Mekanismi: Miten kevyt kiskot parantaa ominaisuuksia arvot

Nykyaikaiset kevytkiskot tarjoavat enemmän kuin työmatkavaihtoehtoa; ne muokkaavat kaupunkien taloudellista maantiedettä. Kiinteistöjen arvot kauttakulkuasemien lähellä kasvavat, koska nopea ja luotettava julkinen liikenne on niukka palvelu, josta kotitaloudet ja yritykset ovat valmiita maksamaan palkkion. Tätä palkkiota ohjaa kolme keskeistä tekijää: ajansäästö, kuljetuskustannusten väheneminen ja taajamaedut, joita kauttakulku tuo ympäröiville alueille.

Matka-ajan säästöt ovat suorinta hyötyä. Kotitalous, joka asuu 10 minuutin kävelymatkan päässä kevyt rautatieasemalta, voi usein päästä keskustaan tai suuriin työkeskuksiin puolessa ajomatkalaisen ajan. Tutkimukset osoittavat johdonmukaisesti, että jokainen minuutti säästetty työmatka-aikana lisää mitattavissa olevaa arvoa lähistöllä asuinkiinteistöjä. Pienemmät kuljetuskustannukset ovat myös merkittävä rooli. Perhe, joka voi käyttää rautatietä sijasta toisen auton säästää tuhansia dollareita vuodessa polttoaineen, vakuutuksen, pysäköinnin ja kunnossapidon, tehokkaasti lisätä käytettävissä olevat tulot ja tehdä naapurustosta edullisempaa pitkällä aikavälillä.

Transit-suuntautunut kehitys (TOD)

Kevyet rautatieasemat tulevat magneetteja tiheämpään, sekakäyttöön. Kaupungit kuten Arlington, Virginia ja Denver, Colorado ovat käyttäneet rautatieverkkojaan keskittämään toimistotornit, vähittäis- ja korkearakenteisia asuntoja asemien ympärille (tunnetaan kauttakulkusuuntautuneena kehityksenä tai TOD:na). Tämä klusteri lisää maa-arvoja, koska kehittäjät voivat rakentaa enemmän kerroksia ja tiheämpiä yksiköitä lähellä kauttakulkua ja vähittäiskauppiaat voivat liikennöidä enemmän. Amerikan julkisen liikenteen järjestön (APTA) tutkimus osoitti, että jokaista dollaria kohden, joka investoi julkiseen kauttakulkuun, kiinteistöarvot puolen mailin sisällä asemista nousevat keskimäärin 1,5-4,5% vuodessa riippuen kaupunki- ja markkinaolosuhteista. APTA.]

Tapaustutkimukset: Vaikutusten määrittäminen

Portland, Oregon ... MAX Light Rail

Portland MAX -järjestelmä on yksi Yhdysvaltojen tutkituimmista esimerkeistä. Vuosia 1990-2000 koskevassa maamerkkitutkimuksessa todettiin, että yhden perheen kodeissa, jotka sijaitsevat noin puolen mailin päässä MAX-asemasta, oli 20% enemmän kuin kodeissa kauempana. Vuoteen 2010 mennessä palkkio oli kasvanut lähes 30%:iin joissakin käytävillä, mukautettuna lähialueiden ominaisuuksiin. Arvonnousu ei ollut välitöntä; se kiihtyi järjestelmän laajentuessa ja kauttakulkusuuntautuneena kaavoituksena. Portlandi-alueen omat suunnitteluosaston asiakirjat olivat nämä arvonnousut[.

Los Angeles ... Metrorautatieverkko

Los Angeles, pitkä tunnettu autokeskuksia kaupunki, on nähnyt dramaattisia muutoksia alkaen avaamisesta Red, Purple, Blue, Expo, ja Gold linjat. Vuoden 2018 tutkimus University of California, Los Angeles totesi, että asuinkiinteistöt alle mailin päässä metroasemat myydään 15%-25 prosenttia enemmän kuin vertailukelpoisia kiinteistöjä muilla kuin kauttakulkualueilla. Arvon nousu oli suurin myös havaittavissa matalatuloisia naapurustoissa, jotka kokevat uutta kehitystä jälkeen asemat avattu. Esimerkiksi Etelä Los Angeles ja East Hollywood, kevyt raide kääntyi marginaalinen kaupallinen nauhat kukoistava sekakäyttöalueilla. Kuitenkin nämä samat alueet kokivat myös nopean vuokran nousun, mikä herätti huolta siirtymä. [ UCLA raportti linjautuu laajempien kansallisten havaintojen kanssa .].

Washington, D.C. . . . .

Washington Metropolitan Area Transit Authority (WMATA) Metro tarjoaa pidemmän aikavälin näkökulman. Vuonna 1976 avattu järjestelmä on muokannut kiinteistön arvoja koko alueella vuosikymmeniä. Tutkimus [Tietokirja-ajo[]] havaitsi, että 2000-luvulla, asuntojen alle neljännesmailin päässä metroasemasta oli 10.15% palkkio, kun taas liiketilojen tilaan verrattuna vuokranmaksu oli jopa 40% verrattuna paikkoihin, joissa ei ollut rautatieyhteyttä. Kaupalliset työpaikat, kuten Bethesda ja Silver Spring, kasvoivat metropysäkkien ympärillä, mikä osoittaa, että kevyt raide voi hajauttaa työllisyyttä ja nostaa maa-arvoja useissa solmuissa. Lue koko lehtiartikkeli Metroon .

Yksiperheasunnon lisäksi: Kaupalliset ja sekakäyttöarvot

Kevyt raide ei ainoastaan paranna asuinkiinteistöjen arvoa, vaan sillä on usein suurempi suhteellinen vaikutus liikekiinteistöihin. Toimistovuokraajat maksavat palkkion paikoista, jotka tarjoavat työntekijöille kauttakulkumahdollisuuden, vähentävät pysäköintikustannuksia ja parantavat rekrytointia. Vähittäiskaupat lähellä asemia kaappaavat sekä päivittäisiä työmatkalaisia että asukkaita, mikä johtaa suurempaan myyntiin neliöjalkaa kohden. Denverin TTK-analyysistä valoratajärjestelmä on todennut, että toimistovuokrat olivat 25 prosenttia korkeammat kuin alueelliset keskiarvot, kun taas vähittäisvuokrat olivat 18% korkeammat. Erilaisista käyttötavoista, joissa yhdistyvät asuntojen, kauppojen ja toimistojen ympäröimän aseman alueet, on tullut vakioväline kaupungeille, jotka pyrkivät maksimoimaan kauttakulkuinvestointinsa tuoton.

Mahdolliset takaiskut ja tahattomat seuraukset

Hienosäätö ja siirtyminen

Sama arvo nousee, että sijoittajat ja asunnonomistajat voivat vahingoittaa pitkäaikaisia vuokralaisia ja pienituloisia kotitalouksia. Kun kevyt raide ilmoitetaan, keinottelijat usein ostaa maa lähellä suunniteltuja asemia, ajaa kiinteistöveroja ja vuokrat ennen linja edes avautuu. Olemassa olevat asukkaat voidaan hinnoitella pois niiden naapurustossa. Tutkimukset kaupungeissa kuten San Francisco ja Atlanta ovat dokumentoituja siirtymäkuvioita jälkeen uusia rautatien laajennuksia. Esimerkiksi 2019 tutkimus Atlantan katuvaunu (joka toimii samalla tavalla kuin kevyt rautatie) osoitti, että kodeissa lähellä reittiä arvotettu 17 prosenttia nopeammin kuin muualla kaupungin, mutta määrä pienituloisia asukkaita näillä alueilla laski 12% viiden vuoden aikana. Urban Institute tutkimus tutkii oikeudenmukaisen kauttakulkupolitiikan vastauksia.

Infrastruktuurikustannukset ja rakennusriskit

Kevyt raidejärjestelmät vaativat valtavia pääomainvestointeja, jotka ylittävät usein 100 miljoonaa dollaria mailia kohden. Jos rakentaminen viivästyy tai kustannukset ylittyvät, veronmaksajat voivat kantaa raskaan taakan näkemättä luvattuja kiinteistövoittoja. Lisäksi, jos kaavoitusta ja suunnittelua ei päivitetä mahdollistamaan tiheämpää kehitystä asemien ympärillä, arvonnousua voidaan vaimentaa. Joissakin kaupungeissa, rajoittava yksi-perheen kaavoitus estää kauttakulkusuuntautunut kehitys, jättäen parkkipaikkoja asuntojen sijaan, rajoittaen sekä ratsastus ja omaisuuden arvostusta. Suunnittelijoiden on koordinoitava kauttakulkuinvestointeja maankäytön uudistusten kanssa toteuttaakseen täyden taloudellisen potentiaalin.

Poliittiset vaikutukset kaupunkisuunnittelijoiden ja sijoittajien kannalta

Kevyitä rautateitä harkitsevien kaupunkien osalta näyttö tukee voimakkaasti investointeja kauttakulkuun kaupunkialueiden uudistamisen ja korkeamman veropohjan katalysaattorina. Jotta hyödyt saataisiin mahdollisimman suuriksi ja haitat minimoitaisiin, suunnittelijoiden tulisi omaksua seuraavat strategiat:

  • Upzone asema-alueet[ mahdollistaa suurempi tiheys, sekakäyttö kehityksen välittömästi ilmoituksen jälkeen uuden linjan.
  • Sisältää kohtuuhintaiset asumisvaatimukset[ kauttakulkualueilla, kuten pakollinen kaavoitus tai tiheysbonukset, joilla on kohtuuhintaisuussopimukset.
  • Käytä arvonottomekanismeja[, kuten veronkorotusrahoitusta (TIF) tai erityisarviointialueita, jotta voidaan ottaa takaisin osa kauttakulkuinvestoinneista, käynnissä olevien toimintojen rahoituksesta ja kunnossapidosta aiheutuvasta kiinteistöarvonnoususta.
  • Suojaa olemassa olevia vuokralaisia[ vuokraa vakauttamalla, anti-asutus asetukset, ja yhteisön maa-alan luottamusta lähialueilla todennäköisesti kokevat nopean arvostusta.

Sijoittajien tulisi kohdistaa kiinteistöt alle mailin päähän suunnitelluista tai äskettäin avatuista kevyistä rautatieasemista, mutta heidän on myös otettava huomioon paikalliset markkinasyklit ja kaavoitusmuutokset. Korkean kysynnän käytävällä sijaitseva ylävyöhyke voi tuottaa kaksinumeroisia vuosituottoja; yhdellä alueella, jolla työllisyyden kasvu on pysähtynyt eikä tiheyskorvausta ole, voidaan havaita vain vähäisiä voittoja.

Päätelmä: Tulevat suuntaukset ja Kevyiden rautateiden rooli

Kevyt raide on edelleen yksi tehokkaimmista julkisista investoinneista kiinteistöjen arvojen nostamiseen kaupunkialueilla, kunhan se on yhdistetty älykkääseen maankäyttöpolitiikkaan. COVID-19 -pandemia masentui tilapäisesti keskustan toimistoarvoissa ja lähiliikenteen junassa, mutta kevyt raidejärjestelmät, jotka liittyvät vahvoihin asuinalueisiin, joissa on paikallisia palveluja, ovat osoittautuneet kestäviksi. Post-pandemiikan, monet kaupungit ovat kaksinkertaistumassa kauttakulkusuuntautuneen kehityksen vuoksi luodakseen 15 minuutin asuin-, työ- ja ostospaikkoja ilman autoa. Kaupunkiväestön kasvaessa rautatieliikenteen käyttökelpoisen omaisuuden hinta todennäköisesti jatkuu tai jopa kasvaa. Suunnittelijoille, sijoittajille ja asukkaille sekä näiden ymmärtäminen on välttämätöntä, jotta he voivat tehdä tietoon perustuvia päätöksiä kaupunkien tulevaisuudesta.