导言

选择任何建设或发展项目的场地都是一项高决定,它贯穿预算的每个阶段。 与土地购置、遵守监管和初步基础相关的成本可能消耗项目总投资的很大一部分 — — 有时是15—25 % 。 了解这些成本影响很早就能让利害关系方做出知情的选择,避免意外,并有效地分配资金。 本条打破了场地选择和准备中的主要成本驱动因素,探索了管理成本的方法,并突出了经常被忽视的长期财政考虑。

选址中的关键成本因素

土地购买价格仅仅是开始。 几个隐蔽因素可以极大地改变一个地点的经济可行性。 在承诺建造一块地块之前,对这些要素进行彻底评估至关重要。

土地价格和市场可变性

土地成本高度依赖地点,城市填充地由于靠近基础设施和需求而导致溢价,而农村地块可能更便宜,但也有扩大公用事业和运输的隐性开支,此外,市场趋势——例如工业区或居民区需求的增加——可能迅速抬高价格,利用最近的销售数据和评价比较同一区域内的多个地点有助于确定一个现实的基线,关于市场分析的指导,可参考城市土地研究所的资源。

分区和监管合规

分区法规定了允许的使用、密度、挫折和高度限制。 重新分区请求或差异可能需要几个月的公开听证、法律费和顾问费。 即使已经适当分区的场地也需要特别的环境或历史保护许可证。 彻底分区尽责审查(通常花费5,000美元-15,000美元)可以防止代价高昂的失误。 熟悉当地市政法规和[美国规划协会[ 最佳做法是可取的。

环境条件

环境负债属于最低估的成本。 第一阶段和第二阶段环境地点评估(ESA)通常会根据地点大小和历史而耗资3000—30,000美元。 如果发现污染,补救成本会上升至数十万美元。 保护湿地、濒危物种生境或考古遗址可能需要昂贵的缓解措施或彻底排除开发。 EPA指南 概述了共同的补救过程和相关成本范围。

无障碍和运输基础设施

与主要公路、公路、铁路和港口的近距离性严重影响到建筑物流和长期运营成本,需要新建、拓宽或信号化的场地造成大量成本,通常由开发商通过撞击费或专用改进承担,此外,交通不便可能增加材料和今后使用者的运输成本,对交通研究和当地交通计划及早进行评估可以突出潜在的投资需求。

场地准备和开发费用

一旦一个场地被收购,准备建造该场地需要一系列费用,这些费用因地形、土壤类型和现有改进而有很大差异。

清除、拆卸和清除碎片

清除植被、拆除现有建筑和处理废弃物是第一步的必要步骤,成本取决于植被密度、有害材料(石棉、铅漆)的存在以及重型设备的获取情况,在林区,清除树木和磨树每英亩可花费500-2 000美元,拆除单栋建筑的费用可能从10 000美元到100 000美元以上不等,在回收或处理费用方面,必须加以考虑,因为填埋场和地方规章各不相同。

梯级、挖掘和地球工程

地面移动作业——切割、填充和分级——往往是现场准备工作中最大的细线项目,粘土含量高或岩层出乎意料的土壤需要额外的设备时数、爆破或专门处理,斜坡的场地可能需要大量的切割和填充平衡,在困难的条件下每英亩可超过5万美元,详细的地质技术调查有助于更准确地预测这些费用,为了更深入地了解土工定价,请查阅RSMeans成本数据。

用户连接和场外改进

连接市政供水、下水道、天然气、电力和电信基础设施往往被低估。 与现有主干线的距离、所需能力升级以及许可等费用为典型的商业发展提供了超过10万美元的费用。 在偏远地区,井和化粪池系统可能是必要的,但需要长期维护。 与公用事业公司早期协调并审查可用性函,可以防止以后的冲击。

土壤稳定和基础准备

不稳定的土壤,如宽厚的粘土、松散的沙子或高水位的地区,需要稳定技术,如紧凑的粘结线、深层地基(坑或土壤)或土壤替换。 这些方法可以给预算增加20,000美元或更多。 土工工程师可以根据承受能力和定居标准建议最符合成本效益的解决办法。

侵蚀和沉积物控制

建造期间的暴雨水管理需要监管,这就需要淤泥围栏、沉积盆地和临时播种。 这些措施有时被认为是偶然的,但中型场地成本为5,000—30,000美元,必须维持到永久景观美化建立为止。 如果不能实施适当的控制,将会导致罚款和项目延误。

减轻场地费用的战略

主动积极的规划和严格的分析是控制网站成本的最有效方法。 下面是经验丰富的开发者使用的方法。

开展全面可行性研究

在任何地点提出报价之前,请多学科团队(土木工程师、环境顾问、土地规划师和律师)进行可行性研究。 这通常需要0.5-1 % 的预计开发成本,但通过及早识别红旗来支付费用。 结构完善的研究包括土工调查、水电能力检查和初步成本估算。

尽忠职守

尽职调查应超越实际检查。 审查契约限制、地役权、产权报告和税务记录。 酌情核查水权和矿权。 详细的清单可以减少以隐性抵押获取土地的风险,这些抵押物可能拖延项目或需要昂贵的法律解决。

谈判创造性土地购置条款

出售人可以向卖方融资,从而减少预付现金需求。 在购买协议中加入应急条款 — — 但须划出令人满意的分区、欧空局的结果并允许批准 — — 保护买方在出现问题时不损失存款。

探索替代场地选项

如果一个偏好场地的成本过高,那么就评估其他选择。 比如,布朗菲尔德的重新开发可能会带来税收优惠,尽管有补救成本,但土地价格也会降低。 同样,重新使用现有建筑物可以减少或消除许多场地准备步骤。 比较矩阵将场地总成本(而不仅仅是土地价格)考虑在内,有助于决策者选择最经济的选择。

长期成本考虑

工地相关费用不会在施工开始后终止,长期业务开支和维修义务应计入初步预算。

景观和风暴水管理

永久性的暴雨水控制措施——蓄水池、雨林或透水铺设——需要不断维修,从而增加年度运作预算,同样,必须灌溉和维持景观;干旱地区可能面临水费,随着时间的推移会不断上升;将水费计入生命周期成本分析,确保了切合实际的预测。

获取和流通维护

当地道路、停车场和人行道随着时间的推移而退化,需要定期重新铺设或重建。 交通繁忙或气候恶劣的场地将产生更高的成本。 设立铺路管理储备基金可以防止意外的资本支出。

监管合规和未来分区风险

当地分区、环境法规或建筑规范的改变会影响场地的可用性。 比如,新的防洪地图或更严格的暴雨水规则可能需要昂贵的改装。 目前遵循的场地可能无法抵御未来的变化;选择治理稳定且监管波动小的地点是一项审慎的长期战略。

结论

选址和准备是任何发展项目中最注意成本的阶段。 从土地价格和环境条件到分级、公用事业和长期维护,每个要素都具有财政比重,可以使或破坏项目的可行性。 通过认真评估所有成本因素、彻底的尽职调查以及考虑近期和未来的开支,利益相关者可以做出明智的决定,优化预算并改进项目成果。 准备良好的场地不仅仅是建筑的基础,而是财政成功的基石。