Johdanto

Valitsemalla sivuston tahansa rakennus- tai kehitysprojekti on suuri-tekee päätöksen, joka rippling läpi joka vaiheessa talousarvion. Kustannukset sidottu maan hankinta, sääntelyn noudattaminen, ja alkupohjatyö voi kuluttaa huomattavan osan hankkeen kokonaisinvestointien. Joskus 15.25% tai enemmän. Ymmärtäminen nämä kustannukset vaikutuksia varhaisessa vaiheessa antaa sidosryhmille mahdollisuuden tehdä tietoon perustuvia valintoja, välttää yllätyksiä, ja kohdentaa varoja tehokkaasti. Tämä artikkeli hajoaa ensisijainen kustannustekijät paikan valintaa ja valmistelu, tutkii tapoja hallita niitä, ja korostaa pitkän aikavälin taloudellisia näkökohtia, jotka usein unohdetaan.

Tärkeimmät kustannustekijät kohdevalinnassa

Maan ostohinta on vasta alku. Useat piilotetut tekijät voivat dramaattisesti muuttaa alueen taloudellista elinkelpoisuutta. Näiden tekijöiden perusteellinen arviointi on välttämätöntä ennen kuin ne sitoutuvat pakettiin.

Maan hinta ja markkinoiden vaihtelu

Maakustannukset ovat erittäin riippuvaisia sijainnista. Kaupunkien täydennysrakentamisen erät komentavat premium hintoja lähellä infrastruktuuria ja kysyntää, kun taas maaseudun lohkot voivat olla halvempia, mutta tulevat piilossa kustannuksia laajentaa yleishyödyllisiä ja kuljetuksia. Lisäksi markkinasuuntaukset.Näin ollen markkinoiden suuntausten.kuten kasvava kysyntä teollisuus- tai asuinalueilla.Voin nostaa hintoja nopeasti. Vertaamalla useita alueita samalla alueella käyttäen viimeaikaiset myyntitiedot ja arviot auttaa luomaan realistisen perustason. Ohjeita markkina-analyysin, viittaa resursseja Urban Land Institute[.

Zooning- ja sääntelyvaatimusten noudattaminen

Zoning lait sanelevat sallittuja käyttötarkoituksia, tiheys, takaiskuja, ja korkeus rajoituksia. Uudelleenjako pyynnöt tai vaihtelut voivat vaatia kuukausia julkisia kuulemisia, lakimaksut, ja konsultti kustannukset. Jopa sivustot, jotka on jo vyöhyketty asianmukaisesti voi vaatia erityisiä lupia ympäristön tai historiallisen säilyttämisen. perusteellinen kaavoitus due diligence tarkastelu.Tärkeintä on maksaa $ 5.000 $ 15,000. .. .Tavoitteena on, että paikalliset kunnalliset koodit ja [ American Planning Association[) parhaita käytäntöjä on suositeltavaa.

Ympäristöolosuhteet

Ympäristövastuut ovat yksi aliarvioida kustannuksia. Vaiheen I ja toisen vaiheen ympäristökohteen arvioinnit (ESA) tyypillisesti ajaa 3000 $30,000 riippuen alueen koko ja historia. Jos saastumista havaitaan, kunnostuskustannukset voivat nousta satoja tuhansia dollareita. Suojellut kosteikot, uhanalaisten lajien elinympäristöt, tai arkeologiset kohteet voivat vaatia kalliita hillitsemistoimenpiteitä tai suoraan estää kehityksen. EPA. Ohjeet[ hahmotella yhteisiä kunnostusprosesseja ja niihin liittyviä kustannusalueita.

Esteettömyys ja liikenneinfrastruktuuri

Läheisyys pääteitä, valtateitä, rautateitä ja satamia kohtaan vaikuttaa merkittävästi rakennuslogistiikkaan ja pitkän aikavälin käyttökustannuksiin. Uusia tienrakentamis-, laajennus- tai signaalinmuodostuskohteita aiheuttavat usein merkittäviä kustannuksia, joita kehittäjä kantaa vaikutusmaksujen tai erityisten parannusten kautta. Lisäksi huono saatavuus voi lisätä materiaalien ja tulevien käyttäjien kuljetuskustannuksia. Liikennetutkimusten ja paikallisten liikennesuunnitelmien varhainen arviointi voi tuoda esiin mahdollisia investointeja.

Site valmistelu- ja kehittämiskustannukset

Kun laitos on hankittu, valmistelu sen rakentamiseen liittyy useita kustannuksia, jotka vaihtelevat suuresti perustuu topografia, maaperän tyyppi, ja olemassa olevia parannuksia.

Selvitys, purku ja romujen poisto

Kasvillisuuden poistaminen, purku olemassa olevien rakenteiden, ja hävittäminen roskat ovat välttämättömiä ensiaskelia. Kustannukset riippuvat kasvillisuuden tiheydestä, läsnäolo vaarallisten materiaalien (asbesti, lyijymaalaus), ja pääsy raskaiden laitteiden. Puulla alueilla, puun poisto ja kanto hionta voi maksaa $ 500.2000 dollaria per eekkeri. Purku yhden rakennuksen voi vaihdella $ 10.000 yli $ 100,000. On ratkaisevan tärkeää ottaa huomioon kierrätys- tai hävitysmaksut, jotka vaihtelevat kaatopaikkojen ja paikallisten määräysten.

Grading, excavation, and Earthwork

Maansiirtotoiminnot.Kaavio-, täyttö- ja luokitus-. Usein suurin rivituote sivuston valmistelussa. Maaperät, joissa on korkea savipitoisuus tai odottamattomia kivimuodostelmia vaativat lisälaitteita tuntia, räjäytys, tai erikoistunut käsittely. Kaatuneet sivustot saattavat tarvita laaja leikkaus-ja-täyte tasapainotus, joka voi ylittää $ 50,000 per hehtaari haastavissa olosuhteissa. Yksityiskohtaiset geotekniset tutkimukset auttavat ennustamaan näitä kustannuksia entistä tarkemmin. Jotta syvempi käsitys maantyömaa hinnoittelu, konsult RSMeans kustannustiedot[.

Hyödyllisyysyhteydet ja muut parannukset

Yhdistys kunnan vesi-, viemäri-, maakaasu-, sähkö- ja televiestintäinfrastruktuuriin aliarvioidaan usein. Etäisyydet olemassa olevista verkkoverkoista, tarvittavat kapasiteetin parannukset ja luvat vaikuttavat kustannuksiin, jotka voivat ylittää 100 000 dollaria tyypilliseen kaupalliseen kehitykseen. Syrjäisillä alueilla hyvin ja septiset järjestelmät voivat olla tarpeen, mutta niiden tulee olla pitkäaikaisia ylläpitovelvoitteita. Varhainen koordinointi yleishyödyllisten yritysten kanssa ja saatavuuskirjeiden tarkistaminen voivat estää shokit myöhemmin.

Maaperän vakauttaminen ja säätiön valmistelu

Epästabiili maaperä.Nämä menetelmät voivat lisätä $ 20,000.100,000 dollaria tai enemmän talousarvioon. Geotekniset insinöörit voivat suositella kustannustehokkainta ratkaisua, joka perustuu kantokyky ja selvityskriteerit.

Eroosio ja sedimenttien hallinta

Sääntelyvaatimukset myrskyveden hoidon rakentamisen aikana edellyttävät liete aidat, sedimenttia valuma-alueet, ja väliaikainen kylvö. Nämä toimenpiteet, vaikka joskus pidetään satunnaisia, voi maksaa $ 5.000 dollaria keskikokoinen paikka ja on säilytettävä kunnes pysyvä maisemointi on vahvistettu. Jos ei panna täytäntöön riittäviä tarkastuksia voi johtaa sakko- ja hankeviiveitä.

Strategiat, joilla voidaan muuttaa sivustokustannuksia

Ennakoiva suunnittelu ja tarkka analyysi ovat tehokkaimpia tapoja pitää sivuston kustannukset hallinnassa. Alla on todistettu lähestymistapoja, jotka kokeneet kehittäjät käyttävät.

Toteutettavuustutkimusten tekeminen

Ennen tarjouksen tekemistä millä tahansa sivustolla, ota mukaan monitieteinen insinööri, ympäristökonsultti, maansuunnittelija ja asianajaja. Tämä tyypillisesti maksaa 0,5..1% ennakoiduista kehityskustannuksista, mutta maksaa itsestään tunnistamalla punaiset liput aikaisin. Hyvin jäsennelty tutkimus sisältää geoteknisiä tutkimuksia, käyttökapasiteetin tarkastuksia ja alustavat kustannusarviot.

Suorittaminen Perusteellinen due diligence

Asianmukainen huolellisuus tulee ulottua fyysisiä tarkastuksia pidemmälle. Tarkistaa rajoitukset, helpotukset, tittelin raportit ja verotiedot. Tarkistaa vesioikeudet ja mineraalioikeudet tarvittaessa. Yksityiskohtaisen tarkistuslistan avulla vähennetään riskiä hankkia maata piilotettuihin velvoitteisiin, jotka voivat viivästyttää hanketta tai vaatia kallista oikeudellista ratkaisua.

Luovien maanhankintaehtojen neuvotteleminen

Suoran oston sijaan harkitse optioita, kuten maaleasing, yhteisyritykset tai vaiheittainen yritysosto. Myyjät voivat olla avoimia myyjärahoitukselle, joka vähentää käteisen ennakkovaatimuksia. Sisältää ostosopimuksiin sisältyvät varalausekelausekkeet edellyttäen, että vyöhykejako on tyydyttävä, ESA:n tulokset ja antavat luvan ostajalle mahdollisuuden menettää talletuksia, jos liikkeeseenlaskuja syntyy.

Vaihtoehtoisten sivustojen valintojen tutkiminen

Jos suosittu sivusto aiheuttaa kohtuuttomia kustannuksia, arvioi vaihtoehtoja. Brownfieldin uudistaminen esimerkiksi saattaa tuoda verokannustimia ja maan hinnanalennuksia kunnostuskustannuksista huolimatta. Samoin olemassa olevien rakennusten uudelleenkeräys voi vähentää tai poistaa monia sivuston valmisteluvaiheita. Vertailu matriiseja, jotka vaikuttavat kokonaiskustannuksiin (eivät vain maan hinta), auttaa päätöksentekijöitä valitsemaan edullisimman vaihtoehdon.

Pitkän aikavälin kustannusnäkökohdat

Alueen kustannukset eivät lopu rakentamisen alettua. Pitkän aikavälin toimintakulut ja ylläpitovelvoitteet on otettava huomioon alkuperäisessä talousarviossa.

Maisemointi ja myrskyveden hoito

Pysyvät myrskyveden valvontatoimenpiteet.Pysyvyyslammikot, sadepuutarhot tai läpäisevät jalkakäytävät.Tarvitset jatkuvaa huoltoa, joka lisää vuotuisia toimintabudjetteja. Samoin, maisemointi on kasteltava ja pidettävä yllä; kuivilla alueilla voi olla veden kustannuksia, jotka kasvavat ajan mittaan. Factoring nämä elinkaarikustannusanalyysit takaa realistiset ennusteet.

Pääsy ja liikkuminen Huolto

Paikan päällä tiet, pysäköintialueet ja jalkakäytävät rappeutuvat ajan mittaan ja vaativat säännöllistä uudelleenistutusta tai jälleenrakentamista. Paikat, joissa on raskas liikenne tai ankara ilmasto aiheuttaa korkeampia kustannuksia. Vararahaston perustaminen jalkakäytävän hallintaan voi estää odottamattomia pääomakustannukset.

Sääntelyn noudattaminen ja tulevat zonaamisriskit

Alueen käytettävyyttä voivat vaikuttaa muutokset paikallisissa kaavoissa, ympäristösäännöissä tai rakennussäännöissä. Esimerkiksi uudet tulvakartat tai tiukemmat sadevesisäännöt voivat vaatia kalliita jälkiasennuksia. Tällä hetkellä noudatettava alue ei ehkä kestä yhtä paljon tulevia muutoksia; vakaan hallinnon ja alhaisen sääntelyn vaihtelun kohteiden valinta on varovainen pitkän aikavälin strategia.

Päätelmät

Site valinta ja valmistelu ovat yksi kustannusherkimmistä vaiheista tahansa kehitysprojektin. Maanhinnasta ja ympäristöolosuhteista luokitteluun, apuohjelmat, ja pitkäaikainen ylläpito, jokainen osa kantaa taloudellista painoarvoa, joka voi tehdä tai rikkoa hankkeen elinkelpoisuuden. Arvioimalla huolellisesti kaikki kustannustekijät, suorittaa perusteellinen due diligence, ja ottaen huomioon sekä välittömiä että tulevia kustannuksia, sidosryhmät voivat tehdä tietoon perustuvia päätöksiä, jotka optimoivat talousarvioita ja parantaa hankkeen tuloksia. Hyvin valmisteltu sivusto ei ole vain perusta rakentamisen.Se on perusta taloudellisen menestyksen.