مقدمه مقدماتی

انتخاب یک سایت برای هر پروژه ساخت و ساز یا توسعه یک تصمیم با ریسک بالا است که از طریق هر مرحله از بودجه موج می کند.هزینه های مرتبط با خرید زمین، انطباق قانونی و کار زمینی اولیه می تواند بخش قابل توجهی از کل سرمایه گذاری پروژه را مصرف کند - گاهی اوقات 15 تا 25٪ یا بیشتر درک این هزینه های اولیه به ذینفعان اجازه می دهد تا انتخاب آگاهانه، غافلگیری و تخصیص بودجه های طولانی مدت را به طور موثر، بررسی کنند.

عوامل کلیدی هزینه در انتخاب سایت

قیمت خرید زمین تنها آغاز است. چندین عامل پنهان می توانند به طور چشمگیری قابلیت اقتصادی یک سایت را تغییر دهند. ارزیابی کامل این عناصر قبل از انجام یک بسته ضروری است.

قیمت زمین و تنوع بازار

هزینه های زمینی به شدت وابسته به محل است.شهر در حال حاضر قیمت های زیادی را به دلیل نزدیکی به زیرساخت ها و تقاضا، در حالی که بسته های روستایی ممکن است ارزان تر باشند، اما با هزینه های پنهان برای گسترش خدمات و حمل و نقل، روند بازار - مانند افزایش تقاضا برای مناطق صنعتی یا مسکونی - می تواند به سرعت مقایسه چندین سایت در همان منطقه با استفاده از داده های فروش اخیر و خدمات اولیه کمک کند.

کاهش و تنظیم مقررات

قوانین کوچک سازی استفاده های مجاز، چگالی، موانع و محدودیت های ارتفاع را دیکته می کند.[۱] درخواست ها یا واریانس ها می توانند ماه ها شنوایی عمومی، هزینه های قانونی و هزینه های مشاور را مورد نیاز قرار دهند، حتی سایت هایی که در حال حاضر به طور مناسب منطقه ای می شوند، ممکن است نیاز به مجوز های ویژه برای حفظ محیط زیست یا تاریخی داشته باشند. - اغلب هزینه ۵,۰۰۰-۱،۰۰۰-۱،۰۰۰ دلار - می توانند از اشتباهات آشنا با استفاده از کدهای محلی و برنامه ریزی شهری جلوگیری کنند.

شرایط زیست محیطی

بدهی های زیست محیطی در میان هزینه های دست کم گرفته شده است. فاز I و ارزیابی سایت های محیطی مرحله دوم (ESA) به طور معمول 3000 تا 300،000 دلار بسته به اندازه سایت و تاریخ است.اگر آلودگی یافت می شود، هزینه های اصلاح می تواند به صدها هزار دلار از تالاب های محافظت شده، زیستگاه های در معرض خطر یا سایت های باستان شناسی ممکن است نیاز به اقدامات کاهش هزینه های کامل یا جلوگیری از توسعه باشد.

دسترسی و زیرساخت حمل و نقل

نزدیک به جاده های بزرگ، بزرگراه ها، راه آهن و بندر به طور قابل توجهی بر تدارکات ساخت و ساز و هزینه های عملیاتی طولانی مدت تاثیر می گذارد.علاوه، دسترسی ضعیف می تواند هزینه های حمل و نقل جدید، گسترش و یا سیگنال سازی هزینه های قابل توجهی را افزایش دهد - اغلب توسط توسعه دهنده از طریق هزینه های تاثیر گذار یا بهبود اختصاص داده شده، دسترسی ضعیف می تواند هزینه های حمل و نقل را برای مواد و کاربران آینده افزایش دهد.

هزینه های آماده سازی سایت و توسعه

هنگامی که یک سایت به دست می آید، آماده سازی آن برای ساخت و ساز شامل مجموعه ای از هزینه ها است که به طور گسترده ای بر اساس توپوگرافی، نوع خاک و بهبود های موجود متفاوت است.

پاکسازی، تخریب و حذف Debris

حذف ویتاسیون، تخریب ساختارهای موجود و دفع زباله ها اولین گام های لازم است.هزینه ها به چگالی پوشش گیاهی، حضور مواد خطرناک (آسانوس، رنگ سرب)، و دسترسی به تجهیزات سنگین است.در مناطق چوب، حذف درخت و سنگ شکن می تواند ۵۰۰-۲۰۰۰ دلار در هر هکتار هزینه کند.

طبقه بندی، حفاری و زمین کار

عملیات حرکت زمین - برش، پر کردن و درجه بندی - اغلب بزرگترین مورد خط در آماده سازی سایت است. خاک با محتوای بالا رس یا شکل گیری های سنگ غیرمنتظره نیاز به ساعت تجهیزات اضافی، انفجار و یا مدیریت تخصصی است. سایت های Sloped ممکن است نیاز به تعادل گسترده برش و پر جنب و جوش، که می تواند بیش از 500،000 در شرایط چالش برانگیز تجاوز کند. [برای پیش بینی دقیق از دقت بیشتر زمین، استفاده از دقت بیشتر از داده ها، استفاده می کند.

اتصالات سودمند و بهبود های Off-Site

اتصال به آب شهری، فاضلاب، گاز طبیعی، برق و زیرساخت های مخابراتی اغلب دست کم گرفته است. فاصله از اصلی موجود، ارتقاء ظرفیت مورد نیاز، و اجازه می دهد تا هزینه هایی را که می تواند بیش از 100،000 دلار برای توسعه تجاری معمولی باشد، در مناطق دور افتاده، سیستم های خوب و سپتیک ممکن است لازم باشد، اما با تعهدات تعمیر و نگهداری طولانی مدت همراه با شرکت های ابزار و بررسی در دسترس بودن نامه ها می تواند جلوگیری از شوک های بعدی.

ثبات و آمادگی بنیاد

خاک های غیر قابل تحمل – مانند خاک های گسترده، شن های شل یا مناطق با جداول آب بالا – تکنیک های تثبیت مانند جمع آوری، پایه های عمیق (piles یا caissons)، یا جایگزینی خاک را اضافه می کنند.این روش ها می توانند 200000 تا 100،000 دلار یا بیشتر به بودجه اضافه کنند.

کنترل و فرسایش

الزامات تنظیم مقررات برای مدیریت آب طوفان در طول ساخت و ساز نیاز به حصارهای حرارتی، حوضه های رسوب و بذر موقت دارد، در حالی که گاهی اوقات به عنوان حادثه دیده می شود، می تواند هزینه 5000 تا 300،000 دلار برای یک سایت متوسط و باید حفظ شود تا زمانی که محوطه سازی دائمی ایجاد شود.

استراتژی های Mitigate Site Costs

برنامه ریزی فعال و تجزیه و تحلیل دقیق موثرترین راه برای حفظ هزینه های سایت تحت کنترل است.در زیر روش های اثبات شده است که توسعه دهندگان با تجربه استفاده می کنند.

اجرای مطالعات جامع Feasibility

قبل از ارائه یک پیشنهاد در هر سایت، یک تیم چند رشته ای را درگیر کنید - مهندس مدنی، مشاور محیط زیست، برنامه ریز زمین و وکیل - برای انجام یک مطالعه امکان سنجی - این به طور معمول 0.5 -1% از هزینه های توسعه پیش بینی شده را هزینه می کند اما با شناسایی پرچم های قرمز در اوایل ساختار، مطالعه شامل تحقیقات ژئوتکنیک، بررسی ظرفیت، و برآورد هزینه های اولیه است.

اجرای Thorough به دلیل Diligence

با توجه به تلاش باید فراتر از بازرسی های فیزیکی گسترش یابد، محدودیت های اعمال، سهولت، گزارش های عنوان و سوابق مالیاتی. بررسی حقوق آب و حقوق معدنی در صورت لزوم. چک لیست دقیق خطر دستیابی به زمین با محدودیت های پنهان که می تواند پروژه را به تاخیر بیاندازد یا نیاز به حل قانونی پر هزینه دارد.

معرفی کتاب های Creative Land Gettities

به جای خرید مستقیم، گزینه هایی مانند اجاره زمین، سرمایه گذاری مشترک یا خرید فازd را در نظر بگیرید. فروشندگان ممکن است برای تامین مالی فروشنده باز باشند، که الزامات نقدی را کاهش می دهد، از جمله بندهای شرط بندی در موافقت نامه های خرید - زیر نظر گرفته تا رضایت بخش، نتایج منطقه ای ESA و مجوز - از خریدار در صورت بروز مشکلات، محافظت می کند.

گزینه های دیگر Site Options

اگر یک سایت ترجیحی هزینه های بیش از حد را ارائه دهد، جایگزین های توسعه مجدد براونفیلد را ارزیابی کند، برای مثال، ممکن است با مشوق های مالیاتی و قیمت های پایین تر زمین، علی رغم هزینه های اصلاح، به طور مشابه، خرید مجدد ساختمان های موجود می تواند بسیاری از مراحل آماده سازی سایت را کاهش دهد یا حذف کند.

ملاحظات هزینه طولانی مدت

هزینه های مربوط به سایت زمانی که ساخت و ساز شروع می شود پایان نمی یابد.هزینه های عملیاتی طولانی مدت و تعهدات تعمیر و نگهداری باید در بودجه اولیه عامل باشد.

مدیریت زمین و طوفان آب

اقدامات کنترل دائمی طوفان آب - حوضچه های هدف، باغ های باران یا پیاده رو های قابل توجه - نیاز به نگهداری مداوم است که به بودجه های عملیاتی سالانه اضافه می کند، به طور مشابه، محوطه سازی باید آبیاری و نگهداری شود؛ مناطق خشک ممکن است با هزینه های آب که در طول زمان افزایش می یابد، مواجه شوند.

دسترسی و نگهداری از گردش خون

در جاده های محل، پارکینگ و پیاده روها در طول زمان کاهش می یابند و نیاز به بازگشت یا بازسازی دوره ای دارند.با ترافیک سنگین یا آب و هوای سخت هزینه های بالاتری را برای ایجاد صندوق ذخیره برای مدیریت پیاده رو می تواند مانع از خروج سرمایه های غیر منتظره شود.

تنظیم مقررات و خطرات آینده

تغییرات در منطقه بندی محلی، مقررات زیست محیطی یا کدهای ساختمان می تواند بر قابلیت استفاده از سایت تأثیر بگذارد، به عنوان مثال، نقشه های سیلولین جدید یا قوانین سختگیرانه تر طوفان می تواند به مزایای گران قیمت نیاز داشته باشد. سایتی که در حال حاضر مطابق با تغییرات آینده است؛ انتخاب مکان هایی با حاکمیت پایدار و نوسانات پایین یک استراتژی طولانی مدت است.

نتیجه گیری

انتخاب سایت و آماده سازی در میان پر هزینه ترین مراحل از هر پروژه توسعه است.از قیمت زمین و شرایط زیست محیطی برای فارغ التحصیلی، خدمات و نگهداری طولانی مدت، هر عنصر دارای وزن مالی است که می تواند باعث ایجاد یا شکستن پایداری پروژه شود، با ارزیابی مداوم تمام عوامل هزینه، انجام کامل، و با توجه به هزینه های فوری و آینده، ذینفعان می توانند تصمیم گیری های آگاهانه را بهینه سازی کنند و بهبود یک پروژه ساخت و ساز، نه تنها یک سایت آماده سازی شده است.