Giới thiệu

Chọn một nơi cho bất kỳ dự án xây dựng hay phát triển là một quyết định có lợi lớn mà lan truyền qua mỗi giai đoạn của ngân sách. Chi phí được gắn liền với việc thu hoạch đất đai, tuân thủ theo quy định và nền tảng ban đầu có thể tiêu thụ một phần đáng kể của tổng số dự án - một thời gian dài 15–25% hoặc hơn. Hiểu được những ảnh hưởng của các mối quan hệ trước đó cho phép các nhà đầu tư có thông tin, tránh gây ngạc nhiên, và cấp phát hành một cách hiệu quả. Bài này chia giảm các trình điều khiển chính trong các trang web và chuẩn bị, tìm cách quản lý chúng, và nêu bật việc xem xét tài chính thường bị thường bị bỏ qua.

Yếu tố phụ trong phần chọn chỗ

Giá mua đất chỉ là sự khởi đầu. một số yếu tố ẩn giấu có thể thay đổi đáng kể tính khả thi kinh tế của một trang web. một sự đánh giá tỉ mỉ của các yếu tố này là cần thiết trước khi cam kết với một gói hàng.

Giá cả và thị trường đa dạng

Chi phí đất đai phụ thuộc rất cao. Giá trị đô thị rất nhiều do gần cơ sở hạ tầng và nhu cầu, trong khi các gói nông thôn có thể rẻ hơn nhưng lại đi với chi phí ẩn để mở rộng tiện ích và giao thông. Hơn nữa, xu hướng thị trường — chẳng hạn như nhu cầu tăng khu vực công nghiệp hay khu dân cư--có thể thổi phồng nhanh. So sánh nhiều địa điểm trong vùng bằng dữ liệu bán hàng và đánh giá gần đây giúp thiết lập một đường cơ sở thực tế. Để chỉ dẫn thị trường, xem tài nguyên từ Viện [FL: 0] [FL] Bộ Đất liền] [FL: 1].

Sự hòa hợp và điều kiện

Luật thay đổi kích thước cho phép sử dụng, mật độ, thất bại và hạn chế chiều cao. Việc giảm thiểu yêu cầu hoặc biến đổi có thể đòi hỏi những phiên tòa công khai, phí tổn pháp lý và phí tổn tư vấn. Ngay cả nơi Mạng đã phân vùng có thể cần quyền đặc biệt cho môi trường hay bảo tồn lịch sử. Một việc xem xét chi phí chu đáo. Một việc kiểm tra chi phí chi phí tối đa là $5,000–1- có thể ngăn chặn những bước sai. Khả năng tương thích với mã thành phố và [FL: 0] Hiệp hội Mỹ [FL: 0] [FL: 1] là đề nghị.

Điều kiện môi trường

Nợ phải trả bằng môi trường là một trong những chi phí bị đánh giá thấp nhất. Sự đánh giá tôi và Giai đoạn II (ESA) thường chạy 3.000–300.000 (docition) phụ thuộc vào kích thước và lịch sử. Nếu tìm thấy sự ô nhiễm, giá trị hồi phục có thể tăng lên hàng trăm ngàn đô la. Bảo vệ môi trường, môi trường sống của các loài đang bị đe dọa, hoặc các địa điểm khảo cổ có thể đòi hỏi những biện pháp giảm thiểu đắt đỏ hoặc không thể kiểm soát hoàn toàn.

Cơ sở dữ liệu và khả năng truy cập

Sự tương phản với đường xá chính, đường cao tốc, đường sắt và cảng có ảnh hưởng đáng kể đến hậu cần xây dựng và chi phí hoạt động lâu dài. ngồi lại đòi hỏi xây dựng đường mới, mở rộng, hoặc áp đặt các chi phí đáng kể - tăng thêm do nhà phát triển thông qua các chi phí tác động hoặc cải thiện tận tâm. Ngoài ra, khả năng tiếp cận nghèo có thể tăng chi phí giao thông cho vật liệu và người dùng tương lai.

Chuẩn bị và chi phí cho sự phát triển

Một khi có được một địa điểm, việc chuẩn bị cho công trình xây cất bao gồm một loạt chi phí khác nhau tùy theo địa hình, loại đất và những cải tiến hiện có.

Xóa, hủy bỏ và hủy bỏ Debris

Việc tẩy sạch, phá hủy cấu trúc và hủy bỏ các mảnh vụn hiện có là cần thiết trước tiên. Chi phí phụ thuộc vào mật độ thực vật, sự hiện diện của vật liệu nguy hiểm (abestos, chì sơn), và truy cập vào các thiết bị nặng. Trong khu rừng, việc gỡ bỏ cây và cây cối, việc xay cây có thể tốn 500 nghìn đô-la mỗi mẫu. Việc hủy bỏ một tòa nhà có thể gây ra khoảng từ 10.000 đô-la đến hơn 100.000 đô-la. Việc này rất quan trọng để tái chế hay xử lý, thay đổi tùy theo quy định đất và địa phương.

Đào hoa, khai thác và làm việc trên đất

Các hoạt động di chuyển trên đất - cắt, điền và chấm - là mục lớn nhất trong việc chuẩn bị trang web. Các thiết bị tạo đất sét cao hoặc các hình nền đá bất ngờ cần thêm giờ, nổ hoặc xử lý đặc biệt. Các trang web có thể cần sự cân bằng chặt chẽ và lấp đầy, có thể vượt quá 50.000 đô la trong điều kiện khó khăn. Các cuộc khảo sát địa lý giúp dự đoán chi phí này với độ chính xác cao hơn. Để hiểu biết thêm về giá trị công ty, tham khảo ý kiến [FL: 0] Thông tin RL: 1.

Kết nối hữu ích và cải tiến không đúng chỗ

Kết nối với nước thành phố, cống rãnh, khí ga tự nhiên, điện và hệ thống viễn thông thường bị đánh giá thấp khoảng cách từ các chính, nâng cấp năng lượng và cho phép đóng góp để vượt quá 100.000 đô la cho một sự phát triển thương mại điển hình. ở những vùng xa xôi, hệ thống phân chia có thể cần thiết nhưng đến với các nghĩa vụ bảo trì lâu dài.

Sự ổn định và chuẩn bị nền móng

Đất không bền vững như đất sét, cát lỏng, hay các khu vực có bảng nước cao -- đang cần thiết các kỹ thuật ổn định như co bóp, các nền tảng sâu (lông hoặc caissons), hoặc việc thay thế đất. Những phương pháp này có thể thêm 20.000–10,000 hay hơn nữa vào ngân sách. Các kỹ sư địa lý có thể khuyến khích giải pháp hiệu quả nhất dựa trên khả năng mang và tiêu chuẩn định giá nhất.

Sự mê hoặc và sự kiểm soát sự trầm cảm

Những biện pháp này, đôi khi được xem là ngẫu nhiên, có thể tốn $5,000–300.000 cho một địa điểm vừa và phải được duy trì cho đến khi việc tìm kiếm đất vĩnh viễn. Việc không thực hiện kiểm soát đầy đủ có thể dẫn đến hậu quả phạt và dự án bị bị chậm trễ.

Chiến thuật để trang trải chi phí

Phân tích tích tích tích tích cực và tích cực là những cách hiệu quả nhất để kiểm soát chi phí trang web.

Điều khiển việc nghiên cứu tính khả thi

Trước khi đưa ra một đề nghị trên bất kỳ trang web nào, hãy lập một đội ngũ đa ngành công nghệ - kỹ sư, nhà tư vấn môi trường, kế hoạch đất đai và luật sư để thực hiện một nghiên cứu khả năng xác thực. Điều này thường tốn 0,5–1% chi phí phát triển dự án nhưng phải trả tiền cho chính nó bằng cách nhận diện các lá cờ đỏ. một nghiên cứu có cấu trúc tốt bao gồm các cuộc điều tra địa lý, kiểm tra về nguồn điện, và các ước tính sơ bộ.

Thực hiện tính siêng năng hoàn hảo

Nếu được xét duyệt, việc kiểm tra quyền lợi nước và khoáng sản, nếu có thể sẽ giảm nguy cơ mua đất với những hạn chế tiềm ẩn có thể cản trở dự án hoặc đòi hỏi phải có sự phân giải pháp lý tốn kém.

Thương lượng về việc định cư ở vùng đất sáng tạo

Thay vì mua thẳng, hãy xem xét các lựa chọn như hợp đồng thuê đất, mạo hiểm hoặc thu nhập theo thời gian, người bán có thể mở nguồn tài chính, giảm các yêu cầu tiền mặt, bao gồm các điều khoản bất ngờ trong hợp đồng mua hàng - không thỏa thuận phân phối, kết quả ESA, và cho phép người mua được chấp thuận để không bị mất tiền nếu vấn đề xảy ra.

Thám hiểm tùy chọn chỗ khác

Nếu một trang web thích cung cấp chi phí quá mức, đánh giá các thay thế. Việc tái phát triển Brownfield có thể đi kèm với lợi ích thuế và giá cả đất thấp hơn mặc dù giá trị sửa chữa. Tương tự, việc tái sử dụng các tòa nhà hiện có có có thể giảm hoặc loại bỏ nhiều bước chuẩn bị trang web. So sánh ma trận trong tổng chi phí địa điểm (không chỉ đất) giúp người quyết định chọn các tùy chọn kinh tế nhất.

Chi phí xem xét về định kỳ dài

Chi phí liên quan đến việc giữ chỗ ngồi không chấm dứt khi việc xây dựng bắt đầu chi phí hoạt động lâu dài và bảo trì nên yếu tố vào ngân sách ban đầu

Quản lý cạn nước và động nước động

Các biện pháp kiểm soát nước mưa liên tục, các hồ nước bị hạn chế, vườn mưa, hoặc các vỉa hè có thể tiếp tục được bảo trì mà thêm vào ngân sách hoạt động hàng năm tương tự, việc tìm đất phải được tưới và duy trì; những vùng khô cằn có thể phải đối mặt với các chi phí nước leo thang theo thời gian. yếu tố này vào các phân tích thực tế để đảm bảo các dự án dự báo sự sống.

Truy cập và bảo trì hình tròn

Đường xá ở địa điểm, bãi đậu xe, và vỉa hè bị thoái hóa theo thời gian và cần được tái tạo định kỳ hoặc tái thiết lại. ngồi với những giao thông căng thẳng hay khí hậu khắc nghiệt sẽ tăng giá lên. xây dựng quỹ dự trữ cho việc quản lý vỉa hè có thể ngăn chặn những cuộc cướp bóc bất ngờ vốn đầu tư.

Sự tương tác và rủi ro trong tương lai

Những thay đổi trong địa phương, quy định môi trường, hoặc mã xây dựng có thể ảnh hưởng đến khả năng sử dụng nơi Mạng. Ví dụ, những bản đồ mới giải thích hoặc quy tắc nước mưa hạn hẹp hơn có thể đòi hỏi sự cải tạo đắt đỏ. Một trang web hiện đang có thể không bền vững cho những thay đổi trong tương lai; chọn những địa điểm có sự quản lý ổn định và sự điều chỉnh tùy chỉnh thấp là một chiến lược dài hạn.

Kết luận

Từ giá cả đất đai và môi trường cho đến chấm điểm, tiện lợi và bảo trì lâu dài, mỗi yếu tố có trọng lượng tài chính có thể tạo ra hoặc phá vỡ khả năng sinh tồn của dự án. bằng cách đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố chi phí, quản lý chi phí theo thời gian, và xem xét cả các chi phí trước và tương lai, các nhà đầu tư có thể đưa ra những quyết định có hiểu biết về ngân sách tối ưu và cải thiện dự án.