Introducere

Selectarea unui site pentru orice proiect de construcţie sau dezvoltare este o decizie de mare miză care se întinde prin fiecare fază a bugetului. Costurile legate de achiziţia de terenuri, respectarea reglementărilor şi de bazele iniţiale pot consuma o parte substanţială din investiţiile totale ale proiectului, în timp ce 15.

Factori cheie de cost în selectarea site-ului

Preţul de achiziţie a terenurilor este doar începutul. Mai mulţi factori ascunşi pot schimba dramatic viabilitatea economică a unui site. O evaluare aprofundată a acestor elemente este esenţială înainte de a se angaja la un pachet.

Preţul terenurilor şi variabilitatea pieţei

Costurile terenurilor sunt foarte dependente de locație. Loturile urbane de umplere comandă prețurile premium din cauza apropierii de infrastructură și cerere, în timp ce parcelele rurale pot fi mai ieftine, dar vin cu cheltuieli ascunse pentru extinderea utilităților și transportului. În plus, tendințele pieței . Cum ar fi creșterea cererii pentru zonele industriale sau rezidențiale poate umfla rapid prețurile. Compararea mai multor situri din aceeași regiune, utilizând date și evaluări recente de vânzări ajută la stabilirea unui punct de referință realist. Pentru orientare privind analiza pieței, consultați resursele de la Institutul de Land Urban.

Zoning și conformitate de reglementare

Legile de zonare dictează utilizări permise, densitate, regrese și restricții de înălțime. Solicitările sau variațiile de acoperire pot necesita luni de audieri publice, taxe juridice și costuri de consultant. Chiar și site-urile care sunt deja zoneate în mod corespunzător pot necesita permise speciale pentru conservarea mediului sau istorice. O revizuire completă a sarcinii de verificare a costurilor de 5.000 ION 15.000 dolari . Poate preveni pași greșiți costisitoare. Familiaritatea cu codurile municipale locale și Asociația de Planificare Americană cele mai bune practici sunt recomandabile.

Condiții de mediu

Pasivele de mediu se numără printre cele mai subestimate costuri. Evaluările de mediu ale sitului de fază I și Faza II (MSE) au de obicei 3.000 $ .30.000$ în funcție de dimensiunea și istoria sitului. Dacă se constată contaminarea, costurile de remediere pot crește la sute de mii de dolari. Zonele umede protejate, habitatele speciilor pe cale de dispariție sau siturile arheologice pot necesita măsuri costisitoare de atenuare sau pot împiedica dezvoltarea. Orientările de laEPA conturează procese comune de remediere și intervale de costuri asociate.

Infrastructura de accesibilitate și transport

Proximitatea la drumurile majore, autostrăzi, feroviar, și porturi afectează semnificativ logistica de construcție și costurile operaționale pe termen lung. Site-uri care necesită noi construcții rutiere, lărgire sau semnalizare impune costuri substanțiale . De multe ori suportate de dezvoltator prin taxe de impact sau îmbunătățiri specifice. În plus, accesibilitatea slabă poate crește costurile de transport pentru materiale și utilizatori viitori. Evaluarea studiilor de trafic și planurile de transport locale pot evidenția mai devreme investițiile potențiale necesare.

Costuri de pregătire și dezvoltare a sitului

Odată ce un sit este achiziționat, pregătirea acestuia pentru construcții implică o serie de costuri care variază pe scară largă pe baza topografiei, a tipului de sol și a îmbunătățirilor existente.

Curăţare, demolare şi eliminare a debris

Eliminarea vegetatiei, demolarea structurilor existente si eliminarea resturilor sunt necesare primii pasi. Costurile depind de densitatea vegetatiei, prezenta materialelor periculoase (azbest, vopsea de plumb) si accesul la echipamente grele. In zonele împadurite, indepartarea arborilor si măcinarea ciotului pot costa $500 iangura $2.000 pe acru. Demolarea unei cladiri unice poate varia de la $10,000 la peste $100,000. Este esential sa se ia in considerare taxele de reciclare sau eliminare, care variaza in functie de depozitele de de deseuri si reglementarile locale.

Gradare, excavare şi lucrări de pământ

Operaţiuni de deversare a pământului, de tăiere, umplere şi de scriere sunt adesea cel mai mare element de linie în pregătirea site-ului. Solurile cu conţinut ridicat de lut sau formaţiuni de rocă neaşteptate necesită ore suplimentare de echipament, sablare, sau manipulare specializată. Site-urile sloped pot avea nevoie de echilibrare extinsă cu tăiere şi umplere, care poate depăşi 50.000 dolari pe acru în condiţii dificile. Sondaje geotehnice detaliate ajută prezice aceste costuri cu mai multă precizie. Pentru o înţelegere mai profundă a preţurilor de lucru, consulta RSMeans date de cost.

Conexiuni de utilitate și îmbunătățiri în afara sitului

Conectarea la apă municipală, canalizare, gaze naturale, electricitate și infrastructura de telecomunicații este adesea subestimată. Distanțele de la rețeaua existentă, îmbunătățirile necesare ale capacității și permisele contribuie la costuri care pot depăși 100.000 dolari pentru o dezvoltare comercială tipică. În zonele îndepărtate, sistemele septice pot fi necesare, dar vin cu obligații de întreținere pe termen lung. Coordonarea timpurie cu companiile de utilități și o revizuire a scrisorilor de disponibilitate pot preveni șocurile mai târziu.

Stabilizarea solului și pregătirea fundației

Soluri instabile, cum ar fi luturi expansive, nisipuri moi, sau zone cu mese de mare apă . Până la tehnici de stabilizare cum ar fi compactare grohăit, fundații profunde (pile sau caissoni), sau înlocuirea solului. Aceste metode pot adăuga $20,000 . 100.000 sau mai mult la buget. Inginerii geotehnici pot recomanda soluția cea mai rentabilă pe baza capacității de rulment și criteriile de decontare.

Controlul eroziunii şi al sedimentului

Cerințele de reglementare pentru gestionarea apelor de furtună în timpul construcției necesită garduri de nămol, bazine sedimentare și însămânțare temporară. Aceste măsuri, deși uneori considerate ca fiind accidentale, pot costa 5.000 ION 30.000 dolari pentru un site de dimensiuni medii și trebuie să fie menținute până la stabilirea peisajului permanent. Neaplicarea unor controale adecvate poate duce la amenzi și întârzieri ale proiectului.

Strategii pentru a mitui costurile site-ului

Planificarea proactivă și analiza riguroasă sunt cele mai eficiente modalități de a menține sub control costurile sitului. Mai jos sunt abordări dovedite care dezvoltatorii experimentați folosesc.

Realizarea unor studii cuprinzătoare de fezabilitate

Înainte de a face o ofertă pe orice site, angaja un inginer multidisciplinar, consultant de mediu, planificator de teren, și Avocat pentru a efectua un studiu de fezabilitate. Acest lucru costă, de obicei, 0,5 ți1% din costul de dezvoltare proiectate, dar plătește pentru sine prin identificarea steaguri roșii timpuriu. Un studiu bine structurat include investigații geotehnice, verificări ale capacității de utilitate și estimări preliminare ale costurilor.

Să ne străduim să ne străduim

O verificare detaliată reduce riscul de a achiziţiona terenuri cu suprafeţe ascunse care ar putea întârzia proiectul sau ar putea necesita o soluţionare juridică costisitoare.

Negocierea Termenilor Creative Land Achizition

În loc de cumpărare pur și simplu, ia în considerare opțiuni cum ar fi leasingul terenurilor, asocierile în comun, sau achiziții pe etape. Vânzătorii pot fi deschise la finanțare vânzător, care reduce cerințele de numerar în avans. Inclusiv clauze de urgență în acordurile de cumpărare . Până la zonare satisfăcătoare, rezultatele ESA, și permite aprobarea .

Explorarea opțiunilor alternative ale site-ului

Dacă un sit preferat prezintă costuri excesive, evalua alternative. Brownfield redezvoltare, de exemplu, ar putea veni cu stimulente fiscale și prețuri mai mici ale terenurilor în ciuda costurilor de remediere. În mod similar, repurposing clădirile existente pot reduce sau elimina multe etape de pregătire site-ului. Comparații matrice care factor în costurile totale ale site-ului (nu doar prețul terenurilor) ajuta factorii de decizie alege opțiunea cea mai economică.

Considerații privind costurile pe termen lung

Costurile legate de situri nu se termină odată cu începerea construcției. Cheltuielile operaționale pe termen lung și obligațiile de întreținere ar trebui să se înscrie în bugetul inițial.

Gestionarea peisajelor și a apelor de furtună

Măsuri permanente de control al apelor furtunoase detenţie iazuri, grădini de ploaie, sau pavaje oxale . Până la întreţinerea continuă care adaugă la bugetele anuale de funcţionare. În mod similar, amenajarea teritoriului trebuie irigată şi întreţinută; regiunile aride pot suporta costuri de apă care escaladez în timp. Fabricarea acestora în analizele de cost pe ciclu de viaţă asigură previziuni realiste.

Întreţinerea accesului şi circulaţiei

Drumuri la fața locului, parcări și trotuare degradează în timp și necesită o resurfacere periodică sau reconstrucție. Site-urile cu trafic intens sau climate dure vor suporta costuri mai mari. Stabilirea unui fond de rezervă pentru gestionarea trotuarelor poate preveni ieșiri neașteptate de capital.

Respectarea reglementărilor și viitoarele riscuri legate de zonarea

Schimbările în reglementările locale de zonă, de mediu sau codurile de construcție pot afecta utilizarea site-ului. De exemplu, noi hărți de câmp inundabil sau reguli mai stricte de apă de furtună ar putea necesita remodelări costisitoare. Un site care respectă în prezent nu poate fi la fel de rezistent la schimbările viitoare; alegerea locațiilor cu o guvernanță stabilă și volatilitatea scăzută de reglementare este o strategie prudentă pe termen lung.

Concluzie

Selecţia şi pregătirea site-ului se numără printre cele mai sensibile din punct de vedere al costurilor oricărui proiect de dezvoltare. De la preţul terenurilor şi condiţiile de mediu până la clasificare, utilităţi şi întreţinere pe termen lung, fiecare element poartă o greutate financiară care poate face sau rupe viabilitatea unui proiect. Prin evaluarea atentă a tuturor factorilor de cost, efectuarea de precauţie temeinică, şi având în vedere atât cheltuielile imediate cât şi viitoare, părţile interesate pot lua decizii informate care optimizează bugetele şi îmbunătăţesc rezultatele proiectului. Un site bine pregătit nu este doar o fundaţie pentru construcţii este piatra de temelie a succesului financiar.