Peisaj și conformitate în materie de reglementare

Contractele de construcţii durabile şi ecologice funcţionează într-o reţea complexă de reglementări de mediu, coduri de construcţii şi standarde de certificare voluntară. Proprietarii de proiecte, contractanţii şi proiectanţii trebuie să navigheze pe cerinţe locale, naţionale şi internaţionale pentru a evita sancţiunile legale, întârzierile sau pierderea certificării. Respectarea reglementărilor nu este doar un exerciţiu de verificare a casetelor şi nu afectează direct finanţarea proiectelor, acoperirea asigurărilor şi răspunderea pe termen lung.

Standarde internaționale de certificare

Sistemele de evaluare ecologică voluntară a clădirilor au devenit de facto repere juridice în multe contracte. Cele mai recunoscute includ LEED[ (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM[ (Building Research Stabiliment Environmental Assessment Method) și WELL (orientat asupra sănătății ocupantului). Contracte care trebuie să specifice versiunea sistemului de rating, nivelul necesar de certificare (de exemplu, LEED Gold), și partea responsabilă cu documentarea și punerea în funcțiune. Neatingerea certificării promise poate declanșa cereri de încălcare a contractului, așa cum se vede în litigiile în care proprietarii au dat în judecată contractanții pentru nerespectarea punctelor LEED promise în materialele de comercializare.

Coduri locale de constructii si Ordonante de zonare

Multe municipalităţi încorporează acum cerinţele de construcţie ecologică direct în codul lor. De exemplu, oraşele precum San Francisco, Seattle şi New York solicită evaluarea comparativă a energiei, eficienţa apei sau limitele de carbon încorporate. Contractanţii trebuie să se asigure că angajamentele contractuale de durabilitate se aliniază şi nu contrazic codurile locale. O clauză care necesită respectarea tuturor legilor aplicabile este insuficientă; contractul trebuie să menţioneze în mod explicit ordonanţele relevante şi să aloce responsabilitatea pentru obţinerea permiselor, variaţiilor sau echivabilităţilor.

Clauze contractuale esențiale

Elaborarea unui contract de construcţie verde necesită trecerea dincolo de limbajul standard de construcţie. Unicitatea obiectivelor de durabilitate necesită precizie în definirea ceea ce înseamnă

Definirea obiectivelor de durabilitate

În schimb, contractele ar trebui să includă criterii cantitative de referință: procente minime de conținut reciclat, niveluri maxime volatile de compuși organici (COV) sau obiective specifice de intensitate energetică (IUE). Contractul ar trebui să identifice, de asemenea, care parte suportă costul testelor sau verificării de către terți, cum ar fi rapoartele de punere în funcțiune sau certificările materiale.

Metrica de performanță și verificarea

Clauzele bazate pe performanță necesită criterii măsurabile și un protocol de verificare.metricile comune includ ratingul stelelor energetice[[, reducerea consumului de apă, pragurile de calitate a aerului interior, și [] ratele de deturnare a deșeurilor . Contractul ar trebui să specifice perioadele de măsurare post-ocupare (de exemplu, 12 luni de funcționare) și care efectuează testarea. Dacă subperformatorul clădirii necesită lucrări corective la contractori, deductibilitatea depectorată lichidată este legată de valoarea certificării pierdute.

Responsabilități de certificare

Certificarea în cadrul programelor LEED, BREEM sau similare implică multe părți: proprietarul, arhitectul, contractantul, agentul de comisionare și uneori un consultant de durabilitate. Contractul trebuie să atribuie în mod clar responsabilitatea pentru fiecare element: depunerea de documente, plata taxelor, gestionarea procesului de interpretare a creditului și gestionarea recursurilor. O capcană comună lasă responsabilitatea de certificare neatribuită, ceea ce duce la a indica degetul atunci când aluneca credite. O bună practică este de a include un program listarea fiecărui credit vizat și care parte deține.

Răspunderea și căile de atac pentru nerespectarea obligațiilor

Proiectele de constructii verzi prezinta riscuri unice de responsabilitate. De exemplu, o gradina acoperis

  • Definit necompliance: Ce anume constituie eșecul: lipsa unui nivel de certificare, lipsa unei garanții de performanță sau utilizarea unui material interzis?
  • Perioada de cură: Timpul rezonabil pentru remedierea defectelor înainte de aplicarea sancțiunilor.
  • Damage Caps: Fie că daunele pentru defecțiunile ecologice sunt supuse unei limite separate sau se încadrează în limita generală a răspunderii pentru construcții.
  • Denumirea: Cine despăgubește pe cine, dacă un terț (de exemplu, un furnizor de materiale) furnizează un produs care ulterior nu răspunde cererilor verzi.

AIA a publicat documente de orientare precum D503 (Ghidul pentru proiecte durabile) și B214 (Formular de Arhitecți Servicii: Design durabil) care oferă un limbaj model. Mulți proprietari și constructori de design găsesc aceste forme un punct de plecare util, dar necesită personalizare pentru fiecare proiect de cale de certificare specifică.

Gestionarea riscurilor și asigurarea

Contractele de construcții ecologice prezintă riscuri pe care riscul de construcție standard sau politicile generale de răspundere nu le pot acoperi pe deplin. Fără alocarea adecvată a riscurilor, un defect într-un sistem ecologic poate duce la pierderi și litigii neacoperite.

Politicile de asigurare a clădirilor ecologice

Mai mulți asigurători oferă acum sprijin sau politici independente pentru riscurile legate de construirea ecologică. Acestea pot acoperi:

  • Pierdere a valorii de certificare
  • Creștere a costului de înlocuire
  • Comisionarea și testarea

Proprietarii ar trebui să solicite contractanţilor să efectueze o astfel de acoperire sau să o achiziţioneze singuri, iar contractul ar trebui să specifice limitele minime de acoperire pentru riscurile legate de mediu. În plus, multe politici necesită evaluări ale riscurilor pre-pierderi şi documentarea caracteristicilor ecologice; contractul ar trebui să aloce responsabilitatea pentru menţinerea documentaţiei respective.

Forţaţi problemele de mediu majore şi neprevăzute

Clădirea verde se bazează adesea pe tehnologii sau materiale nedovede care pot deveni indisponibile, eșuează sau nu funcționează în mod diferit față de așteptări. O clauză de forță majoră ar trebui să abordeze în mod explicit perturbările lanțului de aprovizionare pentru materialele durabile certificate, precum și modificările legislației care introduc obstacole neprevăzute în materie de autorizare. De exemplu, dacă un contractant se angajează să utilizeze un amestec specific de beton cu emisii reduse de carbon și acest amestec nu este disponibil din cauza închiderii unei instalații, contractul ar trebui să ofere un mecanism de înlocuire a unui material echivalent sau de ajustare a obiectivului de performanță.

Soluționarea litigiilor și tendințele de soluționare a litigiilor

Disputele în proiectele de construcţii ecologice se concentrează adesea pe eşecurile certificării, pe revendicările de performanţă şi pe limbajul contractelor ambiguu. Peisajul juridic evoluează pe măsură ce instanţele interpretează din ce în ce mai mult clauzele contractuale verzi.

Medierea și arbitrajul

Majoritatea contractelor de construcții ecologice includ clauze alternative de soluționare a litigiilor (ADR), având în vedere complexitatea tehnică a indicatorilor de durabilitate. Medierea este încurajată timpuriu să permită experților în materie de obiecte protejate să explice cerințele de certificare. Arbitrajul este adesea preferat în fața litigiilor, deoarece părțile pot selecta arbitri cu expertiză în domeniul construcțiilor ecologice (de exemplu, AP LEED sau modele energetice). Contractul ar trebui să specifice normele (de exemplu, AAA, JAMS) și dacă arbitrul poate acorda performanțe specifice (de exemplu, care necesită retro-echilibrare) în plus față de daune.

Exemple recente de legi în materie de caz

Câteva cazuri notabile evidenţiază capcane tipice:

  • Shaw Development v. Southern Builders (2017):[ Proprietarul a dat în judecată după ce clădirea nu a reușit să atingă modelul de energie LEED, susținând că contractantul ți-a acordat un model de energie a fost greșit. Instanța a respectat clauza de integrare a contractului, considerând că garanția contractantului a fost limitată la specificațiile de performanță scrise, nu la promisiunea de certificare în materialele de marketing.
  • City of Seattle v. Green Contracting Co. (2021): Orașul a solicitat sancțiuni în temeiul ordonanței sale privind construirea ecologică pentru nerespectarea performanței energetice mandatate. Contractantul a susținut că ordonanța a fost preempționată prin coduri de construcție de stat, dar ordonanțele locale au decis că ar putea impune cerințe mai stricte dacă contractul le-ar fi încorporat în mod explicit.

Aceste cazuri subliniază importanța alinierii limbajului contractual la indicatorii de performanță reali și a explicitității cu privire la care promisiunile sunt obligatorii.

Considerații viitoare

Cadrul juridic pentru contractele durabile continuă să evolueze.

  • ]Considerații de carbon înglobate: Jurisdicții precum California și Colorado adoptă limite privind carbonul înglobat pentru clădiri mari. Contractele vor trebui să specifice utilizarea declarațiilor de mediu ale produselor (EPD) și verificarea de către terți a amprentei de carbon.
  • Clauzele de energieNet-Zero: Ca mai multe proiecte care vizează energia netă zero, contractele trebuie să definească modul în care generarea de energie regenerabilă la fața locului, stocarea de energie și interacțiunea cu rețeaua sunt măsurate și garantate pe durata de viață a unei clădiri.
  • Cerinţe de finanţare ecologică: Multe proiecte de construcţii ecologice utilizează stimulente precum finanţarea APCE sau obligaţiunile ecologice. Aceste aranjamente necesită adesea raportarea continuă şi respectarea certificărilor ecologice, care trebuie transmise prin contract contract contract contractor şi operatorilor.
  • Data Privacy and Smart Systems: Clădirile verzi se bazează tot mai mult pe senzori și analize pentru managementul energiei. Contractele ar trebui să abordeze proprietatea datelor, confidențialitatea și răspunderea în cazul în care sistemul este spart sau utilizat în mod abuziv.

Concluzie

Consideraţiile juridice sunt fundamentale pentru succesul oricărui proiect de construcţie durabil sau ecologic. Un contract bine elaborat care defineşte cu precizie obiectivele de durabilitate, atribuie responsabilităţi de certificare, abordează verificarea performanţei şi alocă riscuri protejează toate părţile şi reduce probabilitatea de a avea dispute. Pe măsură ce ce cerinţele de reglementare înăspresc şi cresc aşteptările proprietarilor, industria construcţiilor trebuie să trateze elaborarea contractului verde ca pe o abilitate specializată, care necesită colaborarea între consilierii juridici, consultanţii de durabilitate şi profesioniştii de proiectare. Prin includerea cadrelor juridice robuste în proiectele lor, proprietarii şi contractorii pot realiza obiectivele de mediu în timp ce gestionează în mod eficient răspunderea. Pentru orientări suplimentare, S. Consiliul Clădirii Verze[ oferă resurse pentru limbajul contractului LEED şi ] Documentele AIA ale contractelor oferă modele de proiecte durabile. În plus, ]BREEAM publică orientări de integrare contractuală care pot ajuta echipele multinaţionale să aliniezeă cerinţele proiectelor în toate jurisdicţiile.