监管景观和合规

可持续和绿色建筑合同在一系列复杂的环境法规、建筑法规和自愿认证标准网络中运作。 项目所有人、承包商和设计者必须遵循地方、国家和国际要求,以避免法律处罚、拖延或丧失认证。 监管合规不仅仅是一个检查箱的做法 — — 它直接影响项目融资、保险和长期责任。

国际认证标准

自愿绿色建筑评级制度已成为许多合同中事实上的法律基准,最广泛承认的包括]LEEED(能源和环境设计领导权)、BREEAM[(建设研究机构环境评估方法)和WELL(重点是占用者健康),参照这些标准的合同必须具体说明适用何种等级的评级制度、规定的认证级别(例如LEEED Gold)以及负责文件和委托的一方,如业主起诉承包商未能按销售材料中承诺的LEED点交货,则可能引发违约索赔。

地方建筑法规和分区条例

许多城市现在直接将绿色建筑要求纳入法规。 比如,旧金山、西雅图和纽约等城市都规定了能源基准、用水效率或碳限制。 承包商必须确保合同可持续性承诺符合 — — 而不是与地方法规相矛盾。 要求遵守“所有适用法律”的条款是不够的;合同应当明确列出相关法令,并分配获得许可、差异或等同性的责任。

基本合同条款

起草绿色建筑合同需要超越标准建筑语言。 可持续性目标的独特性要求精确界定“绿色”的含义、如何衡量绩效以及如果目标被错过将会发生什么。

界定可持续性目标

“环保使用材料”等模糊的用语引发争议,相反,合同应当包括量化基准:最低回收含量百分比、最大挥发性有机化合物水平或具体的能源使用强度目标,合同还应当确定由哪一方承担第三方测试或核查的费用,例如委托报告或材料认证。

性能计量和核查

以性能为基础的条款需要可衡量的标准和核查协议. 通用的衡量标准包括能量恒星评分[,减少水消耗,室内空气质量阈值[,以及[废物分流率]. 合同应规定使用后测量期(例如运行12个月)和进行测试的人,如果建筑物的性能不佳,合同可能要求按承包商的费用进行矫正工作,或触发与损失的认证价值挂钩的违约赔偿金。

认证责任

英国银行(LEED ) 、 英国银行(BREEAM)或类似方案下的认证涉及到许多方面:业主、建筑师、承包商、委托代理,有时还有可持续性顾问。 合同必须明确指定每个方面的责任:提交文件、支付费用、管理信用解释程序以及处理上诉。 常见的陷阱是没有指定认证责任,导致信用滑落时指点。 最佳做法是列出每个目标信用以及哪一方拥有信用。

不遵守义务的责任和补救办法

绿色建筑项目具有独特的责任风险,例如,由于排水不良,“绿色”屋顶花园可能因排水不足而失败,造成水入侵。

  • 界定的不遵约: 具体构成失败的是什么:缺少认证级别,未达到履约保证,或使用被禁材料?
  • 确定期限: 在适用处罚前有合理时间纠正缺陷。
  • 损坏盖:[] 绿色故障损害是否受单独的上限限制或属于一般建筑赔偿责任限额。
  • 赔偿: 第三方(如材料供应商)提供产品后未能满足绿色要求的,谁赔偿谁.

建筑师协会发布了一些指导文件,如[D503(可持续项目指南)和[B214(建筑师服务的标准形式:可持续设计),这些文件提供了示范语言。 许多业主和设计建造者认为这些形式是一个有用的起点,但它们需要每个项目的具体认证路径的定制。

风险管理和保险

绿色建筑合同带来了标准建筑商的风险或一般责任政策可能无法完全涵盖的风险。 没有适当的风险分配,绿色体系的缺陷可能导致发现损失和诉讼。

绿色建筑保险政策

有几个保险公司现在为绿色建筑风险提供背书或独立保险单。

  • 核证价值损失——如果建筑物因覆盖的损失而失去绿色证书,则予以赔偿。
  • 增加的更换成本 — 支付绿色材料和系统,以等效的绿色产品取代,而不仅仅是常规产品.
  • 调试和测试[ – 损失后重新调试系统以恢复能量性能的费用.

业主应当要求承包商承担或自行购买这种保险,合同应当规定绿色相关风险的最低保险限额,此外,许多政策要求进行损失前风险评估和绿色特征证明文件;合同应当分配保存这种证明文件的责任。

强 力 Majeure 和 意外 环境问题

绿色建筑往往依赖未经证实的技术或材料,而这种技术或材料可能变得无法使用、失效或性能与预期不同。 不可抗力条款应明确涉及经认证的可持续材料的供应链中断,以及引入出乎意料的允许障碍的法律变化。 例如,如果承包商承诺使用特定的低碳混凝土组合,而由于工厂关闭而无法使用混凝土组合,合同应提供替代等效材料或调整性能目标的机制。

解决争端和诉讼趋势

绿色建筑项目中的纠纷往往围绕认证失败、履约要求和含糊不清的合同语言。 随着法院越来越多地解释绿色合同条款,法律环境正在发生变化。

调解和仲裁

大多数绿色建筑合同都包含替代纠纷解决条款,因为可持续性衡量标准的技术复杂;鼓励早期调解,让主题专家解释认证要求;仲裁往往比诉讼更受青睐,因为当事人可以选择具有绿色建筑专门知识的仲裁员(例如LEED APs或能源模型商);合同应当具体规定规则(例如AAA,JAMS)以及仲裁员是否可以在损害赔偿之外授予具体履约(例如要求再委托).

最近的案例法实例

几个突出案例突出典型的陷阱:

  • Shaw Development v. Southern Builders (2017): 业主在建筑未能实现LEED Silver之后提起诉讼,声称承包商的能源模型有缺陷. 法院维持了合同的整合条款,认定承包商的担保仅限于书面的性能规格,而不是营销材料中的认证承诺.
  • 西雅图市诉绿色承包公司案(2021年):[ 该市要求根据其绿色建筑条例对未能达到规定的能源性能进行处罚,承包商认为该条例是州建筑法规预先规定的,但法院裁决,如果合同明确纳入这些条例,地方条例可以规定更严格的要求.

这些案件突出表明,必须使合同用语与实际业绩衡量标准保持一致,并明确哪些承诺具有约束力。

今后的考虑

可持续合同的法律框架继续演变。

  • 健全的碳授权: 加利福尼亚州和科罗拉多州等辖区正在制定大型建筑内含碳的限制。 合同需要具体规定环境产品申报(EPD)的使用和第三方对碳足迹的核实。
  • Net-Zero能源条款: 由于更多的项目以净零能源为目标,合同必须界定如何在建筑物的寿命中衡量和保障现场可再生能源、能源储存和电网相互作用。
  • 绿色融资要求: 许多绿色建筑项目使用PACE融资或绿色债券等激励机制,这些安排往往需要不断报告和遵守绿色认证,而绿色认证必须按合同通过合同传递给承包商和运营商。
  • 数据隐私和智能系统:绿色建筑越来越依赖传感器和分析器进行能源管理. 合同应当涉及数据所有权,隐私,以及如果系统被黑客或滥用的责任.

结论

法律考虑对任何可持续或绿色建筑项目的成功都至关重要,起草完善的合同应精确界定可持续性目标,指定认证责任,处理绩效核查,并分配风险,保护所有各方,减少发生纠纷的可能性,随着监管要求的收紧和业主期望的提高,建筑业必须将绿色合同起草视为一种专门技能——需要法律顾问、可持续性顾问和设计专业人员之间协作。通过将强有力的法律框架纳入项目、业主和承包商可以在有效管理责任的同时实现环境目标。为了进一步指导,美国绿色建筑理事会[ 提供了关于低地开发公司合同语言的资源, AIA合同文件为可持续项目提供了示范模板。此外,BREEAM 公布合同整合准则,帮助多国团队协调各法域的项目要求。