Le clausole di cessazione dei contratti di costruzione definiscono le condizioni in cui una parte può porre fine all'accordo prima della conclusione del progetto. Una clausola di risoluzione ben progettata protegge sia il contraente che il proprietario da passività inaspettate, perdite finanziarie e controversie legali. In un settore in cui ritardi, sorprendi di bilancio e guasti delle prestazioni sono comuni, avendo una disposizione di risoluzione chiara e giuridicamente applicabile è essenziale per la gestione del rischio.

Comprendere l'importazione delle clausole di cessazione

Per il proprietario, l'incapacità di terminare un contratto non-performativo può portare a ritardi di progetto, sovraccarichi di costi e rischi di sicurezza. Per il contraente, la risoluzione senza causa o procedura corretta può portare a perdite di reddito, reputazione danneggiata e violazione dei reclami di contratto. Una clausola di terminazione ben progettata raggiunge due obiettivi critici: stabilisce motivi chiari, obiettivi per la fine del contratto, e stabilisce minimizzare l'esposizione.

Elementi chiave di una clausola di terminazione sonora legalmente

Per essere esecutiva ed efficace, una clausola di risoluzione deve includere diversi componenti fondamentali. Ciascun elemento deve essere redatto con precisione per evitare ambiguità che potrebbero essere sfruttate in una controversia.

Cancellare i terreni per la Terminazione

La clausola deve specificare gli eventi che giustificano la risoluzione. Questi sono di solito suddivisi in due categorie: la risoluzione per causa e la risoluzione per convenienza. La risoluzione per causa include violazioni materiali come il mancato rispetto delle specifiche, violazioni ripetute di sicurezza, abbandono del progetto, o insolvenza. La clausola dovrebbe elencare queste cause esplicitamente, utilizzando criteri oggettivi piuttosto che linguaggio soggettivo.

Requisiti di avviso

La clausola dovrebbe specificare il periodo di preavviso, di solito 7-30 giorni, e il metodo di consegna (ad esempio, posta certificata, e-mail con ricevuta di ritorno, o servizio personale). Includere un requisito per la notifica di dichiarare i motivi specifici per la cessazione e, se applicabile, il periodo di cura. Molti tribunali applicano rigorosamente le disposizioni di notifica, quindi anche una deviazione minore (come l'invio di preavviso un giorno di cessazione tardiva).

Obblighi alla scadenza

Una volta che la risoluzione è efficace, entrambe le parti devono avere determinate responsabilità. Per il committente, questi includono tipicamente il lavoro di ceasing, la protezione del sito, la rimozione di attrezzature e detriti, e la fornitura di una contabilità finale del lavoro completato e le fatture pagate. Il proprietario deve pagare per il lavoro correttamente eseguito fino ad oggi, meno danni o reclami compensati. La clausola dovrebbe anche affrontare il ritorno di piani, specifiche e altri documenti, così come l'assegnazione di subappaltatori e accordi di vendita rapidamente.

Conseguenze della Terminazione

Per le terminazioni di causa, il contraente può rinunciare al mantenimento, essere responsabile per i costi in eccesso di completamento del lavoro, e essere responsabile per i danni di ritardo. Per le terminazioni per convenienza, il contraente ha tipicamente diritto al pagamento per i costi di smobilitazione più evidenti, ma non anticipato profitto sul lavoro non adeguatamente formulato.

Tipi di clausole di cessazione nei contratti di costruzione

Non tutte le clausole di risoluzione sono simili. I tre tipi più comuni utilizzati nel settore delle costruzioni sono la risoluzione per causa, la risoluzione per convenienza e la risoluzione reciproca. Ciascuno serve un diverso scopo e deve essere redatto con le sue specifiche implicazioni legali in mente.

Terminizzazione della Causa

Per i proprietari, motivi comuni includono l'insolvenza del contraente, il mancato approvvigionamento di manodopera o materiali sufficienti, il mancato rispetto delle leggi o delle norme di sicurezza, e il lavoro non conforme ripetuto. Per gli appaltatori, i motivi potrebbero includere la mancata interruzione del titolare di effettuare pagamenti, fornire l'accesso, o fornire materiali proprietari-forniti in modo tempestivo.

Terminizzazione per la convenienza

Una clausola di cessazione per convenienza (TFC) permette a una parte (spesso il proprietario) di porre fine al contratto senza dimostrare una violazione. Ciò fornisce flessibilità: il proprietario può decidere che un progetto non è più finanziariamente fattibile, che un cambiamento di ambito non può essere ospitato, o che un diverso contraente è preferito. Per il contratto di progetto, una clausola TFC protegge contro i crediti per i profitti persi perché la clausola limita solitamente il recupero ai costi sostenuti più un ragionevole profitto sul lavoro svolto.

Terminizzazione reciproca

Meno comune ma ancora utile, una clausola di rescissione reciproca consente a entrambe le parti di accettare di concludere il contratto in qualsiasi momento. Questo viene spesso utilizzato in progetti di costruzione o integrati accordi di consegna dove le parti hanno una stretta relazione di lavoro. La clausola di solito stabilisce come i costi saranno suddivisi, come il lavoro in corso sarà valutato, e come la proprietà intellettuale sarà gestito.

Elaborazione di considerazioni per situazioni particolari

Oltre agli elementi fondamentali, diversi fattori aggiuntivi dovrebbero essere affrontati durante la stesura di clausole di terminazione, soprattutto per progetti di costruzione complessi o ad alto valore.

Sospensione del lavoro contro la cessazione

La sospensione permette al proprietario di interrompere temporaneamente il lavoro senza terminare il contratto, ad esempio a causa di un ritardo di finanziamento, meteo o trasferimento di utilità. La clausola dovrebbe dichiarare che la sospensione non costituisce una risoluzione e che il contraente sarà compensato per il tempo di sospensione, il superamento prolungato e i costi di ritardo derivanti.

Pagamento alla cessazione

Una delle questioni più frequenti è quanto il committente deve dopo la cessazione. La clausola dovrebbe distinguere tra la risoluzione per causa e la risoluzione per convenienza. Per causa, il contraente può rinunciare al diritto di pagamento per lavoro non pagato, ma molti stati richiedono al proprietario di pagare per il lavoro effettivamente eseguito per evitare l'arricchimento ingiusto. La clausola dovrebbe anche tenere conto dei costi del proprietario di completare il lavoro, compresi i costi di vago pagato a un appaltatore di sostituzione.

Majeure e Terminizzazione della Forza

Le clausole di forza maggiore sono giustificate quando si verificano eventi al di là del controllo delle parti, come disastri naturali, guerre, pandemie o interruzioni della catena di fornitura. Queste clausole spesso interagiscono con le disposizioni di risoluzione. Se un evento di forza maggiore continua per un periodo prolungato (ad esempio, più di 60 giorni), entrambe le parti dovrebbero avere il diritto di terminare.

Diritto e Fattori Regolatori

I contratti di costruzione sono disciplinati dalla legge statale e le clausole di risoluzione devono essere conformi agli statuti locali e ai precedenti casi.

Legge di Lien di Meccanica

Quando un contratto è terminato, subappaltatori e fornitori possono presentare le lenti di meccanica contro la proprietà per garantire il pagamento per il lavoro o materiali già forniti. La clausola di risoluzione dovrebbe richiedere al contraente di eseguire le rinuncia al mento e le uscite come condizione di pagamento finale. Molti stati hanno moduli di rinuncia obbligatoria e scadenze rigorose; la clausola deve fare riferimento a tali requisiti. Un proprietario che paga un contraente dopo la cessazione ma non riesce a ottenere i giusti rinuncianti possono ancora essere obbligati.

Prompt Payment Acts and Retainage

Gli statuti di pagamento del bando di Stato spesso dettano quanto velocemente i pagamenti finali devono essere effettuati dopo la cessazione. Ad esempio, alcuni stati richiedono il pagamento entro 30 giorni dalla cessazione e consentono la conservazione dei costi legittimi di completamento del lavoro. I programmi di rilascio di mantenimento sono regolati anche in molti stati. Una clausola di risoluzione che i conflitti con questi statuti possono essere inapplicabili.

Impliedienti e buona fede

Anche quando una clausola di risoluzione appare chiara, i tribunali possono leggere in un obbligo implicito di buona fede e di equo affare. In alcune giurisdizioni, terminare per convenienza in cattiva fede (ad esempio, sostituire un contraente con un concorrente più economico dopo che il contraente ha già procured materiali) può dare origine a un reclamo. Per limitare questo rischio, la clausola può includere il linguaggio che dichiara che la parte di chiusura può esercitare i suoi diritti "a sua sola discrezione" e che la sfida ha la motivazione locale.

Risoluzione e Terminizzazione delle controversie

Le controversie in caso di risoluzione di un contratto sono comuni, soprattutto quando un contraente contesta se una violazione fosse materiale o se il proprietario validamente ha terminato per causa. Una clausola di risoluzione ben redatta dovrebbe integrare con le disposizioni di risoluzione di controversie del contratto. In genere, i disaccordi sulla validità della risoluzione sono soggetti a arbitrato (se il contratto ha una clausola di arbitrato) o contenzioso.

Migliori Pratiche per la stesura di clausole di terminazione di costruzione

Per massimizzare l'applicazione e ridurre la probabilità di disputa, seguire queste best practice testate nel settore.

Utilizzare la lingua precisa, obiettivo

Evitare termini soggettivi come “prestazioni non soddisfacenti” o “mancanza di progresso”. Invece, definire le prestazioni con riferimento ai documenti contrattuali, orari di pietra miliare e standard di qualità. Ad esempio, “faigliere di raggiungere un sostanziale completamento nel tempo previsto nel programma come regolato da ordini di cambiamento approvati” è molto più esecutivo di “disavanzo irragionevole.”

Allineare con i contratti di forma standard

Le organizzazioni come l'American Institute of Architects (AIA) e le Condizioni Generali del Contratto per la Costruzione (ConsensusDocs) forniscono clausole di risoluzione ampiamente accettate. Sono state testate in tribunali e hanno familiarità con la maggior parte degli avvocati di costruzione. È possibile utilizzare questi come punto di partenza e personalizzare il modello di risoluzione per il vostro progetto. L'AIA A201-2017, per esempio, include disposizioni dettagliate per la risoluzione del proprietario per causa (§14).

Consultare i professionisti legali presto

Una clausola di risoluzione che lavora in Texas può essere inapplicabile in California a causa di diverse considerazioni di politica pubblica. Coinvolgere un avvocato esperto in diritto delle costruzioni nello stato in cui si trova il progetto. Possono garantire il rispetto delle leggi del meccanico, gli statuti di pagamento tempestivi e il caso locale precedente. Non si affidano esclusivamente a modelli online o forme generiche, in particolare per progetti di grandi o complessi.

Rassegna e Aggiornamento Clausole Regolarmente

Le leggi cambiano e così le pratiche del settore. La revisione del contratto di costruzione si forma almeno ogni anno per incorporare cambiamenti nel diritto statale, nuove decisioni giudiziarie e lezioni apprese da progetti precedenti. Per un business che gestisce molti progetti, considerare il mantenimento di un contratto master che include clausole di terminazione standardizzate che possono essere adattate da una lista di controllo di modifiche specifiche del progetto.

Includere un processo per la risoluzione riproducibile

Prima di avviare la risoluzione, includere un passo che richiede alle parti di incontrare e discutere la presunta violazione. Molte controversie di costruzione possono essere risolte attraverso la negoziazione senza ricorrere alla risoluzione. Una disposizione “cura o negoziare” può salvare sia il tempo che il denaro delle parti. La clausola può dichiarare che prima di emettere un avviso di risoluzione, il partito deve inviare una “nota di potenziale default” e offrire una riunione entro un certo numero di giorni.

Conclusioni

La definizione di una clausola di risoluzione giuridicamente sana richiede un'attenta attenzione ai dettagli, una comprensione dei rischi unici del progetto e del diritto dello Stato. Includendo motivi chiari per la risoluzione, requisiti di preavviso rigorosi, obblighi definiti alla risoluzione, e formule di pagamento precise, le parti possono proteggersi da controversie costose e interruzioni del progetto.