机制:轻轨如何促进财产价值

现代轻轨系统不仅提供了通勤的替代方案,而且还改变了城市的经济地理。 过境站附近的房地产价值增加,因为快速、可靠的公共交通是家庭和企业愿意支付溢价的稀缺的便利条件。 这一溢价由三个核心因素驱动:时间节省、运输成本降低、过境给周边居民带来的聚集利益。

节省旅行时间是最直接的好处。 住在轻轨站步行10分钟的住户往往可以在汽车通勤车停留在交通中的一半时间到达市中心或主要就业中心。 研究一直显示,在通勤时间中节省的每一分钟都为附近的住宅财产增加了可衡量的价值。 降低的交通成本也起着主要作用。 一个可以使用铁路而不是第二辆车的家庭每年节省数千美元的燃料、保险、停车和维护费用,有效地增加其可支配收入,使邻居长期更能负担得起。

以过境为导向的发展

轻轨站成为密集、混合用途开发的磁铁。 弗吉尼亚州阿灵顿和科罗拉多州丹佛等城市利用铁路网络集中了车站区域周围的办公塔、零售和高层公寓(称为过渡型开发或TOD ) 。 这种集聚增加了土地价值,因为开发商可以在过境附近建造更多的楼层和高密度单元,零售商享有较高的步行流量。 美国公共交通协会(APTA)的研究发现,每投入公共交通,在半英里内车站的财产价值每年平均上升1.5%至4.5%,这取决于城市和市场条件。 APTA关于过渡型发展的研究证实了这一模式。

案例研究:量化影响

俄勒冈州波特兰 — MAX轻轨

波特兰的MAX系统是美国研究最多的范例之一。 1990-2000年的一项里程碑式研究发现,在MAX站半英里内单家庭住宅比远处的住宅要快20 % 。 到2010年,一些走廊的保费已经增加到近30 % , 并适应了街区特点。 值得注意的是,增值不是瞬间发生的;随着系统的扩大和过渡导向分区的实施,增值速度加快了。 波特兰自己的规划部门记录了这些保费的增加。

洛杉矶—大都会铁路网

洛杉矶长期以汽车为中心,自红、紫、蓝、博览会和黄金线路开通以来发生了巨大的变化。 加利福尼亚大学洛杉矶分校2018年的一项研究发现,地铁站半英里内的住宅房产比非过境地区可比房产的销售额多15%至25%。 在开通车站后经历了新发展的低收入街区,价值增长最为明显。 在南洛杉矶和东好莱坞等地区,轻轨将边缘商业地带转变为繁荣的混合用途区。然而,这些地区也经历了快速的租金上涨,引发了对流离失所的担忧。 [ UCLA报告与更广泛的国家调查结果一致。

华盛顿特区 — 地铁系统

华盛顿都会区交通局(WMATA)地铁提供了更长远的视角。 1976年开业,该系统塑造了整个地区的房地产价值数十年。 来自《交通地理杂志》的研究发现,在2000年代,一个地铁站四分之一英里内的公寓收取了10-15%的溢价,而商业办公空间与没有铁路通路的地点相比,租金溢价高达40%。贝塞斯达和银泉等郊区就业中心在地铁站附近发展,证明轻轨能够分散就业,提高多个节点的土地价值。 读读了有关地铁影响的完整期刊文章。

超越单一家庭:商业和混合用途价值

轻轨不仅提升了住宅房产价值;而且往往对商业房地产产生更大的比例影响。 办公租户为为员工提供过渡选择权、降低停车成本和改善招聘工作的地方支付溢价。 车站附近的零售空间吸引了每日通勤者和居民,导致每平方英尺的销售额增加。 2020年对丹佛RTD轻轨系统的分析发现,四分之一英里车站内的办公租金比地区平均水平高25 % , 而零售租金则高18 % 。 混合公寓、商店和车站周边办公室的混合使用开发已成为城市寻求最大回报的过境投资标准工具。

潜在的缺点和未预期的后果

转基因和流离失所

同样的价值也增加了投资者和房主的利益,从而可以伤害长期租户和低收入家庭。 当轻轨被宣布时,投机者往往会在规划的车站附近购买土地,在线路开通前就把地产税和租金都推高了。 现有居民可能从他们的街区中定价。 在旧金山和亚特兰大等城市的研究记录了新的铁路延长后流离失所的模式。 例如,2019年对亚特兰大街车(其功能类似于轻轨)的研究显示,该路线附近的房屋比其他城市的快17%,但这些街区的低收入居民人数在五年内下降了12%。 城市研究所的研究探索了公平的过境政策对策。

基础设施费用和建筑风险

轻轨系统需要巨大的资本投资,通常超过每英里1亿美元。 如果建筑工程被推迟或成本超支,纳税人可能要承担沉重的负担,而看不到所承诺的房地产收益。 此外,如果分区和规划得不到更新,无法让车站周围更密集的发展,那么价值提升就会被削弱。 在有些城市,限制性的单家庭分区阻碍了面向过境的发展,使得车站被停车场包围,而不是住房,限制了骑车和财产升值。 规划者必须协调过境投资与土地使用改革,以充分发挥经济潜力。

对城市规划者和投资者的政策影响

对于考虑轻轨的城市来说,证据强烈支持对过境进行投资,作为城市更新和更高税基的催化剂。 为了最大限度地增加效益,同时尽量减少危害,规划者应当采取以下战略:

  • Upzone站区在宣布新线后立即允许更高的密度,混合用途开发.
  • 包括在过境区内的经济适用住房要求,例如强制性的包容性分区或密度奖金和可负担性契约。
  • 利用增值机制,如增税融资(TIF)或特别评估区,以收回过境投资、为正在进行的业务和维护供资而增加的一部分财产价值。
  • 通过稳定租金、反迁条例和在可能经历快速升值的街区的社区土地信托,保护现有租户。

投资者应该在规划中的或新开的轻轨车站的半英里内瞄准地产,但他们也必须考虑当地市场周期和分区变化。 高需求走廊的车站,如果能实现高分幅,则可以产生两位数的年回报;在就业增长停滞且密度差不明显的地区,一个车站只能带来微小的收益。

结论:未来趋势和轻轨的作用

轻轨仍然是提高城市地区房地产价值的最有效公共投资之一,只要它与明智的土地使用政策相结合。 COVID-19大流行暂时压低了市中心的办公价值和通勤铁路骑手,但与有当地便利设施的强居街区相连的轻轨系统已经证明具有弹性。 后大都市,许多城市在以中转为导向的发展上翻了一番,以创造15分钟的街区,居民可以在那里生活、工作和无车购物。 随着城市人口持续增长,铁路无障碍地产的保值可能会持续甚至增加。 对规划者、投资者和居民来说,了解轻轨和房地产之间的相互作用对于对城市未来做出知情决定至关重要。