία του χώρου. Τα εδάφη με υψηλή περιεκτικότητα σε πηλό ή απροσδόκητους σχηματισμούς πετρωμάτων απαιτούν επιπλέον ώρες εξοπλισμού, εκρήξεων ή εξειδικευμένου χειρισμού. Οι στροβιλισμένες τοποθεσίες μπορεί να χρειάζονται εκτεταμένη εξισορρόπηση κοπής και πλήρωσης, η οποία μπορεί να υπερβεί τα 50.000 δολάρια ανά εκτάριο σε δύσκολες συνθήκες.
Συνδέσεις Βοηθητικής Χρήσης και Βελτιώσεις εκτός site
Η σύνδεση με το δημοτικό νερό, τους υπονόμους, το φυσικό αέριο, την ηλεκτρική ενέργεια, και τις τηλεπικοινωνιακές υποδομές είναι συχνά υποτιμηθεί. Αποστάσεις από το υπάρχον δίκτυο, απαιτείται αναβάθμιση της χωρητικότητας, και επιτρέπει να συμβάλει στο κόστος που μπορεί να υπερβαίνει τα 100.000 δολάρια για μια τυπική εμπορική ανάπτυξη. Σε απομακρυσμένες περιοχές, καλά και σηπτικά συστήματα μπορεί να είναι απαραίτητη, αλλά έρχονται με μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις συντήρησης.
Σταθεροποίηση του εδάφους και προετοιμασία του ιδρύματος
Ασταθή εδάφη ⁇ όπως επεκτατικά πηλό, χαλαρά άμμοι, ή περιοχές με υψηλά τραπέζια νερού ⁇ απαιτούν τεχνικές σταθεροποίησης όπως συμπίεσης grouting, βαθιά θεμέλια (χάπια ή καυσόνια), ή αντικατάσταση του εδάφους. Αυτές οι μέθοδοι μπορούν να προσθέσουν $20.000 ⁇ $100.000 ή περισσότερο στον προϋπολογισμό. Γεωτεχνικοί μηχανικοί μπορούν να προτείνουν την πιο αποδοτική λύση με βάση την ικανότητα και τα κριτήρια διευθέτησης.
Έλεγχο της διάβρωσης και του αποχρώσεων
Οι ρυθμιστικές απαιτήσεις για τη διαχείριση των νερών καταιγίδας κατά τη διάρκεια της κατασκευής απαιτούν φράχτες λάσπης, λεκάνες ιζήματος και προσωρινή σπορά. Αυτά τα μέτρα, ενώ μερικές φορές θεωρούνται ως τυχαία, μπορεί να κοστίσει $ 5.000 ⁇ $ 30.000 για μια μεσαίας μεγέθους τοποθεσία και πρέπει να διατηρηθεί μέχρι να καθιερωθεί μόνιμη διαμόρφωση τοπίου.
Στρατηγικές για το κόστος τοποθεσίας Mitigate
Προχωρητικός σχεδιασμός και αυστηρή ανάλυση είναι οι πιο αποτελεσματικοί τρόποι για να κρατήσει το κόστος του site υπό έλεγχο.
Διεξαγωγή συνολικών μελετών σκοπιμότητας
Πριν από την υποβολή μιας προσφοράς σε οποιοδήποτε site, να συμμετάσχουν μια διεπιστημονική ομάδα ⁇ πολιτικός μηχανικός, σύμβουλος περιβάλλοντος, χωροταξικός σχεδιασμός, και δικηγόρος ⁇ για να εκτελέσει μια μελέτη σκοπιμότητας. Αυτό κοστίζει συνήθως 0,5 ⁇ 1% του προβλεπόμενου κόστους ανάπτυξης, αλλά πληρώνει για τον εαυτό της με τον εντοπισμό ερυθρών σημαιών νωρίς.
Εκτέλεση της πλήρους υποχρέωσης
Η δέουσα επιμέλεια θα πρέπει να επεκταθεί πέρα από τις φυσικές επιθεωρήσεις. Περιορισμός των πράξεων αναθεώρησης, ελαφρύνσεις, εκθέσεις τίτλων και φορολογικά αρχεία. Επιβεβαιώστε τα δικαιώματα νερού και τα δικαιώματα ορυκτών, κατά περίπτωση. Ένας λεπτομερής κατάλογος ελέγχου μειώνει τον κίνδυνο απόκτησης γης με κρυφές επιβαρύνσεις που θα μπορούσαν να καθυστερήσουν το έργο ή να απαιτήσουν δαπανηρή νομική εξυγίανση.
Διαπραγματεύσεις για τους Όρους Αγοράς Δημιουργικής Γης
Αντί να αγοράζουν οριστικές, να εξετάσει τις επιλογές, όπως οι μισθώσεις γης, κοινές επιχειρήσεις, ή σταδιακά εξαγορές. Οι πωλητές μπορεί να είναι ανοικτή σε χρηματοδότηση πωλητή, η οποία μειώνει τις προκαταβολικές απαιτήσεις μετρητών. Συμπεριλαμβανομένων των ρητρών έκτακτης ανάγκης σε συμφωνίες αγοράς ⁇ υπόκεινται σε ικανοποιητικά αποτελέσματα ζωνών, ESA, και επιτρέπει την έγκριση ⁇ προστατεύει τον αγοραστή από την απώλεια καταθέσεων, εάν προκύψουν ζητήματα.
Εξερευνώντας εναλλακτικές επιλογές τοποθεσίας
Η ανακαίνιση του Brownfield, για παράδειγμα, μπορεί να συνοδεύεται από φορολογικά κίνητρα και χαμηλότερες τιμές γης παρά το κόστος αποκατάστασης. Ομοίως, η επανάθεση των υφιστάμενων κτιρίων μπορεί να μειώσει ή να εξαλείψει πολλά στάδια προετοιμασίας του τόπου.
Μακροχρόνιες εκτιμήσεις κόστους
Τα μακροπρόθεσμα λειτουργικά έξοδα και οι υποχρεώσεις συντήρησης θα πρέπει να συνυπολογίζονται στον αρχικό προϋπολογισμό.
Διαχείριση της γης και Διαχείριση του Καταιγισμού
Τα μόνιμα μέτρα ελέγχου των υδάτων καταιγίδας ⁇ λίμνες κράτησης, βροχοκηποτόποι ή διαπερατά πεζοδρόμια ⁇ απαιτούν συνεχή συντήρηση που προσθέτει στους ετήσιους προϋπολογισμούς λειτουργίας. Ομοίως, ο σχεδιασμός των χώρων πρέπει να αρδεύεται και να διατηρείται ⁇ οι άνυδρες περιοχές ενδέχεται να αντιμετωπίζουν το κόστος του νερού που κλιμακώνεται με την πάροδο του χρόνου.
Συντήρηση πρόσβασης και κυκλοφορίας
Οι χώροι με μεγάλη κίνηση ή με σκληρά κλίματα θα επιβαρυνθούν με υψηλότερο κόστος. Η δημιουργία ενός εφεδρικού ταμείου για τη διαχείριση των πεζοδρομίων μπορεί να αποτρέψει απροσδόκητες επενδύσεις κεφαλαίων.
Ρυθμιστική Συμμόρφωση και Μελλοντικοί Κίνδυνοι Ζώης
Για παράδειγμα, νέοι χάρτες πλημμυρών ή αυστηρότεροι κανόνες για τα νερά της καταιγίδας θα μπορούσαν να απαιτήσουν δαπανηρά μετασκευάσματα. Ένας χώρος που σήμερα συμμορφώνεται μπορεί να μην είναι τόσο ανθεκτικός στις μελλοντικές αλλαγές· η επιλογή θέσεων με σταθερή διακυβέρνηση και χαμηλή ρυθμιστική αστάθεια είναι μια συνετή μακροπρόθεσμη στρατηγική.
Συμπέρασμα
Από την τιμή της γης και τις περιβαλλοντικές συνθήκες μέχρι την ταξινόμηση, τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, και τη μακροπρόθεσμη συντήρηση, κάθε στοιχείο φέρει οικονομικό βάρος που μπορεί να κάνει ή να σπάσει τη βιωσιμότητα ενός έργου. Με την επιμελή αξιολόγηση όλων των παραγόντων κόστους, τη διεξαγωγή ενδελεχούς δέουσας επιμέλειας, και λαμβάνοντας υπόψη τόσο τις άμεσες όσο και τις μελλοντικές δαπάνες, οι ενδιαφερόμενοι φορείς μπορούν να λάβουν ενημερωμένες αποφάσεις που βελτιστοποιούν τους προϋπολογισμούς και βελτιώνουν τα αποτελέσματα του έργου.